2019年貴陽房地產(chǎn)市場半年報(bào)-正合股份-20190719

1、,,,,2019年貴陽房地產(chǎn)市場半年報(bào),現(xiàn)象總結(jié) | 預(yù)判速寫,咨詢顧問 | 營銷代理 | 智能營銷成都 · 重慶 · 西安 · 貴陽 · 昆明,Z H E N G H E,G R O U P,·,S I N C E,1 9 9 8,貴州正合·市場研究2019/7/19,,,正合股份 · Since 1998,,,現(xiàn)象總結(jié)城市動(dòng)態(tài)：經(jīng)濟(jì) | 規(guī)劃 | 產(chǎn)業(yè) |

2、人口行業(yè)動(dòng)態(tài)：樓市 | 土地預(yù)判速寫長期預(yù)判：城市發(fā)展短期預(yù)判：政策 | 供應(yīng) | 需求,目錄 CONTENT,「經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象」經(jīng)濟(jì)能級穩(wěn)定提升，固投增長率等活力指標(biāo)相對持穩(wěn)，政策助力雙核心城市發(fā)展。,城市動(dòng)態(tài)（1/4）-經(jīng)濟(jì)構(gòu)面,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright ©

3、 2019 All Rights Reserved,Page 3,經(jīng)濟(jì)構(gòu)面 – 經(jīng)濟(jì)總量,圖：2014-2019年第一季度貴陽市GDP總量及增速,來源：數(shù)據(jù)來自國家及各城市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,圖：2014-2019年第一季度西南各城市城GDP增速對比,城市GDP保持總體平穩(wěn)增長，增速雖逐年放緩，但仍處高速增長階段，橫向?qū)Ρ任髂细鞒蔷鶠檩^高水平。貴陽GDP：2019年第一季度GDP總量764.2億元，增速為9.7%，高于全國

4、GDP增速3.3個(gè)點(diǎn)；西南五城GDP增速：2014年-2019年第一季度貴陽GDP增速均位于西南五城之首。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,399,472,518.5,600.6,681.9,764.2,13.50%,11.60%,12.00%,11.40%,11.10%,9.70%,7.40%,6.40%,6.70%,6.90%,6.80%,,6.

5、40%,0%,8%,10%,12%,14%,1000,400300200,700600500,800,2014Q1,2015Q1,億元900 16%,,貴陽市GDP,2016Q12017Q1貴陽市GDP同比增速,2018Q12019Q1全國GDP同比增速,0%,,,,,,,,,,,,,,,,8%,10%,12%,14%,16%,2014Q1,2015Q1,2016Q1,2017QA,2018Q1,2019

6、Q1,,貴陽市,,西安市,,昆明市,,成都市,,重慶市,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 4,經(jīng)濟(jì)構(gòu)面 – 經(jīng)濟(jì)能級,表：2019年第一季度西南各城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比,西南各城同比下，貴陽經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，城市正

7、處于動(dòng)能轉(zhuǎn)換期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)增速回落但總量仍相對平穩(wěn)增長。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,表：2019年第一季度貴陽市GDP構(gòu)成,表：2019年第一季度貴陽市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）增長(%) 磷煤化工-10.3鋁及鋁加工18.2特色食品業(yè)0.8煙草制造業(yè)17.3

8、醫(yī)藥制造業(yè)0.3裝備制造業(yè)25.7#汽車制造業(yè)76.2#電子信息產(chǎn)業(yè)制造業(yè)18.9電力生產(chǎn)及供應(yīng)業(yè)4.0橡膠及塑料制品業(yè)1.7,服務(wù)業(yè)高于一、 二產(chǎn)，增加值占GDP的51.9%，主要增長動(dòng)力 來自于營業(yè)性 服務(wù)業(yè)。,18年新項(xiàng)目產(chǎn) 能釋放帶動(dòng)裝 備制造及鋁加 工行業(yè)增長， 彌補(bǔ)其他行業(yè) 負(fù)增長及低速 增長缺口,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,來源：數(shù)據(jù)來自國

9、家及各城市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,去年新項(xiàng)目產(chǎn)能釋放：吉利汽車、華仁新材料、華錦鋁業(yè)。,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 5,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,9.

