售樓書的法律作用

1、售樓書的法律作用 售樓書的法律作用售樓書是合作公司或其代理人制作的、向不特定的人發(fā)送的有關(guān)預(yù)售房屋的圖片和文字說明。在房屋預(yù)售行為發(fā)生時(shí)，房屋尚未建成，購(gòu)房人不能通過實(shí)物，而只能通過售樓書來了解所購(gòu)房屋的狀況。問題在于，售樓書的法律性質(zhì)如何？在發(fā)生房地產(chǎn)質(zhì)量糾紛以后，售樓書能否作為判定當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)？一般認(rèn)為，售樓書的作用相當(dāng)于廣告的作用，在法律上不能成為要約，只能當(dāng)作要約邀請(qǐng)。因?yàn)椋?（1）與要約不同，售樓書是向不特定的人

2、發(fā)送的；（2）售樓書沒有規(guī)定有效期限，而要約所載明的條件一般都附有期限；（3）售樓書通常都要聲明保留隨時(shí)修改的權(quán)利（這種聲明一般是在售樓書的最后一頁(yè)用最小的字寫在最不顯眼的地方） ，而要約在有效期內(nèi)是不能更改的；（4）要約因承諾而成立合同關(guān)系，但持有售樓書的購(gòu)房人的單方承諾不能表明預(yù)售行為的成立，雙方還需簽訂書面購(gòu)房合同。因此，承諾并不使售樓書對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律約束力。我國(guó)《合同法》第 14 條規(guī)定要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意

3、思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，同時(shí)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第 15 條規(guī)定商業(yè)廣告為要約邀請(qǐng)。在社會(huì)生活中，商品廣告不因顧客的承諾而直接產(chǎn)生合同關(guān)系。但這無損于售樓書的法律作用。因?yàn)?，房屋預(yù)售是一種較為特殊的法律行為，它不是現(xiàn)貨交易，也不同于一般的期貨買賣，它是將要建成的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)讓。關(guān)于該不動(dòng)產(chǎn)，并無統(tǒng)一的規(guī)格和特定的標(biāo)準(zhǔn)供雙方當(dāng)事人參照履行，加上其公用設(shè)施和配套設(shè)施的不確定性以及工程施工和裝修的隨意性，如果售樓書

4、沒有一定的法律約束力，則欺詐性商業(yè)行為提供了條件，并且對(duì)購(gòu)房人是極不公平的。因?yàn)椋海?）售樓書使購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋產(chǎn)生合理期望。在沒有現(xiàn)房或樣板房的情況下，購(gòu)房人只能通過售樓書了解房屋的位置、結(jié)構(gòu)、間隔、裝修和設(shè)施配套情況，購(gòu)房人依據(jù)售樓書產(chǎn)生購(gòu)買房屋的意向。（2）售樓書是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購(gòu)房人所以接受所購(gòu)房屋的價(jià)格，是基于對(duì)售樓書的確信。在簽訂認(rèn)購(gòu)書的房屋預(yù)售中，由于認(rèn)購(gòu)書往往沒有質(zhì)量條款，質(zhì)量條款一般在正式的售樓說：書中對(duì)于商場(chǎng)使用的

5、裝修材料和商場(chǎng)內(nèi)設(shè)施所作的承諾，應(yīng)視為被上訴人為自己增設(shè)了一項(xiàng)義務(wù)，從消費(fèi)者購(gòu)買該商場(chǎng)來說，該商場(chǎng)的裝飾和設(shè)施狀況如何，直接影響該商場(chǎng)的使用價(jià)值。 ”判決書接著引用了消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)第 22 條的規(guī)定，認(rèn)定發(fā)展商“在售樓說明書中對(duì)于該商場(chǎng)裝飾和設(shè)施所作的承諾對(duì)其有約束力。 ”至于售樓書背后的“大廈規(guī)格如有更改，恕不另行通知，也不構(gòu)成任何承諾或合約部分，大廈業(yè)主及其代理人也無須對(duì)此負(fù)責(zé)”等內(nèi)容，法院認(rèn)為“因其違反《中華人民共國(guó)和消費(fèi)者權(quán)益保