呼和浩特市城區(qū)近20年住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)變化分析.pdf

1、基準(zhǔn)地價(jià)是國(guó)家調(diào)控土地市場(chǎng)的重要手段，可以為各級(jí)政府在土地使用權(quán)有償出讓時(shí)提供依據(jù)，同時(shí)也可以為土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)提供參考依據(jù)。本文通過(guò)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)國(guó)內(nèi)外研究成果的分析和借鑒，在熟悉呼和浩特市區(qū)位特征的基礎(chǔ)上，對(duì)其住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行長(zhǎng)期和全面地分析，并對(duì)未來(lái)的價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。本研究成果可以使政府、土地使用者和投資者能夠認(rèn)識(shí)呼和浩特市未來(lái)住宅用地的價(jià)格水平和變動(dòng)趨勢(shì)，既有利于政府對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的進(jìn)一步調(diào)控，同時(shí)也促進(jìn)人們更加合理

2、有效地利用土地。
　　本文對(duì)呼和浩特市1993-2012年的五輪基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了全面地對(duì)比分析。首先從基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日、基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度、容積率、土地還原利率、土地使用年期等方面對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵變化進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比分析;然后從地價(jià)評(píng)估方法的選取、定級(jí)范圍的變化、定級(jí)因子的選擇等方面進(jìn)行進(jìn)一步分析;最后在級(jí)別疊加分析的基礎(chǔ)上，采用面積加權(quán)法對(duì)地價(jià)變化情況進(jìn)行了對(duì)比分析。這不僅從總體上說(shuō)明了基準(zhǔn)地價(jià)定級(jí)與估價(jià)過(guò)程的合理性，同時(shí)也見(jiàn)證了呼和浩

3、特市基準(zhǔn)地價(jià)逐步發(fā)展完善的歷程。
　　在對(duì)呼和浩特市基準(zhǔn)地價(jià)充分認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，采用地價(jià)指數(shù)模型法、土地交易價(jià)格指數(shù)模型法和地價(jià)影響因素模型法等三種方法對(duì)呼和浩特市2001-2020年住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。首先依據(jù)2001-2012年地價(jià)指數(shù)，采用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè);其次依據(jù)2001-2011年土地交易價(jià)格指數(shù)，采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè);最后從橫向選取了區(qū)位因素和規(guī)劃用途兩個(gè)定級(jí)因素，從縱向選取了財(cái)政收入、財(cái)政支出、城鎮(zhèn)居民

4、人均可支配收入等七個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。依據(jù)三種模型預(yù)測(cè)結(jié)果，考慮呼和浩特市基準(zhǔn)地價(jià)的市場(chǎng)特點(diǎn)，采用權(quán)重分析法預(yù)測(cè)出2011-2020年住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)，其中2020年的預(yù)測(cè)價(jià)格為1169元/m2。
　　呼和浩特市基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域變化特點(diǎn)是，賽罕區(qū)地價(jià)的增長(zhǎng)最為明顯，其次是新城區(qū)、回民區(qū)和玉泉區(qū)，中心區(qū)域的發(fā)展由以新城區(qū)和回民區(qū)為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕鲁菂^(qū)和賽罕區(qū)為主的格局，且定級(jí)范圍主要向東和向東南方向擴(kuò)展;采用模型法