城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤

1、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤,二○一一年七月,城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作基本要求城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃方案基本內容與編制要求,城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作基本要求,城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤—是指依據土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現增加耕地有效面積

2、，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。 （國土資發(fā)【2008】138號）,一.內涵,拆舊區(qū)拆舊區(qū)是指城鎮(zhèn)建設用地區(qū)以外的、擬主要整理復墾為耕地的農村建設用地地塊。拆舊地塊必須是土地利用現狀變更調查已確定的農村集體建設用地，也是依據土地利用總體規(guī)劃，若干擬整理復墾為耕地的農村建設用地地塊。包括農村居民點用地（空閑宅基地）、農村工礦廢棄地（如廢棄的磚瓦窯場）、以及其他農村集體建設用地等。重點是農村居民點用地。土

3、地權屬是集體所有。建新區(qū)是指主要用于農村居民點搬遷的農民安置、基礎設施以及城鎮(zhèn)（工礦等項目）發(fā)展的建設用地地塊。建新區(qū)分為安置建新區(qū)、城鎮(zhèn)和工業(yè)項目建新區(qū)，安置建新區(qū)是指用于項目區(qū)搬遷農民安置建設的用地地塊；城鎮(zhèn)和工業(yè)等項目建新區(qū)是指扣除安置建新區(qū)用地后的節(jié)余指標，擬用于城鎮(zhèn)、工礦等項目發(fā)展的建設用地地塊。,掛鉤周轉指標及其使用掛鉤周轉指標—是指國家和省為了控制城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤規(guī)模和周期，批準并下達給有關縣（市、區(qū)）一定時期內

4、的一定數量的用地規(guī)模。是開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤和確定掛鉤項目區(qū)有關建新區(qū)和拆舊區(qū)面積規(guī)模與布局的控制和指導性依據，專項用于掛鉤項目區(qū)內建新地塊面積的規(guī)?？刂疲⒃谝?guī)定時間內用拆舊地塊復墾出來的耕地面積歸還，歸還的面積數不得少于下達的周轉指標，質量不得低于建新地塊占用的土地質量。,掛鉤周轉指標與建新區(qū)、拆舊區(qū)規(guī)模之間的關系 掛鉤周轉指標≥建新區(qū)新增建設用地總規(guī)模（含占耕地）≤拆舊區(qū)整理復墾新增耕地≤拆舊區(qū)土地（地塊）復墾總規(guī)模

5、≥掛鉤周轉指標,掛鉤周轉指標的使用—要優(yōu)先用于拆舊地塊農村居民的安置（即安置建新區(qū)）和鄉(xiāng)村基礎設施建設，指標使用后確有節(jié)余的可用于城鎮(zhèn)（項目）建新區(qū)的建設。（在確保拆舊區(qū)整理復墾新增耕地符合要求的情況下）掛鉤周轉指標的歸還—應在規(guī)定時間內（一般不超過3年）用拆舊地塊整理復墾的耕地面積歸還，歸還面積不得少于下達的掛鉤周轉指標。,二、背景,1、2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），第十條提出了鼓勵農

6、村建設用地整理，城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤。為了貫徹國務院28號文件精神，國土資源部決定先行開展試點工作，并于2005年批準天津、山東、江蘇、湖北、四川等五個省開展試點工作。 試點開展以來，國土資源部為了加強和規(guī)范掛鉤試點工作，先后出臺了《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》（國土資發(fā)[2005]207號）、《關于進一步規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤試點工作的通知》（國土資發(fā)[2007]169

7、號）和《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》（國土資發(fā)[2008]138號）等政策文件，對加強試點工作的規(guī)劃控制和引導、周轉指標的監(jiān)管、農民權益的維護，都進行了明確規(guī)定。,2、各地在開展試點過程中，有的地方對掛鉤試點工作的認識不到位，對相關政策操作不規(guī)范，主要表現在：一是片面追求增加城鎮(zhèn)建設用地指標的傾向；二是以各種名義擅自開展土地置換等行為；三是突破掛鉤周轉指標；四是盲目大拆大建和強迫農民住高樓；五是侵害農民權益。（國務院關于嚴格規(guī)范城

8、鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發(fā)[2010]47號））,3、山西省是2010年9月份國土資源部批準的增減掛鉤試點省份，周轉指標1萬畝。主要涉及太原6個縣（市、區(qū)），晉中4個縣（市），大同3個縣（市、區(qū)），晉城4個縣（市、區(qū)），朔州1個縣，呂梁2個縣(市、區(qū))。共涉及6個市20個縣（市、區(qū)）。4、省人民政府辦公廳于2011年2月出臺了《關于做好城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作的通知》（晉政辦發(fā)[2011]11號）

9、。5、2011年3月省國土資源廳下發(fā)《關于成立山西省國土資源廳城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤領導組的通知》。同時省國土資源廳下發(fā)《關于開展試點縣城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作的函》（晉國土資函[2011]169號）。,三、意義,城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤是現階段促進新農村建設和構筑城鄉(xiāng)一體化，建設現代農村可靠有效的載體，是土地制度改革科學利用土地的一大創(chuàng)新；也是利農利工、利鄉(xiāng)利城的大好事；對于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結構和布局，促進耕地保護及土地資源的節(jié)

