武漢市住宅特征價格實證分析-碩士論文

1、<p><b>　　摘要</b></p><p>　　近幾年來,不斷上漲的住宅價格己經(jīng)成為整個社會關(guān)注的焦點,而剖析住宅價格空間分異形成的影響因素及其內(nèi)在原因,并對各影響因素的影響方式進(jìn)行探討,其成果對相關(guān)政策的制定、開發(fā)商對項目的定位與定價和消費者選擇合適的住宅都具有較高的參考價值。</p><p>　　本文以區(qū)位理論和特征價格理論為基礎(chǔ),構(gòu)建了住宅特征價

2、格模型,并以武漢市住宅價格為對象進(jìn)行了實證研究。本文選取2016年武漢市7個片區(qū)中21個的住宅小區(qū)為研究對象，收集了各個樓盤的詳情數(shù)據(jù)，根據(jù)城市特征價格理論建立影響武漢住宅價格空間分異的影響因素，并通過SPSS統(tǒng)計軟件進(jìn)行逐步回歸分析影響房價的主要因素。得出的主要結(jié)論為: ①武漢住宅價格空間分異顯著，武漢市住宅價格的高值區(qū)均集中在商圈或水域綠地附近,江漢，江岸，武昌區(qū)，中值區(qū)主要分布在漢陽與洪山區(qū)，低值區(qū)則分布在青山區(qū)。②影響住宅價格的

3、三大特征中，區(qū)位特征變量對武漢住宅價格影響是最大的，其次為建筑特征，影響武漢住宅房價的的主要因素為建筑面積、所在樓層、教育配套、物業(yè)費和裝修情況。③武漢各片區(qū)的新建住宅的房價均價差異顯著，最高值區(qū)域的房價相對于最低值區(qū)域的房價每平米要高出8000元以上。</p><p>　　針對研究結(jié)果，提出相應(yīng)的政策建議：①對購房者而言，可結(jié)合各區(qū)具體的房價情況，選擇自己最為滿意的住宅；②對于政府和開發(fā)商而言，應(yīng)結(jié)合武漢市房價

4、空間分異情況，制定合理土地規(guī)劃方案，開發(fā)更適宜居住的住宅，選擇匹配的物業(yè)管理企業(yè)；③對于消費者而言，選擇精裝修還是毛坯房應(yīng)該從自身的實際條件去考慮。</p><p>　　關(guān)鍵詞：特征價格模型；住宅價格；空間分異；武漢市</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　In recent years, rising ho

5、use prices have become the focus of attention of the whole society, and analysis of the influence factors and the internal reasons of the formation of the spatial differentiation of housing price, and the influence facto

6、rs were discussed, The results of the relevant policies, developers of the project positioning and pricing and consumer's choice of housing has high reference value.</p><p>　　This paper is based on the l

7、ocation theory and hedonic price theory, constructs the housing hedonic price model, and through empirical research on the housing price in Wuhan is carried out. This paper selects Wuhan city in 2016, 21 of the 7 residen

8、tial areas as the research object, the details of each real estate data collection, according to the characteristics of city price theory to establish the influence of Wuhan housing prices spatial differentiation factors

9、, and through statistical softwa</p><p>　　According to the research results, the corresponding policy recommendations are put forward: For property buyers, can be combined with the specific price of the Dist

10、rict, the choice of their most satisfied with the residential; For the government and developers, should be combined with the Wuhan city housing price differences, the development of a reasonable land planning program, t

11、he development of more suitable for residential living, select the matching of property management companies; For c</p><p>　　KEYWORDS: Hedonic price model; Housing price; Spatial differentiation; Wuhan</p

12、><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要I</b></p><p>　　ABSTRACTII</p><p><b>　　1 緒論1</b></p><p>　　1.1 研究的背景及意義1</p><

13、;p>　　1.1.1 研究的背景1</p><p>　　1.1.2 研究的目的和意義1</p><p>　　1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2</p><p>　　1.2.1 國外研究現(xiàn)狀2</p><p>　　1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀3</p><p>　　1.3 研究方法和技術(shù)路線3</p

14、><p>　　1.3.1 研究的方法3</p><p>　　1.3.2研究技術(shù)路線4</p><p>　　1.4 主要研究內(nèi)容6</p><p>　　1.5 創(chuàng)新之處6</p><p>　　2 研究的基礎(chǔ)理論7</p><p>　　2.1 住宅價格空間分異7</p>

15、;<p>　　2.1.1 住宅價格7</p><p>　　2.1.2 空間分異7</p><p>　　2.2 區(qū)位理論9</p><p>　　2.3 特征價格法10</p><p>　　2.4 特征價格模型11</p><p>　　2.4.1 模型應(yīng)用的前提條件12</p&g

16、t;<p>　　2.4.2 特征價格模型函數(shù)形式13</p><p>　　3 數(shù)據(jù)的獲取與處理15</p><p>　　3.1 研究區(qū)域15</p><p>　　3.2 變量選取17</p><p>　　3.2.1 自變量的選取17</p><p>　　3.2.2 因變量的選取17

17、</p><p>　　3.3 數(shù)據(jù)來源與量化18</p><p>　　3.3.1 數(shù)據(jù)來源18</p><p>　　3.3.2 數(shù)據(jù)量化19</p><p>　　4 武漢市住宅特征價格實證分析25</p><p>　　4.1 武漢市住宅價格均價及空間分異情況25</p><p&g

18、t;　　4.2 武漢市住宅特征價格模型的建立27</p><p>　　4.2.1 模型的選擇27</p><p>　　4.2.2 模型估計與檢驗27</p><p>　　4.3 武漢市住宅特征價格分析32</p><p>　　5 結(jié)論與建議33</p><p>　　5.1 研究結(jié)論33</

19、p><p>　　5.2 政策建議33</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)35</b></p><p><b>　　致謝37</b></p><p><b>　　1 緒論</b></p><p>　　1.1 研究的背景及意義</p>

20、<p>　　1.1.1 研究的背景</p><p>　　自1998年我國實行住宅市場化改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出快速增長的勢頭，占GDP和固定房地產(chǎn)投資總額的比重也逐年上升,加上我國長久以來的傳統(tǒng)觀念,住宅產(chǎn)業(yè)成為了政府和民眾所共同關(guān)注的焦點話題。住宅價格不僅直接反映了住宅商品本身所在的區(qū)位、環(huán)境和品質(zhì)，更是住宅商品所處城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民收入狀況的市場表現(xiàn)。住宅價格問題不是簡單的價高價低問

21、題，而是經(jīng)濟(jì)、社會、生活、政策等的集中體現(xiàn)。因此，研究城市住宅價格的變動具有重要意義。</p><p>　　城市的住宅價格受很多因素的影響,不僅受當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)、人口及百姓消費水平與偏好等因素的影響。另外,地理位置的不同也會造成同一城市不同位置住宅價格的差異,除去住宅的建筑面積、房型結(jié)構(gòu)以及建筑質(zhì)量等內(nèi)在因素的影響,住宅小區(qū)所處的區(qū)位會使不同的住宅小區(qū)之間價格差異巨大:臨近商業(yè)中心或傳統(tǒng)市中心的住宅價格一般要高于

