我國住房抵押貸款證券化研究——以深圳為例.pdf

1、住房抵押貸款證券化是二十世紀國際金融領域最重大的金融創(chuàng)新之一，目前，住房抵押貸款證券品種和技術不斷發(fā)展，形成了全球化的趨勢。從國外住房金融的發(fā)展來看，住房抵押貸款證券化是我國住房金融發(fā)展的一個必然趨勢。隨著我國住房抵押貸款規(guī)模的不斷擴大，我國全面推行住房抵押貸款證券化將是必然的選擇。 本文首先介紹了住房抵押貸款證券化相關理論，對住房抵押貸款證券化的特性功能和運作機制進行了闡述。然后通過對我國住房金融市場需求狀況的實證分析、商業(yè)銀

2、行的資產負債管理方法的規(guī)范性分析得出我國迫切需要推行住房抵押貸款證券化的論點。而住宅產業(yè)的政策支持、住房抵押貸款的初具規(guī)模、住房金融組織機構的日益成熟、證券市場的不斷完善、相關法律法規(guī)的出臺使住房抵押貸款證券化的推行具備了可行性。深圳作為發(fā)展了20年的經濟特區(qū)，它的經濟發(fā)展、投資環(huán)境、金融體系、信貸市場更是具備住房抵押貸款證券化先行試點的優(yōu)越條件。由于我國目前還存在著商業(yè)銀行動力不足、配套金融環(huán)境和社會環(huán)境不完善等問題，因此住房抵押貸款

3、證券化推行初期的效率和效果會受到一定的影響，但這并不能否定住房抵押貸款證券化操作的可行性。 美國是住房抵押貸款證券化最早的國家，加拿大和香港的住房抵押貸款證券化也取得了一定的發(fā)展。本文通過對美國、加拿大、香港的住房抵押貸款證券化的比較分析，得出一些對我國開展住房抵押貸款證券化有益的啟示，并在借鑒它們成功經驗的基礎上，提出了克服我國住房抵押貸款證券化面臨問題應采取的對策。這些措施包括：完善住房抵押貸款一級市場、健全信用擔保與評級體

4、系、加強保險業(yè)與個人抵押貸款的結合、優(yōu)化現(xiàn)行利率體系、加快金融技術發(fā)展和人才培養(yǎng)。 本文最后首先對建行住房抵押貸款證券化試點方案進行了介紹和評述，然后在參考建行試點方案和國外做法的基礎上提出了自己的設計思路，并以深圳一筆100多億元的住房抵押貸款組合為例進行了具體的設計，制訂了初期和成熟期兩套方案。住房抵押貸款證券化初期SPV采用特殊目的信托的形式，證券化產品采用過手證券；成熟期SPV為有國家背景的獨立運作的公司，證券化產品采用

5、抵押擔保證券（CMO）。方案的推行包括以下幾個核心內容：第一，由政府組建一家從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的專門機構或者有政府背景的獨立的SPV，從各商業(yè)銀行手中收購合格的住房抵押貸款構建資產池。第二，發(fā)起人在全國性媒體上發(fā)布信貸資產轉讓的公告通知相關權益人，由房地產管理部門批量辦理抵押權變更登記。第三，由國內、外信用評級機構對抵押貸款證券進行評級，發(fā)起人進行內部信用增級，或采用各大保險公司提供信用保險、政府擔保機構提供擔保等外部信用增級方