不動產對外投資所得稅涉稅處理

1、<p>　　不動產對外投資所得稅涉稅處理</p><p>　　【摘 要】不動產對外投資涉及較多稅種，但所得稅政策在近年來發(fā)生了一系列調整，本文擬對不動產對外投資涉及的所得稅進行梳理，使我們更好地掌握和應用相關稅收政策。 </p><p>　　【關鍵詞】不動產對外投資；企業(yè)所得稅；個人所得稅 </p><p>　　近年來，越來越多的企業(yè)鐘情于不動產對外投資，

2、但不動產對外投資所得稅相關政策近年來發(fā)生了諸多變化，本文擬將不動產對外投資涉及的所得稅有關政策進行梳理。 </p><p><b>　　一、企業(yè)所得稅 </b></p><p>　　如果企業(yè)以不動產對外投資，那么是否繳納企業(yè)所得稅？如果繳納的話，計稅依據如何確定？是否需要一次性繳納？ </p><p>　　1.不動產對外投資是否繳納企業(yè)所得稅

3、</p><p>　　根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換的話，應該視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，計算繳納企業(yè)所得稅。不動產對外投資屬于非貨幣性資產交換，應此企業(yè)將不動產對外投資，應視同銷售計算財產轉讓所得并繳納企業(yè)所得稅。 </p><p>　　2.繳納企業(yè)所得稅的計稅價格 </p><p>　　不動產對外投資計稅價格該如何確

4、定呢？根據《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》規(guī)定，對于企業(yè)將資產移送他們，分兩種情況：如果該資產屬于企業(yè)自己制作的，那么企業(yè)按照同類資產同期對外售價確認銷售收入，并計算繳納企業(yè)所得稅；如果該資產屬于企業(yè)外購的，那么企業(yè)可以按照購買的價格確認銷售收入，并計算繳納企業(yè)所得稅。那是否意味著企業(yè)購買的不動產對外投資，只需按照購買時的價格確認收入？ </p><p>　　為了明確政策，2010年國家稅務總

5、局發(fā)布 《國家稅務總局關于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》（國稅函[2010]148號），文件規(guī)定企業(yè)處置外購資產按照購入時的價格確定銷售收入，是指企業(yè)處置該項資產不是以銷售為目的，而是具有替代職工福利等費用支出性質，且購買后一般在一個納稅年度內處置。進一步明確了購買的不動產對外投資價格的確定，從而堵住了可能的稅收漏洞。 </p><p>　　3.繳納企業(yè)所得稅納稅時間 </p>&l

6、t;p>　　由于不動產對外投資所涉及的金額都比較大，那么如果按照公允價值計算，企業(yè)投資當年會產生較大的銷售不動產資產所得，稅收負擔會比較重。那么企業(yè)是否可以分期納稅？對于是否可以分期，大致經歷了四個階段： </p><p>　　第一階段：2004年6月30日以前，經過審批后可以分期納稅。稅法規(guī)定，企業(yè)以非貨幣資產投資所得，在一個納稅年度確認實現繳納企業(yè)所得稅確有困難的，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨

7、后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中，但是前提條件是得到稅務局的審批。 </p><p>　　第二階：2004年6月30日―2010年11月27日無需審批，符合條件自行分期納稅。2004年《國家稅務總局關于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項目后續(xù)管理工作的通知》（國稅發(fā)[2004]82號）規(guī)定取消不動產對外投資取得所得遞延納稅的審批，只要納稅人在一個納稅年度發(fā)生的非貨幣性資產投資轉讓所得應納稅

8、所得50%及以上的，就可以自行在不超過5年的期間均勻計入各年度的應納稅所得。 </p><p>　　第三階段：2010年11月27日―2014年1月1日不允許分期納稅。2010年國家稅務總局《國家稅務總局關于企業(yè)取得財產轉讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第19號）文件，根據該文件，企業(yè)取得各類資產、股權、債權等財產轉讓收入，無論是否以貨幣形式，均需要在轉讓當年一次性確認所得稅并計算繳

9、納企業(yè)所得稅。 </p><p>　　第四階段：2014年1月1日至今，允許分期納稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于非貨幣性資產投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》財稅〔2014〕116號 居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。 </p><p><b>　　二 、個人所得

10、稅 </b></p><p>　　個人如果將不動產對外投資否繳納個人所得稅？如果繳納，個人所得稅的計稅依據如何確定？我們國家在不同時期處理方式不一樣。 </p><p>　　1.2005年4月13日-2008年12月9日不動產投資評估增值部分投資時點暫不繳納個人所得稅 </p><p>　　《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》

11、國稅函[2005]319號文中規(guī)定，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權時，暫不征收個人所得稅。 </p><p>　　2.2008年12月9日―2015年4月1日，不動產對外投資需要在投資時點繳納個人所得稅 </p><p>　　2008年，國家稅務總局發(fā)布《關于資產評估增值計征個人所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2008]115號，根據該文中規(guī)定：

12、個人以非貨幣資產對外投資取得股權，對個人取得股權價值高于該資產原值的部分，應確認為個人所得，計算繳納個人所得稅，該稅款由北投資企業(yè)在個人取得股權時代扣代繳。 </p><p>　　3.2015年4月1日至今，不動產投資可分期繳納個人所得稅 </p><p>　　2015年財政部 國家稅務總局 《關于個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》（ 財稅〔2015〕41號）個人轉讓非貨幣性資

13、產的所得，納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務機關備案后，自發(fā)生上述應稅行為之日起不超過5個公歷年度內（含）分期繳納個人所得稅。 </p><p>　　由于不動產對外投資涉及的金額和稅額都比較大，因此稅收政策的變化對企業(yè)影響比較大，企業(yè)應時刻關注國家稅收政策變化，在稅法的框架內合理地進行稅收籌劃，降低企業(yè)成本，增強企業(yè)收益。 </p><p><b>