22、城郊的住宅價格,臨近軌道交通站點或旅游景點、公園綠地的住宅小區(qū)價格往往要高于沒有處于這些地段住宅小區(qū)的價格。這些現(xiàn)象說明了城市住宅價格在空間上存在差異,并且這種差異已經(jīng)呈現(xiàn)分化的趨勢。分析房價的變化有助于市民買到廉價住房，也有助于政府對住房價格進(jìn)行宏觀調(diào)控。</p><p>　　1.1.2 研究的目的和意義</p><p>　　住宅市場是一個區(qū)域性的市場，具有較強(qiáng)的地域性和區(qū)位性。影響住

23、宅價格的區(qū)位因素很多，包括環(huán)境的不同、交通通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施等，并且這種區(qū)位性的影響是不能通過市場調(diào)節(jié)達(dá)到空間上的均衡的。揭示住宅價格空間分異的模式及因素是進(jìn)行住宅價格預(yù)測的基礎(chǔ),這對于政府為市場制定合理的</p><p>　　管理政策、開發(fā)商住宅對住宅項目的選擇和營銷價格的制定以及購房者對住宅置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)位的選擇都有十分積極的意義。</p><p>　　研究城市住宅價格的空間分

24、布規(guī)律及其原因,可為城市的科學(xué)管理提供依據(jù)。政府部門一方面可依據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)住宅價格的情況,確定保障房的價格和土地出讓價格,以提高政府對住宅市場的控制力;另一方面可以根據(jù)住宅價格的分布情況及影響因素,為正確引導(dǎo)土地規(guī)劃和開發(fā)提供決策依據(jù),從而使得城市規(guī)劃布局更趨合理。為居民更好了解房地產(chǎn)運行情況、理性選擇提供科學(xué)幫助；還可為政府完善房地產(chǎn)價格指數(shù)，分析住宅價格與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的關(guān)系，進(jìn)一步建立起房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系提供科學(xué)基礎(chǔ)。&l

25、t;/p><p>　　1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1 國外研究現(xiàn)狀</p><p>　　國外學(xué)者對城市住宅價格的研究相對較早,研究成果也較為成熟。對住宅價格空間分異影響因素的研究,國外普遍采用Hedonic模型作為研究方式。自20世紀(jì) 60年代以來，特征價格模型在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用逐漸變的普遍，多被用于分析住宅特征與住宅價格之間的相互

26、關(guān)系,對房地產(chǎn)價格(特別是住宅價格)空間特性的研究常利用住宅特征價格模型(Hedonic Model)進(jìn)行。如Rodriguez M(1994)基于多元回歸分析方法,對弗吉尼並州費爾法克斯縣1985—1991年的房屋出售數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析,得到的結(jié)果表明臥室數(shù)、浴室數(shù)和其他房間數(shù)等建筑特征對住宅價格的貢獻(xiàn)率為72.9%; Forrest D和Glen J (1996)通過對大曼徹斯特地區(qū)的795個有效樣點數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,認(rèn)為除臥室數(shù)外,地下室

27、和車庫的有無與住宅價格成顯著的正相關(guān)關(guān)系; Stevenson(2004)在波士頓1995—2000年的6441個住宅樣本中,選擇了30個變量證實了住宅價格與住宅年齡間的關(guān)系;Jim C.Y. (2010)在調(diào)查了香港1471場購房交易后發(fā)現(xiàn),社區(qū)公園增加周邊房價的16.8%。</p><p>　　1.2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀</p><p>　　國外學(xué)者對城市住宅價格的研究相對較晚，但隨著

28、近些年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快</p><p>　　速發(fā)展，對于城市住宅價格的研究也越來越熱。杜德斌、徐建剛(1997)的研究表明,南京路、市中心、淮海路是影響上海市地價空間分布的主要影響因素,并且具有明顯的的向心性; 王紅揚(1999)主要從區(qū)位結(jié)構(gòu)特征方面研究了蘇州城鎮(zhèn)土地機(jī)制;鄭芷青(2001)的研究表明廣州市的住宅價格呈現(xiàn)出中心向外圍遞減的分布規(guī)律,城市功能分區(qū)、交通、公共服務(wù)、綠地、地價等是主要的影響因素;徐燕、

29、王曉梅(2002)完成了北京市住宅出讓地價的區(qū)位劃分；杜小婭、陸躍進(jìn)(2004)利用SPSS軟件建立了回歸模型,對南京市區(qū)住宅價格和區(qū)位因子之間的的關(guān)系做了定量分析; 溫海珍(2003)通過Hedonic模型研究影響住宅價格的各住宅變量時得出交通條件與住宅價格成明顯的正相關(guān)關(guān)系；魏博(2007)運用計量經(jīng)濟(jì)分析方法研究住宅價格時,得出周邊福利設(shè)施、地鐵因素、CBD距離對住宅價格的影響作用最明顯。馬思新、李昂(2003)利用Hedonic

30、模型,選擇區(qū)位等9個住宅特征變量對相關(guān)住宅價格進(jìn)行實證研究,結(jié)果認(rèn)為,對住宅價格影響最顯著的因素為區(qū)位變量；鄭永鋒(2007)認(rèn)為寬敞程度、樓層、房齡和裝修程度對住宅價格分布的影響明顯,</p><p>　　1.3 研究方法和技術(shù)路線</p><p>　　1.3.1 研究的方法</p><p>　　本文采用研究方法包括文獻(xiàn)查閱、網(wǎng)絡(luò)資料收集、統(tǒng)計分析和地統(tǒng)計分析

31、等。</p><p>　　(1)文獻(xiàn)查閱。廣泛收集并研讀國內(nèi)外的各種文獻(xiàn)資料,了解住宅價格研究相關(guān)的理論基礎(chǔ),總結(jié)研究進(jìn)展情況,特別是對空間分異理論和特征價格理論的前沿知識和最新動態(tài)進(jìn)行跟蹤了解。</p><p>　　(2)網(wǎng)絡(luò)資料收集。通過互聯(lián)網(wǎng)收集武漢市住宅的交易信息,經(jīng)過嚴(yán)格的篩選整理,確定要進(jìn)行分析的抽樣點。收集武漢市地圖及相關(guān)空間屬性數(shù)據(jù),完成城市基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建和數(shù)據(jù)矢量化

32、工作。 </p><p>　　(3)統(tǒng)計分析。本文中利用 SPSS 統(tǒng)計分析軟件對相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析,構(gòu)建特征價格模型,并且對模型進(jìn)行估計和檢驗,保證模型的準(zhǔn)確性,根據(jù)構(gòu)建的模型確定對住宅價格空間分異影響較大的因素。</p><p><b>　　研究技術(shù)路線</b></p><p>　　本文的技術(shù)路線如圖1-1所示</p>

33、<p>　　圖1-1 技術(shù)路線圖</p><p>　　1.4 主要研究內(nèi)容</p><p>　　分析住宅價格空間分異的模式及因素是進(jìn)行住宅價格預(yù)測的基礎(chǔ),這對于政府為市場制定合理的管理政策、開發(fā)商住宅對住宅項目的選擇和營銷價格的制定以及購房者對住宅置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)位的選擇都有十分積極的意義。本文以武漢市幾個片區(qū)住宅樓盤作為研究對象，研究住宅價格空間分布差異，并以特征價格理論為

