淺析日本房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)房地產(chǎn)泡沫

1、專業(yè)通識(shí)課程（三）專業(yè)通識(shí)課程（三）論文論文題目：淺析日本房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)房地產(chǎn)泡沫班級(jí)：2011級(jí)金融學(xué)2班學(xué)號(hào)：1123131049姓名：朱舟雨2.2房地產(chǎn)的需求增加與投機(jī)過(guò)熱經(jīng)濟(jì)漸漸復(fù)蘇，日本的國(guó)民收入和個(gè)人收入在過(guò)去三十年間持續(xù)增長(zhǎng)，也就對(duì)土地和住房不斷提出新的更高的需求具備了條件。日本土地資源少而人口相對(duì)較多，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的進(jìn)行，人們認(rèn)為地價(jià)和房?jī)r(jià)一定會(huì)不斷上漲。并且，由于金融自由化帶來(lái)的銀行過(guò)度放貸刺激了房地產(chǎn)投機(jī)

2、者和企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。1984年房地產(chǎn)抵押貸款在日本全國(guó)銀行的貸款總額中所占的比例為17%以后比例逐年增加至1987年已達(dá)到20%。1992年3月末更是達(dá)到150萬(wàn)億日元占全國(guó)銀行貸款余額的355%。除了商業(yè)銀行外其他非銀行金融機(jī)構(gòu)尤其是日本財(cái)政部支持的房地產(chǎn)貸款機(jī)構(gòu)也在土地開(kāi)發(fā)中大量貸款給企業(yè)進(jìn)一步加劇了土地價(jià)格的上漲。房地產(chǎn)的升值和信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)大形成惡性循環(huán)進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時(shí)東京和周圍3個(gè)地區(qū)

3、理論上的地價(jià)甚至超過(guò)了當(dāng)時(shí)所有美國(guó)領(lǐng)土的價(jià)值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產(chǎn)總值。2.3日元的被迫升值及持續(xù)的低利率政策二戰(zhàn)之后，日本用二十年的時(shí)間成為當(dāng)時(shí)世界第二大經(jīng)濟(jì)實(shí)體，僅次于美國(guó)。高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)慢慢暴露弊端，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)偏向于出口導(dǎo)向型，對(duì)外貿(mào)易處于順差地位，積累了龐大的外匯儲(chǔ)備，這也導(dǎo)致日本與歐美諸國(guó)的貿(mào)易摩擦不斷。1985年，迫于美、英等其他G5國(guó)家的壓力，日本簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》，日元加速了升值的步伐。國(guó)際上許多熱錢流入日本沒(méi)

4、有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻最終流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為其房地產(chǎn)泡沫的形成準(zhǔn)備了資本基礎(chǔ)。而《廣場(chǎng)協(xié)議》簽訂后，日元大幅升值，對(duì)日本的出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大影響，出口產(chǎn)品大幅下降。為了維持日本產(chǎn)品在國(guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，日本政府決定開(kāi)始實(shí)行低利率政策，連續(xù)多次下調(diào)基準(zhǔn)利率。1986年1月30日基準(zhǔn)利率為5%，到1987年2月23日已經(jīng)降至2.5%，為當(dāng)時(shí)世界上的最低水平。日本國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上的貨幣供給大幅增加，導(dǎo)致出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩，大量資金游離于實(shí)體經(jīng)濟(jì)之外

5、，流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格上漲。3.日本房地產(chǎn)泡沫破裂日本房地產(chǎn)泡沫破裂1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)，日本迎來(lái)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的

6、蕭條和低迷。4.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與90年代日本房地產(chǎn)業(yè)對(duì)比年代日本房地產(chǎn)業(yè)對(duì)比4.1貨幣升值人民幣升值。中國(guó)進(jìn)入21世紀(jì)在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的同時(shí)也面對(duì)歐美各國(guó)要求人民幣升值的強(qiáng)大壓力。中國(guó)制造業(yè)發(fā)展迅猛，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)偏向出口型，使中國(guó)一直以來(lái)處于對(duì)外貿(mào)易順差，形成了數(shù)額巨大的外匯儲(chǔ)備，并成為了美國(guó)最大的債權(quán)國(guó)。這導(dǎo)致歐美諸國(guó)的強(qiáng)烈不滿，貿(mào)易摩擦不斷發(fā)生并且逐步升級(jí)，對(duì)人民幣形成了巨大的升值壓力。自2003年至今，人民幣匯率從美元兌人民

7、幣8.0∶1，上升到目前的6.6∶1，升值了17.5%。對(duì)人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期，吸引了大量國(guó)際資本進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，許多資本以國(guó)際游資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外2008年世界金融危機(jī)爆發(fā)之后，中國(guó)出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，國(guó)內(nèi)的大量閑置資本脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入股市和房市。但是中國(guó)沒(méi)有簽訂類似日本的《廣場(chǎng)協(xié)議》，仍然擁有控制權(quán)。4.2房地產(chǎn)預(yù)期與土地價(jià)格中國(guó)城市化的進(jìn)程不斷加速之中，中國(guó)的企業(yè)和居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了預(yù)期：土地價(jià)格只會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和需