我國(guó)試行住房抵押貸款證券化的研究.pdf

1、20世紀(jì)70年代以來(lái)，以住房抵押貸款證券化為開(kāi)端，美國(guó)掀趨了資產(chǎn)證券化的浪潮。如今，資產(chǎn)證券化已成為國(guó)際資本市場(chǎng)上發(fā)展最快，也最具活力的一種金融產(chǎn)品，在世界各國(guó)得到了廣泛的實(shí)施和應(yīng)用。近年來(lái)，資產(chǎn)證券化問(wèn)題同樣引起了國(guó)內(nèi)學(xué)者和金融工作者廣泛而熱切的關(guān)注，特別是隨著住房抵押貸款證券化試點(diǎn)的推出，有關(guān)的研究經(jīng)歷了一個(gè)由純粹的理論探索到實(shí)際應(yīng)用的轉(zhuǎn)變。本文將就住房抵押貸款證券化的基本特點(diǎn)和在我國(guó)的試行情況進(jìn)行一個(gè)比較全面的分析。 本文

2、作者比較贊同美國(guó)學(xué)者Gardener的說(shuō)法：“證券化是使儲(chǔ)蓄者與借貸者通過(guò)金融市場(chǎng)得以部分或全部匹配的一個(gè)過(guò)程或工具。在這里，開(kāi)放的市場(chǎng)信用取代了銀行或其他金融機(jī)構(gòu)提供的封閉的市場(chǎng)信用?！边@里強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)要素：首先，證券化是一種以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的信用中介，而不是以銀行等金融中介機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)；其次，這里所說(shuō)的匹配，也是特指對(duì)原來(lái)由中介信用為基礎(chǔ)形成的資產(chǎn)進(jìn)行可轉(zhuǎn)讓性的轉(zhuǎn)換處置。沿著Gardener的思路，證券化進(jìn)一步分為一級(jí)證券化和二級(jí)證券化兩種

3、方式，而且他認(rèn)為證券化的發(fā)展過(guò)程是從一級(jí)證券化向二級(jí)證券化過(guò)渡。在資本市場(chǎng)上或貨幣市場(chǎng)上發(fā)行債券或股票籌資，稱(chēng)為一級(jí)證券化或表內(nèi)融資，其主要金融工具包括商業(yè)票據(jù)、企業(yè)債券和股票；二級(jí)證券化或稱(chēng)表外證券化是將已存在的信貸資產(chǎn)和應(yīng)收賬款集中起來(lái)，把資產(chǎn)的現(xiàn)金流重新包裝組合或者分割后，用以支持一種新的證券——資產(chǎn)支持證券，出售給投資者，以此達(dá)到使此項(xiàng)資產(chǎn)在原持有者的資產(chǎn)負(fù)債表上消失。在許多學(xué)者看來(lái)，證券化的范圍應(yīng)局限于后一種針對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行的

4、證券化。 對(duì)于資產(chǎn)證券化的實(shí)質(zhì)，美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪里安尼指出“資產(chǎn)證券化真正的意義并不在于發(fā)行證券本身，而在于這種新的金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借款人與貸款人之間，架起了更有效的融資渠道”。 本文的寫(xiě)作思路第一是以美國(guó)為范例，系統(tǒng)的探討了住房抵押貸款證券化的運(yùn)作原理和成本收益；第二是具體分析建行的試點(diǎn)情況，就住房抵押貸款證券化如何科學(xué)地移植到中國(guó)的本土上提出了自己的一些看法。 前言首先介紹了目前我

5、國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的一些概況，指出在住房這種關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要商品市場(chǎng)上，引入合理高效的投融資工具，盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿(mǎn)足普通居民的購(gòu)房需要，同時(shí)也促進(jìn)金融市場(chǎng)的縱深發(fā)展，這是本文寫(xiě)作的出發(fā)點(diǎn)。 第一章主要是探討住房抵押貸款證券化的發(fā)展歷史和基本架構(gòu)。因?yàn)樽C券化的創(chuàng)新始于美國(guó)，所以本文主要就美國(guó)的發(fā)展情況做了簡(jiǎn)單概述。其中詳細(xì)介紹了兩只產(chǎn)品：住房抵押貸款轉(zhuǎn)手證券和住房抵押貸款擔(dān)保憑證。轉(zhuǎn)手證券是最早發(fā)展起來(lái)的證券化產(chǎn)品，因其每期收到