34、基礎(chǔ)，通過spss統(tǒng)計分析軟件建立數(shù)學(xué)模型，分析影響武漢住宅房價的各種因素。</p><p><b>　　1.5 創(chuàng)新之處</b></p><p>　　本文利用武漢市普通住宅價格數(shù)據(jù)對武漢市住宅價格的空間分異及影響因素做積極的探索：</p><p>　?。?）在理論方面，由于目前利用地理學(xué)的研究方法，在空間上對武漢市住宅價格研究極少，因此本文

35、在一定程度上為武漢市住宅價格的研究提供了新的思路。</p><p>　?。?）本文站在新的角度對政府引導(dǎo)住宅價格、政府管理住宅交易市場、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)、制訂保障性住房指導(dǎo)價、保障性住房的選址、開征物業(yè)稅和收取增值稅，乃至合理進(jìn)行城市規(guī)劃等等提供一定參考，同時也會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理、確定營銷價格提供新的依據(jù)，也給居民根據(jù)自己的意愿選購住宅提供了新的參考。</p><p>　　2

36、研究的基礎(chǔ)理論</p><p>　　2.1 住宅價格空間分異</p><p>　　2.1.1 住宅價格</p><p>　　住宅價格是房地產(chǎn)市場的核心問題之一,具有非常重要的作用和地位。住宅價格是地租資本化和房屋商品價值的貨幣表現(xiàn),是土地價格和住宅建筑物價格的統(tǒng)一,也是在完全市場化的商品住宅市場內(nèi),各經(jīng)濟(jì)主體從自身利益最大化目標(biāo)出發(fā),互相博弈下的住宅交易市場價格

37、。住宅價格實現(xiàn)了住宅房屋所有權(quán)與使用權(quán)的統(tǒng)一,也對住宅市場的正常運行和資源的優(yōu)化配置具有至關(guān)重要的作用。</p><p>　　住宅價格具有雙重屬性,即由住宅價值形成過程體現(xiàn)的過程價格屬性,以及由住宅價格形成過程中體現(xiàn)的即時價格屬性。過程價格屬性表現(xiàn)在住宅的價值形成過程,體現(xiàn)住宅形成過程中住宅的成本,而且該成本將可能成為交易價格形成的最低界限。而即時價格體現(xiàn)了住宅價格的形成過程,由于受市場供求關(guān)系、經(jīng)營策略、消費者

38、偏好和競爭程度等因素的影響,即時價格反映的是住宅商品自身價值以外,交易雙方實際達(dá)成的交易價格。所以,住宅價格是商品過程價格和即時價格的統(tǒng)一。</p><p>　　由于住宅的不可移動性、生產(chǎn)周期長、異質(zhì)性等特點,住宅價格與其它商品的價格有所不同:一是相同質(zhì)量和規(guī)模的住宅價格受周邊環(huán)境的影響較大:二是由于承載住宅的土地的稀缺性,住宅價格具有不斷上漲的趨勢;三是異質(zhì)性導(dǎo)致交易主體對住宅的選擇具有個人偏好性,從而影響交易

39、價格。</p><p>　　2.1.2 空間分異</p><p>　　“分異” 一詞源于地理學(xué)中的“地域分異”概念,是指地理環(huán)境整體及其組成要素在某個確定的方向上保持特征的相對一致性,而在另一確定方向表現(xiàn)出差異性,因而發(fā)生更替的規(guī)律?？臻g分異的相關(guān)研究已經(jīng)滲透到多個學(xué)科的研究領(lǐng)域,這即包括傳統(tǒng)研究中的地理學(xué),也包括現(xiàn)代研究中的城市規(guī)劃、城市社會地理、地理經(jīng)濟(jì)等學(xué)科中的相關(guān)研究。綜合多個學(xué)

40、科對“空間分異”的研究總結(jié),可知這種分異是因為各種資源在區(qū)域上的差異分布而引起的,也造成區(qū)域由于資源的影響,從而在空間分布上出現(xiàn)了明顯的差異。</p><p>　　社會學(xué)多是從居住分異、隔離的角度研究空間分異,最具代表性的為人類生態(tài)學(xué)派,主要探討城市空間社會環(huán)境。他們將自然生態(tài)學(xué)的基本理論體系嘗試性地運用于對人類居住社區(qū)的研究,并將導(dǎo)致城市空間使用變化的現(xiàn)實條件歸入10個生態(tài)過程,即吸收、合并、集中、集聚、分散、

41、離散、隔離、專門化、侵入、接替,這10個過程在人與人之間的相互作用關(guān)系中得到全面演擇,并揭示了城市空間演進(jìn)過程中的本質(zhì)內(nèi)容。因此,空間分異的眾多定義也都是借用人類生態(tài)學(xué)的概念進(jìn)行解釋。例如王波（2006）將“空間分異”定義為一定地域范圍內(nèi)組成要素及其綜合體在空間上的差別,其相關(guān)要素不僅是物質(zhì)實體,而且還包含著社會發(fā)展不同階段所產(chǎn)生的居民之間在經(jīng)濟(jì)、文化、距離上的分異在空間上的表現(xiàn),居住空間分異是在考察布局現(xiàn)狀和特征的基礎(chǔ)上,通過對城市中

42、不同空間上居住社區(qū)有關(guān)要素的比較來考察居住社區(qū)在空間上的差別及其特征。劉璐（2006）認(rèn)為城市“居住空間分異”是城市居民不同類型的居住場所在空間上的分割居住場所是城市空間中若干場所中的一種,城市居住空間是城市空間的子集。張作等（2008）認(rèn)為城市居住空間分異是一種客觀社會現(xiàn)象,這種社會現(xiàn)象是由城市居民社會地</p><p>　　1980年代,以特征價格模型為理論基礎(chǔ)的住宅空間分異研究逐漸流行。學(xué)者們認(rèn)為在單一市場

43、中,特征數(shù)量在空間上分布不均衡會造成住宅價格的空間分異;如果不是單一市場,即存在住宅子市場的情況下,特征數(shù)量和特征價格的空間分布不均衡也都會造成住宅價格的空間分異。本文將住宅價格在空間分布上的顯著不均衡稱為住宅價格空間分異。</p><p><b>　　2.2 區(qū)位理論</b></p><p>　　區(qū)位反映的是人類社會活動與地理位置間的聯(lián)系和作用。住宅區(qū)位不僅包括住

44、宅的地理區(qū)位還包括經(jīng)濟(jì)、交通、文化及其周邊環(huán)境等影響該住宅區(qū)位的因素。區(qū)位理論主要有同心圓理論、扇形理論和權(quán)衡理論。</p><p><b>　　1.同心理論</b></p><p>　　在1925年.美國社會學(xué)家伯吉斯提出了同心圓理論,是一種土地使用空間方式的圖示表達(dá):該理論認(rèn)為城市的功能分區(qū)模型是以城市中心為圓心,并以同心圓形式逐線句外擴(kuò)展的。因此可用同心圓的圖形

