我國宗地地價評估存在的問題及對策.pdf

1、1978年深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)決定土地使用權(quán)批租價格的改革標(biāo)志著我國的宗地地價評估的開始。由于土地市場本身是一個不完全市場，參與交易各方的信息不完全對稱，影響土地價格的因素較多且復(fù)雜，因此，如何公正、合理地確定土地價格，如何充分體現(xiàn)土地的資產(chǎn)價值的問題日益重要。這就增加了市場對專業(yè)地價評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)地價評估人員的依賴性。地價評估人員只有在充分理解地價形成理論、分析地價影響因素的前提下，制定合理的評估程序、選用適宜的評估方法才能得出客觀公正的結(jié)論

2、。
　　 本文的研究將有利于地價評估理論體系的發(fā)展和完善；有利于土地交易價格評估制度的發(fā)展和完善；有利于實現(xiàn)宗地地價評估過程的規(guī)范化、有序化；有利于區(qū)分估價方法，合理選擇，促進(jìn)土地合理使用，實現(xiàn)土地的高效與最佳利用；有利于實現(xiàn)建設(shè)資金的良性循環(huán)，使之更好地為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。
　　 本研究的主要結(jié)果如下：
　　 1.我國宗地地價評估體系建立和發(fā)展大致經(jīng)歷了理論準(zhǔn)備和試點探索、體系形成及推廣應(yīng)用三個階段。介紹了各階段的

3、特點。
　　 2.本研究闡述了我國宗地地價評估的現(xiàn)狀，具體包括：
　　 我國現(xiàn)行的宗地地價評估體系表現(xiàn)出基于《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》建立宗地地價評估系統(tǒng)；經(jīng)歷了3種集成模式；評估功能日趨完善；體系的開發(fā)技術(shù)不斷進(jìn)步；地價評估程序及技術(shù)途徑趨于完善等特點。
　　 我國宗地地價評估管理體系的發(fā)展成果表現(xiàn)為：已經(jīng)初步建立了土地估價管理制度；脫鉤改制基本完成，土地評估機(jī)構(gòu)已從政府母體脫離；土地估價報

4、告?zhèn)浒钢贫冉?，土地估價機(jī)制進(jìn)一步科學(xué)合理、責(zé)任明確土地評估的市場準(zhǔn)入制度逐步與市場經(jīng)濟(jì)接軌，土地評估市場機(jī)制完全建立；中央和地方政府都制定了土地估價的大量相關(guān)法律、法規(guī)。
　　 3.本研究分析了我國宗地地價評估存在的問題：包括評估方法應(yīng)用中評估人員的主觀性和隨意性較強(qiáng)；地價評估缺乏統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)；地價評估執(zhí)業(yè)技術(shù)規(guī)范不夠完善；評估機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范機(jī)制亟待完善；評估機(jī)構(gòu)管理體制與現(xiàn)代企業(yè)管理制度尚未銜接等問題。
　　 4.本

5、研究提出了解決宗地地價評估中存在問題的對策，包括：合理選擇估價方法；通過引進(jìn)模糊數(shù)學(xué)理論、對修正系數(shù)進(jìn)行修正等方法對宗地價評估方法進(jìn)行改進(jìn)；建立完善的法律監(jiān)管約束機(jī)制；建立土地估價人員資格認(rèn)證和土地估價機(jī)構(gòu)資格評級制度；完善并不斷更新職業(yè)技術(shù)規(guī)范；完善地價評估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險防范體系；按照企業(yè)模式重組地價評估機(jī)構(gòu)；樹立行業(yè)誠信理念；對評估過程進(jìn)行復(fù)核；德爾菲法在宗地價格確定過程中的應(yīng)用；多種估價方法所得估價結(jié)果的綜合利用等對策。