住房抵押貸款證券化法律問(wèn)題分析.pdf

1、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)碩士學(xué)位論文住房抵押貸款證券化法律問(wèn)題分析姓名：薛芳申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：碩士專業(yè)：國(guó)際經(jīng)濟(jì)法指導(dǎo)教師：焦津洪2000.4.1住房抵押貸款i P 券化泣律問(wèn)題分析 總3 4 負(fù)第一章 住房抵押貸款證券化的概論第一節(jié) 住房抵押貸款證券化誕生的歷史背景今天的住房抵押貸款證券化始于美國(guó)，主要是聯(lián)邦政府想通過(guò)在住房融資體系( H o u s i n g F i n a n c eS y s t e m ) @ 為不同地區(qū)的、對(duì)抵押貸款有

2、各種不同需求的借款人之間調(diào)劑資金，以及將資金從資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到住房融資市場(chǎng)體系中實(shí)現(xiàn)增加住房融資資金的供給量的目的而采取的一種金融創(chuàng)新形式。大蕭條前，儲(chǔ)蓄貸款社通過(guò)吸收短期存款和提供長(zhǎng)期貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投資。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，由于存款人大量提款以及抵押信用不斷降級(jí)，出現(xiàn)大量的抵押違約事件。為此，羅斯福政府建立了聯(lián)邦住房管理局( F e d e r a l H o u s i n gA d m i n i s t r a t i o n ，”F

3、H A ”) ，于1 9 34 年開(kāi)始了分期攤還住房抵押貸款業(yè)務(wù)，并對(duì)某些特定的抵押貸款提供政府擔(dān)保2 。聯(lián)邦住房管理局是政府辦的的全國(guó)最大的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，主要是隊(duì)低收入家庭的住宅貸款進(jìn)行保險(xiǎn)。這種長(zhǎng)期的分期攤還貸款的貸款額占房?jī)r(jià)的比例比較高，并且由于住房管理局有利率上限的規(guī)定，使這種貸款的利率較低。比如，單身家庭可以得到期限長(zhǎng)達(dá)3 0 年的、貸款價(jià)值比率高達(dá)97 ％的貸款，金額不超過(guò)6 萬(wàn)美金。不僅如此，該貸款還有供中等收入家庭享用的、建

4、造得很好的易于轉(zhuǎn)手的房屋作保障，因此，這種抵押貸款大大降低了違約風(fēng)險(xiǎn)。l 9 4 4 年為給予退伍軍人的政府福利，聯(lián)邦政府成立了退伍軍人管理局( V e t e r a n s ’A d m i n i s t r a t i o n ，“V A ”) ，為退伍軍人家庭購(gòu)房抵押貸款提供一定比例的擔(dān)保。借款人不支付定金，但對(duì)擔(dān)保額有限制，即不超過(guò)25 0 0 0 美元，或貸款的60 ％。在發(fā)生違約時(shí)，若貸款人出售抵押物所取得的款項(xiàng)不足以彌

5、補(bǔ)全部的損失，差額部分由V A 保證支付。在V A 對(duì)貸款進(jìn)行擔(dān)保之前，抵押財(cái)產(chǎn)要被評(píng)估3 。l 9 38 年成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)( F e d e r a l N a t i o n a lM o r t g a g e A s s o c i a t i o n ，”F N M A ”1 ，這是第一個(gè)為政府擔(dān)保的抵押貸款提供二級(jí)市場(chǎng)而設(shè)立的政府機(jī)構(gòu)，從40 年代起F N M A 開(kāi)始負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)由F H A 和V A 提供擔(dān)保的抵押貸

6、款。1968 年國(guó)會(huì)將F N M A 分為兩個(gè)機(jī)構(gòu)F N M A 和政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)( G o v e r n m e n tN a t i o n a lM o r t g a g eA s s o c i a t i o n ．”G N M A ”) ，同年F N M A 改組為半官方機(jī)構(gòu)，股票為私人所有，由政府給予支持。l 9 7 1 年，F(xiàn) N M A 開(kāi)始作為一個(gè)一個(gè)二級(jí)抵押市場(chǎng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)行，主要經(jīng)營(yíng)F H A 保險(xiǎn)和擔(dān)保的居

7、民抵押貸款，同時(shí)也購(gòu)買(mǎi)常規(guī)抵押貸款( 無(wú)擔(dān)?；蛴煞钦畽C(jī)構(gòu)擔(dān)保的住房抵押貸款) 。G N M A 則主要是建立抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，解決低收入家庭的住房問(wèn)題，它不購(gòu)買(mǎi)抵押貸款，而是 發(fā)行以抵押貸款為擔(dān)保的長(zhǎng)期證券，實(shí)現(xiàn)政府擔(dān)保的住房抵押貸款的自由流通，但只有V A 提供擔(dān)保的抵押才可作為這種證券的擔(dān)保品4 。隨著上述機(jī)構(gòu)住房抵押貸款的增加，流動(dòng)性問(wèn)題目益突出，特別是本世紀(jì)50 、60 年代，由于通貨膨脹的壓力，住房融資的利率和收益變得不穩(wěn)定

8、，從事2 J o s e p hCS h e n k e r ＆A n t h o n y J C o l l e t t a ：A s s e tS e c u r i t i z a t i o n ：E v o l u t i o n ，C u r r e n t I s s u e sa n dN e w F r o n t i e r s ，T e x a sL a w R e v i e w ，M a y1 9 9 1 ，6