淺談軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)模式

1、<p>　　淺談軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)模式</p><p>　　摘要：作為公認(rèn)的解決城市交通阻塞的“金鑰匙”，軌道交通隨著城市化建設(shè)步伐的加快而逐漸廣為各個(gè)政府所重視。眾所周知，軌道交通具有低能耗、輕污染、大運(yùn)量、重安全等特點(diǎn)，但其高昂的建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)管理成本又致使世界多數(shù)軌道交通處于虧損狀態(tài)，所以對(duì)于軌道交通附屬及其周邊物業(yè)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)及全球其他國(guó)家迫切需要解決的問(wèn)題。鑒于此，本文從軌道交通物業(yè)開(kāi)

2、發(fā)的必要性出發(fā)，闡述了物業(yè)開(kāi)發(fā)的幾種基本模式，并提出開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要注意的相關(guān)問(wèn)題，希望對(duì)我國(guó)各個(gè)城市軌道交通建設(shè)有所幫助和指導(dǎo)。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：軌道交通；物業(yè)開(kāi)發(fā)；模式 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：U213文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A </p><p>　　一、軌道交通的概念和特點(diǎn) </p><p>　　隨著我國(guó)城市人口的增多及城市

3、規(guī)模的擴(kuò)大，隨之而來(lái)的交通堵塞問(wèn)題日益突出。軌道交通作為公共交通的一份子逐漸被世界各國(guó)所推崇，根據(jù)我國(guó)《城市公共交通常用名詞術(shù)語(yǔ)》中的定義來(lái)看，城市軌道交通是指以電能為動(dòng)力，采取輪軌運(yùn)輸方式的快速運(yùn)輸方式的快速大運(yùn)量公共交通的總稱，比如地鐵、輕軌、有軌電車(chē)。 </p><p>　　與傳統(tǒng)的公共交通運(yùn)輸方式不同，城市軌道交通作為解決改善城市交通狀況的有力工具，具有以下四個(gè)特點(diǎn)： </p><p&

4、gt;<b>　　強(qiáng)大的運(yùn)輸能力 </b></p><p><b>　　可信賴的準(zhǔn)時(shí)性 </b></p><p><b>　　快速的運(yùn)行速度 </b></p><p><b>　　較高的安全性 </b></p><p>　　除了以上四個(gè)特點(diǎn)，城市軌道交通對(duì)

5、于城市最大的貢獻(xiàn)則是，緩解地面的空間壓力，充分的開(kāi)發(fā)地下以及地上空間，不僅可以有效提高市中心的道路擁擠狀態(tài)，還能夠極大程度的改善城市景觀。 </p><p>　　二、軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的必要性 </p><p>　　目前，我國(guó)已有35個(gè)城市涉及地鐵等軌道交通建設(shè)，但多數(shù)城市的地鐵因?yàn)楸旧淼纳鐣?huì)公益性，及高額的建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本等原因，還處于比較嚴(yán)重的虧損狀態(tài)，如何提高地鐵等軌道交通的盈利能力

6、，成為各大城市城市軌道交通部門(mén)極為頭疼的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)對(duì)世界發(fā)達(dá)國(guó)家的地鐵建設(shè)研究后發(fā)現(xiàn)，“地鐵+物業(yè)”盈利模式可以成為解決這一頑癥的最有效工具。因此，在當(dāng)前我國(guó)大舉建設(shè)開(kāi)發(fā)城市地鐵的契機(jī)下，加大對(duì)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)模式的研究，從軌道所處位置、功能、適用范圍、交通組織等多方面對(duì)沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)進(jìn)行模式分析，已經(jīng)成為當(dāng)下我國(guó)相關(guān)政府部門(mén)以及施工部門(mén)必須要去完成的首要工作。 </p><p>　　三、軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的幾種

7、模式 </p><p>　　有人稱，城市軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)是軌道交通和建筑物共同發(fā)展的產(chǎn)物，是加速軌道交通快速發(fā)展的必然因素。誠(chéng)如“地鐵+物業(yè)”這種模式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是同時(shí)開(kāi)發(fā)地鐵和房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)地鐵沿線房地產(chǎn)、高層建筑等的開(kāi)發(fā)來(lái)彌補(bǔ)地鐵的虧損，并最終實(shí)現(xiàn)逆襲達(dá)到盈利目的。具體表現(xiàn)為：政府在對(duì)地鐵進(jìn)行建設(shè)的同時(shí)，對(duì)周邊的土地等資源進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)，比如建筑住宅區(qū)、商圈、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目，即實(shí)現(xiàn)城市化現(xiàn)代化建設(shè)，又能夠取

8、得收益平衡軌道交通的建設(shè)成本，促使整個(gè)地鐵項(xiàng)目形成良性的循環(huán)過(guò)程。 </p><p>　　通過(guò)對(duì)國(guó)外以及國(guó)內(nèi)一線城市的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)案例分析，筆者認(rèn)為“地鐵+物業(yè)”這一模式可具體分為以下幾種模式： </p><p>　　站口周邊發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　這一模式目前應(yīng)用相當(dāng)廣泛，發(fā)展也相對(duì)成熟。以我國(guó)香港、北京、廣州、上海等幾大城市來(lái)說(shuō)，基本都采用這種模