10、約集約、高效、持續(xù)利用，促進當地經濟和新農村建設，具有現實和戰(zhàn)略意義。,四、總體要求和總體工作思路,（一）總體要求 1、以促進農業(yè)現代化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為導向。 2、以增加高產穩(wěn)產基本農田和改善農村生產生活條件為目標。 3、以切實維護農民權益為出發(fā)點和落腳點。,（二）總體工作思路1、建立健全組織機構，編制工作方案；2、開展增減掛鉤區(qū)農村建設用地整理調查摸底，分析試點區(qū)農村建設用地整理的潛力和可行性，主要是能復墾為耕地的潛力

11、和可行性；3、結合新一輪土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃編制，將掛鉤試點區(qū)的拆舊建新用地，納入當地的土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃；4、根據農村集體建設用地的整理復墾潛力，科學合理的確定項目區(qū)；（根據復墾的耕地數量安排新建區(qū)的規(guī)模）5、符合試點條件的縣（市、區(qū)），向省人民政府申請列入掛鉤試點范圍（試點縣）；6、試點批準后，根據下達的周轉指標，編制項目區(qū)實施規(guī)劃方案和拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告，并上報審批；7、項目區(qū)實施規(guī)劃方案和

12、拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告批準后，組織實施；8、組織驗收、歸還周轉指標；9、進行權屬調整，地籍變更；10、總結上報，整理歸檔。,五、掛鉤試點工作原則,（一）、規(guī)劃引導，控制規(guī)模 項目區(qū)應在試點縣（市、區(qū)）行政轄區(qū)內設置，試點項目區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地整治規(guī)劃，嚴禁突破掛鉤周轉指標規(guī)模設立掛鉤項目區(qū)，嚴禁項目區(qū)跨縣級行政區(qū)域設置，嚴禁循環(huán)使用周轉指標。（二）、保護耕地，保質保量 拆舊地塊應優(yōu)先整

13、理復墾為耕地，符合條件的要劃為基本農田，并及時組織耕種。確保項目區(qū)內建設用地總量有減少、布局更合理、耕地面積有增加、質量有提高。,（三）、指標控制，按期歸還 掛鉤試點通過下達城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤周轉指標進行。掛鉤周轉指標專項用于控制項目區(qū)內建新地塊的規(guī)?？刂?，同時作為拆舊地塊整理復墾耕地面積的標準。不得作為年度新增建設用地計劃指標使用。掛鉤周轉指標應在規(guī)定的時間內用拆舊地塊整理復墾的耕地面積歸還。從項目區(qū)整體審批實施至指標歸還的

14、期限，一般不超過三年。 項目區(qū)內拆舊地塊整理的耕地面積，大于建新占用的耕地，可用于建設占用耕地占補平衡。（四）、自愿合法，維護權益 開展增減掛鉤試點，必須舉行聽證、論證，充分吸取當地農村基層組織和農民的意見，不得強行開展增減掛鉤試點。（五）、先易后難，統(tǒng)籌安排 選擇有一定資金保障能力的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和拆遷難度小的地區(qū)先行開展試點。,六、組織機構及職能,（一）國家層面國土資源部負責對全國掛鉤試點工作的政策指導、規(guī)模

15、調控（周轉指標）和監(jiān)督檢查。（二）省級層面1、負責制定省級試點工作總體方案；2、負責周轉指標的申請和下達；3、負責報省人民政府申請增減掛鉤試點縣的審查；4、負責增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃方案和拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告的評審及審批；5、負責增減掛鉤項目區(qū)實施情況的督察和驗收。（三）市級層面1、負責本轄區(qū)內掛鉤試點縣（市、區(qū)）的審報；2、負責本轄區(qū)內增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃方案和拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告的初審與上報；3、負

16、責本轄區(qū)內增減掛鉤項目區(qū)實施情況分階段組織檢查和監(jiān)督，并將有關情況及時上報。；,（四）、縣級層面1、制定工作方案；2、調查摸底，編制規(guī)劃；3、申請試點；4、組織增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃方案和拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告編制與上報；5、批準后組織實施；6、日常管理、初驗上報；7、權屬調整和地籍變更；8、歸還周轉掛鉤指標；9、經驗總結，整理歸檔。,七、掛鉤試點和項目立項申報,（一）、申請試點 根據省政府2011年11號

17、文件要求，沒有列入試點縣的，要向省人民政府申請試點。1、申請試點的程序 具備開展掛鉤試點工作條件的縣（市、區(qū)），可逐級向省人民政府提出申請，經省人民政府同意后，方可列入掛鉤試點范圍。 （1）由縣級人民政府向市人民政府提出申請，設區(qū)的市人民政府審查后上報省人民政府審批，省人民政府批轉國土資源廳審查； （2）山西省國土資源廳審查后，報省人民政府審批，并下達周轉指標。,2、申請試點的條件（1）符合當地土地利用總體規(guī)

18、劃和土地整治規(guī)劃；（2）建設用地供需矛盾突出，底數清楚，農村建設用地整理潛力較大；（3）當地政府重視，群眾積極性較高；（4）經濟發(fā)展較快，具備較強的經濟實力，能確保建新安置和拆舊整理所需的資金；（5）土地管理嚴格規(guī)范，各項基礎業(yè)務扎實，具有較強制度創(chuàng)新和探索能力。,3、申請試點應報材料（附電子文檔及紙質文本5套）（1）縣人民政府關于申請城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點的請示文件。（附表：城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤拆舊區(qū)土地整理復墾規(guī)劃潛力表

