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1、松江新浜商業(yè)商務(wù)地塊 松江新浜商業(yè)商務(wù)地塊 松江新浜商業(yè)商務(wù)地塊 松江新浜商業(yè)商務(wù)地塊初步定位建議報告 初步定位建議報告 初步定位建議報告 初步定位建議報告一、項目土地信息分析 一、項目土地信息分析項目位于松江區(qū)新浜鎮(zhèn),政府規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)綜合用地,其中未規(guī)劃住宅用地,實際可開發(fā)面積 1500 畝,已開發(fā)面積 300 畝,目前剩余土地約 1200畝。分析:地價 分析:地價從出讓土地價格折合平均樓板價分析,目前已出售的商業(yè)項目土地樓板價約在
2、 396 元/平方米—1590 元/平方米,中間取值約 993 元/平方米。目前政府土地出讓價格為 60 萬/畝,折合土地樓板價約在 1000 元左右,與周圍土地供應(yīng)情況比較,沒有特別優(yōu)惠之處。分析:用途 分析:用途從土地性質(zhì)而言,本案規(guī)劃為商業(yè)商務(wù)用地,就項目自身地理位置及商業(yè)及商務(wù)對區(qū)域位置的要求(人口、交通、環(huán)境、政策) ,顯然此土地定位遠偏離業(yè)第 第 3 3 頁 頁 共 共 22 22 22 頁 頁金山區(qū)新城區(qū) 192133 商
3、業(yè) 1.8 20750 72.00 600 上海金山水產(chǎn)城* 新浜地區(qū)沒有可參考數(shù)據(jù)二、項目建筑形態(tài)分析 二、項目建筑形態(tài)分析根據(jù)目前已知基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推算項目未來的建筑形態(tài):占地面積 占地面積 容積率 容積率 建筑面積 建筑面積 建筑密度 建筑密度 建筑形態(tài) 建筑形態(tài)40% 2.5 層1 80000050% 2 層40% 2.5 層8000001.5 120000050% 2 層分析:形態(tài) 分析:形態(tài)按照不同的容積率及建筑密度推算,未來項目
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