房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)研究.pdf

1、2002年最高人民法院出臺(tái)的《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）是基于對(duì)《合同法》第二百八十六條適用的補(bǔ)充規(guī)定，《批復(fù)》第二條確立了支付全部或者大部分購(gòu)房款的購(gòu)房人優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，涉及利益主體復(fù)雜，有建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)人的擔(dān)保物權(quán)、購(gòu)房人的購(gòu)房債權(quán)以及一般債權(quán)等，既有物權(quán)又有債權(quán)，那么面對(duì)破產(chǎn)清算，如何安排這些利益主體的清償順位是至關(guān)重要的問題，尤其對(duì)于購(gòu)房人是否可以根據(jù)《批復(fù)

2、》享有優(yōu)先受償權(quán)一直爭(zhēng)議頗多。從理論上來說，除非法律規(guī)定了此種優(yōu)先受償權(quán)，否則就不應(yīng)該具有優(yōu)于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)和一般債權(quán)的效力，因?yàn)槿绱藢⒂羞`擔(dān)保物權(quán)的本旨和債權(quán)平等的原則。但是，從社會(huì)實(shí)踐的角度，購(gòu)房人相對(duì)開發(fā)商、抵押權(quán)人等處于弱勢(shì)的地位，似乎有建立此種優(yōu)先受償權(quán)的必要。
　　《批復(fù)》第二條的立法初衷是為了保障購(gòu)房人的生存權(quán)，希望居者有其屋，符合相關(guān)法律政策的要求，具有一定的合理性，但是優(yōu)先權(quán)的設(shè)定必須經(jīng)過法律的直接規(guī)定，司法解

3、釋是不能單獨(dú)創(chuàng)設(shè)的，加之該條規(guī)則在適用上的抽象模糊，欠缺公示配套制度，導(dǎo)致的結(jié)果就是在破產(chǎn)實(shí)踐中對(duì)享有優(yōu)先受償權(quán)的購(gòu)房人范圍不斷的擴(kuò)張，甚至尋找各種途徑將購(gòu)房人權(quán)利排在其他債權(quán)之前受償，這種“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”的定位，引發(fā)了其他破產(chǎn)債權(quán)人的極大爭(zhēng)議，尤其對(duì)于金融機(jī)構(gòu)而言。因此，必須通過法律明確該種優(yōu)先受償權(quán)，將其定性為法定擔(dān)保物權(quán)，同時(shí)對(duì)《批復(fù)》確立的規(guī)則具體化（即購(gòu)買用于居住、其名下再?zèng)]有可供用于居住的房屋且已支付超過50％購(gòu)房款的個(gè)人消費(fèi)