畢業(yè)論文--淺析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

1、<p>　　題 目 《淺析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素》 </p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　一、引言…………………………………………………………………………3</p><p>　　二、影響房地產(chǎn)價(jià)格因素主要分類……………………………

2、………………3</p><p>　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的自身因素………………………………………………………3</p><p>　　（二）房地產(chǎn)的環(huán)境因素………………………………………………………3</p><p>　　（三）房地產(chǎn)的人口因素………………………………………………………4</p><p>　　（四）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素……………………………

3、…………………………4</p><p>　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)的社會(huì)因素………………………………………………………4</p><p>　　（六）房地產(chǎn)的行政因素………………………………………………………5</p><p>　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)的心理因素………………………………………………………7</p><p>　?。ò耍┓糠康禺a(chǎn)的國(guó)際因素………………

4、……………………………………7</p><p>　　三、調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議………………………………………………8</p><p>　　(一)加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo) …………………………………………8</p><p>　　(二)發(fā)揮國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司的引導(dǎo)作用 …………………………………8</p><p>　　(三)加強(qiáng)對(duì)地方政府執(zhí)行

5、政策的監(jiān)管力度 …………………………………8</p><p>　　(四) 采取有效措施，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱…………………………………8</p><p>　　四、結(jié)論…………………………………………………………………………9</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p><b>　　論文摘要<

6、;/b></p><p>　　近幾年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),并且?guī)?dòng)了其他行業(yè)的發(fā)展,在解決我國(guó)居民住房問(wèn)題,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著重要的作用。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展,帶來(lái)了一系列問(wèn)題,尤其是房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題備受社會(huì)各界關(guān)注。本文從房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā),分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素,并運(yùn)用揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)為依據(jù),從實(shí)證角度分析了具有代表意義的因素對(duì)普通住宅價(jià)格的影響。最后通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策的分

7、析,找出房地產(chǎn)政策與價(jià)格形成的關(guān)系,并對(duì)調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出政策建議。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格、形成因素、政策建議。</p><p><b>　　一、引言</b></p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格就是和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影響所形成的。而這些因素又難以定

8、量，且經(jīng)常處于變化之中，房地產(chǎn)評(píng)估必須要對(duì)此做出細(xì)致分析并正確判斷其變動(dòng)趨向，了解房地產(chǎn)價(jià)格組成的各項(xiàng)因素及各因素之間的相互作用，才能做出正確的評(píng)估。</p><p>　　二、影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的主要分類</p><p>　　（一）房地產(chǎn)的自身因素</p><p>　　所謂自身因素,是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形

9、、地勢(shì)、建筑物本身等。。</p><p>　　（二）房地產(chǎn)的環(huán)境因素</p><p>　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素,是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、水文環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。 </p><p>　　（三）房地產(chǎn)的人口因素</p><p><b>　　1、人口數(shù)量</b>

10、;</p><p>　　房地產(chǎn)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。</p><p><b>　　2、人口素質(zhì)</b></p><p>　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)

11、達(dá)、文化進(jìn)步,公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍,同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對(duì)房地產(chǎn)的需求,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳,人們多不愿意在此居住,則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格必然低落。</p><p><b>　　3、家庭人口規(guī)模 </b></p><p>　　這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模,是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭

12、平均人口數(shù).家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。</p><p>　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素</p><p>　　主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況,利率,物價(jià)(特別是建筑材料價(jià)格)、建筑人工費(fèi),居民收入等。</p><p>　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)

13、的社會(huì)因素</p><p><b>　　1、政治安定狀況</b></p><p>　　社會(huì)安定的情況下，老百姓愿意投資房產(chǎn)一類的固定資產(chǎn)。如果政局不穩(wěn)，人們肯定變現(xiàn)大量固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)為黃金一類的可轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)，房?jī)r(jià)必定下落。</p><p><b>　　2、社會(huì)治安程度</b></p><p>　　社會(huì)

14、治安狀況是指偷竊、搶劫、強(qiáng)奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件,則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障,會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。</p><p><b>　　3、房地產(chǎn)投機(jī)</b></p><p>　　房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售(或再購(gòu)買)而暫時(shí)購(gòu)買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化,以期從價(jià)差中獲利的行為。一般來(lái)說(shuō)

15、,房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌，也可能起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。</p><p><b>　　4、城市化</b></p><p>　　大量人口從農(nóng)村或者不發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移到城市后，住房需求就上升了，房?jī)r(jià)也就水漲船高了。</p><p>　?。┓康禺a(chǎn)的行政因素</p><p><b>

