我國境外園區(qū)項目選址的重要因素

1、我國境外園區(qū)項目的興起與壯大是在順應(yīng)我國產(chǎn)業(yè)與金融等資本持續(xù)“走出去”的背景下應(yīng)運而生的，目前境外園區(qū)建設(shè)正在積極探討或追逐“產(chǎn)城融合”的目標，這已經(jīng)超出了原有的工業(yè)地產(chǎn)屬性，開始兼顧甚至并行住宅與商業(yè)地產(chǎn)屬性。本文主要從境外園區(qū)在選址時應(yīng)考慮的主要方面展開探討，討論的范圍側(cè)重我國境外加工制造型園區(qū)與高新技術(shù)園區(qū)這兩種類型，尤其以加工制造型園區(qū)為主。高度重 高度重視對駐 視對駐在國或地區(qū)重點城市的依托度 在國或地區(qū)重點城市的依托度城市依

2、托度是我國境外園區(qū)項目在選址時應(yīng)優(yōu)先考慮的核心所在，尤其是對于期望未來進行“產(chǎn)城融合”的園區(qū)項目而言，城市依托度的重要性如何強調(diào)都不為過。城市依托度與境外園區(qū)項目的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在諸多方面，如與相關(guān)城市中遠期發(fā)展規(guī)劃的匹配度、城市人口的外溢與新城區(qū)的打造、優(yōu)勢且高效的市政配套資源的對接、地方政府軟硬環(huán)境的支持、入?yún)^(qū)企業(yè)的腹地市場所在、勞動力招募的便捷與高效、商務(wù)成本的競爭優(yōu)勢等。對于境外園區(qū)項目的開發(fā)商而言，多數(shù)是非常重視城市依托度的，但在

3、選址策略上，則需要執(zhí)行層面更加嚴謹。綜合目前我國境外園區(qū)代表性項目所實際開發(fā)的面積規(guī)模，尤其是重資產(chǎn)模式下已經(jīng)開發(fā)的面積規(guī)模，相比被譽為“緬甸第一個也是最成功的經(jīng)濟特區(qū)”——迪拉瓦經(jīng)濟特區(qū)（Thilawa SEZ），值得思考的地方有很多。迪洛瓦經(jīng)濟特區(qū)由緬甸日本迪拉瓦發(fā)展有限公司（MJTD）開發(fā)、管理，位于仰光市中心東南23 公里處，距仰光國際機場 30 公里，同時緊鄰緬甸的主要港口之一迪拉瓦國際碼頭（MITT）。截止 2018 年底，

4、迪拉瓦經(jīng)濟特區(qū)已有 18 個國家的 103 家公司投資設(shè)廠，國內(nèi)外投資總額已達到 15 億美元，在特區(qū)內(nèi)已有 63 家工廠投產(chǎn)運營，為 7000 多名工人創(chuàng)造了就業(yè)機會。迪拉瓦經(jīng)濟特區(qū)規(guī)劃占地 2400 公頃，截止 2019 年 8 月底，迪拉瓦經(jīng)濟特區(qū)共開發(fā)面積 583 公頃（其中 A 區(qū) 405 公頃，B 區(qū)第 1 期 101 公頃，第 2 期 77 公頃）。當然，我們不是倡導園區(qū)項目城市依托度的唯距離論。但考慮到我國多數(shù)境外園項目

5、布局于發(fā)展中國家的實情，這顯然與背靠 40 多年來城市或城市群規(guī)模不斷擴大、城市人口持續(xù)增長并外溢、居民購買力不斷增強、基礎(chǔ)設(shè)施配套日益完善等積極因素的國內(nèi)開發(fā)區(qū)，所面對的環(huán)境有巨大差異，因此，國內(nèi)諸如“我愛北京天安門正南 50 公里”這樣的成功模式，只能稍作借鑒。境外園區(qū)項目與核心城市、區(qū)域重點城市依托度之間遵循如下的規(guī)模：城市規(guī)模越大、居民設(shè)施的依托度問題，需要結(jié)合境外園區(qū)項目的具體屬性與特征、駐在國國情等因素來進一步甄別。重視駐

6、視駐在國或地區(qū)在園區(qū) 在國或地區(qū)在園區(qū)項目開 目開發(fā)的要素匹配度 的要素匹配度對于與境外園區(qū)項目開發(fā)相關(guān)的要素，主要關(guān)注點無外乎園區(qū)土地的屬性、土地價格、土地平整度、水電氣等條件與價格優(yōu)勢、施工保障能力與成本、周邊住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價格等等。重視與園區(qū)潛在入?yún)^(qū)企 與園區(qū)潛在入?yún)^(qū)企業(yè)的選址匹配度 址匹配度境外園區(qū)項目具有典型的平臺屬性，匹配具體園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的入?yún)^(qū)企業(yè)是平臺構(gòu)成的核心，尤其是橫向成群、豎向成鏈的特色產(chǎn)業(yè)集群企業(yè)的入駐，更有

7、利于園區(qū)平臺與入?yún)^(qū)企業(yè)的良性互動，共同發(fā)展。因此，園區(qū)選址如何做到順應(yīng)潛在入?yún)^(qū)企業(yè)或企業(yè)群的選址，更好地與潛在入?yún)^(qū)企業(yè)或企業(yè)群選址進行匹配顯然是開發(fā)商必須面對的關(guān)鍵問題。對此，建議開發(fā)商從如下層面逐次展開分析：1.區(qū)域環(huán)境層面這個層面主要包括區(qū)域優(yōu)勢（主要有區(qū)位優(yōu)勢、自然環(huán)境、地質(zhì)條件、環(huán)境保護、政策優(yōu)惠等）、能源供應(yīng)、交通環(huán)境等方面。2.產(chǎn)業(yè)鏈層面這個層面主要包括企業(yè)產(chǎn)品的消費市場、原材料供應(yīng)保障能力及價格、與合伙伙伴的相對位置（包括

8、核心配件、輔助配件、輔料等）、勞動力供應(yīng)保障能力及價格、產(chǎn)業(yè)集群與競爭對手等方面。3.目標選址層面這個層面主要包括基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、土地條件（包括屬性、價格、預留或擴張空間、倉儲轉(zhuǎn)運條件、社區(qū)環(huán)境等）、職工生活配套（包括住宿、休閑娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等）等方面。通過上述三個層面的綜合研判，最終得出備選目標區(qū)塊的相應(yīng)分值，進而來評判其與園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)潛在入?yún)^(qū)企業(yè)選址的匹配度高低，為園區(qū)最終的選址決策提供有價值的參考。在甄別與潛在入?yún)^(qū)企業(yè)選址匹配