中國(guó)房地產(chǎn)制度泡沫外文翻譯

1、<p>　　肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節(jié)蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆?jiān)惹`螅羄羈芇螄蚃膇膃螃袆羀薁螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節(jié)蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀

2、芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆?jiān)惹`螅羄羈芇螄蚃膇膃螃袆羀薁螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節(jié)蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆?jiān)惹`螅羄羈芇螄蚃膇膃螃袆羀薁螂羈芅蕆螁肀肈莃螀螀芃艿螀袂肆薈衿羄節(jié)蒄袈肇肄莀袇螆芀芆蒃罿肅節(jié)蒃肁莈薁蒂螁膁蕆蒁袃莇莃蒀羅腿艿葿肈

3、羂薇薈螇膈蒃薇袀羀荿薇肂膆蒞薆螂聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆薃肈芃莂螞螈肅羋螞袀芁膄蟻羃肄薂蝕螂艿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀蚇聿膀蕿蚆蝿羃蒅螆?jiān)惹`螅羄羈芇螄</p><p><b>　　英文原文：</b></p><p>　　How Real Is China’s Real Estate Bubble And What Should Be D

4、one about It</p><p>　　Think U.S. housing prices have gone berserk? Try those in Shanghai and Beijing, where the cost of homes has been rising an estimated 25% annually in recent years. That’s twice

5、 the jump in the median sale price of existing U.S. homes over the past year, and a sign that China’s real estate market is in the midst of what some observers view as a potentially explosive bubble.　　The bubble is root

6、ed in such factors as China’s strong economic growth since 1990 and investor bets that China’s currency, </p><p>　　Inconsistent Data　　China’s real estate market is relatively new. After years of property be

7、ing under the strict control of the communist government, China phased out free government-provided houses in the early 1990s. But even now, there is a legacy of the communist system. The state technically owns the count

8、ry’s land: Individuals essentially buy rights to build on top of the land or own structures already there.　　　　As with other measures of the Chinese economy, it’s hard to get a precise gau</p><p>　　The Dange

9、rs of Panicked Selling　　As with other economic bubbles throughout history -- such as Holland’s tulip craze in the 1600s and the Internet stock frenzy earlier this decade -- there’s a danger that China’s real estate pric

10、es will collapse quickly. That’s the flip side of the inflated prices associated with a bubble, Zhang explains. Amid panicked selling, buyers may sit on the sidelines until prices crater to unreasonably low values. “When

11、 the price is on the way down,” problems can arise </p><p><b>　　中文翻譯：</b></p><p>　　面對(duì)如此明顯的中國(guó)房地產(chǎn)制度泡沫，我們又該做些什么</p><p>　　你覺得美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)瘋了嗎，那么看看上海和北京的房?jī)r(jià)情況吧，這兩個(gè)城市的房間愛在近些年來達(dá)到了約25%

12、的年漲幅，這一漲幅是去年美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格中尾數(shù)漲幅的兩倍：據(jù)某些觀察人士指出，這預(yù)示著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正陷于可能破滅的泡沫之中。</p><p>　　中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫源于1990年以來中國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以及投資者對(duì)人民幣在近期內(nèi)升值的預(yù)期，不過，這一投機(jī)因素正在將房地產(chǎn)價(jià)格推高到中國(guó)主要城市的中產(chǎn)階層無力消費(fèi)的水平，并使市場(chǎng)突然崩盤的可能性增大，這種崩盤將會(huì)給中國(guó)虛弱的銀行業(yè)猛力一擊，并使眾多家庭的儲(chǔ)蓄化為烏有。

13、</p><p>　　有些人認(rèn)為美國(guó)投資者逐步進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的舉措—包括近期美洲銀行（Bank of America）購(gòu)買中國(guó)建設(shè)銀行9%的股份—將會(huì)有助于平抑過熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國(guó)政府處于對(duì)因房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲或急速滑落而可能導(dǎo)致的社會(huì)不安定情況的考慮，已著手采取平抑市場(chǎng)的措施。</p><p>　　沃頓商學(xué)院營(yíng)銷學(xué)教授張忠（John Zhang）指出，中國(guó)政府的努力目前為止仍不足以

14、平抑上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。他警告說，政府必須對(duì)下一步的舉措慎之又慎。他認(rèn)為，“擠泡沫的過程的確需要謹(jǐn)慎對(duì)待。”</p><p>　　Inconsistent Data</p><p><b>　　不一致的數(shù)據(jù)</b></p><p>　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是新生事物，中國(guó)政府曾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期進(jìn)行嚴(yán)格管控，知道20世紀(jì)90年代早期免費(fèi)的政府公房退出

