層數(shù)的確定

1、1房屋層數(shù)是反映房屋立面豎向空間利用位置的重要參數(shù)，也是房產(chǎn)測(cè)量和權(quán)屬登記中所應(yīng)進(jìn)行調(diào)查或記載的重要的房產(chǎn)要素之一。對(duì)此，《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GBT117986—2000（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）中用專門條款作出了基本規(guī)定。但近年來(lái)，隨著房屋設(shè)計(jì)造型不斷創(chuàng)新和幢內(nèi)戶型設(shè)計(jì)的多樣化的出現(xiàn)，使看似較簡(jiǎn)單的房屋層數(shù)的確定問題，在實(shí)際工作中，因各自對(duì)房屋層數(shù)確定的有關(guān)規(guī)定認(rèn)識(shí)和把握不一，而產(chǎn)生諸多不同的做法，需要探討并加以統(tǒng)一，以促使房屋權(quán)屬登記工作更加

2、規(guī)范，特此對(duì)該問題談?wù)剮c(diǎn)探討性的意見。按現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記之規(guī)定，權(quán)屬證書應(yīng)記載反映房屋立面豎向空間位置的有：總層數(shù)和所在層數(shù)；反映房屋平面利用空間大小的有：建筑面積。權(quán)屬登記部門，應(yīng)在依據(jù)和審定房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告》所提供的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，如實(shí)的記載上述房產(chǎn)要素。關(guān)于房屋層數(shù)的確定《規(guī)范》中有以下的具體規(guī)定：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20

3、m以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。3超過2.20m以上建筑設(shè)計(jì)為夾層的商住綜合樓。如按其上述看法，在測(cè)量上將該房屋總層數(shù)定為8層，而規(guī)劃部門規(guī)劃審定層數(shù)為6層，這樣會(huì)產(chǎn)生該商住樓“是乎”違反了建筑工程規(guī)劃許可的規(guī)定；三、容易使買賣雙方產(chǎn)生糾紛。如規(guī)劃

4、審批為2層其中第一層設(shè)置夾層的某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目，在前期的預(yù)售廣告宣傳中稱該市場(chǎng)為二層的綜合樓，并在大部分的預(yù)售合同中也約定該樓為2層，后來(lái)應(yīng)夾層商鋪的購(gòu)房人要求將該夾層約定為二層，原第二層的商鋪統(tǒng)一在辦證前在合同書上改為第三層后，引發(fā)原第二層商鋪購(gòu)房人集體以所購(gòu)房樓層不符合預(yù)售宣傳和預(yù)售合同約定為由要求退房的買賣糾紛，應(yīng)引起測(cè)繪部門在今后確定層數(shù)的注意。四、出現(xiàn)因?qū)訑?shù)確定不同而產(chǎn)生計(jì)價(jià)不公問題。如房改售房?jī)r(jià)格按規(guī)定可視層數(shù)不同增減售房

5、價(jià)款。綜上所述，房屋層數(shù)的確定問題，不僅僅是簡(jiǎn)單的技術(shù)問題、認(rèn)識(shí)問題，同時(shí)它關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益，關(guān)系到維護(hù)房屋權(quán)屬登記的嚴(yán)肅性、公正性。盡管從實(shí)際的工作中看《規(guī)范》對(duì)層數(shù)的確定的相關(guān)規(guī)定是較簡(jiǎn)單和粗線條的，相對(duì)于實(shí)際工作中遇到的復(fù)雜的建筑設(shè)計(jì)的房屋層數(shù)的確定不能一一對(duì)照適用。這當(dāng)然是造成實(shí)際工作中房屋層數(shù)確認(rèn)，不能統(tǒng)一認(rèn)識(shí)和做法的原因之一；但也有我們對(duì)《規(guī)范》有關(guān)規(guī)定的理解和依法綜合運(yùn)用的原因。因此我認(rèn)為房屋層數(shù)的確定，應(yīng)緊扣《