19、（分圖斑）、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤拆舊區(qū)現狀及整理復墾規(guī)劃潛力匯總表（分村）、縣（市、區(qū)）2006-2020年城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)規(guī)劃表。（2）縣級土地利用總體規(guī)劃圖（掛鉤項目所在縣，比例尺為1：5萬）；（3）掛鉤項目區(qū)規(guī)劃圖（比例尺為縣級1：5萬、鄉(xiāng)級1：1萬）；（4）本縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)增減掛鉤試點工作方案；（5）本縣（市、區(qū)）工作機構設立文件。,（二）、項目區(qū)立項申報（列為試點后）,1、申請項目區(qū)立項的程序 （1

20、）經批準列為掛鉤工作試點后，各試點縣（市、區(qū)）人民政府，應按照掛鉤工作的原則與要求，依據土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)建設規(guī)劃和土地整治規(guī)劃等，選定掛鉤項目區(qū)，組織編制項目區(qū)實施規(guī)劃方案及拆舊區(qū)復墾設計報告。 各試點縣（市、區(qū)）編制的項目區(qū)實施規(guī)劃方案，建新地塊的總面積不得大于拆舊地塊整理復墾的耕地面積（500畝），拆舊地塊整理復墾的耕地面積不得小于建新地塊的總面積（500畝）。 項目區(qū)實施規(guī)劃方案和拆舊區(qū)整

21、理復墾項目設計報告的編制，按省國土資源廳要求的編制提綱編寫。,（2）由試點縣（市、區(qū)）人民政府根據編制完成的項目區(qū)實施規(guī)劃方案，提出項目區(qū)立項申請，經市級人民政府初審同意后，報省國土資源廳審批。拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告由試點縣（市、區(qū)）國土資源局報市國土資源局初審后，報省國土資源廳審批。兩者必須同時上報。 （3）項目審批 試點縣（市、區(qū)）人民政府向省國土資源廳提交附有市級初審意見的立項申請后，省國土資源廳組織專家對項目

22、區(qū)進行實地踏勘和論證，并經相關處室會審。審查通過后，下達批復文件，并分別報省人民政府和國土資源部、北京督查局備案（規(guī)劃處負責實施方案的審查批復，耕保處負責整理復墾項目設計報告的審查批復）。,2、項目區(qū)立項申報材料主件：（附電子文檔及紙質文本10套）（1）試點縣（市、區(qū)）人民政府立項申請和國土資源局對整理復墾項目設計報告的請示。（2）市級人民政府對項目區(qū)實施規(guī)劃方案的初審意見和市國土資源局對拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告的初審意見。（主

23、要是對試點縣（市、區(qū)）的各項結論性意見）（3）項目區(qū)實施規(guī)劃方案文本。主要內容：農村建設用地整理復墾潛力分析，項目區(qū)規(guī)模和范圍，土地利用結構、權屬調整等情況；建新地塊規(guī)模，土地的類型、權屬等基本情況，擬安排建設項目的合法性；項目區(qū)實施時序，周轉指標規(guī)模及使用、歸還計劃；拆舊區(qū)整理復墾和安置補償方案；資金預算與籌措等；拆舊區(qū)及建新區(qū)土地利用現狀圖，拆舊區(qū)總平面布置圖及建新區(qū)實施規(guī)劃圖。（4）拆舊區(qū)整理復墾項目設計報告。主要內容：整理復

24、墾的規(guī)劃、任務、目標、預算以及實施管理等方面的內容。設計報告需經專家審查通過之后方可具體實施。（按土地整理復墾設計的要求執(zhí)行）（5）項目區(qū)土地利用總體規(guī)劃等相關圖件。,項目區(qū)規(guī)劃相關圖件，主要有：①項目區(qū)所在地（縣、鄉(xiāng)）有關圖件（在一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內的，用鄉(xiāng)級圖；涉及多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的用縣級圖）土地利用現狀圖（縣級1：5萬，鄉(xiāng)級1：1萬）土地利用總體規(guī)劃圖（縣級1：5萬，鄉(xiāng)級1：1萬）②項目區(qū)有關圖件（需在相關勘測定界的基礎上完成）項目

25、區(qū)土地利用現狀圖（1：1萬）項目區(qū)實施規(guī)劃圖（1：1萬）項目區(qū)土地權屬調整（方案）圖（1：1萬）項目區(qū)拆舊區(qū)土地整理復墾規(guī)劃圖（1：5000）,附件：,（1）試點縣（市、區(qū)）工作方案；（2）試點縣（市、區(qū)）工作領導組文件；（3）項目區(qū)農村集體土地權利證書或權屬證明文件；（4）項目區(qū)農村集體經濟組織對項目區(qū)實施規(guī)劃方案的書面意見、聽證會紀要和被拆房人同意搬遷的意見；（5）縣（市、區(qū)）人民政府確保資金投入、按時完成并按期歸還掛

26、鉤周轉指標的承諾函。,3、項目立項經批準后，按項目區(qū)《實施規(guī)劃方案》（如批復的項目區(qū)規(guī)模調整、則應相應調整和完善方案）及有關要求，組織好項目的實施。,八、掛鉤試點項目的實施與管理,（一）縣級人民政府負責項目組織實施縣級人民政府應根據已批復的項目區(qū)實施規(guī)劃方案，組織有關部門和項目區(qū)所涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，籌措和落實項目實施資金，做好項目的組織實施；對項目區(qū)涉及拆遷安置補償的，必須按規(guī)定做好拆遷安置補償工作。（二）項目拆舊地塊按復墾項目實施

