上海市住宅價(jià)格影響因素研究.pdf

1、隨著我國城市化進(jìn)程的加快和近年來房?jī)r(jià)的不斷上漲，住宅日益成為大部分居民家庭最為重要的財(cái)富構(gòu)成，而房地產(chǎn)也逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱產(chǎn)業(yè)之一。城市住宅價(jià)格在某種程度上影響著整個(gè)國家的宏觀經(jīng)濟(jì)，價(jià)格波動(dòng)又對(duì)整個(gè)國家的國計(jì)民生有著重要的影響。研究城市住宅問題最重要的是確定其價(jià)格影響因素，從而通過這些因素最終掌握市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)和走勢(shì)情況，這也正是本文試圖分析和解決的問題。
　　 在之前相關(guān)領(lǐng)域問題的研究中，國內(nèi)外學(xué)者有著較為明顯的差異

2、。國內(nèi)學(xué)者大都傾向于從供給、需求、成本、政策影響等方面進(jìn)行宏觀定性分析，而國外學(xué)者往往從特征價(jià)格出發(fā)構(gòu)建模型，對(duì)住宅價(jià)格和住宅特征間的價(jià)格關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，兩方面都取得了豐富的成果。這種研究方法的差異使得國內(nèi)的宏觀研究普遍缺乏微觀背景，另外國內(nèi)研究多采用局部均衡方法，側(cè)重進(jìn)行單一因素的影響關(guān)系研究，在住宅市場(chǎng)價(jià)格的多因素研究領(lǐng)域尚處于探索階段。本文采用上海市2008-2011年實(shí)證數(shù)據(jù)，通過對(duì)一般住宅價(jià)格的宏觀影響因素和微觀影響因素共同

3、探討上海市住宅價(jià)格。文章除了單因素分析還采用了多因素方法進(jìn)行上海市住宅市場(chǎng)的實(shí)證分析，在局部均衡分析基礎(chǔ)上進(jìn)行了一般均衡分析的探索和嘗試。特征價(jià)格分析的運(yùn)用和上海市住宅價(jià)格指數(shù)的構(gòu)建消除了住宅特征差異帶來的影響，也為本文宏觀分析構(gòu)建了微觀基礎(chǔ)。
　　 論文第1章為緒論，主要說明論文的研究背景與意義和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，同時(shí)對(duì)研究對(duì)象與和主要相關(guān)概念做出界定，介紹了文章主要研究方法與框架內(nèi)容做，最后對(duì)論文主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行了闡述。第2章為

4、住宅價(jià)格差異決定理論和上海市住宅市場(chǎng)發(fā)展綜述。本章將住宅價(jià)格差異理論分為宏觀經(jīng)濟(jì)理論和微觀特征理論。宏觀經(jīng)濟(jì)理論主要包括供求理論、成本收益理論、區(qū)位政策理論等，微觀特征理論主要介紹了Hedonic價(jià)格模型，為后文特征分析提供理論基礎(chǔ)。通過宏觀和微觀兩部分對(duì)國內(nèi)外住宅價(jià)格影響因素的理論文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，為影響因素分類與后文實(shí)證研究的具體方法提供理論基礎(chǔ)。上海市住宅市場(chǎng)發(fā)展回顧部分通過對(duì)住房制度改革以來上海市房地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)的產(chǎn)生發(fā)展過程進(jìn)行回

5、憶，分析并總結(jié)了上海市住宅市場(chǎng)各階段住宅價(jià)格影響因素與住宅市場(chǎng)的總體特征以及價(jià)格的走勢(shì)，為后文研究提供現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。第3章通過Henodic模型構(gòu)建了上海市住宅價(jià)格指數(shù)，分析了消費(fèi)者對(duì)住宅不同特征屬性的價(jià)格評(píng)價(jià)，消除了不同報(bào)告期中住宅異質(zhì)性對(duì)住宅價(jià)格波動(dòng)的影響，為文章的宏觀研究提供了微觀基礎(chǔ)。第4章基于單因素的上海市住宅價(jià)格波動(dòng)影響研究。從供給因素、需求因素、宏觀因素和投資因素四個(gè)角度著手，分別分析其對(duì)上海市住宅價(jià)格的單因素影響狀況，并選取