45、表示城市的功能用地形式,如圖2-1所示:同心圓模式共形成了 5個同心圓用地結(jié)構(gòu),從中心到外圍依次為:1中心商業(yè)區(qū)、2過渡帶、3工人居住區(qū)、4高級住宅區(qū)和5通勤居民區(qū)。最中心的環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū),這個環(huán)形是城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化集中區(qū)域,區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達(dá),社會活動集中;第二個環(huán)帶是過渡帶,此環(huán)帶最早是富人的居住區(qū)域,但隨著越來越多的商業(yè)、工業(yè)開發(fā),造成了區(qū)域內(nèi)環(huán)境水平下降,居住條件惡化,使得區(qū)域內(nèi)的貧民現(xiàn)象嚴(yán)重,社會治安變差；第三個環(huán)帶是工人居

46、住區(qū),該區(qū)域的居民多是工廠的工人,區(qū)域位置與市中心較近,便于居民工作,且該區(qū)域的社會治安與經(jīng)濟(jì)條件較過渡帶有了很大的提高;第四個環(huán)帶是高級住宅區(qū),該區(qū)域的住宅多是高級公寓、獨棟別墅和高級酒店,治安和生活環(huán)境良好;第五個環(huán)帶是通勤居民區(qū),居民使用通勤工具到達(dá)市區(qū),附近常有高速交通線路。</p><p>　　這一理論最為關(guān)鍵的一點是,這些圓環(huán)不是固定和靜止的,在正常的城市增長的條件下,每一個圓形通過向外圍的圓形的重

47、疊、占用擴(kuò)大范圍,從而揭示了城市擴(kuò)張的內(nèi)在機(jī)制和過程。</p><p><b>　　2.扇形理論</b></p><p>　　霍伊特(Homer Hoyt)于1939年提出的扇形理論,是同心圓學(xué)說的進(jìn)一步發(fā)展。該理論在土地均質(zhì)的基礎(chǔ)上考慮了交通作用對功能區(qū)的影響,即線性易達(dá)性和定向慣性的影響,使得城市用地呈現(xiàn)出了不規(guī)則的外擴(kuò)形式。扇形理論具有動態(tài)性,使得城市周邊易于新

48、增居民活動,城市發(fā)展由市中心向沿線的主要交通干線或通暢的道路向外呈扇形擴(kuò)展。扇形理論中城市的易達(dá)性分為基本易達(dá)性和附加易達(dá)性,前者是指與城市中心的可達(dá)程度十分便捷,后者指的是依靠交通線路</p><p>　　產(chǎn)生的易達(dá)性。以中心商業(yè)區(qū)為中心,向外以扇形方式擴(kuò)展,其次為批發(fā)與輕工業(yè)區(qū):該區(qū)域十分依賴沿線交通且呈楔形兩邊凸起;低收入住宅區(qū):該區(qū)域分布在商業(yè)區(qū)域周邊;最后為中高收入住宅區(qū),此區(qū)域分布在交通沿線、水域沿岸

49、或高地,并且獨立成區(qū),不受低收入住宅區(qū)域的影響,不與之重疊,并有向城市郊外擴(kuò)展的趨勢。扇形的不平滑是由于低收入?yún)^(qū)的人口增加,往外擴(kuò)展的過程中不能與中高收入住宅區(qū)重合而朝無此限制的方向發(fā)散而形成的結(jié)構(gòu)布局。</p><p><b>　　3.權(quán)衡理論</b></p><p>　　從20世紀(jì)60年代開始,W.Alonso和W.Evans等學(xué)者從城市內(nèi)部土地使用和交通系統(tǒng)的關(guān)

50、系來碎究住宅區(qū)位問題,并建立了權(quán)衡理論(trade off theory)。該理論的娛設(shè)條件為:城市是一個封閉的城市,不與外部發(fā)生來往;城市的商業(yè)中心簡化為一個點,城市的勞動者均在該點工作且都有一定的報酬;交通作用的影響僅取決于勞動者的住宅與城市的距離,住的越遠(yuǎn),所花的交通費用便越多。權(quán)街理論的結(jié)論是:由于商業(yè)中心的影響及土地買賣競爭的結(jié)果,城市的土地價格由城市中心向外圍遞減,交通費用是隨著與城市中心距離的增加而增加;住宅的租用費用與交

51、通費用影響著人們對住宅區(qū)位的選擇,而這兩者又由家庭收入決定,當(dāng)人們的家庭收入的增加大于對住宅面積需求的增加時,會將住宅選擇在城市的外圍區(qū)域,當(dāng)人們的家庭收入的增加小于對住宅面積需求的增加時,則會將住宅選擇在城市的中心區(qū)域;在交通費用保持不變的情況下,離城市中心越近,住宅的租用費用越高,距離越遠(yuǎn),租用費用則越低;因而人們的住宅區(qū)位的最佳選擇是在交通費用與租用費用總和的最小處。</p><p>　　2.3 特征價格

52、法</p><p>　　特征價格法,又稱Hedonic模型法和效用估價法,認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成,而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同,使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此,如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解,求出各影響因素所隱含的價格,在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時,就能將房地產(chǎn)價格變動的品質(zhì)因素拆離,以反映純粹價格的變化。特征價格法的基本思路是:將房地產(chǎn)商品的價

53、格分解,以顯現(xiàn)出其各項特征的隱含價格,在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下,將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解,從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響,剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變動。特征價格理論認(rèn)為,一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征),商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時,商品的價格也會隨之改變。</p><p>　　

54、對函數(shù)的各個特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù),就取得各特征的變動對商品價格的影響幅度,并假定這種影響的關(guān)系在一定的時間內(nèi)固定不變。這樣,在缺乏同質(zhì)商品的情況下,可以用非同質(zhì)的房地產(chǎn)在基期與報告期之間進(jìn)行比較,這樣計算的價格指數(shù)便是基于特征價格法的房地產(chǎn)價格指數(shù)。</p><p>　　回歸分析是確定兩種或兩種以上變數(shù)間相互依賴的定量關(guān)系的一種統(tǒng)計分析方法。運用十分廣泛,回歸分析按照涉及的自變量的多少,可分為一元回歸分析和多元回

55、歸分析;按照自變量和因變量之間的關(guān)系類型,可分為線性回歸分析和非線性回歸分析。如果在回歸分析中,只包括一個自變量和一個因變量,且二者的關(guān)系可用一條直線近似表示,這種回歸分析稱為一元線性回歸分析。如果回歸分析中包括兩個或兩個以上的自變量,且因變量和自變量之間是線性關(guān)系,則稱為多元線性回歸分析。</p><p>　　2.4 特征價格模型</p><p>　　特征價格模型(hedonic pr

56、ice model),是一種國外處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價格間關(guān)系常釆用的模型,特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。特征住宅價格法認(rèn)為:住宅由眾多不同的屬性組成,價格由所有屬性帶給人們的效用決定。例如一套住宅具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征),商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時,商品的價格也會隨之改變。由于各屬性的數(shù)量及組合方式不同,住宅價格產(chǎn)生差異,通過

57、分析每增加一單位屬性,消費者愿意額外支付的費用,就可以評估這種影響因素的隱含價格。特征價格模型的理論基礎(chǔ)被稱為特征價格理論(hedonic price theory),主要包含兩方面內(nèi)容(溫海珍,2005)。</p><p><b>　　1．消費者理論</b></p><p>　　這是美國學(xué)者Lancaster于1966年提出的,這種理論由新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)消費者理論拓展而

