2014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資第三次作業(yè)

1、20142014年9月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資第三次作業(yè)月份考試房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與融資第三次作業(yè)一、填空題（本大題共一、填空題（本大題共1212分，共分，共3小題，每小題小題，每小題4分）分）1.辦公樓宇、商場(chǎng)酒店等都屬于______房地產(chǎn)投資。2.房地產(chǎn)投資的不確定性分析的基本方法有：______和______。3.房地產(chǎn)開發(fā)具有外部性的含義包括______和______。二、名詞解釋題（本大題共二、名詞解釋題（本大題共8分，共分，共

2、2小題，每小題小題，每小題4分）分）1.房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)作要素2.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查三、計(jì)算題（本大題共三、計(jì)算題（本大題共4040分，共分，共5小題，每小題小題，每小題8分）分）1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有A、B、C三個(gè)互斥方案，各方案的初期投資、每年年末的經(jīng)營(yíng)收益及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用見下表。各投資方案的計(jì)算期為6年，6年后殘值為零?；鶞?zhǔn)收益率Ic=10%.請(qǐng)用凈現(xiàn)值法及等額年值法進(jìn)行方案的比較與選擇。投資方案的現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元投資方案初始投資年

3、經(jīng)營(yíng)收益年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用年凈經(jīng)營(yíng)收益A20001200500700B30001600650950C4000160045011502.某房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，面臨兩個(gè)備選方案。兩方案的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限均為6年。方案A是進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，需投資2億元；方案B是進(jìn)行小規(guī)模開發(fā)，需投資1億元。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，該時(shí)期住宅銷路好的概率為0.7，銷路差的概率為0.3。兩個(gè)方案的年損益值見下表。試評(píng)價(jià)兩個(gè)方案。3.設(shè)某房地產(chǎn)公司本期定額流動(dòng)資金周

4、轉(zhuǎn)天數(shù)比上期縮短了9天，影響因素見下表：本期差異上期實(shí)際計(jì)劃實(shí)際與計(jì)劃比與上期比收入合計(jì)4160.276000.006006.036.031845.76住宅銷售收入1368.821500.001673.88173.88305.06代建工程收入80.0084.814.8184.81預(yù)收購(gòu)房定金2791.444420.003958.48461.521167.04預(yù)收代建工程款288.86288.86288.86定額流動(dòng)資金占用1853.49

5、2500.002536.0336.03682.54其中儲(chǔ)備資金在建資金1640.942000.002396.70396.70755.76成品資金212.55500.00139.33360.6773.22周轉(zhuǎn)天數(shù)16115015229（二）計(jì)算AB方案投資的風(fēng)險(xiǎn)度并作出相應(yīng)分析。5.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通居民住宅樓，預(yù)計(jì)建成后，每平方米售價(jià)1500元，總開發(fā)建筑面積2000平方米，銷售稅稅率為5%，預(yù)計(jì)每平方米建筑面積的變動(dòng)成本為8

6、00元，假設(shè)開發(fā)期間的固定成本為100萬(wàn)元。（1）試計(jì)算該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。（2）假設(shè)該房地產(chǎn)公司擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)50萬(wàn)元，問(wèn)應(yīng)該開發(fā)多少建筑面積？（3）假設(shè)其他因素不變，但欲實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)40萬(wàn)元，問(wèn)每平方米售價(jià)應(yīng)定為多少？（4）假設(shè)該房地產(chǎn)公司在開發(fā)面積、單位售價(jià)、固定成本都不變的情況下欲實(shí)現(xiàn)30萬(wàn)元的利潤(rùn)，每平方米變動(dòng)成本應(yīng)將為多少？（5）假設(shè)該房地產(chǎn)公司在其他因素不變的情況下，欲實(shí)現(xiàn)30萬(wàn)元的利潤(rùn)，固定成本應(yīng)控制在什么水平？（6）

7、試計(jì)算在所得稅稅率為33%時(shí)，該房地產(chǎn)公司欲實(shí)現(xiàn)20萬(wàn)元的稅后利潤(rùn)，應(yīng)開發(fā)并銷售多少平方米的建筑面積？四、簡(jiǎn)答題（本大題共四、簡(jiǎn)答題（本大題共4040分，共分，共5小題，每小題小題，每小題8分）分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。2.房地產(chǎn)抵押貸款的種類有哪些？3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)方面的特征4.在可行性研究階段，進(jìn)行外在效應(yīng)分析時(shí)主要有哪些步驟。5.簡(jiǎn)述住房公積金及其管理原則答案：答案：一、填空題（一、填空題（1212分，共分，共3題，