10、70%,8.20%,11.8%,10%,11.40%,9.80%,8.20%,9.20%,9.10%,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,9008007006005004003002001000,黔西南州,黔南州黔東南州,銅仁市安順市,億元,,貴陽市遵義市畢節(jié)市六盤水2018年Q1,,2019年Q1,,同比增長,經(jīng)濟(jì)構(gòu)面 – 經(jīng)濟(jì)發(fā)展,圖：2018-2019年第一季度貴州省GDP分布對比,圖：2

11、010-2019年第一季度貴陽、遵義GDP增速及省占比情況,,,,,,,,,,,,,8.20%,9.70%,19.70%,19.70%,19.60%,19.80%,20.30%,20.60%,20.40%,20.30%,20.30%,24.40%,24.30%,25.00%,26.00%,27.00%,27.40%,26.80%,26.10%,25.70%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,2010,2013,2016

12、,2017,,,,20182019 Q1貴州省GDP增長,,20112012遵義市GDP增長 遵義市GDP占比,,20142015貴陽市GDP增長 貴陽市GDP占比,,23.80% 貴 陽,18.00% 遵 義,貴陽,9.20% 貴 州,遵義,雙核心城市貴陽、遵義持續(xù)帶動(dòng)地州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，短期內(nèi)貴陽經(jīng)濟(jì)首位度雖略微下降，但經(jīng)濟(jì)面仍呈現(xiàn)良好，存在增長空間。各省GDP：貴州省以貴陽市GDP總量占第一梯隊(duì)，其次為遵義市，增速以畢節(jié)

13、市及黔西南州為第一梯隊(duì)；GDP增速及省占比：2019年貴陽市GDP增速9.7%，遵義市GDP增速8.2%；貴陽及遵義近兩年GDP占比均呈現(xiàn)下滑趨勢，但仍處省內(nèi)第一梯隊(duì)，經(jīng)濟(jì)面良好。,雙核為第一梯隊(duì),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,來源：數(shù)據(jù)來自貴州省、貴陽市、遵義市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Co

14、pyright © 2019 All Rights Reserved,Page 6,,經(jīng)濟(jì)構(gòu)面 – 政策支持,發(fā)揮合作區(qū)示范作用，先行探索黔渝合作契機(jī)，推動(dòng)兩地共融發(fā)展；加速黔北融入重慶的經(jīng)濟(jì)區(qū)，先期開發(fā)或?qū)⒑诵睦米窳x。,,發(fā)展目標(biāo)：先行突破行政壁壘 實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)交融先試先行，通過打破行政區(qū)域壁壘，使區(qū)域間經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)，優(yōu)勢互補(bǔ)，協(xié)調(diào)發(fā)展。,,,,,,發(fā)展布局：“一軸一核、一帶三片”一軸：建設(shè)連接兩江新區(qū)與貴安新區(qū)

15、間的渝貴鐵路、蘭海高速重遵段等高速公路、鐵路，形成渝黔南北發(fā)展主軸；一核：以主軸沿線區(qū)域?yàn)楹诵倪M(jìn)行產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作，形成集群發(fā)展，提高沿線人口經(jīng)濟(jì)集聚能力；一帶：渝黔東西向文旅融合示范帶。向沿邊延伸拓展，串聯(lián)起沿邊各市區(qū)縣重要景區(qū)景點(diǎn)，以全域旅游為主攻方向；三片： 著重打造“江津—赤水、習(xí)水”“南川—道真、正安”“秀山—銅仁”三大片區(qū)，加強(qiáng)相關(guān)重點(diǎn)領(lǐng)域合作。表：渝黔合作先行示范區(qū)涉及區(qū)域及合作領(lǐng)域,圖：渝黔合作先行示范區(qū)規(guī)劃布局

16、圖,來源：信息來自政府規(guī)劃文件，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 7,經(jīng)濟(jì)構(gòu)面 – 政策支持,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,上游區(qū)域,三 輪 驅(qū) 動(dòng),— 2016年9月，國務(wù)院確

17、立了長江經(jīng)濟(jì)帶“一軸、兩翼、三極、多,輪 點(diǎn)”的發(fā)展新格局，覆蓋上海、江蘇、浙江、安徽、江西、湖北、,湖南、重慶、四川、云南、貴州等11省市，面積約205萬平方驅(qū) 公里，占全國的21%，人口和經(jīng)濟(jì)總量均超過全國的40%。動(dòng),2014年6月19日，貴州省人民政府正式作出批復(fù)，原則同意《貴安新區(qū)總體規(guī)劃（2013-2030年）》。目的是借助長江 經(jīng)濟(jì)帶與黔中城市群的“虹吸效應(yīng)”，大力發(fā)展貴安新區(qū)，不 斷為其打開大門，使其成為周邊經(jīng)濟(jì)圈