27、管理掛鉤試點項目區(qū)實施過程中，拆舊地塊要優(yōu)先復墾為耕地。項目區(qū)拆舊地塊的土地整理復墾，要嚴格執(zhí)行土地開發(fā)整理復墾項目實施管理的有關規(guī)定，涉及工程建設的，應當執(zhí)行項目法人制、招投標制、工程監(jiān)理制、公告制等制度。,（三）項目建新地塊優(yōu)先安排安置用地 建新地塊首先要優(yōu)先滿足拆舊區(qū)的居民安置用地，并預留必要的農村基礎設施和發(fā)展用地；節(jié)余的指標，經批準可少量調劑給城鎮(zhèn)和工業(yè)等項目使用。（四）項目建新地塊的征收和使用 試

28、點縣應根據國土資源廳批準下達的掛鉤周轉指標規(guī)模，在項目區(qū)備選庫中擇優(yōu)確定試點項目區(qū)，對項目區(qū)實施規(guī)劃和建新拆舊進行整體審批，直接與拆舊地塊的建設用地調整，交換，不再單獨辦理農用地轉用審批手續(xù)。 項目區(qū)建新地塊要按照國家供地政策和節(jié)約集約用地要求供地與用地。用于城鎮(zhèn)和工業(yè)等項目建設的地塊，必須保證所上項目的合法性。確需征收的集體土地，應依法辦理土地征收手續(xù)。,項目區(qū)經整體審批后，方可實施，建新區(qū)用于居民安置的地塊，可以依據已批

29、準的項目區(qū)《實施規(guī)劃方案》直接組織實施；用于城鎮(zhèn)和工業(yè)等項目的建新地塊必須辦理征收手續(xù)。建新地塊應在拆舊區(qū)完成復墾框架后，方可辦理征收手續(xù)。征收手續(xù)報件要注明使用掛鉤指標。 建新地塊征收為國有土地的，可按批次以建設用地報批，按省政府規(guī)定的統(tǒng)一年產值標準，按原地類進行補償；屬于經營性用地的，必須征收為國有土地，并按規(guī)定實行招標拍賣掛牌方式供地。 建新地塊土地征收，必須符合土地利用總體規(guī)劃，原則上應一次性申報，由項目

30、區(qū)所在縣人民政府組織申報材料并按征地程序申報。省國土資源廳收到征地報件后，根據土地管理法律法規(guī)和有關規(guī)定要求，依據土地利用總體規(guī)劃和掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃方案，對擬征收土地的規(guī)模、區(qū)位、用途、征地補償安置進行總體審查，形成審查報告，呈報有批準權的人民政府審批。,（五）項目實施的監(jiān)督檢查和管理 項目區(qū)所在市、縣級人民政府國土資源管理部門每年年底向上級國土資源主管部門書面報告項目區(qū)實施進展情況。省國土資源廳根據項目區(qū)年度實施方案，不

31、定期對項目區(qū)實施情況組織評估；對連續(xù)兩次評估達不到要求的，經省人民政府批準后，取消試點縣資格，撤銷試點項目區(qū)。（六）項目拆舊地塊復墾的竣工驗收 項目區(qū)拆舊地塊土地復墾項目竣工后，試點縣人民政府應及時組織自檢；自檢合格的，經市人民政府國土資源管理部門審查同意后，報省國土資源廳進行項目區(qū)驗收；項目區(qū)驗收合格后，由縣國土資源管理部門及時進行土地變更登記，并對項目區(qū)有關資料歸檔備查。（驗收標準按土地開發(fā)整理復墾驗收辦法執(zhí)行）,（七

32、）、增減掛鉤項目區(qū)的權屬調整和地籍變更 試點縣按照已批準的項目《實施規(guī)劃方案》及時完成權屬調整，做到權屬明確、產權清晰，集體、群眾滿意。地籍變更采取整體審批、分階段實施、整體驗收、整體變更的總體思路。（八）周轉指標的考核與歸還 掛鉤周轉指標分別以行政區(qū)域和項目區(qū)為考核單位，兩者建新地塊的面積規(guī)模都不得突破下達的掛鉤周轉指標規(guī)模。對各項目區(qū)掛鉤周轉指標的使用情況，要獨立進行考核和管理；對試點市、縣掛鉤周轉指標的使

33、用情況，要綜合行政區(qū)內的所有項目區(qū)進行整體考核和管理。,試點市、縣國土資源管理部門，應按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則，制定建立掛鉤周轉指標管理臺賬，做到動態(tài)管理，對掛鉤周轉指標的下達、使用和歸還進行全程監(jiān)督。 掛鉤周轉指標從項目區(qū)整體審批實施至指標歸還的期限一般不超過三年。驗收確認的拆舊地塊土地復墾項目新增耕地指標，用于歸還掛鉤周轉指標，歸還的耕地面積不得少于下達的掛鉤周轉指標。項目區(qū)要制定分年度指標歸

34、還計劃，試點市、縣國土資源部門督促落實指標歸還進度，并每半年向省、市國土資源管理部門報告周轉指標使用及歸還情況。省國土資源廳定期將依據指標歸還計劃，對各試點市、縣掛鉤周轉指標歸還情況進行考核驗收，并向省人民政府報告全省掛鉤項目實施情況和周轉指標使用、歸還情況。,附表：1、××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤拆舊區(qū)土地整理復墾規(guī)劃潛力表（分圖斑）2、 ××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤拆舊區(qū)現