6、的現(xiàn)金流經(jīng)由服務(wù)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)手給投資人而得名，結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單；擔(dān)保憑證的推出是轉(zhuǎn)手證券的進(jìn)一步發(fā)展，目的在于吸收與化解借款人的提前還本風(fēng)險(xiǎn)，把基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流量重新分配后，可提供給投資人期限不同的金融產(chǎn)品，這也是證券化未來(lái)的發(fā)展方向。本章的寫(xiě)作目的是想借鑒美國(guó)住房抵押貸款證券化的成功經(jīng)驗(yàn)，為在我國(guó)的試點(diǎn)有所裨益。 第二章分析證券化產(chǎn)品帶來(lái)的收益，先分別從發(fā)起人、投資人、借款人的角度來(lái)考察證券化的優(yōu)點(diǎn)，再?gòu)恼麄€(gè)金融體制的角度來(lái)分析證券化帶

7、來(lái)的效應(yīng)，如有效降低破產(chǎn)成本、信息成本和促進(jìn)專(zhuān)業(yè)分工，最后介紹了一點(diǎn)證券化在東亞和東南亞飛速發(fā)展的例子。 第三章是本文的重點(diǎn)，在建行MBS試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)的具體情況，分析了產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制、法律法規(guī)、出現(xiàn)的問(wèn)題并提出了一些自己的建議。第三章共分四節(jié)，第一節(jié)總結(jié)歸納了證券化在我國(guó)的可行因素，分別從供給方、需求方兩方面對(duì)比論述，并簡(jiǎn)單介紹了一些以往我國(guó)證券化的案例；第二節(jié)詳細(xì)介紹了此次試點(diǎn)的情況，從資產(chǎn)池的狀況，到分層證券的利率和

8、信用增級(jí)措施，并圖表分析了現(xiàn)金流的償還次序和此次發(fā)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，大體勾勒了這次試點(diǎn)產(chǎn)品的特性。試點(diǎn)的成功也離不開(kāi)國(guó)家的大力推動(dòng)，短短幾個(gè)月時(shí)間就頒布了一系列規(guī)章制度，從金融、會(huì)計(jì)、法律、稅收等層面上規(guī)范各項(xiàng)業(yè)務(wù)流程，使證券化的各項(xiàng)工作都有法可依。通過(guò)試點(diǎn)，也暴露出在我國(guó)推行住房抵押貸款證券化面臨許多難題，這些都是第三節(jié)將要討論的內(nèi)容。第四節(jié)就是針對(duì)上述難題，借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，提出個(gè)人的一些政策建議：首先是完善住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)；其次要建

9、立個(gè)人信用體系，這正是人民銀行現(xiàn)在全力推動(dòng)的一件大事；接著分析了風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，這是發(fā)展證券化產(chǎn)品很重要的一環(huán)。我國(guó)目前的住房抵押貸款都是由保險(xiǎn)公司提供擔(dān)保，但是在美國(guó)有住房局和退伍軍人局為中低收入者購(gòu)房提供違約擔(dān)保，這就增強(qiáng)了資產(chǎn)的信用級(jí)別，這也是政府發(fā)揮其公共效應(yīng)的一個(gè)重要方面，而且政府的參與可以增強(qiáng)目前我國(guó)薄弱的社會(huì)信用基礎(chǔ)，在權(quán)威的中介機(jī)構(gòu)缺位的情況下增強(qiáng)廣大投資者的信心；最后是培育規(guī)范的市場(chǎng)參與主體SPV、機(jī)構(gòu)投資者和資信評(píng)估機(jī)