16、;　　1、房地產(chǎn)制度</b></p><p>　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體，只有土地使用權(quán)，還是有期限的。一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。</p><p><b>　　2、房地產(chǎn)政策</b></p><p&g

17、t;<b>　?。?）土地政策 </b></p><p>　　土地是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素,由于土地的稀缺性,國(guó)家對(duì)土地方面一直采取比較嚴(yán)格的政策,包括對(duì)土地出讓的程序進(jìn)行規(guī)范、對(duì)土地出讓進(jìn)行監(jiān)察。目的是為了慎重合法地使用每一寸土地,加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)的調(diào)控以及中央對(duì)地方政府的監(jiān)督,按照政策對(duì)土地價(jià)格的影響不同可分成以下類別: ① 土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響。在傳

18、統(tǒng)土地使用制度下,嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地,可能使地租、地價(jià)根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社會(huì)化,就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái),反映客觀的市場(chǎng)供求狀況。 ②土地監(jiān)管的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響。關(guān)于土地出讓和利用的監(jiān)管方面,自2002年以來(lái),國(guó)家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國(guó)家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。實(shí)踐證明,這些政策是必要的,并且對(duì)規(guī)范我國(guó)土地價(jià)格,遏止地方政府的尋租

19、行為具有積極的作用。土地政策對(duì)土地價(jià)格的形成具有一定的影響,而土地是房地產(chǎn)的主要組成部分,因此,土地價(jià)格的變化也就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化。 （2）金融政策 房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，其開發(fā)、投資、消費(fèi)均與金融密切相</p><p><b>　　3、行政隸屬變更</b></p><p>　　行政區(qū)域的重新劃分，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響比較大，郊區(qū)的鄉(xiāng)村變成城區(qū)，

20、房?jī)r(jià)一般會(huì)上升。</p><p><b>　　4、特殊政策</b></p><p>　　為了連接到揚(yáng)州泰州機(jī)場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展，揚(yáng)州市政府提出重點(diǎn)發(fā)展東區(qū)，東區(qū)的房?jī)r(jià)也就上升了</p><p><b>　　5、城市發(fā)展戰(zhàn)略</b></p><p>　　揚(yáng)州最新的城市發(fā)展戰(zhàn)略是從東西擴(kuò)張到南北聯(lián)動(dòng)，南區(qū)和北

21、區(qū)的房?jī)r(jià)慢慢升了。</p><p><b>　　6、城市規(guī)劃</b></p><p>　　城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地和空間資源，協(xié)調(diào)城市各項(xiàng)用地和空間布局以及對(duì)城市各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)的綜合部署、具體安排和實(shí)施管理。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很大，例如，如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的

22、房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲 </p><p><b>　　7、土地利用規(guī)劃</b></p><p>　　土地利用總體規(guī)劃是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和 當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排。土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)是指在劃撥或出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)使用的指標(biāo)。土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)

23、劃中確定的建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量以及國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局等，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)狀況，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格有很大的影響。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)用地以及商品房的價(jià)格會(huì)上升，反之會(huì)下降</p><p><b>　　8、交通管制</b></p><p>　　交通管制對(duì)房?jī)r(jià)也有一定的影響。例如，如果將某個(gè)地區(qū)被

24、實(shí)行交通管制了，房?jī)r(jià)一般會(huì)下跌。</p><p>　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)的心理因素</p><p>　　心理因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有下列幾個(gè):(1)購(gòu)買或出售心態(tài)；(2)個(gè)人欣賞趣味(偏好)；(3)時(shí)尚風(fēng)氣；(4)接近名家住宅心理。房地產(chǎn)需求者遍尋適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn),當(dāng)選定了合意的房地產(chǎn)后,如該房地產(chǎn)的擁有者無(wú)出售之意,則房地產(chǎn)需求者必須以高出正常價(jià)格為條

25、件才可能改變其惜售的原意,因此,如果達(dá)成交易,成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格 </p><p><b>　　房地產(chǎn)的國(guó)際因素</b></p><p><b>　　1、世界經(jīng)濟(jì)狀況</b></p><p>　　世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。如果世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

26、</p><p><b>　　2、軍事沖突狀況</b></p><p>　　一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威脅或者影響的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)有所下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，避難時(shí)無(wú)法隨身攜帶;如果遇到空襲或其他戰(zhàn)爭(zhēng)上的破壞，則繁華城市有可能瞬間化為廢墟，所以在遭受戰(zhàn)爭(zhēng)威脅時(shí)，大家爭(zhēng)相出售房地產(chǎn)，供多于求，房地產(chǎn)價(jià)格勢(shì)必大幅度

