雙府新天地項(xiàng)目

1、2015年?duì)I銷(xiāo)執(zhí)行溝通稿,萬(wàn)千隆機(jī)構(gòu)2015.3.18,執(zhí)行篇,策略篇,思考篇,分析篇,本體分析,市場(chǎng)分析,核心問(wèn)題界定,營(yíng)銷(xiāo)策略思考,推售策略,形象展示,通路渠道,活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),,,,本體分析,雙府新天地為蓮湖區(qū)二府莊城改項(xiàng)目?？傉嫉?0.84公頃，總建面62.55萬(wàn)平米，分三期開(kāi)發(fā)，共22棟樓?，F(xiàn)階段為一期銷(xiāo)售，交房時(shí)間2015年10月，現(xiàn)已封頂為準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。項(xiàng)目位置區(qū)域較好，緊鄰西二環(huán)。距離地鐵1號(hào)線500米，處于西高新及北經(jīng)開(kāi)區(qū)

2、之間。周邊漢城湖公園、大興公園雙公園環(huán)繞，且緊鄰絲路起點(diǎn)群雕。項(xiàng)目位置優(yōu)越面積89-104平米。剛需兩室價(jià)格為5000-5200之間,中等規(guī)模城市邊緣剛需項(xiàng)目,價(jià)值梳理——區(qū)域價(jià)值,東起任家口村，西鄰豐收路，北鄰進(jìn)豐村，南臨西開(kāi)場(chǎng)，處于西高新、北經(jīng)開(kāi)區(qū)、土門(mén)商圈、大興新區(qū)商圈四板塊核心，地理位置優(yōu)越。隨著近幾年大興新區(qū)的快速發(fā)展，項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步突顯。,價(jià)值梳理——交通價(jià)值,地鐵8號(hào)線經(jīng)過(guò)，距2號(hào)地鐵站1站路，東臨西二環(huán)數(shù)十條公

3、交線路，北鄰大興路和西咸快速干道，便捷通達(dá)全城。20余條公交線路途徑此地，構(gòu)成了城市立體交通網(wǎng)絡(luò)。,,教育配套—— 一站式金牌教育,價(jià)值梳理,區(qū)域幼兒園、小學(xué)、中學(xué)重點(diǎn)名校聚集，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃2所國(guó)際品牌幼兒園，讓孩子教育贏在起跑線。,金寶貝親子?jì)雰河斡?7米華府·御城幼兒園290米西安市蓮湖區(qū)二府莊小學(xué)342米西安博源英語(yǔ)學(xué)校西郊分校354米雁塔區(qū)紅蘋(píng)果幼兒園563米西安市大興中學(xué)958米西安市蓮湖區(qū)灃惠路小學(xué)9

4、48米西安航空職工大學(xué)慶安工學(xué)院1272米陽(yáng)光谷幼兒園930米蓮湖區(qū)桃園路街道社區(qū)學(xué)校934米,西安航空學(xué)院(西二門(mén))1523米西電公司高級(jí)中學(xué)北區(qū)1392米西安市蓮湖區(qū)土門(mén)小學(xué)1267米西安航空學(xué)院西門(mén)1517米慶安技工學(xué)校1272米盛源駕校1027米西安市西電中學(xué)教學(xué)北區(qū)1391米西安市蓮湖區(qū)行知小學(xué)1330米慶安技工學(xué)校(東門(mén))1236米西安遠(yuǎn)中智能學(xué)校1002米,西開(kāi)保育院1288米西安航空學(xué)院-南門(mén)1

5、637米西安市西電中學(xué)(桃園西路)1387米慶安社區(qū)老年大學(xué)1606米慶安小學(xué)1691米慶安幼兒園1641米金源駕駛員培訓(xùn)學(xué)校報(bào)名聯(lián)絡(luò)點(diǎn)1006米西安航空學(xué)院(西一門(mén))1640米西安職業(yè)技術(shù)學(xué)院(西變公司灃惠小區(qū)東南)1796米戶(hù)縣電廠中學(xué)1631米,鶴齡診所530米二運(yùn)司衛(wèi)生所578米專(zhuān)科醫(yī)院971米西安蓮湖志華診所569米蓮湖區(qū)桃園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心965米陜西省第一建筑醫(yī)院1048米西安牛皮癬治療中心1

6、153米春斌口腔診所987米京科醫(yī)院1181米西電集團(tuán)醫(yī)院1476米,張亞診所1084米西安西電婦產(chǎn)醫(yī)院1476米蓮湖區(qū)雙府社區(qū)衛(wèi)生所592米中航工業(yè)西安醫(yī)院合作醫(yī)院1278米西安蓮湖曉晰診所843米彥凱診所1205米祎人軒女子減肥院1897米愛(ài)爾貝寵物診所1159米陜精職工醫(yī)院1263米陽(yáng)光口腔1818米,慶安醫(yī)院社區(qū)服務(wù)中心1706米西安蓮湖亞玲診所1085米西開(kāi)職工醫(yī)院1642米陜西醫(yī)學(xué)高等專(zhuān)科學(xué)校附