15、歷史舞臺(tái)。但是，即便是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍帶有過去機(jī)制的遺風(fēng)。國(guó)家擁有中國(guó)全部的土地：個(gè)人只是購(gòu)買在土地上進(jìn)行建房的權(quán)利或購(gòu)買已存在的建筑物的權(quán)利。</p><p>　　與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的其他衡量指標(biāo)一樣，很難對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)做出精準(zhǔn)的衡量，據(jù)去年6月中國(guó)官方新華社引用中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一則報(bào)道指出，去年中國(guó)的平均房?jī)r(jià)上升了14.4%。該報(bào)道還稱，北京的房?jī)r(jià)甚至正在下跌。但是在該報(bào)道中，統(tǒng)計(jì)局的一位官員指出，這些數(shù)字

16、“并不能代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面狀況”，一些政府的數(shù)據(jù)也是不一致的。</p><p>　　沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授格雷斯王（Grace Wong）認(rèn)為，由于缺乏可信的數(shù)據(jù)，因此認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成泡沫可能也言之過早，王曾寫過一系列關(guān)于20世紀(jì)90年代末期香港快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格的分析文章。她指出，泡沫一般被定義為價(jià)格水平超出經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)的正常水平。市場(chǎng)投機(jī)心理—當(dāng)買方主要因預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格將上升而購(gòu)房時(shí)—會(huì)導(dǎo)致泡沫的

17、產(chǎn)生，但是市場(chǎng)價(jià)格也因建筑成本上升或是供小于求等因素而出現(xiàn)上漲。她認(rèn)為，“如果是市場(chǎng)的基本面因素使然，那么對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲就無需擔(dān)心?！?lt;/p><p>　　尤爾莎哈萊（Usha Haley）現(xiàn)任紐黑文大選（University of New Haven）商學(xué)院的國(guó)際商業(yè)學(xué)教授，她認(rèn)為，對(duì)全國(guó)性泡沫的討論可能出現(xiàn)夸大事實(shí)的現(xiàn)象。她預(yù)計(jì)中國(guó)整體的房地產(chǎn)價(jià)格在近些年里每年的漲幅為10%。這一漲幅落后于包括美國(guó)

18、在內(nèi)的全國(guó)許多國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅，哈哈萊就是其近期有關(guān)中國(guó)商業(yè)的新書題為《商業(yè)的中國(guó)之道（The Chinese Tao of Business）》一書中指出，上海和北京等城市在過去幾年中房地產(chǎn)年漲幅近25-26%這一現(xiàn)象只是特殊的個(gè)案，在上海的漲幅達(dá)到約每平方米784美元。北京的房?jī)r(jià)相比偏低，漲幅也沒有這么大。甚至這些價(jià)格本身也未標(biāo)明市場(chǎng)的普遍情況。一家熟悉上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息渠道稱，新上海高層建筑集中地區(qū)的未完工公寓“毛坯”房市場(chǎng)

19、售價(jià)仍達(dá)每平方米2000美元。</p><p>　　哈萊認(rèn)為，在中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的眾多因素中，政府的腐敗現(xiàn)象也是原因之一，當(dāng)?shù)毓賳T或通過價(jià)格合謀而達(dá)到謀取私利的目的，或通過推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而造成政績(jī)虛高，另一個(gè)因素是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。據(jù)美國(guó)政府部門指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在1990年到2004年之間平均以每年10%的速度增長(zhǎng)，這是全球最高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率。中國(guó)在2004年的貿(mào)易總額超過1.1萬億元，使中國(guó)成為名列美國(guó)與德

20、國(guó)之后的全球第三大貿(mào)易國(guó)。</p><p>　　隨著中國(guó)已逐漸成為全球經(jīng)濟(jì)的核心，市場(chǎng)預(yù)計(jì)那些目標(biāo)客戶為外國(guó)公司高管及管理人員及其他外派人員的房地產(chǎn)需求還會(huì)升溫?？夏崴拱⒉┪鳎↘enneth Aboussie）曾是位于奧士汀市的德克薩斯大學(xué)（University of Texas）邁克庫姆斯商學(xué)院（McCombs School of Business）的一名學(xué)生，他曾在2003年來到中國(guó)調(diào)查當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，

21、他指出，上述需求的增長(zhǎng)導(dǎo)致了更高的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，現(xiàn)在奧斯汀市柏木房地產(chǎn)顧問公司（Cypress Real Estate Advisors）任職的阿博西認(rèn)為，“可以肯定這一房地產(chǎn)高端市場(chǎng)肯定存在泡沫?！?lt;/p><p>　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮得另一個(gè)因素是市場(chǎng)廣泛預(yù)期人民幣不久就升值。中國(guó)政府受到美國(guó)日益加重的施壓，要求中國(guó)放棄與美元掛鉤的固定匯率體系，從而使人民幣升值，批評(píng)人士指出，人民幣的價(jià)值約被低估了25%