35、狀及整理復墾規(guī)劃潛力匯總表（分村）3、××縣（市、區(qū)）2006—2020年城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)規(guī)劃表,城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃方案基本內容與編制要求,第一部分： 增減掛鉤的幾個問題第二部分：項目實施規(guī)劃方案主要內容和要求,第一部分： 增減掛鉤的幾個問題,一、實施規(guī)劃方案編制過程,1、準備工作階段 主要是人員組織、實地踏勘與資料收集。組織相關技術人員組成工作隊伍，制定詳細的工作方案和技術方

36、案。按照制定的方案，技術人員對部分項目區(qū)進行實地踏勘，并對照有關材料，重點了解項目區(qū)所在地的自然條件、土地利用現狀、交通區(qū)位等，并深入了解當地的社會經濟狀況，收集編制方案所需的資料。2、分析研究階段 是在準備工作階段進行相關資料收集與整理的基礎上，深入研究項目區(qū)土地利用狀況，詳細分析項目區(qū)的土地復墾潛力、建新區(qū)規(guī)劃條件、投資渠道等，并提出復墾的目標和整理方針。,3、舉行聽證階段 根據有關精神，縣級人民政府組織相關部門以

37、及項目區(qū)所涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、當地村民代表參與的聽證會，聽取各方對項目規(guī)劃方案的意見，取得各方的認可與支持。4、方案決策階段 主要是對項目的可行性進行分析，對備選方案比較論證，選定拆舊區(qū)，并制定初步設計方案，進行投資預算和整理效益的分析。5、提交成果階段 主要是提交圖件成果與文本成果。圖件成果主要是掛鉤項目區(qū)的土地現狀圖和實施規(guī)劃圖，文本成果主要包括實施方案及相關附件。,二、實施規(guī)劃方案編制工作主要內容,1、拆舊區(qū)土地

38、復墾方案2、安置建新區(qū)建設用地安排方案3、城鎮(zhèn)/項目建新區(qū)建設用地安排方案,三、實施規(guī)劃方案報告主要內容,一般包括：前言，規(guī)劃指導思想、任務及依據等，項目區(qū)概況，項目區(qū)規(guī)劃方案（包括拆舊區(qū)土地整理復墾規(guī)劃方案、建新區(qū)建設用地安排方案），項目區(qū)土地權屬調整方案，項目規(guī)劃方案可行性評價，項目規(guī)劃實施保障措施等。（并附：規(guī)劃有關表格和相關圖件）,第二部分：項目實施規(guī)劃方案主要內容和要求,前言,主要闡述：開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作及

39、編制項目實施規(guī)劃的政策背景、目的與意義，當地確定實施掛鉤項目區(qū)的有關決策情況等。,一、規(guī)劃指導思想、任務及依據,（一）規(guī)劃指導思想與原則1、規(guī)劃指導思想 應體現：落實科學發(fā)展觀，貫徹“基本國策”，節(jié)約集約、可持續(xù)利用土地，加強農村建設用地整理，促進村莊用地合理布局，改善村民生產生活條件，加快新農村建設，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，提高土地利用綜合效益等。2、規(guī)劃編制原則 掛鉤試點工作應以落實科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以保護耕地、保障農

40、民土地權益為出發(fā)點，以改善農村生產生活條件、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標，以優(yōu)化用地結構和節(jié)約集約用地為重點。 編制項目實施規(guī)劃應遵循：符合規(guī)劃、保護耕地、增減協(xié)調、節(jié)約集約用地、尊重群眾意愿等原則。,（二）規(guī)劃的主要任務與依據,1、規(guī)劃主要任務 深入調查項目區(qū)的自然和社會經濟條件、土地利用現狀、土地權屬等基本情況，分析項目區(qū)農村建設用地整理的潛力和開發(fā)建設的可行性。 統(tǒng)籌安排項目區(qū)，對建新拆舊的規(guī)模、布局和用地結構進行控

41、制和引導，確保項目區(qū)內建設用地總量不增加、耕地面積不減少、質量不降低。 制定掛鉤周轉指標的使用和歸還計劃；提出項目區(qū)土地權屬調整方案；在估算項目投資的基礎上，制定項目區(qū)的資金籌措方案，確保項目實施過程中的資金來源保障。 制定規(guī)劃實施的保障措施。,2、規(guī)劃編制依據⑴有關法律法規(guī) 《中華人民共和國土地管理法》，《中華人民共和國水土保持法》，《中華人民共和國土地管理法實施條例》，《山西省實施辦法》等。⑵有關文件

42、 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），《國務院關于嚴格規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點切實做好農村土地整治工作的通知》（國發(fā)[2010]47號），《國土資源部關于印發(fā)的通知》（國土資發(fā)[2005]207號），《國土資源部關于印發(fā)的通知》（國土資發(fā)[2008]138號），《山西省人民政府辦公廳關于做好城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點工作的通知》（晉政辦發(fā)[2011]11號）等。,⑶相關技術規(guī)程（標準）、辦法

