廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況

1、廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析及未來(lái)研判,,目錄,,一、廈門(mén)整體寫(xiě)字樓市場(chǎng),二、寫(xiě)字樓板塊分布,三、代表性寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析,四、2010年寫(xiě)字樓研判,1、廈門(mén)寫(xiě)字樓近年供需走勢(shì),寫(xiě)字樓供應(yīng)量受片區(qū)運(yùn)營(yíng)影響加大，近年來(lái)寫(xiě)字樓供應(yīng)逐年增加；近5年累計(jì)供應(yīng)99萬(wàn)平方米，銷售87萬(wàn)平方米。整體供應(yīng)出現(xiàn)片區(qū)結(jié)構(gòu)性失衡，主要新增供應(yīng)在東部片區(qū)等新興CBD。　　整體寫(xiě)字樓需求量在穩(wěn)步增加。銷售量從03-07年保持較平衡態(tài)勢(shì)；到08年銷售量劇增，主要是觀音山CBD

2、、湖里營(yíng)運(yùn)中心大規(guī)模政策性銷售，約占全市81%。,06年是寫(xiě)字樓供應(yīng)均衡點(diǎn)，目前寫(xiě)字樓處于供大于求局面。主要分布在觀音山片區(qū)等新開(kāi)發(fā)區(qū)域。,1、廈門(mén)寫(xiě)字樓近年供需走勢(shì),2009.1-8月，寫(xiě)字樓成交排行榜，觀音山CBD、湖里營(yíng)運(yùn)中心仍然是交易主力。約占全市寫(xiě)字樓交易量的82%，與08年差距不大。,2、廈門(mén)寫(xiě)字樓2009年銷售走勢(shì),寫(xiě)字樓價(jià)格在06年波動(dòng)比較頻繁，主要受到市中心各案影響較大，進(jìn)入2008年，價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行，新興商務(wù)板塊的政策

3、性集中放量，市中心區(qū)域的供應(yīng)減少，因此整體價(jià)格平穩(wěn)。　　進(jìn)入到08年，由于市中心寫(xiě)字樓供應(yīng)量的減少，觀音山及湖里高科技園區(qū)大量集中供應(yīng)，全市成交價(jià)格拉低到7240元/平米的水平，成交價(jià)格也趨于平穩(wěn)。09年依然延續(xù)該局面，09年1-7月寫(xiě)字樓共成交547套，成交面積11.7萬(wàn)平方米，均價(jià)8480元/㎡.,3、廈門(mén)寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì),市中心價(jià)格與郊區(qū)新興CBD價(jià)格有著較大的差距，從09年上半年來(lái)看，市中心寫(xiě)字樓的價(jià)格約為郊區(qū)新興CBD的2.2

4、倍。市區(qū)寫(xiě)字樓近1年均價(jià)15000元/㎡.,3、廈門(mén)寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì),島內(nèi)寫(xiě)字樓板塊分析,廈門(mén)島內(nèi)寫(xiě)字樓主要分布于西部市區(qū)和東部新區(qū)兩大板塊?！　∧壳拔鞑渴袇^(qū)板塊已形成：鷺江道CBD區(qū)、濱北金融區(qū)、濱南商務(wù)區(qū)、火車站—蓮板商務(wù)區(qū)、湖里物流園板塊和SM -江頭商務(wù)區(qū)；　　東部新區(qū)板塊目前已形成：觀音山CBD區(qū)、五緣灣CBD區(qū)和湖里高科技術(shù)園區(qū)，這三個(gè)商務(wù)區(qū)均為政府新建區(qū)域，海景資源豐富，且建筑規(guī)模大，內(nèi)部硬件配套也較完善。但周邊人氣不夠

5、，區(qū)域內(nèi)交通、市政配套有待完善。隨著城市建設(shè)的不斷向前發(fā)展，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?,西部板塊,東部板塊,島內(nèi)寫(xiě)字樓板塊分布及特征,市區(qū)寫(xiě)字樓成交量約為東部的1/5,價(jià)格約2.2倍,租金情況,廈門(mén)重點(diǎn)寫(xiě)字樓項(xiàng)目近期動(dòng)態(tài),鷺江道板塊寫(xiě)字樓分析,代表性寫(xiě)字樓：銀行中心、建設(shè)銀行大廈、國(guó)際銀行中心、廈門(mén)第一廣場(chǎng)、鉆石海岸、大西洋海景城； 待推項(xiàng)目：裕景中心、福隆大廈、廈門(mén) 財(cái)富廣場(chǎng)。,片區(qū)擁有豐富的海景資源、便捷的交通環(huán)境和完善的