58、來,又被稱為Lancaster偏好理論。與薩繆爾森等經(jīng)濟(jì)學(xué)家在考察偏好和效用時從個體行為出發(fā)的做法不同,Lancaster從產(chǎn)品的差異出發(fā),分析了構(gòu)成產(chǎn)品的基本“元素”空間,認(rèn)為對產(chǎn)品的需求并不是基于產(chǎn)品本身,而是因為產(chǎn)品所內(nèi)含的特征,并且認(rèn)為商品(特別是像住宅、汽車和勞動力這樣的異質(zhì)商品)具有一系列的特征,這些特征結(jié)合在一起形成影響效用的特征包,商品是作為內(nèi)在特征的集合來出售的。家庭購買和使用這些商品,把它們轉(zhuǎn)化為效用,效用水平的高低

59、取決于商品所包含的各種特征的數(shù)量和質(zhì)量。這樣的市場難以用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模型來分析,因為它們不能僅僅由一個價格來表征,而應(yīng)該采用一系列價格來對應(yīng)產(chǎn)品的品質(zhì)或者說它所包含的特征,我們把它稱之為特征價格。產(chǎn)品的價格由特征價格構(gòu)成,各產(chǎn)品特征對應(yīng)各自的隱含價格(市場不能直接觀察到),對于產(chǎn)品而言特征價格形成一個價格結(jié)構(gòu)(Lancaster,KJ., 1966)。</p><p><b>　　2．供需均衡模型<

60、/b></p><p>　　這是美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Rosen于1974年就產(chǎn)品特征提出了供需均衡模型,從此特征價格理論發(fā)展為一種基本完善的理論。在市場完全競爭的條件下,Rosen以消費者效用最大化和生產(chǎn)者利潤最大化作為目標(biāo),從理論上分析了差異產(chǎn)品市場的短期均衡和長期均衡,為特征價格理論的建模、特征價格函數(shù)的估計奠定了基礎(chǔ)(Rosen,S.,1974)。根據(jù)Rosen的理論,我們可以運用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法(如多元回歸技

61、術(shù))將產(chǎn)品特征的隱含價格分離出來,分析產(chǎn)品特征的需求等等。后來眾多的學(xué)者在Rosen研究的基礎(chǔ)上,對模型處理技術(shù)進(jìn)行了完善和大量的實證研究。</p><p>　　2.4.1 模型應(yīng)用的前提條件</p><p>　　應(yīng)用特征價格模型的前提條件有三個:</p><p><b>　　1.統(tǒng)一的市場</b></p><p>　

62、　一般來說,在不同的市場中,消費者具有不同的需求結(jié)構(gòu);而對于具有多個子市場的市場而言,由于不同的子市場具有不同的特點,容易造成消費者只對自己所在的子市場信息了解充分,而忽視其它的子市場。因此,'需要合理區(qū)分子市場,針對不同的市場和子市場上確定相應(yīng)的特征價格函數(shù),求取不同特征的邊際隱含價格。</p><p><b>　　2.市場均衡</b></p><p>　　

63、市場均衡指的是在給定的價格下,消費者達(dá)到其效用最大化。即在給定價格向量的前提下,使市場的參與者正好得到其愿意持有的產(chǎn)品數(shù)量,保證供給均衡。但欲達(dá)到這種情況,則又需要滿足兩個條件:消費者對產(chǎn)品價格及其特征擁有充分信息及市場交易成本為零;價格能對市場上的供給和需求做出迅速調(diào)節(jié),即任何時間產(chǎn)品價格都是由該時點的存量產(chǎn)品決定的。</p><p><b>　　3.產(chǎn)品異質(zhì)</b></p>

64、<p>　　特征價格理論認(rèn)為,商品是多重特性的組合,不同的商品之間既有相同的特性,也可能包含完全不同的特性,消費者根據(jù)自身需求選擇效用最大的商品特性組合。對于消費者來說,可以根據(jù)個人需求和偏好選購多重特性組合的商品,不同的特征組合產(chǎn)生的效用不同。也就是說,商品是有差異的,異質(zhì)性是特征價格模型應(yīng)用的前提條件之一。對于住宅市場,由于區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等特征的不同,很難生產(chǎn)出完全相同的住宅產(chǎn)品。因此,對于城市住宅市場運用

65、特征價格模型進(jìn)行分析符合產(chǎn)品異質(zhì)的要求。</p><p>　　2.4.2 特征價格模型函數(shù)形式</p><p>　　特征價格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品的價格分解，以顯現(xiàn)出其各項特征的隱含價格，在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變動。</p><p>　　一種

66、多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征)，商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。當(dāng)商品的某一方面的特征改變時，其價格也會隨之發(fā)生改變。對函數(shù)的各個特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù)，就取得各特征的變動對商品價格的影響幅度，并假定這種影響的關(guān)系在一定的時間內(nèi)固定不變。這樣，在缺乏同質(zhì)商品的情況下，可以用非同質(zhì)的房地產(chǎn)在基期與報告期之間進(jìn)行比較，從

67、價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，最后剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變動了，這樣計算的價格指數(shù)便是基于特征價格法的房地產(chǎn)價格指數(shù)。</p><p>　　特征價格模型可以將住宅價格表示為與各個特征變量有關(guān)的函數(shù)：P=f(X1，X2,,,Xn)，Xi為樓盤的各個變量，可能包含有裝修情況、生活便利程度、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施完備度等。主要有3種函數(shù)形式。</p><p><b>　

68、　線性特征價格方程</b></p><p>　　P=α+β1X1+β2X2+…βnXn…………………(2.1)</p><p>　　α為截距項，表示除特征變量外其他影響價格的常量之和，通常是由影響房價的一般因素決定的；βi反映各特征變量的隱含價格，即假定其他變量不變，某一變量變動一個單位而導(dǎo)致房價平均變動的程度。因為該方程為線性，假設(shè)住宅變量的邊際收益不變，即βi不隨Xi的增加

69、而變化。</p><p><b>　　雙對數(shù)特征價格方程</b></p><p>　　lnP=lnα+β1lnX1+β2lnX2+…+lnβnXn……(2.2)</p><p>　　系數(shù)βi表示住宅價格P對住宅的屬性Xi的彈性，即Xi增加1%住宅價格P增加的百分比。對數(shù)形式解決了住宅屬性的邊際收益不變的局限。</p><p&

70、gt;<b>　　半對數(shù)特征價格方程</b></p><p>　　lnP=lnα+β1X1+β2X2+…+βnXn…………… (2.3)</p><p>　　對數(shù)模型可以避免對數(shù)形式函數(shù)中自變量取值為0時出現(xiàn)的無意義情況，此時βi表示住宅屬性Xi增加一個單位時，住宅價格P的增長率。</p><p>　　3 數(shù)據(jù)的獲取與處理</p>

