住房保障制度比較與研究

1、<p>　　住房保障制度比較與研究</p><p>　　【摘要】住房公積金是職工和單位共同繳存的長期的、強制的、互助的住房儲金，這是我國《住房公積金管理條例》中明確規(guī)定的住房公積金的基本概念。從制度設計和起源上來看，住房公積金是舶來品，它是我國根據(jù)國情仿照外國房屋保障體系和金融體系建立起來的一種制度。其從2002年開始強制執(zhí)行至今已有20余年，經(jīng)過多年的理論研究與實踐，制度的有了一定的發(fā)展，但是由于《條

2、例》本身沒有經(jīng)過任何修改，所以存在很多與時代脫節(jié)的現(xiàn)象，本文通過對主要其他幾國住房保障制度進行相關對比，研究總結其缺點與不足，闡述我國目前住房保障體系的發(fā)展目標的方向。 </p><p>　　【關鍵詞】住房公積金，住房保障，公積金制度 </p><p>　　一、世界主要國家的住房保障制度 </p><p>　　1、新加坡制度。新加坡的住房保障制度是我國住房公積金制度

3、學習的主要來源，它的發(fā)展對我國住房公積金有重要意義。其住房公積金制度最早成立于上世紀50年代，是由政府牽頭創(chuàng)建的由雇員和雇主共同繳存的，保證職工退休或離職之后生活需求的養(yǎng)老保障基金。公積金設立之初并不是考慮職工住房，而是僅用于雇員的養(yǎng)老。隨著住房需求的日趨擴大，中央政府在1964年提出了“居者有其屋”的住房保障計劃，提出解決住房保障問題主要將依靠中央公積金積累的養(yǎng)老保險基金解決資金問題。1968年政府將中央公積金使用范圍擴大到住房領域用

4、于改善中低收入者的住房條件，新加坡政府提出了公共住屋計劃和住宅產(chǎn)業(yè)計劃，實現(xiàn)了中央公積金與國民住房發(fā)展計劃相結合，職工可以將個人養(yǎng)老賬戶中的部分資金用于購買公屋或私人產(chǎn)業(yè)，同時職工也可以利用公積金購買公共住房和公共組屋。新加坡政府于1975年對公積金的使用放開部分限制，尤其對于中等收入者，政府允許將其所繳納富余公積金用于醫(yī)療、保險、教育、投資等。 </p><p>　　總結以上發(fā)展歷程，我認為新加坡的中央公積金總

5、結起來有兩大特點：一是個人所有，政府調(diào)控。即公積金是強制政府保障的一種，他雖然歸個人所有，但其政府調(diào)控性明顯；二是公積金的使用靈活。中央公積金保障雇員的基本權益比較全面，而且充分考慮的其自身保值增值的能力，雇員享有普通賬戶、保健賬戶、特別賬戶等不同權益，享受了基本保障和額外收益，可以說成員繳納的公積金越多所獲得的收益也就越多，中央公積金的運營效益已經(jīng)超過一般市場的水平。 </p><p>　　2、德國制度。研究德

6、國模式主要是中德住房儲蓄銀行在中國有一定發(fā)展，其主要方向是政府引導的市場運作的住房體系保障制度。在德國有專業(yè)的國家儲蓄銀行進行住房保障工作。保障人需要與儲蓄銀行簽訂“存款契約”，繳存一定年限后，可以按照較低的利率水平或的目標貸款用于購房。 </p><p>　　其制度也有兩個特點：一是強制性。即其保障制度也是國家要求所有保障人必須執(zhí)行的。而且有專門的運行機構來運作，獨立于其他資本市場之外單獨運行，但其可以吸收部分