6、市政配套，同時(shí)匯聚眾多甲級(jí)寫(xiě)字樓，其中“億元樓”有兩幢：銀行中心、大西洋海景城。,鷺江道CBD板塊寫(xiě)字樓現(xiàn)狀分析,重點(diǎn)項(xiàng)目分析——銀行中心,,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：,項(xiàng)目外表全部采用超大雙層夾膠玻璃（2.3米×1.7米）幕墻，能能高強(qiáng)度抗壓裂、抗臺(tái)風(fēng)。同時(shí)每一玻璃組件都有一個(gè)負(fù)壓回水口，這樣每次下雨每塊玻璃都會(huì)自動(dòng)完成一個(gè)清洗過(guò)程。國(guó)內(nèi)第一座在50層以下建筑配備每秒7米超高速電梯。中國(guó)第一超強(qiáng)制冷中央空調(diào)；,項(xiàng)目特色：,入駐銀行中心的

7、企業(yè)中國(guó)內(nèi)國(guó)際知名企業(yè)的比例高達(dá)70%,重點(diǎn)項(xiàng)目分析——國(guó)際銀行中心,項(xiàng)目簡(jiǎn)介：,項(xiàng)目特色：,大廈采用半圓型設(shè)計(jì)，景觀面朝鼓浪嶼，使其景觀資源得到最大利用；大廈采用先進(jìn)的變風(fēng)量、變水量、全智能自動(dòng)控制空調(diào)系統(tǒng)。該系統(tǒng)使辦公室內(nèi)溫度全年365 天保持在20-26度之間；大廈采用瑞士德特威勒綜合布線系統(tǒng)，使電話、電腦插孔可自由轉(zhuǎn)換，提供一套完整、新式的結(jié)構(gòu)化配線系統(tǒng)。,2005中國(guó)建筑最高榮譽(yù)“魯班獎(jiǎng)”,項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層采用“半圓”布局，使其

8、海景資源能得到最大程度的利用。標(biāo)準(zhǔn)層面積為1523平方米，層高為3.6米，四周環(huán)繞著電梯間，辦公區(qū)域可自由分配布局合理；衛(wèi)生間采用分戶式設(shè)置。,項(xiàng)目特色：1）地標(biāo)性建筑外觀；2）硬件系統(tǒng)和空間尺度 的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)；如大堂、電梯間等3）物業(yè)管理到位，保潔、報(bào)安能做到細(xì)節(jié)服務(wù)；4）科技智能化,重點(diǎn)項(xiàng)目分析——建行大廈,重點(diǎn)項(xiàng)目分析——裕景中心,“裕景中心”，定位于世界級(jí)城市商業(yè)綜合體，包含6萬(wàn)平米的超五星級(jí)酒店、1萬(wàn)多平米的酒店式服務(wù)公

9、寓、近17萬(wàn)平米的甲級(jí)寫(xiě)字樓、4萬(wàn)平米的頂級(jí)商業(yè)物業(yè)以及1,600個(gè)的大型地下停車場(chǎng)等全方位配套設(shè)施。落成后的裕景中心將成為廈門(mén)中央商務(wù)區(qū)最大的商業(yè)綜合體，廈門(mén)市的城市地標(biāo)。項(xiàng)目2月份奠基。,重點(diǎn)項(xiàng)目分析——廈門(mén)財(cái)富中心,位于鷺江道100號(hào)，建筑高度192米，總高價(jià)約10億元。主體按5A級(jí)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，超高層鋼架結(jié)構(gòu)，層面4.2M,凈高2.9M,東側(cè)各層設(shè)計(jì)花池和露臺(tái)花園?？偯娣e為7.8萬(wàn)平方米，為地上39層、地下5層，每平方米造

10、價(jià)預(yù)計(jì)高達(dá)1.3萬(wàn)元，僅電梯就配備14臺(tái)，極顯奢，只租不售 ，預(yù)計(jì)在2011年3月竣工,租賃客戶分析,銀行中心行業(yè)分布,國(guó)際銀行中心行業(yè)分布,磐基中心行業(yè)分布,從各高端項(xiàng)目租賃客戶地區(qū)分布看，主要分為三大類：第一類為歐、美、日、澳等西方發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家的實(shí)力企業(yè)；第二類為香港、臺(tái)灣及東南亞地區(qū)的實(shí)力企業(yè)，在閩廈多有血緣與投資關(guān)聯(lián)；而第三類為國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的駐廈辦事處、廈門(mén)本地集團(tuán)公司、大型貿(mào)易及進(jìn)出口公司。這三類中以第三類為主要客戶群。從行業(yè)