7、屬醫(yī)院(豐登北路)1476米西安蓮湖褚東榜診所732米蓮湖區(qū)紅廟坡社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1739米中航工業(yè)西安醫(yī)院1801米白家口村衛(wèi)生所1182米蕊君診所1897米西安市蓮湖區(qū)桃園路醫(yī)院1761米,強(qiáng)大醫(yī)療配套保障業(yè)主健康,,價(jià)值梳理,,價(jià)值梳理,生活配套——四大公園環(huán)抱，優(yōu)享品質(zhì)生活,,,,漢城湖公園、大興公園、勞動(dòng)公園、豐慶公園環(huán)伺，周末休閑好去處。,價(jià)值梳理,商業(yè)配套——風(fēng)情商業(yè)街盡享都市絢麗,社區(qū)規(guī)劃三層商業(yè)，不但能滿(mǎn)足

8、業(yè)主日常生活需要，足不出戶(hù)給您帶來(lái)的休閑、娛樂(lè)、購(gòu) 物樂(lè)趣。,戶(hù)型面積為剛需置業(yè)首選，價(jià)格為本區(qū)域中低價(jià),產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),價(jià)格優(yōu)勢(shì),一號(hào)樓：兩梯六戶(hù) 正南兩套99.13平米 東西向各92.64平米 正北兩套92.13平米 五號(hào)樓：兩梯六戶(hù) 正南兩套98.66平米 東西向101、104平米 正北兩套89平米戶(hù)型方正、客廳、臥室寬闊舒適度、實(shí)用性高但較市場(chǎng)兩室大10㎡左右，總價(jià)高。建議加大贈(zèng)送面積

9、，銷(xiāo)售面積控制在85左右。（不影響溢價(jià)可提高均價(jià)100元）,市場(chǎng)分析,周邊項(xiàng)目較多，其中新悅城、太奧廣場(chǎng)、、黎明風(fēng)和庭院金葉、觀湖大第、愛(ài)情公寓區(qū)位、產(chǎn)品、客戶(hù)群體等方面與本項(xiàng)目具有同質(zhì)性，成為項(xiàng)目的一級(jí)競(jìng)品。,核心問(wèn)題界定,,戰(zhàn)略問(wèn)題大興新區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案將如何進(jìn)行市場(chǎng)占位方可突圍？我們的客戶(hù)是誰(shuí)？項(xiàng)目以何形象樹(shù)立？戰(zhàn)術(shù)問(wèn)題用怎樣的戰(zhàn)術(shù)配合實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售及形象？,作為房產(chǎn)傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式的坐銷(xiāo)，顧名思義是“坐”等客

10、戶(hù)上門(mén)來(lái)買(mǎi)房的策略。這在之前樓盤(pán)項(xiàng)目少、競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)寬松的市場(chǎng)情況下，項(xiàng)目有一定品質(zhì)性保證的話(huà)單靠線上推廣，坐等客戶(hù)自來(lái)，倒也能賣(mài)房；但是反觀今日，大小項(xiàng)目競(jìng)相開(kāi)盤(pán)，樓盤(pán)銷(xiāo)售風(fēng)頭一時(shí)兩無(wú)，不單單是樓盤(pán)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)客戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)，更是對(duì)銷(xiāo)售人員的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)的坐銷(xiāo)已經(jīng)不能滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的回款要求，因此一種全新模式的銷(xiāo)售模式應(yīng)運(yùn)而生----行銷(xiāo)。一改坐銷(xiāo)的被動(dòng)等待，行銷(xiāo)，在“行”走中銷(xiāo)售，積極主動(dòng)出擊，以其多種渠道拓客模式和超強(qiáng)的線下執(zhí)行力，輔以行銷(xiāo)的

11、人海戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢(shì)，成就了一個(gè)又一個(gè)項(xiàng)目，2013年高新區(qū)的瀚源國(guó)際如是，近日熱賣(mài)的北郊雅荷如是。 綜合本案基本信息，為快速回籠資金，我們認(rèn)為行銷(xiāo)模式是唯一選擇。,行銷(xiāo)模

12、式的必要性,營(yíng)銷(xiāo)策略思考,執(zhí)行篇/形象展示,分區(qū)掃描計(jì)劃以定點(diǎn)投放的推廣模式，建立鮮明的市場(chǎng)形象，突破競(jìng)爭(zhēng)，瞬間成為區(qū)域熱點(diǎn)線上定點(diǎn)投放、有效覆蓋、區(qū)域轟炸瞬間成為區(qū)域亮點(diǎn)線下全程覆蓋、百團(tuán)大戰(zhàn)、無(wú)死角營(yíng)銷(xiāo)瞬間成為區(qū)域熱點(diǎn),重點(diǎn)是線下渠道推廣和銷(xiāo)售的積極執(zhí)行環(huán)節(jié),區(qū)域攔截項(xiàng)目區(qū)域2公里范圍內(nèi)四縱四橫主干道沿線橫向：豐慶路、豐鎬西路、大慶路、大興西路、二環(huán)北路縱向：阿房路、漢城北路、西二環(huán)、勞動(dòng)路,大興新區(qū),重點(diǎn)