71、<p><b>　　3.1 研究區(qū)域</b></p><p>　　武漢市是湖北街的省會,是中部地區(qū)的中心城市。武漢市現(xiàn)有13個轄區(qū),其中江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū),漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個為中心城區(qū),東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)6個為新城區(qū)。根據(jù)2010—2020年武漢市城市總體規(guī)劃,武漢市的主城區(qū)以三環(huán)線以內(nèi)地區(qū)為主,包括局部外延的沛口、廟山和武鋼

72、地區(qū),總面積約678平方公里,是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化和旅游中心。武漢市的主城區(qū)的區(qū)域范圍涉及武漢三鎮(zhèn),雖然三鎮(zhèn)是相對獨立的地理結(jié)構(gòu),但由于長江、漢江將三鎮(zhèn)聯(lián)通,使得主城區(qū)的住宅市場相對穩(wěn)定和一致。</p><p>　　本文選擇武漢市主城區(qū)范圍內(nèi)的江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū),漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個城區(qū)作為研究區(qū)域。該區(qū)域住宅市場發(fā)育較為成熟,既包括傳統(tǒng)中心區(qū)域也包括新型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域,是武漢市城

73、市經(jīng)濟(jì)和住宅市場迅速發(fā)展的地帶,能夠代表武漢住宅市場總體的發(fā)展水平。因此,將此區(qū)域作為本文的研究范圍能夠使得研究具有代表性。另外,由于東西湖區(qū)等其余六區(qū)地處武漢市郊,距離主城區(qū)較遠(yuǎn),與主城區(qū)并未形成價格聯(lián)動的、統(tǒng)一的住宅市場,因而不在本文的研究范圍之內(nèi)。</p><p>　　圖3-1 武漢市主城區(qū)用地規(guī)劃圖</p><p><b>　　3.2 變量選取</b>&l

74、t;/p><p>　　3.2.1 自變量的選取</p><p>　　關(guān)于Hedonic模型中變量選擇的部分有關(guān)研究中都有比較細(xì)致全面的總結(jié)。通常影響住宅價格的因素有三大類:建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征。</p><p>　　Sirmans etc. (2005) 總結(jié)出了 Hedonic模型中常用的房齡、面積、裝修程度、房間數(shù)目等20個特征變量。本文參照有關(guān)研究,并考

75、慮武漢市住宅市場的實際情況及數(shù)據(jù)的可得性,采用的住宅特征變量有:建筑特征包括建筑面積、生活設(shè)施、所在樓層、朝向狀態(tài)、裝修程度5個變量;鄰里特征包括綠化率、容積率、物業(yè)費、教育配套、生活配套5個變量;區(qū)位特征包括CBD距離、公交線路2個變量。</p><p>　　3.2.2 因變量的選取</p><p>　　通過對國內(nèi)外現(xiàn)有的特征價格模型進(jìn)行研究，會發(fā)現(xiàn)可供選擇的房價一般包括房地產(chǎn)的市場評

76、估價格、住戶自身的估計價格、實際的成交價格和中介掛牌價格等。國外一些學(xué)者曾經(jīng)使用住房自身的對房產(chǎn)的估計價格作為因變量進(jìn)行研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)與實際交易際價格偏差較大，價格被嚴(yán)重抬高；經(jīng)過評估人員修正后的房地產(chǎn)的市場評估價格可能會更準(zhǔn)確地反映出市場信息，但存在著樣本數(shù)量偏少、樣本收集難度大和其它特征不充足的情況；中介掛牌價格不僅最容易獲取，而且通過網(wǎng)上交易的平臺，還能連帶獲取到有關(guān)的住宅詳情數(shù)據(jù)，因此，也在國內(nèi)的研究中運用的最多。</p&

77、gt;<p>　　本文所用的Hedonic模型中,住宅價格是指樓盤的單價。樓盤單價的報價一般會根據(jù)房地產(chǎn)公司的對房產(chǎn)的估價、市場的行情以及住宅本身的建筑、區(qū)位、鄰里特征所決定,一套住宅的報價與實際成交價格有著比較穩(wěn)定的聯(lián)系。本文以調(diào)查所得的樓盤單價作為特征價格模型的因變量。</p><p>　　3.3 數(shù)據(jù)來源與量化</p><p>　　3.3.1 數(shù)據(jù)來源</p&

78、gt;<p>　　本文所釆用的數(shù)據(jù)主要來自二手房出售掛牌數(shù)據(jù)、小區(qū)詳情數(shù)據(jù)和電子地圖數(shù)據(jù)。其中二手房出售掛牌數(shù)據(jù)直接從相關(guān)二手房網(wǎng)站取得,包括住宅價格、建筑面積、朝向狀態(tài)等;小區(qū)詳情數(shù)據(jù)主要釆用安居客網(wǎng)公布的小區(qū)數(shù)據(jù),有住宅小區(qū)綠化率、容積率和文體設(shè)施等相關(guān)數(shù)據(jù);利用電子地圖測算小區(qū)到最近CBD的道路距離,還可獲取公交線路條數(shù)、生活便利條件、教育配套等相關(guān)數(shù)據(jù)。此外,通過對研究區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)進(jìn)行實地調(diào)查,對網(wǎng)上所獲數(shù)據(jù)進(jìn)行

79、修正。研究中在武漢市選取了7個區(qū)21個典型住宅小區(qū),根據(jù)網(wǎng)上掛牌情況,每個住宅小區(qū)在2016年1月-2016年4月期間搜集3-4個住宅樣點。由于數(shù)據(jù)來源不同,對上述方式獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼?共得到84個住宅樣本數(shù)。</p><p>　　表3-1 武漢市21個住宅小區(qū)樣本</p><p>　　表3-2 掛牌出售信息示例</p><p>　　3.3.2 數(shù)據(jù)

80、量化</p><p>　　通常影響住宅價格的因素有三大類，建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征。本文參考有關(guān)研究（王璐，2013），并考慮武漢市住宅市場的實際情況以及數(shù)據(jù)的可得性，采用的住宅特征變量有:建筑特征包括建筑面積、生活設(shè)施、所在樓層、朝向狀態(tài)、裝修程度5個變量;鄰里特征包括綠化率、容積率、物業(yè)費、教育配套、生活配套5個變量;區(qū)位特征包括CBD距離、公交線路2個變量。</p><p>　　

81、所在樓層對住宅價格的影響比較復(fù)雜,多層樓房的中間樓層價格最高,對于小高層和高層而言,樓層越高,采光、通風(fēng)、視野越好,住宅價格越貴,因此樓層對住宅價格的影響還不明確。變量朝向狀態(tài)中,住宅以南北通透為宜,采光通風(fēng)俱佳,符合人們的生活習(xí)慣,因此南北通透的住宅預(yù)期價格更高,南北朝向賦值1，其余</p><p>　　為0。裝修程度對住宅價格的影響,一般是裝修程度越好,住宅價格越高。精裝修賦值3，普通裝修賦值2，毛坯賦值1。

82、生活設(shè)施的完備程度對房價也有直接的影響，生活設(shè)施完備程度：天然氣，電梯，儲物間，暖氣，每項1分。鄰里特征變量中,變量綠化率和容積率都是對小區(qū)環(huán)境的評價指標(biāo),綠化率越高的住宅小區(qū),其住宅價格越高,故綠化率對住宅價格是正影響;容積率越高的小區(qū),其建筑密度越大,居民舒適度越低,住宅價格也越低,因而容積率對住宅價格是負(fù)影響。住宅小區(qū)內(nèi)小區(qū)周邊環(huán)境中教育配套、生活配套等與居民的日常生活密切相關(guān),對居民生活的舒適性和便利性有著重要的影響,這些配套設(shè)