18、的核心引擎。,2017年3月，借助“兩橫三縱”和以集約發(fā)展城市群為根本目的，大,力探索城市群之間的相互吸引力的城市化進(jìn)程的戰(zhàn)略布局，“黔中城 市群”被正式框定（2014年黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)已有初步規(guī)劃）。其與成渝 城市群同處同一發(fā)展縱線上，關(guān)聯(lián)度助推整體實(shí)力提升。,二輪驅(qū)動(dòng)新區(qū)的成立與建設(shè)作為國家戰(zhàn)略的重要一環(huán)，是國家政策傾,斜的主體，承載著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口吸引的重要任務(wù)。截至18 年12月，中國國家級新區(qū)共19個(gè)，貴安新區(qū)在列。,貴陽處國家重

19、點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)區(qū)動(dòng)線，規(guī)劃利好且能級逐步提高，整體經(jīng)濟(jì)聚合力和人口吸附力未來或?qū)⒂兴岣摺?圖：黔中城市群發(fā)展關(guān)系圖,表：2018年省內(nèi)各城市城區(qū)常住人口情況及城市類型劃分,引人口+提經(jīng)濟(jì)“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)”以“一核三帶多中心”（一核”核心區(qū)：貴陽-安順核心；“三帶”輻射區(qū) ：貴陽-遵義，貴陽-都勻、凱里，貴陽-畢節(jié)經(jīng)濟(jì)帶），不斷以強(qiáng)經(jīng)濟(jì)基地吸附周邊人口，為貴安及黔中經(jīng)濟(jì)帶奠基。,,,,,,,,,,,來源：數(shù)據(jù)來自國家及貴陽市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)

20、行統(tǒng)計(jì)分析。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 8,「城規(guī)現(xiàn)象」主城基建持穩(wěn)推進(jìn)，以路網(wǎng)建設(shè)同步助力沿線棚戶區(qū)升級改造，短期內(nèi)促進(jìn)城市東、南向蔓延開發(fā)。,城市動(dòng)態(tài)（2/4）-城規(guī)構(gòu)面,,,,,,,,,,,,

21、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 9,,城規(guī)構(gòu)面 – 路網(wǎng)建設(shè),,,,,,,,,主城大力構(gòu)建對外交通體系，通過內(nèi)聯(lián)外拓，增強(qiáng)區(qū)域間的交通轉(zhuǎn)換，輻射帶動(dòng)外沿區(qū)域發(fā)展，現(xiàn)階段基建導(dǎo)向以東（云巖-烏 當(dāng)）、南（南明-花溪）為核心趨勢。

22、圖：2019上半年貴陽主要交通路網(wǎng)建設(shè)圖表：2019年上半年貴陽市交通路網(wǎng)主要建設(shè)項(xiàng)目,,烏當(dāng)區(qū)白云區(qū)觀山湖區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)經(jīng)開區(qū)花溪區(qū)道路建設(shè) 軌道3號線來源：數(shù)據(jù)來自貴州省、貴陽市、遵義市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Co

23、pyright © 2019 All Rights Reserved,Page 10,城規(guī)構(gòu)面 – 棚戶改造,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,低,改造面積高,,,,,,,烏當(dāng)區(qū)白云區(qū),觀山湖區(qū),花溪區(qū),經(jīng)開區(qū),南明區(qū),云巖區(qū),圖：2019上半年貴陽主要城區(qū)典型棚改項(xiàng)目熱力圖,表：2019年貴陽市棚改任務(wù)完成情況,表：2019年貴陽市主要城區(qū)棚改任務(wù)貴陽市主要區(qū)域改造面積（萬㎡） 南明區(qū)

24、169.54云巖區(qū)152.95烏當(dāng)區(qū)38.4白云區(qū)60.09經(jīng)開區(qū)18.78花溪區(qū)17.03觀山湖區(qū)15.08,表：2019年貴陽市主要城區(qū)典型棚改項(xiàng)目信息,來源：數(shù)據(jù)來自貴陽市人民政府征地拆遷信息公示，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,主城棚改持續(xù)高量，時(shí)間、任務(wù)雙過半，現(xiàn)階段棚改項(xiàng)目與路網(wǎng)建設(shè)方向高度重疊，同步助推城市升級改造。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份