27、下跌。</p><p><b>　　3、政治對(duì)立狀況</b></p><p>　　如果國(guó)與國(guó)之間發(fā)生政治對(duì)立，則不免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)封鎖、凍結(jié)貸款、終止往來(lái)等，這些一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。</p><p><b>　　4、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況</b></p><p>　　房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的，不像小轎車、小麥等類

28、可以移動(dòng)的商品那樣能夠在國(guó)與國(guó)之間進(jìn)行進(jìn)出口貿(mào)易，開展競(jìng)爭(zhēng)，從而價(jià)格相互影響。因此，這里所說(shuō)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，主要是指國(guó)與國(guó)之間為吸引外來(lái)投資而展開的競(jìng)爭(zhēng)。 當(dāng)這種競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為吸引投資者通常會(huì)采取低地價(jià)政策，從而會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格低落;但如果在其他方面采取優(yōu)惠政策，吸引了大量外來(lái)投資者進(jìn)入，則對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)增加，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。</p><p>　　調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格的政策建議</p><p&

29、gt;　　(一) 加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的指導(dǎo)</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過(guò)10%。由此可見,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會(huì)主義原則的。 </p><p>　　(二) 發(fā)揮國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司的引導(dǎo)作用</p><p>　　由于房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算是自然壟斷行業(yè),與人民的生活息息相關(guān),因此國(guó)家應(yīng)

30、對(duì)該行業(yè)進(jìn)行控制。國(guó)家可采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)公司,符合國(guó)家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。同時(shí)和其他房地產(chǎn)公司開展競(jìng)爭(zhēng),價(jià)格公道。這樣在競(jìng)爭(zhēng)中可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸合市場(chǎng),走向正軌,并且還能直接保障國(guó)家住房開發(fā)政策的實(shí)施。</p><p>　　(三) 加強(qiáng)對(duì)地方政府執(zhí)行政策的監(jiān)管力度</p><p>　　應(yīng)正確處理好中央和地方的關(guān)系,中央政府作為全國(guó)和社會(huì)利益的代表,應(yīng)當(dāng)以社會(huì)利益為重,

31、對(duì)地方政府加強(qiáng)監(jiān)管和引導(dǎo)的力度,建議多制定一些剛性的政策。 </p><p>　　(四) 采取有效措施，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的很大原因是我國(guó)在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過(guò)熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面,不少購(gòu)房者購(gòu)買房屋為的是賺取投資收益,針對(duì)該情況,國(guó)家不僅應(yīng)在交易稅方面進(jìn)行規(guī)范,還應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房資格進(jìn)行限制。為了抑制投資行為,真正發(fā)揮城市房地產(chǎn)的

32、住房保參考。</p><p><b>　　四、結(jié)論</b></p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常復(fù)雜的市場(chǎng)，其價(jià)格由多種因素共同決定，針對(duì)目前相對(duì)高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀，我們應(yīng)該從以下幾個(gè)方面改善：（1）進(jìn)一步完善城市投資結(jié)構(gòu)，注重控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，使其與城市的整體投資規(guī)模相適應(yīng)，從投資的角度防范房地長(zhǎng)泡沫的產(chǎn)生。（2）嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)督力度。強(qiáng)有力的政

33、府監(jiān)管是房地產(chǎn)良性發(fā)展的保證。政府部門的監(jiān)管既有政策制定問(wèn)題，更有政策執(zhí)行問(wèn)題。（3）嚴(yán)格監(jiān)控房?jī)r(jià)，提高居民收入。一方面政府監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，采取強(qiáng)有力的措施打擊炒房哄抬房?jī)r(jià)現(xiàn)象，防止房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)，有效控制房?jī)r(jià)的非理性變動(dòng)。另一方面，可以通過(guò)提高居民收入方式。使更多的普通百姓買得起房。（4）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的建設(shè)，引導(dǎo)住房梯度消費(fèi)，要通過(guò)引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，擴(kuò)大二手房的市場(chǎng)需求，同時(shí)降低二手房交易門檻和稅收

34、標(biāo)準(zhǔn)，簡(jiǎn)化交易手續(xù)，推動(dòng)二手房市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)：</b></p><p>　　1、陶芳.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素探究及實(shí)證分析[D]. 天津:天津大學(xué),2008.1.3.</p><p>　　2、陳景賢.房地產(chǎn)價(jià)格形成因素分析[D]. 武漢:華中師范大學(xué),2008.2.3.</p><p>