11、分布看，以國(guó)外辦事處、貿(mào)易、貨代、投資公司、金融等為主。,近年島內(nèi)中心區(qū)，尤其是中心區(qū)高檔寫(xiě)字樓物業(yè)供應(yīng)的減少，與市場(chǎng)高端需求不斷擴(kuò)大形成反差，推動(dòng)了區(qū)域高端寫(xiě)字樓租金的一路上漲。目前重點(diǎn)甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金年增長(zhǎng)率在13%及以上，其中銀行中心租金年增長(zhǎng)率達(dá)到18%。 09年上半年租金有一定調(diào)整，鷺江道片區(qū)地標(biāo)性項(xiàng)目租金水平仍保持100元/㎡以上；,租金情況,發(fā)展前景分析,1、供給加大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格將保持平穩(wěn),近年來(lái)觀音山及湖里科技

12、園區(qū)有較大的市場(chǎng)供給，并集中放量．這將造成片區(qū)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。但市中心寫(xiě)字樓供應(yīng)仍然比較稀缺，特別是高端寫(xiě)字樓的供應(yīng)。,2、租賃市場(chǎng)出現(xiàn)短期調(diào)整，但未來(lái)需求依然強(qiáng)勁,受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求在金融危機(jī)的影響下，有所減少，部分中低端寫(xiě)字樓開(kāi)始降低租金，以吸引中小企業(yè)入駐。同時(shí)高端寫(xiě)字樓也有部分企業(yè)壓縮辦公空間，或退出的現(xiàn)象。但隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的快速建設(shè)和發(fā)展，臺(tái)海關(guān)系的進(jìn)一步正?；磥?lái)將吸引大量臺(tái)資、國(guó)外機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)大型企業(yè)入

13、駐，對(duì)廈門(mén)各類寫(xiě)字樓特別是高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求將加大。,市場(chǎng)小結(jié)：,3、島內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)東西鼎立，分工明確,由于廈門(mén)城市場(chǎng)區(qū)域功能的重新定義，廈門(mén)島內(nèi)寫(xiě)字樓板塊將呈現(xiàn)東西鼎立，分工明確的局面。安踏營(yíng)運(yùn)中心、七匹狼營(yíng)運(yùn)中心、建發(fā)大廈等總部大廈的拔地而起，彰顯出東部新商務(wù)區(qū)的觀音山運(yùn)營(yíng)中心和五緣灣商務(wù)運(yùn)營(yíng)區(qū)將成為福建省內(nèi)大型企業(yè)的總部聚集地。而原來(lái)的鷺江道CBD、濱南商務(wù)帶、濱北金融中心等傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)則因交通便利、周邊配套齊全、商務(wù)氛圍濃厚等

14、條件繼續(xù)受到實(shí)力企業(yè)、外資機(jī)構(gòu)的青睞并增強(qiáng)各自的商務(wù)定位。,4、寫(xiě)字樓產(chǎn)品不斷細(xì)化,隨著廈門(mén)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新一輪的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)將涌現(xiàn)出頂級(jí)的、與國(guó)際特業(yè)接軌的服務(wù)型商務(wù)綜合體寫(xiě)字樓（除寫(xiě)字樓、還包括星級(jí)酒店、國(guó)際公寓、娛樂(lè)會(huì)所以及購(gòu)物廣場(chǎng)等，如：裕景中心、國(guó)際郵輪城等）。而為滿足大量中小企業(yè)的發(fā)展，集合了各種社會(huì)功能且講究性價(jià)比的經(jīng)濟(jì)寫(xiě)字樓，將大量出現(xiàn)。同時(shí)LOFT寫(xiě)字樓、工廠改寫(xiě)字樓（如：北方商務(wù)、聯(lián)泰大廈）等走在時(shí)尚前沿的寫(xiě)字樓

15、形態(tài)也將不斷呈現(xiàn)。,市場(chǎng)小結(jié)：,1、城市規(guī)劃影響分析：廈門(mén)舊城改造正在進(jìn)行醞釀，盡管未來(lái)仍有不確定因素，但鷺江道片區(qū)、中華片區(qū)、百花村片區(qū)的改造將帶來(lái)較大的樓宇產(chǎn)業(yè)群效應(yīng)，鷺江道片區(qū)無(wú)遺已經(jīng)奠定了核心位置。這里是國(guó)際跨國(guó)企業(yè)集中區(qū)域，也是重要的金融、物流、地產(chǎn)總部聚集區(qū)。片區(qū)內(nèi)的海景資源、人文資源、交通及配套資源已經(jīng)發(fā)揮出獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。商務(wù)集群逐漸顯現(xiàn)。,2、供應(yīng)及未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況：鷺江道片區(qū)是甲級(jí)寫(xiě)字樓聚集區(qū)，也是思明區(qū)重要的財(cái)政收入來(lái)