25、 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 11,「產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象」通過牽引規(guī)模型制造行業(yè)的巨頭、擴(kuò)充文旅等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的招商量級，從而形成產(chǎn)業(yè)聚合及結(jié)構(gòu)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色發(fā)展。,城市動(dòng)態(tài)（3/4）-產(chǎn)業(yè)構(gòu)面,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 

26、3; Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 12,產(chǎn)業(yè)構(gòu)面 – 招商引資,圖：貴陽市2019上半年招商入庫項(xiàng)目主要產(chǎn)業(yè),來源：數(shù)據(jù)來自貴陽市投資促進(jìn)局招商項(xiàng)目庫，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,表：貴陽市2019上半年各區(qū)域招商項(xiàng)目入庫信息,,,,,,,,,,,,息烽縣開陽縣,修文縣,清鎮(zhèn)市,烏當(dāng)區(qū),南明區(qū),白云區(qū) 觀山湖區(qū)

27、 云巖區(qū),雙龍新區(qū)經(jīng)開區(qū)花溪區(qū),溫泉旅游+綠 色輕工業(yè),生物醫(yī)藥+旅 游業(yè),現(xiàn)代物流+原 材料加工制造,山地旅游+原 材料精深加工,大數(shù)據(jù)信息/ 服務(wù),電子信息+裝 備制造,大數(shù)據(jù)信息+電子信息+節(jié)能環(huán)保裝備制造,大健康+文化/山地旅游,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)+大健康,商貿(mào)+現(xiàn)代 物流,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)+ 新能源汽車,文化/山地旅 游+高效農(nóng)業(yè),各區(qū)域產(chǎn)業(yè)分化特征明顯，中高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高附加值，知識型產(chǎn)業(yè)成為招商引資主要方向，圍繞主

28、城近郊，針對區(qū) 域資源進(jìn)行合理部署。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,備注：招商項(xiàng)目入庫采用預(yù)選制，不代表實(shí)際落地情況，引資金額占比僅表示可選擇范圍較大。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reser

29、ved,Page 13,,,,,,,,,,,,,,,,,,行業(yè)巨頭落戶高新區(qū)戴爾科技公司（93位/世界500強(qiáng)）比亞迪股份有限公司（73位/中國500強(qiáng)）,吉利（貴州）—首款MPV上市吉利（貴州）首款MPV車型——吉利嘉際在珠海長隆 上市。全面帶動(dòng)貴陽市汽車行業(yè)已有資源轉(zhuǎn)型升級。——吉利指定唯一生產(chǎn)該車型的國內(nèi)基地,寶能新能源汽車產(chǎn)業(yè)園投產(chǎn)開工,總投資：164億元 年產(chǎn)值：300+億元,稅收：25億元解決就業(yè)：3000余人,—

30、—貴州省最大的汽車整車廠,滿幫集團(tuán)“簽約”經(jīng)開區(qū)建立服務(wù)于物流行業(yè)的集團(tuán)性基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中心、 數(shù)據(jù)災(zāi)備中心、共享服務(wù)中心，打造智慧物 流數(shù)據(jù)基地?！珖畲蟮能囏浧ヅ湫畔⑵脚_,產(chǎn)業(yè)構(gòu)面 – 重點(diǎn)企業(yè),圖：貴陽市2019上半年重點(diǎn)企業(yè)落地情況,持續(xù)牽引汽車制造、智慧物流等行業(yè)巨頭進(jìn)駐、投產(chǎn)，推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級改造，促進(jìn)貴陽市實(shí)體經(jīng)濟(jì)擴(kuò)能、增效、提質(zhì)。,2月18日,3月10日,3月11日,4月9日,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

31、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 14,「人口現(xiàn)象」初步釋放人才新政及育才措施，短時(shí)力度暫未顯現(xiàn)且不具優(yōu)勢，需長周期下進(jìn)行評估。,城市動(dòng)態(tài)（4/4）-人口構(gòu)面,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合

32、股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 15,人口構(gòu)面 – 人才引進(jìn),,,貴陽,,,成都,,,重慶,,,西安,,,昆明,高層次人才落戶，提供12項(xiàng)公 共服務(wù)優(yōu)惠中科院、中國工程院院士補(bǔ)貼 住房100萬,大學(xué)本科及以上、45歲以下可 申請落戶提供7天免費(fèi)入住青年人才驛 站高層次人才給予補(bǔ)貼及資助最

