小產(chǎn)權(quán)房法律問題探究——從買賣合同效力談起.pdf

1、近年來,城市居民購買集體建設用地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象已逐漸成為一個社會熱點。
　　在實踐中,雖然小產(chǎn)權(quán)房面臨不合法的困境,但數(shù)量驚人。“小產(chǎn)權(quán)房”的大量存在在一定程度上有其合理性,數(shù)量巨大的本身就在一定程度上說明了這個問題。在審判實踐中,有關“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是否有效的問題,也存在分歧意見。要順利、妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題,需要國家在法律制度方面加以協(xié)調(diào)、完善和規(guī)制。08年國土資源部開始著重手積極推進《土地管理法》的修訂工作,

2、在新一輪《土地管理法》修訂中,核心將鎖定農(nóng)村集體土地財產(chǎn)權(quán)制度改革,而這也事關“小產(chǎn)權(quán)房”未來的身份與命運。
　　本文在“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同有無效力所支撐的法律的研究基點下,擬通過對現(xiàn)有的法律規(guī)定和政策剖析,通過對《土地管理法》修改的展望、從《物權(quán)法》規(guī)則和物權(quán)屬性本身的探究,尤其是對集體土地所有權(quán)中“處分權(quán)”的思考來進一步分析“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的合法性的實質(zhì)。進而提出的相應的改革措施和建議。筆者認為:“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合法性之爭的背

3、后反映的是政府和鄉(xiāng)村之間的利益博弈。我們應該跳出土地二元制度思維框架在法律制度的安排上、土地利益分割上給予農(nóng)村集體成員更多的讓渡,放松政府對農(nóng)地轉(zhuǎn)用的壟斷和管制,特別是允許集體建設用地進行流轉(zhuǎn)和交易。
　　另外我們對“小產(chǎn)權(quán)房”上市交易前可以考慮設計以下制度:將集體建設使用權(quán)細分為集體劃撥土地使用權(quán)和集體出讓土地使用權(quán);逐步取消農(nóng)民宅基地的福利政策;理順集體土地及“小產(chǎn)權(quán)房”入市的收益分配;建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地規(guī)劃管理制度