我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記效力研究.pdf

1、為了防止“一房二賣”導(dǎo)致購(gòu)房者的合法權(quán)益嚴(yán)重受損的情形，保障購(gòu)房者在將來獲得完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全和交易秩序，我國(guó)于2007年頒布的《物權(quán)法》中正式確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。但是，我國(guó)法律對(duì)預(yù)告登記的相關(guān)規(guī)定僅為原則性規(guī)定，缺乏可操作性，特別是在效力方面規(guī)定得十分欠缺且有欠妥當(dāng)，在法律適用中常常出現(xiàn)損害預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)利、減損預(yù)告登記制度功能和價(jià)值的情形。對(duì)此，本文在考察域外法對(duì)預(yù)告登記效力規(guī)定的同時(shí)，從有利于實(shí)

2、現(xiàn)預(yù)告登記制度設(shè)立之目的、發(fā)揮預(yù)告登記制度的功能和價(jià)值出發(fā)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情和相關(guān)法律規(guī)定，從應(yīng)然的角度對(duì)我國(guó)預(yù)告登記效力進(jìn)行分析。
　　第一部分對(duì)我國(guó)預(yù)告登記效力的立法現(xiàn)狀和存在的司法實(shí)務(wù)問題進(jìn)行了分析。在立法現(xiàn)狀上,一方面，我國(guó)法律法規(guī)及司法解釋對(duì)于預(yù)告登記的效力僅作了原則性規(guī)定且并不完善；另一方面，雖然我國(guó)部分省市出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記地方性法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的效力進(jìn)行了些許細(xì)化和完善，但層級(jí)較低、適用性不廣泛且亦不盡完善。由于這一立法上

3、的缺陷，導(dǎo)致在強(qiáng)制執(zhí)行程序及破產(chǎn)程序中出現(xiàn)了相關(guān)問題。文章結(jié)合案例，通過對(duì)相關(guān)司法實(shí)務(wù)問題進(jìn)行檢討分析，為后文進(jìn)行比較法考察及對(duì)我國(guó)法預(yù)告登記效力的應(yīng)然分析指引方向。
　　第二部分對(duì)德國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在預(yù)告登記的權(quán)利保全效力、順位保全效力和破產(chǎn)保全效力的立法及理論觀點(diǎn)進(jìn)行考察。在權(quán)利保全效力上，一方面，在中間處分行為的立法模式選擇上大多國(guó)家采取相對(duì)無效模式；另一方面，德國(guó)法和日本學(xué)說、判例對(duì)于預(yù)告登記以非法律行為方式而為的處

4、分所具有的排除效力給予了肯定。在順位保全效力上，德國(guó)法和日本法規(guī)定經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)履行后產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位將以預(yù)告登記的時(shí)間加以確定。在破產(chǎn)保護(hù)效力上，德國(guó)法有明確規(guī)定，在預(yù)告登記義務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序的情況下，預(yù)告登記權(quán)利人仍有權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履行，經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)不納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。
　　第三部分對(duì)我國(guó)預(yù)告登記的權(quán)利保全效力的應(yīng)有之意進(jìn)行探討。首先，我國(guó)預(yù)告登記中間處分行為效力的立法模式應(yīng)修改為相對(duì)無效模式，且中間處分行為構(gòu)成妨害

5、的認(rèn)定應(yīng)以該處分所為的登記引起的第三人取得的物權(quán)與預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)預(yù)告登記權(quán)利人所取得物權(quán)不相容為依據(jù)；其次，預(yù)告登記對(duì)于法院查封、預(yù)查封、國(guó)家征收不具有排除效力，但在查封期間，若具備了本登記的條件，預(yù)告登記權(quán)利人有權(quán)進(jìn)行本登記，且對(duì)于引起物權(quán)變動(dòng)的強(qiáng)制執(zhí)行措施和繼承具有排除效力；最后，在實(shí)現(xiàn)本登記時(shí)，可借鑒德國(guó)的做法，預(yù)告登記人可直接請(qǐng)求預(yù)告登記權(quán)利人進(jìn)行本登記，并請(qǐng)求第三人為更正登記。
　　第四部分對(duì)我國(guó)預(yù)告登記順位保全效

6、力的應(yīng)有之意進(jìn)行探討。一方面，以預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)與據(jù)中間處分行為而使第三人取得的物權(quán)之間是否存在著相容關(guān)系為依據(jù)，對(duì)順位保全效力與權(quán)利保全效力進(jìn)行區(qū)分；另一方面，從應(yīng)然的角度總結(jié)歸納出順位保全效力在不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)場(chǎng)合下的適用情形。
　　第五部分對(duì)我國(guó)預(yù)告登記破產(chǎn)保護(hù)效力的在破產(chǎn)程序中的應(yīng)有之意進(jìn)行探討。一方面，應(yīng)賦予經(jīng)預(yù)告登記之請(qǐng)求權(quán)在我國(guó)破產(chǎn)程序中具有特殊的權(quán)利定位，其與普通債權(quán)、別除權(quán)、取回權(quán)有明顯區(qū)別。另