33、高300萬提供住房/就業(yè)/入學(xué)/醫(yī)療/服務(wù)保障設(shè)立“蓉漂人才日”,引進(jìn)專家、學(xué)者等高層次人才 且就業(yè)技術(shù)人才、省部級以上 表彰人才均可申請落戶高層次人才安家資助最高200 萬且享受個(gè)稅地方留成部分5 年全額返還創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)類最高資助12-50萬每年1億人才專項(xiàng)資金及10億 創(chuàng)業(yè)資金打造100萬平米的人才住房,先落戶再擇業(yè)高層次、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)最高可 獲3000萬經(jīng)費(fèi)支持，且企業(yè)員 工3年1000元/月生活補(bǔ)助及 400-100

34、0元/月住房補(bǔ)貼,本科以上落戶無年齡限制， 本科以下放寬至45歲；全國 在校高等學(xué)生，均可落戶高校畢業(yè)生落戶獎(jiǎng)勵(lì)1000元， 學(xué)校獎(jiǎng)勵(lì)200元/人5年內(nèi)首次創(chuàng)業(yè)，5000元?jiǎng)?chuàng)業(yè) 補(bǔ)貼大學(xué)生創(chuàng)業(yè)貸款最高額度提 高至100萬，離校2年內(nèi)靈活 就業(yè)，2年社保全額補(bǔ)貼博士研究生安家補(bǔ)助費(fèi)提高至5年15萬,人才綠卡+住房補(bǔ)貼,年齡放松+住房保障/補(bǔ)貼+就業(yè)機(jī)會(huì),安家資助+個(gè)稅優(yōu)惠+項(xiàng)目 扶持+住房保障,限制放松+創(chuàng)業(yè)扶持,年齡放松+落

35、戶獎(jiǎng)勵(lì)+創(chuàng)業(yè) 補(bǔ)貼+貸款扶持+安家資助,西南各城均給予高校畢業(yè)生落戶優(yōu)惠、住房補(bǔ)貼、創(chuàng)業(yè)扶持等政策，其中以西安力度最大；綜合對比下，貴陽政策力度較弱且對 象局限，主要針對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)高層人才。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserve

36、d,Page 16,人口構(gòu)面 – 人才引進(jìn),表：2019年貴陽市人才政策具體事項(xiàng)歷年對比,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,對比歷年政策，5·16新政補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大、事項(xiàng)明確，標(biāo)準(zhǔn)提高， 主力對象為大數(shù)據(jù)等高端產(chǎn)業(yè)高精尖人才，一定程度上標(biāo)志著貴 陽正式加入“搶人大戰(zhàn)”，但由于新政頒布不足三月，政策影響暫未顯現(xiàn)。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,來源：數(shù)

37、據(jù)來自貴州省、貴陽市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 17,人口構(gòu)面 – 黔歸人才,,,,,黔歸人才計(jì)劃,,自2014年起，每年與在外黔籍人才聯(lián)系溝通，宣傳全省發(fā)展形勢 與優(yōu)惠政策，動(dòng)員吸引國（境）外、省外黔籍各類優(yōu)秀人才回鄉(xiāng) 興業(yè)創(chuàng)業(yè)就業(yè)，服務(wù)貴州發(fā)展。,,,黔

38、歸人才庫入庫總?cè)藬?shù)為42046人，2019年截至5月底新增入庫人才1358人，大部分為“985”、“211”院校、國外著名高校黔籍優(yōu)秀學(xué)子、在國內(nèi)外各行業(yè)工作的黔籍優(yōu)秀人才。,,引才方式貴州人才博覽會(huì),中高級封閉洽談,貴州省及貴陽市聯(lián)動(dòng)組織赴外引才,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,37,001,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,0,5,000,10,000,15,00

39、0,20,000,25,000,30,000,35,000,40,000,?？瓶萍耙韵?本科,碩士,博士,,黔歸人才學(xué)歷占比,,黔歸人才總數(shù),圖：貴陽市2019年黔歸人才庫學(xué)歷占比人,黔歸人才計(jì)劃持續(xù)展開，暢通黔籍人才回歸發(fā)展渠道，利用國內(nèi)外黔籍人才資源，助力城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,來源：數(shù)據(jù)來自貴州省、貴陽市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。,正合股份 