43、 主要有：《土地開發(fā)整理規(guī)劃編制規(guī)程》（TD/T1011～1013-2000）,《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計規(guī)范》（TD/T1012-2000）,《山西省土地開發(fā)整理項目管理暫行辦法》（晉國土資發(fā)[2005]343號）等。⑷當地相關規(guī)劃 主要有:當地縣級、鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃，國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃，城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，新農村發(fā)展建設規(guī)劃等。,3、規(guī)劃的期限 根據“掛鉤周轉指標從項目區(qū)整體審批實施至指標歸還的期限一般不超過3

44、年”的規(guī)定，結合當地擬實施項目的實際情況，具體確定項目區(qū)的規(guī)劃期限（一般不超過3年）。,二、項目區(qū)概況,(一)項目所在區(qū)域概況 主要包括：項目所在縣（市、區(qū)）或所涉鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）區(qū)域的地理位置、區(qū)位條件，地形地貌、氣候、土壤、植被、水文、礦藏等自然條件，基礎設施、人口及構成、地區(qū)生產總值、主要產品產量/產值等經濟社會條件，土地資源利用狀況等。（二）項目區(qū)基本情況1、項目區(qū)的選址 以項目區(qū)實施規(guī)劃的指導思想和編制原則為總指導

45、，以“掛鉤”周轉指標規(guī)模為總控制，本著便于村莊集中、群眾易于接受的原則，綜合考慮交通、區(qū)位、環(huán)境等條件，嚴格按土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的要求，經過聽證、論證程序，充分吸收當地農民和公眾的意見，最終確定項目區(qū)的選址。 明確：項目區(qū)的面積規(guī)模、所涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)/村及個數、圖斑數，現狀地類面積及構成等。,2、項目區(qū)有關情況⑴拆舊區(qū)基本情況 一般應包括：拆舊區(qū)的面積規(guī)模、座落位置分布，所涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)/村個數、圖斑數，拆舊地塊的

46、現狀地類面積及構成，土地權屬情況，涉及村莊社會經濟狀況、擬搬遷安置的村民戶數及人口數、擬拆地上建筑物等情況。（附：拆舊區(qū)所涉地塊土地利用現狀分圖斑明細表、分村/鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總表等）⑵建新區(qū)基本情況 一般應包括：建新區(qū)構成（安置建新區(qū)、城鎮(zhèn)/項目建新區(qū)）及相應的面積規(guī)模、位置分布，所涉及的鄉(xiāng)鎮(zhèn)/村及個數、圖斑數，建新地塊的現狀地類面積及構成，土地權屬情況，建新安置村民情況，城鎮(zhèn)及工礦等項目建新區(qū)用地規(guī)模及擬安排使用節(jié)余指標情況等。（附

47、：建新區(qū)所涉地塊土地利用現狀分圖斑明細表、分村/鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總表等）,三、項目區(qū)規(guī)劃實施具體方案,（一）拆舊區(qū)土地整理復墾方案1、拆舊區(qū)土地整理復墾總體目標2、土地整理復墾的具體安排與布局 土地整理復墾后耕地及其他地類的具體安排與布局情況。3、拆舊區(qū)的土地整理復墾有關工程 包括：田塊布設、土地平整、農田水利（灌溉排水）、田間道路、農田防護林等工程。,（二）建新區(qū)的規(guī)劃建設方案1、安置建新區(qū) 包括：安置建新區(qū)的規(guī)

48、模、布局，擬安置的村民戶數和人口數，計算安排用地的標準等，住宅等建筑建設情況、人均安排面積等情況。2、城鎮(zhèn)（或項目）建新區(qū) 包括：城鎮(zhèn)（或項目）建新區(qū)的總規(guī)模、布局情況，擬進行建設的土地基本用途以及項目建設用地的類別、面積等情況，建設擬使用掛鉤周轉指標情況等。附：建新區(qū)土地征收的補償標準，按省人民政府“晉政發(fā) [2009]38號”《關于公布實施全省征地統(tǒng)一年產值標準的通知》的有關規(guī)定執(zhí)行。,（三）項目區(qū)的拆遷安置方案

49、 項目拆遷安置補償方案，包括：原宅基地及拆遷房屋等建筑的補償，被征地農民的社會保障等，拆遷安置實施的具體保障措施、相關政策等。 （按國家和地方的有關政策規(guī)定與要求執(zhí)行）（四）項目區(qū)有關土地平衡情況 根據掛鉤項目區(qū)及其拆舊區(qū)和建新區(qū)的規(guī)劃結果，編制相應的各類土地面積平衡表，分析規(guī)劃實施前后有關土地基本用途（地類）的調整變化情況，進一步確認掛鉤項目的建新區(qū)地塊的新增建設用地規(guī)模不大于拆舊區(qū)地塊所復墾的耕地面積，

50、明確項目區(qū)是否達到或實現了節(jié)約集約建設用地、增加耕地有效面積的目標（結果）。,四、項目區(qū)規(guī)劃實施進度安排與資金保障,（一）項目區(qū)規(guī)劃實施進度安排1、項目區(qū)總體安排與工作計劃 根據本項目的實際情況，確定項目的實施周期為×年內完成，即從項目區(qū)整體審批后的正式啟動時計起，實施時間為：20××年××月—20××年××月。 項目區(qū)規(guī)劃的實施