7、外來資本，長期、穩(wěn)定的收益可以吸引部分保守投資者。二是政府補貼。這項資金之所以能夠良好的運轉(zhuǎn)，是需要高福利的政府補貼，因此德國制度使用國家福利補充到住房保障體系中來。 </p><p>　　3、法國制度。法國制度與德國相似，卻有不同，其最大的特點在于住房儲蓄業(yè)務并不是完全強制，也不由國家設立的專業(yè)機構來運營，而是由各商業(yè)銀行來控制，更加突出了市場的作用。這種制度也是要雙方簽訂一定的存款合同后，幾年后進行貸款，但住

8、房儲蓄業(yè)務在銀行系統(tǒng)內(nèi)展開，不局限于專業(yè)機構操作，業(yè)務參與者廣泛。而政府則通過推行免稅利息、采取貼息的方式參與到住房儲蓄計劃中。采取這種制度政府可以省去建立相關機構的費用，把主要財力通過商業(yè)銀行直接補貼給被保障者。 </p><p>　　4、美國制度。美國的“次貸危機”讓我們更加了解美國的住房保障體制，其主導保障的也是靠市場本身而不是政府，而政府監(jiān)管僅僅是政策的制定，即貸款證券化制度。簡單說，在美國購房人貸款買了

9、房子，政府指定金融機構對貸款進行擔保，房屋作為抵押。這部分貸款投入市場后，大部分會打包成證券產(chǎn)品出售，回流資金，在進行新一輪的貸款。因此在美國這樣的發(fā)達金融市場，多次的貸款證券化會產(chǎn)生復雜的聯(lián)動關系，但是同時也能夠最大限度的激發(fā)市場的活力，從整體上降低成本，但是風險卻難以預測。 </p><p>　　5、日本制度。亞洲近鄰日本在住房保障制度上是以政府為主導的全面保障制度，其并不需要被保障人付出義務，而完全是獲得權

10、力。政府通過組建“住宅金融公庫”，一方面為政府財政性的投資進行貸款，另一方面為低收入家庭提供長期的住房貸款，其貸款利率明顯低于同時期的市場利率。這種政府的低息貸款在給被保障者帶來利益的同時最大問題在于需要國家財政投入大量的資金彌補資金虧損，這要求政府有強大的實力作為其背后的支撐，并且對整個管理機構進行監(jiān)管，對市場的反應做出即時回應。 </p><p>　　二、制度比較及發(fā)展方向 </p><p

11、>　　1、主要國家制度比較 </p><p>　　經(jīng)過對幾個主要發(fā)達國家住房保障體制的介紹，我們不難看出他們的保障體系主要可以分為三類，一是政府主導型，如新加坡、日本。二是市場主導型，如美國、法國。三是政府與市場兼顧型，如德國。 </p><p>　　其優(yōu)缺點也相對明顯，：政府主導時，住房保障體系的功能比較完整，保障范圍大，保障具有一定強制性，被保障者收到的利益相對較大，但是政府要付

12、出的財力相對較多，管理復雜，對自由市場競爭發(fā)展有一定影響。市場主導時，需要大量的政府監(jiān)管，而且市場的發(fā)展水平較高，一旦政府引導不利不僅對保障人造成不利影響，而且會對整個市場早成巨大波動，引起大范圍的經(jīng)濟連鎖反應。 </p><p>　　2、我國住房公積金發(fā)展方向 </p><p>　　中國正在實現(xiàn)有中國特色的市場經(jīng)濟體系，我想住房公積金也正是也進行這樣的深化改革，住房保障制度要政府與市場兼

13、顧，即要有政府主導的住房保障體系也要在政府引導下積極帶動市場資源的重新配置。就住房公積金制度而言，應該有以下發(fā)展方向： </p><p>　　一是要繼續(xù)發(fā)展住房公積金強制繳存制度。在制度運行了20多年后，可以看到住房公積金繳存制度是有效解決職工住房問題的途徑之一。從國際上看，新加坡和德國都實行強制繳存，繳存一定比例的住房公積金一方面可以部分解決房屋建造的資金問題，另一方面也是單位、職工的責任。因此設立相關部門，監(jiān)