13、區(qū)域,土門(mén)商圈,,,通過(guò)海派、社區(qū)巡展攔截區(qū)域內(nèi)客戶(hù)引入東面大興區(qū)域客戶(hù)引入南面土門(mén)商圈客戶(hù),執(zhí)行篇/通路渠道,根據(jù)競(jìng)品分布、習(xí)性選擇最精準(zhǔn)的渠道和媒體線上：網(wǎng)絡(luò)免費(fèi)廣告、戶(hù)外媒體、電梯門(mén)、桁架、車(chē)體線下：全民運(yùn)動(dòng)、百團(tuán)大戰(zhàn)、短信覆蓋、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)、 轉(zhuǎn)介、團(tuán)購(gòu)、社區(qū)巡展,百團(tuán)大戰(zhàn),以有遠(yuǎn)及近的地理位置，劃分三個(gè)派單層級(jí)，百團(tuán)出擊、各個(gè)擊破。,車(chē)程15-20分鐘區(qū)域沿線

14、車(chē)程10-15分鐘區(qū)域沿線車(chē)程5-10分區(qū)域沿線,大興新區(qū),重點(diǎn)區(qū)域,土門(mén)商圈,執(zhí)行篇/通路渠道,執(zhí)行篇/形象展示/通路渠道,全民運(yùn)動(dòng),調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司、制作公司積極推薦雙府新天地項(xiàng)目，以增加上訪量為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)渠道全員攻略。對(duì)項(xiàng)目組成員擁有的企業(yè)資源也要積極拉動(dòng)如我司的項(xiàng)目資源、會(huì)員客戶(hù)在項(xiàng)目組成員的 qq、微信、微博、群郵件等巧妙嵌入項(xiàng)目信息項(xiàng)目組成員與親朋好友的日常溝通的宣傳和推薦代理公司置業(yè)顧問(wèn)

15、對(duì)以往積累老客戶(hù)的推薦代理公司以往的同質(zhì)客戶(hù)和成交業(yè)主的推薦涓涓細(xì)流必有成果,執(zhí)行篇/形象展示/通路渠道,巡展,人流聚集處外展（超市、廣場(chǎng)）社區(qū)巡展（地源性客戶(hù)挖掘）,通過(guò)外場(chǎng)與售樓部的互動(dòng)，到訪禮、活動(dòng)體驗(yàn)延長(zhǎng)客戶(hù)滯留時(shí)間，挖掘潛在客戶(hù)。,,外展點(diǎn)至少2個(gè)，持續(xù)2個(gè)月30天跑完重點(diǎn)社區(qū)，保持每周1個(gè)社區(qū)巡展,雙府世家花園、暢春園、西控花園等,人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、土門(mén)商廈等,暖場(chǎng)活動(dòng),執(zhí)行篇/形象展示/活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo),周周暖場(chǎng)活

16、動(dòng)吸引人氣，營(yíng)造熱銷(xiāo)氛圍，促進(jìn)成交。形式到訪禮： 鑰匙包、杯子、小桶香油等吸引到訪場(chǎng)內(nèi)：馬克杯DIY、水果DIY、T恤DIY 、插花DIY 、綠植DIY （天氣轉(zhuǎn)暖時(shí)令水果免費(fèi)品嘗）成交禮：砸金蛋、套圈（100%中獎(jiǎng)，實(shí)用小家電如電飯煲、浴足盆、衛(wèi)浴用品等等價(jià)值不高實(shí)用性強(qiáng)）,執(zhí)行篇/團(tuán)隊(duì)配置,案場(chǎng)預(yù)定配置6個(gè)銷(xiāo)售小組，每組10人（經(jīng)理1人置業(yè)顧問(wèn)3人銷(xiāo)售代表6人），共計(jì)60人。 強(qiáng)力配

17、置，為銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成提供強(qiáng)有力的人力資源支撐！· 在市場(chǎng)供大于求的情況下，最核心的競(jìng)爭(zhēng)是客戶(hù)資源競(jìng)爭(zhēng)。 本次配置的案場(chǎng)團(tuán)隊(duì)皆為成熟團(tuán)隊(duì)，歷經(jīng)數(shù)個(gè)項(xiàng)目錘煉，累積了大批優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，粗略統(tǒng)計(jì)每個(gè)銷(xiāo)售代表至少持有5組優(yōu) 質(zhì)老客戶(hù)， 共計(jì)300組優(yōu)質(zhì)老客戶(hù)。 優(yōu)質(zhì)客源，為銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成提供強(qiáng)有力的客戶(hù)資源保證！,,,第一階段銷(xiāo)售道具梳理,,,,,,,,,,,,,,,,,,,第一階段營(yíng)銷(xiāo)工