22、，使中國(guó)的出口產(chǎn)品價(jià)格偏低，而進(jìn)口產(chǎn)品價(jià)格偏高。</p><p>　　沃頓的張教授認(rèn)為，如果人民幣出現(xiàn)升值，那么對(duì)中國(guó)資產(chǎn)（包括房地產(chǎn)）的投資也將預(yù)計(jì)出現(xiàn)上漲，“部分投機(jī)因素源于對(duì)于人民幣升值的預(yù)期?！睆埥淌谡J(rèn)為，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為來自國(guó)外的資金，不過中國(guó)公民也將資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，尤其是中國(guó)的故事在幾年前進(jìn)入熊市以來。</p><p>　　The Dangers of Pani

23、cky Selling</p><p><b>　　恐慌性拋售的危險(xiǎn)</b></p><p>　　正如歷史上的其他經(jīng)濟(jì)泡沫一樣—例如，17世紀(jì)的荷蘭郁金香泡沫，以及21實(shí)際的互聯(lián)網(wǎng)股票—中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格存在快速崩盤的危險(xiǎn)。張教授解釋道，這就是與泡沫相關(guān)的價(jià)格飛漲的另一面。在恐慌性拋售過程中，買家會(huì)在局外旁觀，知道市場(chǎng)價(jià)格降到極其不合理的低位為止。張教授說道，“當(dāng)價(jià)格進(jìn)

24、入下降通道”，種種問題就會(huì)出現(xiàn)，“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成毀滅性的打擊?！?lt;/p><p>　　據(jù)哈萊指出，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的快速縮水會(huì)危及中國(guó)的主要銀行，她指出，包括房屋貸款在內(nèi)的家庭借貸僅占中國(guó)借貸總額的10%-15%左右，但是超過一半的借貸是以私有財(cái)產(chǎn)作抵押的。</p><p>　　哈里森段（Harrison Duan）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲也存在著正面影響，他是在邁克庫姆斯商學(xué)院求學(xué)的中

25、國(guó)學(xué)生，也是陪伴阿博西對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行第一手調(diào)研的伙伴。建筑行業(yè)和鋼鐵行業(yè)是受益于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮度的眾多行業(yè)中的兩個(gè)例子。他指出，“在過去五年中，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎?！彼€補(bǔ)充道，那些在三、四年前購(gòu)房的中國(guó)人已獲得巨大的收益，之多是紙面財(cái)富。</p><p>　　但是，資產(chǎn)的升值對(duì)于那些自住用房的家庭而言并沒有多大意義：對(duì)于許多市民而言，即便是上海這些城市高漲的房?jī)r(jià)也是非常令人失望的

26、。段說道，“上海的中產(chǎn)階層已經(jīng)買不起一套地理位置較方便的住房?！彼救爽F(xiàn)在在任職于計(jì)算機(jī)巨頭戴爾公司（Dell），是負(fù)責(zé)無線通訊產(chǎn)品方面的全球商品經(jīng)歷。段目前居住在德克薩斯州的奧斯汀市，所持的是客工簽證（guest worker visa）,不過他覺得將來回到中國(guó)。如果段的確回國(guó)了，那么上海—離他長(zhǎng)大的城市不遠(yuǎn)—將很可能是他的落腳點(diǎn)。不過，段認(rèn)為，對(duì)于一家當(dāng)?shù)氐闹挟a(chǎn)階級(jí)購(gòu)買住房而言，上海的家庭比奧斯汀的家庭要困難得多。</p>

27、;<p>　　這些個(gè)人的掙扎完全有可能導(dǎo)致都市抗議活動(dòng)的發(fā)生，在過去一年中也曾有大量其他抗議事件的報(bào)道，張教授認(rèn)為，同時(shí)價(jià)格在一夜之間崩盤將會(huì)使許多中國(guó)人的儲(chǔ)蓄化為烏有，這是“使政府憂心重重的”另一個(gè)不安定因素。</p><p>　　根據(jù)無語一篇新華社的文章指出，在此背景之下，中國(guó)政府已試圖才去措施平抑過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括調(diào)高房貸利率以及要求更多的收復(fù)額。從6月1日開始，將對(duì)出售那些購(gòu)房不足兩年的

