2、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

1、1關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的通知建房[2009]274號各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告我部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部二○○九年十二月一日業(yè)主大會和業(yè)主委員會指

2、導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。第二條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。第四條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大

3、會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。第六條物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導(dǎo)和監(jiān)督。第二章業(yè)主大會第七條業(yè)主大會根

4、據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋

5、及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；3（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（六）籌集和使用專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。第十八條管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事

6、項作出規(guī)定：（一）物業(yè)的使用、維護、管理；（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第十九條業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；（五）業(yè)主

7、投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（七）業(yè)主大會會議的表決程序；（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第二十條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條業(yè)主大會會議分為定期

8、會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。第二十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形