9、式對(duì)地鐵站周邊進(jìn)行規(guī)劃、改建，特別是直接將地鐵和周邊建筑物進(jìn)行一體化規(guī)劃，將具備不同功能的多種建筑物整合在一起，以發(fā)揮最大程度的經(jīng)濟(jì)效益。比如香港從1989年開(kāi)始采用這種模式，對(duì)各條地鐵線進(jìn)出站口周邊進(jìn)行建設(shè)，形成了具備辦公、居住、餐飲、住宅為一體的大社區(qū)，一改之前連續(xù)9年的虧損狀態(tài)，盈利高達(dá)77.59億港元。同樣，目前剛剛通行的鄭州1號(hào)線地鐵，從開(kāi)始籌建到正式運(yùn)行的12月26日期間，環(huán)地鐵線一圈的周邊地價(jià)持續(xù)上漲，新建的樓盤(pán)從初始的6

10、100元均價(jià)上升到現(xiàn)在的9237元，增值相當(dāng)可觀；而租金也從700元/月上漲到1400元/月（一室一廳為標(biāo)準(zhǔn)）。 </p><p>　　但需要注意的是，這種模式雖然可以短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利，可以帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及緩解地鐵的虧損狀態(tài)，但是多數(shù)比較適合舊城區(qū)改造或者新城區(qū)的開(kāi)發(fā)。建議考慮這種模式進(jìn)行軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的建筑商，最好提前對(duì)周邊物業(yè)的位置以及功能進(jìn)行規(guī)劃，盡量避免過(guò)于密集現(xiàn)象的出現(xiàn)。 </p>

11、<p>　　線路下部發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　這種模式多適用于高架輕軌等軌道交通，因?yàn)橐话氵@種建筑較高、設(shè)計(jì)比較多層化。所以，軌道可以從建筑物的上方、下方或者中部均可穿過(guò)，無(wú)論哪種方式其實(shí)軌道和建筑物均為一體。這種模式的結(jié)構(gòu)相對(duì)占地小，比之前一種易于拆遷，比較適合在城市現(xiàn)在格局上進(jìn)行修建，不過(guò)有一點(diǎn)不足的是可能帶來(lái)的噪音相對(duì)較大，不大適合人口比較集中地中心地帶。 </p><

12、;p>　　線道上部發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　圖1線路上部發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　如圖所示，這種模式比較常用于地鐵等軌道交通，根據(jù)地鐵的沿線開(kāi)發(fā)其地面建筑，比如北京2號(hào)線，作為我國(guó)最早的地鐵就是采用這種模式進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)的，但是這種模式需要考慮地鐵和建筑物一層的隔音減震層的建設(shè)，以防地鐵極大的震動(dòng)性帶來(lái)的上層建筑安全隱患問(wèn)題。 </p><p&g

13、t;　　上蓋大平臺(tái)發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　這種模式在國(guó)外以及我國(guó)香港、深圳、南京、上海等城市采用最多，比如香港的1號(hào)線、廣州1號(hào)線、南京1號(hào)線等，在地鐵上方形成上蓋物業(yè)建筑群，開(kāi)發(fā)大量的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，吸引大批量的消費(fèi)群體，同時(shí)還可以在地鐵站內(nèi)部形成商圈，比如南京的新街口站（如圖2所示），其現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)狀態(tài)頗為強(qiáng)大，給地鐵運(yùn)營(yíng)帶來(lái)大量的客流，形成多項(xiàng)盈利項(xiàng)目。 </p><p>　

14、　圖2 上蓋大平臺(tái)發(fā)展物業(yè)模式 </p><p>　　上蓋大平臺(tái)發(fā)展物業(yè)模式一般是城市交通工程建設(shè)和城市土地開(kāi)發(fā)相融合的產(chǎn)物，可以很大程度上解決軌道建設(shè)缺乏資金的狀態(tài)。和之前兩種模式相比具有很大的發(fā)展?jié)摿?，特別適合于我國(guó)今后建設(shè)地鐵及其周邊土地資源開(kāi)發(fā)利用，現(xiàn)就上蓋大平臺(tái)發(fā)展物業(yè)模式特點(diǎn)作一簡(jiǎn)單總結(jié)： </p><p>　　功能綜合性強(qiáng)。一般而言，上蓋大平臺(tái)物業(yè)面積比較大，建筑物的綜合功能

15、性極強(qiáng)，規(guī)模相對(duì)也較大，往往和軌道交通車(chē)站出入口相連，形成了一個(gè)軌道交通與建筑物、建筑物彼此之間、地上地下各層之間的立體化步行交通系統(tǒng)，這種布局結(jié)構(gòu)可以充分發(fā)揮軌道交通的作用，并且提高物業(yè)地段的商業(yè)價(jià)值。 </p><p>　　交通結(jié)構(gòu)復(fù)雜性。上蓋物業(yè)交通組織的設(shè)計(jì)目的是利用城市軌道交通建設(shè)，將繁重的人口量引入到大型公共建筑物中，，通過(guò)建筑物、軌道交通之間的連接性使人口流通更為暢通，城市建設(shè)更為精致化。 <

16、/p><p><b>　　三、總結(jié) </b></p><p>　　當(dāng)下，我國(guó)城市軌道交通建設(shè)正如火如荼的建設(shè)中，全國(guó)地鐵建設(shè)已經(jīng)從一線城市逐步向三線城市延伸。在今后的發(fā)展中，政府、施工方以及物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該共同協(xié)調(diào)好三方關(guān)系，從軌道交通規(guī)劃到周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)等資源的利用上，一定要充分考慮計(jì)劃，采用最適合所在城市、所在地段的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，以便更好地緩解城市交通壓力，增加軌道交通盈

17、利，實(shí)現(xiàn)最終促進(jìn)我國(guó)城市化建設(shè)這一最終目標(biāo)的任務(wù)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]叢叢.城市軌道交通沿線物業(yè)開(kāi)發(fā)模式研究[J].交通企業(yè)管理,2013（6） </p><p>　　[2]徐剛.香港地鐵的盈利模式研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2009 </p><p>　　[3]顏

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