28、居住性房產(chǎn)前必須還清房貸。張教授認(rèn)為，即便如此，政府仍需要出臺(tái)更多的措施以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的軟著陸，“看起來，現(xiàn)有的這些措施仍不足以平抑過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”他說道，關(guān)鍵是出臺(tái)足以在今后幾年的時(shí)間內(nèi)平抑市場(chǎng)的溫和措施。那些希望在一年內(nèi)就解決問題的強(qiáng)硬措施則會(huì)引發(fā)恐慌性拋盤的危險(xiǎn)。張教授還認(rèn)為，提高利率的舉措也是不明智的，因?yàn)檫@在影響新房地產(chǎn)的建設(shè)貸款的同時(shí)也將會(huì)抑制中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。</p><p>　　沃頓商學(xué)院的王

29、教授警告道，另一經(jīng)常被討論的用于緊縮泡沫的攻擊—高額的房地產(chǎn)交易稅—也有其負(fù)面影響。交易稅的確能減少投機(jī)性交易的數(shù)量，但是對(duì)泡沫的規(guī)模影響力有限。并且，這一措施“還會(huì)嚇退那些真正需要購(gòu)房的消費(fèi)者”。</p><p>　　中國(guó)政府并非可平抑過熱的房地產(chǎn)價(jià)格的唯一力量。觀察人士指出，西方投資者對(duì)中國(guó)日益增長(zhǎng)的投資也能在其中起到正面的作用。阿博西認(rèn)為，隨著美國(guó)的銀行業(yè)和房地產(chǎn)投資者更多地融入中國(guó)的金融體系之中，他們也將

30、帶來更加的借貸規(guī)范?！八麄儗⑻峁┖侠淼谋ｋU(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)投機(jī)的限制措施?！?lt;/p><p>　　西方對(duì)中國(guó)金融業(yè)日益增長(zhǎng)興趣的最為明顯的標(biāo)志也許就是美洲銀行在六月宣布，該銀行將支付30億美元獲取中國(guó)建設(shè)銀行9%的“戰(zhàn)略性股份”。中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)承認(rèn)他的銀行在基于風(fēng)險(xiǎn)的借貸規(guī)范方面需要指導(dǎo)。行長(zhǎng)郭樹清在一份聲明中指出，“在建行轉(zhuǎn)型中最為根本性的也是最具挑戰(zhàn)性的任務(wù)是樹立起以客戶為中心的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型公司文化?！痹谠摻灰字?，

31、美洲銀行有權(quán)在今后的五年半時(shí)間內(nèi)增持建行的股份最高達(dá)到19.9%。</p><p>　　不過，哈萊對(duì)西方公司能影響到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的前景并不抱樂觀態(tài)度。在她看來，問題在于，即便是這些外國(guó)公司在融合到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中需有很長(zhǎng)的一段路要走，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體系仍是不透明的，充滿了不確定性。她說道，“有關(guān)中國(guó)市場(chǎng)，我們甚至不知道我們?nèi)鄙倌男┓矫娴牧私??！?lt;/p><p>　　這一觀

32、點(diǎn)與王教授所認(rèn)為的在中國(guó)平抑房產(chǎn)投資并給個(gè)人以更多選擇的舉措中的關(guān)鍵一步—要有更高質(zhì)量的數(shù)據(jù)—所吻合，在美國(guó)，某戶主非常容易地就能得到其鄰近房屋的售價(jià)信息，但是這些信息在中國(guó)是很難得到的。王很希望能看到標(biāo)準(zhǔn)的全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及那些能對(duì)政府?dāng)?shù)據(jù)起到補(bǔ)充作用的私人數(shù)據(jù)服務(wù)的出現(xiàn)，她認(rèn)為，“更多的信息總是件好事?！卑蚯`薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁葿襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆袈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄薂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿蕿羂肈薈

33、蟻裊莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅蚅蚇袂莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞螞肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄蒞袃螇莃莄薃羃莈莃螅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁葿襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆袈衿莈蒅薈膄芄蒄蝕羇膀蒃螂膃肆蒃裊羆莄薂薄螈芀薁蚇羄膆薀蝿螇肂蕿蕿羂肈薈蟻裊莇薇螃肀芃薇裊袃腿薆薅聿肅蚅蚇袂莃蚄螀肇艿蚃袂袀膅螞螞肅膁艿螄羈肇羋袆膄莆芇薆羆節(jié)芆蚈膂膈芅螁羅肄蒞袃螇莃莄薃羃莈莃螅螆芄莂袇肁膀莁薇襖肆莀蠆肀蒞荿螁袂芁葿襖肈膇蒈薃袁肅蕆蚆肆罿蒆