51、主要內容包括：拆舊區(qū)的農民搬遷，拆舊區(qū)的土地整理復墾，及建新區(qū)的建設、搬遷農民的安置等。 可按具體工作內容和程序分為幾個時期：施工準備期、還遷房和公共建筑建設期、農民搬遷期、土地整理復墾期、復墾項目驗收期、項目區(qū)整體完成后的驗收期，并具體明確相應的工作計劃（時間）要求。,2、掛鉤周轉指標的使用與歸還 項目區(qū)掛鉤周轉指標的使用，按照“總量控制、封閉運行、定期考核、到期歸還”的原則進行。 按照國家有關規(guī)定，掛鉤周轉指

52、標從項目區(qū)整體審批實施至指標歸還的期限不超過3年。 根據確定的項目區(qū)實施規(guī)劃，核定項目區(qū)實際使用的周轉指標情況；按照項目拆舊區(qū)土地復墾進度安排，在拆舊區(qū)所復墾的耕地經驗收合格后，即可歸還建新區(qū)所使用的掛鉤周轉指標。,（二）項目區(qū)投資估算與資金籌措1、項目區(qū)實施投資估算 依據《土地開發(fā)整理項目預算定額標準》以及其他相關工程預算定額和標準，并結合當地實際情況，對項目區(qū)的投資進行估算，確定項目區(qū)所需求的資金總額，按其構成主要

53、有： ①土地相關費用—拆遷及安置補償費、市政配套費等。 ②前期工程（開發(fā)）費—建新區(qū)的可行性研究費、施工現場三通一平費、規(guī)劃設施費，拆舊區(qū)的土地整理復墾費用。 ③建筑安置工程費（僅涉及安置區(qū)）—基礎處理、建安工程費及相應的裝飾裝修費。 ④基礎設施建設費（僅涉及安置區(qū)），以及公共配套設施建設費。 ⑤其他費用—包括臨時用設施費、招標代理費、工程監(jiān)理費、工程質量監(jiān)督費等。 ⑥管理費，投資利息，以

54、及不可預見費。 （附：項目投資費用估算結果及其構成情況表）,2、項目實施資金籌措與管理 可通過土地抵押貸款、土地出讓、引資參股合作、政府投資、引進社會資金等多種方式進行籌資，并按總投資做好分年度（分批）的資金籌措計劃安排，確保項目實施所需資金按計劃落實到位，為掛鉤項目的順利實施提供堅實保障。 在規(guī)劃實施中，要按照相關政策規(guī)定與要求，做好項目實施資金的使用與管理工作。 (附：項目實施資金的來源及其分期籌措落

55、實計劃表),五、項目區(qū)土地權屬調整方案,項目區(qū)土地權屬調整是適應城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作需要，運用行政、法律和技術的綜合手段，在農村建設用地整理前和結束后，所進行的一項服從區(qū)域土地利用需求，維系農業(yè)生產，對現狀土地所有權和使用權進行調整，以確保土地權利人在新的土地利用格局中擁有各項合法權利的政策措施和技術措施。 （一）土地權屬調整的內容 項目區(qū)土地權屬調整內容主要包括：集體土地所有權調整、土地承包經營權（使用權）調整、建

56、新區(qū)土地所有權和使用權調整等3個方面。,（二）土地權屬調整的原則 項目區(qū)土地權屬的調整，要建立在項目區(qū)所涉地塊的土地權屬界址清楚、無權屬糾紛的基礎上，并堅持如下原則： ①堅持依法、公開、公平、公正、自愿、有償、規(guī)范的原則，充分保障和維護包括廣大農民在內的各土地權屬主體的利益。 ②有利于穩(wěn)定農村土地家庭聯(lián)產承包責任制，有利于促進土地規(guī)?；⒓s化經營。 ③統(tǒng)籌規(guī)劃，優(yōu)化配置，有利生產，方便生

57、活。 ④盡量保持行政村界的完整性。（三）土地權屬調整方案與實施 對于拆舊區(qū)及復墾耕地的土地所有權仍為原農村集體經濟組織所有，復墾所新增的耕地由原村集體組織按國家有關法律法規(guī)的規(guī)定，合理確定土地承包經營權的使用對象，各村可結合實際情況，將土地發(fā)包給原村莊居民或其他經濟主體使用。 對于建新區(qū)的土地權屬調整，主要是按照相關規(guī)定辦理土地征收手續(xù)，其土地所有權征為國家所有；安置建新區(qū)的土地使用權歸搬遷村民使用

58、，城鎮(zhèn)或項目建新區(qū)土地如出讓則按招拍掛的方式確定土地使用權。,六、項目及實施可行性分析,（一）項目合法合規(guī)性及有關情況 包括：項目符合相關法律法規(guī)和文件（《土地管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》、《關于規(guī)范城鎮(zhèn)建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見》等）要求情況，項目符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)布局規(guī)劃等的情況（規(guī)劃確定的土地用途分區(qū)布局和管制、產業(yè)發(fā)展建設規(guī)劃布局等），項目區(qū)實施有關

59、土地總體平衡情況，項目實施有關促進集約用地、改善生產生活條件情況等。（二）當地政府重視和群眾積極性 包括：當地政府的組織領導，及開展有關工作情況；當地群眾意愿、參與積極性、對項目區(qū)及實施的支持情況等。（三）拆舊區(qū)土地整理復墾可行性 包括：當地農村建設用地整理復墾的潛力，適宜復墾利用為耕地的自然條件、基礎設施條件（交通、水、電）等。（四）建新區(qū)有關開發(fā)建設可行性 當地農民改善居住等生產與生活條件的