83、施的完善與住宅價格一般成正相關(guān)關(guān)系，教育配套以周邊學(xué)校數(shù)目為數(shù)據(jù)。生活配套參照已有的研究將居民日常生活半徑定為1000米。區(qū)位特征變量中,變量CBD距離通過住宅小區(qū)到附近商業(yè)中心的道路距離來衡量小區(qū)所在區(qū)域的繁華程度,一般來說,距離CBD越近,物質(zhì)、能量密集程度越高,土地利用價值越高,住宅價格也越高。本文CBD距離采用小區(qū)到商業(yè)中心的道路距離遠(yuǎn)近程度區(qū)分，近3分、較近2分、較遠(yuǎn)1分。武漢道路公交化程度很高,公交是目前武漢市民出行的重要交

84、通方式,本文</p><p>　　住宅價格特征變量的量化及變量對住宅價格的預(yù)期影響如表3-3所示;武漢84個樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)如表3-4所示。</p><p>　　表3-3 建筑特征變量的量化</p><p>　　表3-4 樓盤調(diào)查數(shù)據(jù)</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>&l

85、t;b>　　續(xù)表</b></p><p>　　X1建筑面積,單位：平方米。X2生活設(shè)施：天然氣，電梯，儲物間，暖氣，每項1分。X3所在樓層，單位：層。X4朝向狀態(tài)：南北朝向賦值1，其余為0。X5裝修程度：精裝3分普裝2分毛坯1分。X6綠化率。X7容積率。X8物業(yè)費，單位：元/月.平方米。X9教育配套：小區(qū)內(nèi)或附近學(xué)校數(shù)目，單位：個。X10生活配套：小區(qū)內(nèi)或附近1000m內(nèi)有無超市、餐飲、銀行和醫(yī)

86、院每項計1分。X11CBD距離：根據(jù)小區(qū)距市中心的距離：近3分、較近2分、較遠(yuǎn)1分。X12公交線路，單位：條。Y樓盤單價，單位：元/平方米。</p><p>　　4 武漢市住宅特征價格實證分析</p><p>　　4.1 武漢市住宅價格均價及空間分異情況</p><p>　　本文選擇武漢市主城區(qū)范圍內(nèi)的江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū),漢陽區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個城

87、區(qū)作為研究區(qū)域。研究中在武漢市選取了7個區(qū)21個典型住宅小區(qū),根據(jù)網(wǎng)上掛牌情況,每個住宅小區(qū)在2016年1月-2016年4月期間搜集3-4個住宅樣點。此外，通過對研究區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)進(jìn)行實地調(diào)查，對網(wǎng)上所獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。整理所選小區(qū)的平均價格，由此測算該片區(qū)的住宅均價，分析武漢市住宅價格空間分異情況。表4-1及圖4-1都是2016年第一季度的數(shù)據(jù)。</p><p>　　表4-1 住宅樓盤均價（單位：元/平方米

88、）</p><p>　　圖4-1 住宅樓盤均價分布圖（單位：元/平方米）</p><p>　　由圖4-1可見，武漢市住宅價格跨幅較大并大致呈現(xiàn)三個層次。商圈、綠地及水域附近的住宅小區(qū),其住宅價格往往較高,武漢市住宅價格的高值區(qū)均集中在商圈或水域綠地附近,江漢，江岸，武昌區(qū)住宅均價在12000-14000元，屬于第一個層次。漢陽與洪山區(qū)居住的市民較多，而且地理位置很好，價格普遍較高，均價在

89、10000元上下，屬于第二個層次。青山區(qū)地理位置比較偏，住宅價格較低，均價在8000元上下，屬于第三個層次。</p><p>　　4.2 武漢市住宅特征價格模型的建立</p><p>　　4.2.1 模型的選擇</p><p>　　考慮到選用的樓盤特征中含有“是否為南北朝向”等啞元變量，為了方便自變量的取值，使特征價格方程更加直觀，選擇線性特征方程。且樓盤數(shù)據(jù)的

90、收集主要集中在1-3月份，主要選擇的是微觀因素，不考慮多數(shù)宏觀因素的影響。式（4.1）為本文所選擇的模型形式。</p><p>　　P = α+β1X1+β2X2+…+β12X12………………….（4.1）</p><p>　　4.2.2 模型估計與檢驗</p><p>　　從實證的角度，以SPSS統(tǒng)計軟件為平臺，采用“逐步篩選”回歸方式進(jìn)行多

91、元回歸分析?！爸鸩椒ā笔紫雀鶕?jù)方差分析結(jié)果選擇符合判據(jù)的自變量，并將對因變量貢獻(xiàn)最大的進(jìn)入回歸方程，將模型中F值最小的、符合剔除的變量排除，這樣就剔除了不顯著的變量，這樣重復(fù)進(jìn)行直至沒有可剔除的變量為止。</p><p><b>　　(1)變量篩選</b></p><p>　　表4-2 變量的篩選</p><p>　　由上表可知，12個變量由

92、逐步法進(jìn)行篩選后得到5個顯著變量，分別是X1建筑面積、X3所在樓層、X9教育配套、X8物業(yè)費和X5裝修情況這五個變量。</p><p>　　(2)模型擬合度檢驗</p><p>　　表4-3 模型擬合度檢驗</p><p>　　由上表知，在第5組模型中R值為0.914，R Square值為0.835，調(diào)整的R方為0.824，都接近于1，所以其模型擬合度較

93、好，說明該回歸模型對樣本數(shù)據(jù)的代表程度比較大。</p><p>　　(3)方差分析顯著性F檢驗 </p><p>　　表4-4 方差分析顯著性F檢驗</p><p>　　在第5組模型中回歸方程方差分析的顯著性檢驗值為0.000,說明方程是高度顯著的,拒絕全部系數(shù)均為0的原假設(shè),全部回歸系數(shù)同時為零的概率小于0.001。說明因變量Y住宅價格與自變量建筑面積、所在樓層

94、、教育配套、物業(yè)費和裝修情況的線性關(guān)系顯著，顯著性檢驗通過，可以用這6個變量組合的線性模型描述它們與均價之間的線性關(guān)系。</p><p>　　(4)回歸變量相關(guān)系數(shù)及檢驗</p><p>　　表4-5 回歸變量相關(guān)系數(shù)及檢驗</p><p>　　根據(jù)回歸的結(jié)果，在第5組模型中，X1、X3、X9、X8和X5的Sig值都明顯小于0.1,所以回歸系數(shù)的顯著性檢驗通過，自

95、變量Y與因變量X1、X3、X9、X8和X5的線性關(guān)系顯著。得到的樓盤單價Y與各個變量的函數(shù)關(guān)系式為：</p><p>　　Y=-7443.012+110.302X1+118.189X3+140.843X9+1775.949X8</p><p>　　+1099.114X5…………… (4.2)</p><p>　　4.3 武漢市住宅特征價格分析</p>

