房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)研究.pdf

1、近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)。其中作為提供生產(chǎn)、生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)—房地產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的同時(shí)，出現(xiàn)了新開(kāi)項(xiàng)目過(guò)多，在建項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，各項(xiàng)指標(biāo)增速過(guò)快，所占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例逐漸增高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，開(kāi)發(fā)資金過(guò)度依賴(lài)銀行貸款等一系列問(wèn)題。 一方面，為了控制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱，防范因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，自2001年以來(lái)，央行分別頒布了以降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

2、為初衷的“195號(hào)文件”“121號(hào)文件”，各金融部門(mén)連續(xù)采取措施，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻，緊鎖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。2004年，中央還實(shí)施了以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)的兩大命脈—土地和資金均被納入此次宏觀調(diào)控范圍。面對(duì)新金融政策對(duì)供給和需求兩方面貸款的收緊，更新房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作理念，使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合，多渠道融資成為了房地產(chǎn)業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。 另一方

3、面，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，其發(fā)展能帶動(dòng)鋼材、水泥、木材等40個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年8月12日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》正式確立了房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程是大量資金投入運(yùn)作過(guò)程，有效地解決該行業(yè)的融資問(wèn)題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件，因而房地產(chǎn)融資方式的研究是個(gè)十分緊迫、十分重要的課題。

4、 開(kāi)辟多元化融資渠道能為我國(guó)的房地產(chǎn)投資者、開(kāi)發(fā)企業(yè)及經(jīng)營(yíng)者提供可靠的資金循環(huán)保障，能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化及資源的合理配置，有利于我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的形成、豐富我國(guó)居民的投資品種，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。 本文研究的基本思路是從國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀入手，分析當(dāng)前單一融資模式形成的原因及影響，提出我國(guó)急需建設(shè)房地產(chǎn)多渠道融資模式的問(wèn)題。在文中筆者考察了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)除銀行貸款外的主要融資渠道：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托投資基金、上市股權(quán)融資、住

5、房抵押貸款證券化的涵義和操作原理，并將四種融資方式進(jìn)行對(duì)比，最后提出適合我國(guó)國(guó)情的融資方案選擇及政策建議。 文章分為三個(gè)部分： 第一部分為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資綜述。在這部分里，筆者首先簡(jiǎn)要介紹和評(píng)述了企業(yè)融資的一般理論：資本結(jié)構(gòu)的交易費(fèi)用理論和契約理論，為其后分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單一融資模式的影響打下堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。其次，闡述了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀及目前面臨宏觀政策緊縮的環(huán)境。最后分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)單一融資模式產(chǎn)生的原因和帶

6、來(lái)的不利影響，開(kāi)辟我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多元化融資渠道的問(wèn)題。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資呈現(xiàn)出如下特征：以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很?。恒y行信貸資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源；外資在房地產(chǎn)融資中所占比例呈下降趨勢(shì)，多以間接方式進(jìn)入。從資本結(jié)構(gòu)的契約理論的角度來(lái)分析，這種過(guò)度依賴(lài)銀行的單一融資體系容易誘發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資者的資產(chǎn)替代行為，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的資金過(guò)度依賴(lài)銀行，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資的大部分風(fēng)險(xiǎn)均由銀行承擔(dān)，使銀行暴

7、露于巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)之中，容易引發(fā)金融危機(jī)。從交易費(fèi)用理論的角度來(lái)分析，高負(fù)債也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資者負(fù)擔(dān)過(guò)高的破產(chǎn)成本，承受較大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第二部分為國(guó)外房地產(chǎn)主要融資方式以及在中國(guó)的應(yīng)用。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托投資基金、上市融資、住房抵押貸款證券化是國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較成熟的國(guó)家所采取的主要融資方式。這部分主要對(duì)這四種融資方式的概念、特點(diǎn)和運(yùn)行機(jī)理加以闡述，分別研究和分析引入這四種融資方式對(duì)建設(shè)我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)及整個(gè)金融

8、市場(chǎng)的重要作用，介紹這四種融資方式在我國(guó)的發(fā)展的現(xiàn)狀，并強(qiáng)調(diào)了開(kāi)辟房地產(chǎn)信托投資基金融資方式所面臨的設(shè)立壁壘及經(jīng)營(yíng)瓶頸。 這四種融資方式不僅能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供資金、有效的分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，還能豐富金融市場(chǎng)投資品種，降低住房信貸成本，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展。 在第二部分的基礎(chǔ)上，第三部分首先將上述四種融資方式及我國(guó)目前主要采用的融資方式各種優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行比較分析，得出了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)多渠道

9、融資方式的選擇，也就是本文的結(jié)論，并提出了相應(yīng)的政策建議。 本文的結(jié)論是：目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源主要依賴(lài)于銀行信貸，通過(guò)分析比較各種融資方式，筆者以為，鑒于銀行資金來(lái)源為中短期資金的特點(diǎn)，銀行業(yè)在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要發(fā)揮中短期為主的信用機(jī)能，銀行信貸主要提供流動(dòng)資金貸款；在銀行缺乏進(jìn)入條件的情況下，房地產(chǎn)信托通過(guò)資金信托募集資金進(jìn)入，信托管理所具有的連續(xù)性使得信托投資公司在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要發(fā)揮中長(zhǎng)期金融功能；住房抵押貸款證券化

10、為發(fā)放住房抵押貸款的機(jī)構(gòu)提供后續(xù)資金，間接支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，啟動(dòng)住房抵押貸款證券化，建立住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)，為一級(jí)市場(chǎng)提供后續(xù)資金，并將分割的區(qū)域性住宅市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，以促進(jìn)資金跨地域的流動(dòng)，而對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金，培養(yǎng)這一領(lǐng)域的復(fù)合型人才是當(dāng)務(wù)之急。 銀行信貸、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)信托投資基金、住房抵押貸款證券化等都是房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資的有機(jī)組成部分，但它們之間并非此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。它們有著不同的市場(chǎng)定位，在房