60、愿望，城鎮(zhèn)（園區(qū)、工礦）發(fā)展建設的要求等。（五）項目實施的資金籌措與保障 項目實施有關資金的籌措渠道、來源、使用管理等保障措施。,七、項目區(qū)規(guī)劃實施的保障措施,為保障項目區(qū)規(guī)劃的順利實施，并達到預期的實施成效，結合當地實際情況，可制定相應的保障措施。（一）組織領導保障 成立由政府主要領導為組長，發(fā)改委、國土局、規(guī)劃局等有關部門和相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)為成員的掛鉤試點項目領導小組，具體負責掛鉤試點的組織、領導和協(xié)調工作。

61、 領導小組下可設工作辦公室和項目現場指揮部，具體負責和處理規(guī)劃實施工作中的相關事務。 對項目實施區(qū)域的相關領導實行管理目標責任制，即相關政府領導作為直接負責人對項目實施區(qū)域的管理、建設、驗收、監(jiān)理全面負責。 試點村成立工作小組，負責落實農民安置、拆遷、土地整理復墾等工作。,（二）政策措施保障 項目區(qū)內的城鎮(zhèn)（或項目）建新區(qū)建設用地土地收益，可用于項目區(qū)內的土地整理復墾工作；項目區(qū)內新增建設用地

62、免收新增建設用地土地有償使用費、耕地占用稅、耕地開墾費等。 項目區(qū)內的城鎮(zhèn)（或項目）建新區(qū)以招、拍、掛的方式有償出讓的，政府收益部分給予返還，用于掛鉤試點各項建設。 用于安置農民住房及相關配套設施，可享受經濟適用房的有關優(yōu)惠政策。 項目基本建成后，項目區(qū)內的新建企業(yè)上繳縣的有關稅收收入（包括增值、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅），可結合實際確定在一定年限內通過年終結算返還給試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，專項用于掛鉤試

63、點的社會公益建設和管理支出。,（三）相關制度保障 項目區(qū)監(jiān)督檢查和考核制度?？h國土局、發(fā)改委、規(guī)劃局不定期對批準實施的項目進行督導檢查，定期考核，發(fā)現問題及時解決，確保項目如期完成。 土地整理復墾驗收制度（按省有關規(guī)定執(zhí)行）。確保整理復墾的耕地質量，保證掛鉤周轉指標的及時歸還。 有關項目材料申報制度。對建新區(qū)內的建設項目用地材料進行嚴格把關，符合規(guī)定的及時辦理相關手續(xù)；加強竣工項目驗收的上報審查工作，

64、做到嚴格管理、規(guī)范操作，促進節(jié)約集約利用土地。 有關臺賬管理制度。對批準的掛鉤周轉指標、驗收合格的新增耕地、以及辦理用地手續(xù)后的建設項目用地等建立臺賬，并加強管理，及時核減相關指標，保證建設用地總量不增加、耕地面積不減少。,（四）資金籌措保障 遵循市場經濟規(guī)律，建立多元化、多渠道的融資籌資機制，推進市場化運作，廣泛吸引社會資金的參與，促進掛鉤試點工作的順利開展。 落實項目資金的籌措渠道，嚴格各項費用的收繳，做

65、到掛鉤試點項目資金的?？顚Ｓ茫瑧煽h專門部門（如發(fā)改部門）按工程進度分期劃撥、相關部門（如財政部門）進行監(jiān)管；明確項目資金的使用、審批和監(jiān)督等管理責任，保障掛鉤項目資金的合理使用。（五）群眾基礎保障 加強掛鉤試點工作重要性和相關政策法規(guī)的宣傳，引導公眾積極參與，對項目相關規(guī)劃和實施計劃、安置補償辦法等應進行公示和告知，以保障農民的知情權和參與權，取得村民和集體的支持是做好掛鉤試點工作的重要基礎保障。（六）、技術措施保障

66、 應用地理信息系統(tǒng)、數據庫、網絡技術、“3S”技術，實行項目信息化管理。通過掌握項目片區(qū)、項目實施庫和項目后期管理等方面的一手資料，建立管理信息系統(tǒng)，利用動態(tài)監(jiān)測數據庫隨時掌握實施項目的建設狀況，提高管理工作的信息化水平，適應項目的實施及后期土地管理的要求。,附表：①××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)拆舊區(qū)域有關社會經濟情況統(tǒng)計表②××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)拆舊區(qū)土地

67、現狀及整理復墾規(guī)劃情況表（分圖斑）③××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)規(guī)劃建新區(qū)各類土地情況表（分圖斑）④××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)建新區(qū)掛鉤周轉指標使用情況匯總表⑤ ××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃情況表⑥ ××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)土地利用結構調整平衡表（規(guī)劃前后）⑦ ×

68、15;縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)實施規(guī)劃土地權屬調整方案情況表⑧ ××縣（市、區(qū)）城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤項目區(qū)資金籌措與投資計劃安排（平衡）表,附圖：1、項目區(qū)所在地（縣、鄉(xiāng)）有關圖件：（在一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內的，用鄉(xiāng)級圖；涉及多鄉(xiāng)鎮(zhèn)的用縣級圖）①土地利用現狀圖（縣級1:50000，鄉(xiāng)級1:10000）②土地利用總體規(guī)劃圖（縣級1:50000，鄉(xiāng)級1:10000）2、項目區(qū)有關圖件(需在相關勘測定界的