96、<p>　　建筑特征中,變量建筑面積影響房價程度很大，在其他特征變量不變的情況下,建筑面積每增加1平方米,樓盤單價價將增加110.302元,樓層每增加1層，樓盤均價增加118.189元，高樓層有著許多優(yōu)點猶如景觀佳、吵雜聲少、房子保值性高、隱閉性高私密性足、安全性高等，而且現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)都裝有電梯不會給住戶帶來麻煩。在建筑特征中，住宅的裝修程度同樣對樓盤均價有著顯著的影響，變量住宅裝修程度在表4-5所示的系數(shù)為1099.11

97、4，說明在其它特征變量不變的情況下，精裝修相比普通裝修或者普通裝修相比毛坯房會使樓盤均價增加1099.114元?？梢?，住宅裝修程度越高會使樓盤的均價越高。精裝修是現(xiàn)代購房的時尚選擇，主要是為了滿足那些生活節(jié)奏快、有經(jīng)濟(jì)實力但無裝修精力的消費者。開發(fā)商在對樓盤進(jìn)行裝修時，精裝修相比毛坯房所需要投入的的成本更大，而這種成本最終也將轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，體現(xiàn)在房價上就是樓盤均價的相應(yīng)提高。</p><p>　　鄰里特征中的

98、物業(yè)費變化所引起的住宅價格的變化量較大。物業(yè)費每增加1元，樓盤均價增加1775.949元?，F(xiàn)如今，越來越多的購房者在挑選樓盤的過程中考慮到物業(yè)管理的問題，并且會在選定地點、價位等方面兼顧物業(yè)因素，因為對于購房者而言，物業(yè)和業(yè)主的生活起居可以說是息息相關(guān)的，從這個角度說，購房者決不遷就那些雖然收取較低物業(yè)費但物業(yè)服務(wù)水平卻也不高的樓盤，因此開發(fā)商也會挑選那些物業(yè)服務(wù)水平較高的公司，希望通過廣大消費者所喜愛并樂于接受的物業(yè)來為樓盤增色?？梢?/p>

99、，物業(yè)費本身體現(xiàn)了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平和信譽(yù)，物業(yè)費越高，服務(wù)水平就越高，樓盤均價也就越高。周邊學(xué)校每增加1所，樓盤均價增加140.843元，說明了住戶對教育的重視程度。</p><p><b>　　5 結(jié)論與建議</b></p><p><b>　　5.1 研究結(jié)論</b></p><p>　　本文通過研究

100、武漢市七個片區(qū)的住宅樓盤均價數(shù)據(jù)，分析其空間分布規(guī)律，并構(gòu)建了住宅特征價格模型量化住宅價格的影響因素，從而揭示影響住宅價格的原因。本文得到的主要結(jié)論有如下幾點:</p><p>　?。?）武漢住宅價格空間分異顯著，武漢市住宅價格的高值區(qū)均集中在商圈或水域綠地附近,江漢，江岸，武昌區(qū)，中值區(qū)主要分布在漢陽與洪山區(qū)，低值區(qū)則分布在青山區(qū)。</p><p>　?。?）影響住宅價格的三大特征中，區(qū)

101、位特征變量對武漢住宅價格影響是最大的，其次為建筑特征，影響武漢住宅房價的的主要因素為建筑面積、所在樓層、教育配套、物業(yè)費和裝修情況。</p><p>　?。?）根據(jù)回歸分析的結(jié)果，可以得出各住宅變量對武漢住宅價格的具體影響。其他因素不變，物業(yè)費每增加1元，樓盤均價增加1775.949元；精裝修相比普通裝修或者普通裝修相比毛坯房會使樓盤均價增加1099.114元；建筑面積每增加1平方米,住宅總價將增加110.302

102、元,樓層每增加1層，樓盤均價增加118.189元；周邊學(xué)校每增加1所，樓盤均價增加140.843元。</p><p>　　（4）武漢各片區(qū)的新建住宅的房價均價差異顯著，最高值區(qū)域的房價相對于最低值區(qū)域的房價每平米要高出8000元以上。</p><p><b>　　5.2 政策建議</b></p><p>　　(1)對購房者而言，可結(jié)合各區(qū)具體

103、的房價情況，選擇自己最為滿意的住宅。根據(jù)本文的研究結(jié)果，武漢住宅價格存在著明顯的空間分異，江漢，江岸，武昌區(qū)這三個房價最高值片區(qū)的房價均價普遍已經(jīng)超過了每平米12500元，對于消費者而言，存在著相當(dāng)大的購房難度，因此建議有著剛性住房需求的消費者可以多考慮原特區(qū)外的幾個片區(qū)的住宅，如青山區(qū)、洪山區(qū)等。這些片區(qū)的住宅價格在武漢的平均房價水平中還處于中下水平、而且配套設(shè)施還在不斷地完善、未來具有相當(dāng)好的居住前景。</p><

104、;p>　?。?）對于政府和開發(fā)商而言，應(yīng)結(jié)合武漢市房價空間分異情況，制定合理土地規(guī)劃方案，開發(fā)更適宜居住的住宅。由于住宅房價高值區(qū)面臨著土地緊缺、價格居高不下等問題，房地產(chǎn)開發(fā)難度巨大、因此建議政府和房地產(chǎn)開發(fā)商可以將更多的房地產(chǎn)開發(fā)計劃在房價的中值區(qū)和低值區(qū)內(nèi)實施，如青山、洪山等片區(qū)，這些片區(qū)土地資源相對充裕具有很大的開發(fā)前景，開發(fā)商可以更多的在這些區(qū)域進(jìn)行新建樓盤項目選址。</p><p>　?。?）對

105、開發(fā)商而言，應(yīng)結(jié)合樓盤情況，選擇更為匹配的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，與住戶的生活有著密切的聯(lián)系，物業(yè)管理企業(yè)主要從事著對房屋及配套設(shè)施和公共場所的養(yǎng)護(hù)、管理和維修等工作，并要維持環(huán)境衛(wèi)生以及保證住戶的財產(chǎn)安全，因此一個好的物業(yè)管理企業(yè)是住戶所十分看重的，而物業(yè)費也能從另一個側(cè)面衡量出小區(qū)設(shè)備的完善程度，如果小區(qū)設(shè)備完善，其相關(guān)的維護(hù)和管理費用就會更高，為此物業(yè)費就會更高，小區(qū)的設(shè)備越完善，業(yè)主所擁有的服務(wù)就越多

106、，房價也就越高?；谖飿I(yè)費的影響，開發(fā)商對物業(yè)公司的選擇也應(yīng)當(dāng)“門當(dāng)戶對”，若是高品質(zhì)的樓盤必定要選擇商譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量優(yōu)秀的物業(yè)公司，在物業(yè)費的表現(xiàn)上也就略高于其他樓盤。</p><p>　　（4）對于消費者而言，選擇精裝修還是毛坯房應(yīng)該從自身的實際條件去考慮。適合選擇毛坯房的消費者有兩種，一是經(jīng)濟(jì)能力有限、工作并不繁忙、請假相對方便的工薪階層；二是經(jīng)濟(jì)實力雄厚、追求奢華及時尚、個性裝修的精英們。精裝修住房則比較適