40、3; Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 18,人口構(gòu)面 – 學(xué)前教育,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,93.1%,76.0%,87.1%,80.2%,80.0%,99.4% 97.9%,85.3%,75.0%,0.0,0.2,0.4,0.6

41、,0.8,1.0,0%,20%,40%,60%,80%,100%,學(xué)前三年毛入學(xué)率,全市普惠性幼兒園覆蓋率,,貴陽,,重慶,,,成都,,昆明,,西安 2020年總體目標(biāo),,中共中央國務(wù)院：強(qiáng)調(diào)學(xué)前教育普及普惠,2018年11月7日，中共中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于學(xué)前教育深化改革規(guī)范發(fā)展的若干意見》，意見中 明確提出：到2020年，全國學(xué)前三年毛入園率達(dá)到85％，普惠性幼兒園覆蓋率達(dá)到80％；到2035年，全面普及學(xué)前三年教育，建成覆

42、蓋城鄉(xiāng)、布局合理的學(xué)前教育公共服務(wù)體系，形 成完善的學(xué)前教育管理體制、辦園體制和政策保障體系。,,,81.7%85%,80%,2019年1月21日，貴陽市第十四屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，計(jì)劃實(shí)施教育供給提升工程：,繼續(xù)實(shí)施“百校攻堅(jiān)”行動(dòng),新建、改擴(kuò)建中小學(xué)、幼兒園40所；新增中小學(xué)、幼兒園學(xué)位3萬個(gè)；建成貴陽市中小學(xué)示范性綜合實(shí)踐基地并投入使用。,,貴陽市2019年計(jì)劃：實(shí)施教育供給提升工程,圖：西南五省學(xué)前三年毛入學(xué)率及全市

43、普惠性幼兒園覆蓋率,來源：各省市教育局的2018年教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，由正合進(jìn)行統(tǒng)一整理。,普惠性學(xué)前教育資源供給持續(xù)加碼，覆蓋面逐漸擴(kuò)大，教育服務(wù)體系逐步建成，同步助力人口質(zhì)量初步提高。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserv

44、ed,Page 19,「政策現(xiàn)象」公積金小幅擴(kuò)額+銀行房貸收緊，短時(shí)調(diào)控松緊有度，微調(diào)&維穩(wěn)為政策端核心命題。,行業(yè)動(dòng)態(tài)（1/2）-樓市構(gòu)面,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 20,樓市構(gòu)面-行業(yè)調(diào)控

45、,政府柔性放貸，公積金方面提供擴(kuò)額支持，但力度有限；自5月來，部分城市（含貴陽）銀行房貸利率陸續(xù)上浮，反應(yīng)市場下行 的預(yù)期回落，表現(xiàn)為限貸手段下的風(fēng)險(xiǎn)把控。,,,,,工行房貸收緊的相關(guān)通知,6月1日起，貴陽市住房公積金貸款最高額度由原來 的50萬元調(diào)整為在貴陽市行政區(qū)域內(nèi)（含鐵路沿線） 繳存住房公積金的單職工繳存家庭50萬元、雙職工 繳存家庭60萬元。,2019.6.15,,,貴陽公積金最高可貸60萬,2019.6.1,,6月15日，

46、工行房貸利率上浮的具體通知如下：從今日起，我行首套房利率上浮15%，執(zhí)行利率5.635%， 一年內(nèi)有逾期的上浮20%，執(zhí)行利率5.88%；二套房上浮20%，一年內(nèi)有逾期的上浮30%，執(zhí)行利率6.37%。,正合解讀：工行房貸繼續(xù)收緊，利率上浮，增加了購房者的月供壓力，進(jìn)一步表明銀行信貸收緊的趨勢。,正合解讀：促進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，放寬購 房可貸總額，在一定程度上減緩了購房壓力。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

47、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 21,「量價(jià)現(xiàn)象」第一季度受年后小陽春影響，市場小幅回暖；但下行仍為半年度主基調(diào)，成交量價(jià)均處底部盤整階段，部分項(xiàng)目以價(jià)換量抗風(fēng)險(xiǎn)、度周期。,行業(yè)動(dòng)態(tài)（1/2）-樓市構(gòu)面,,,,,,,,,,,,,,,,

48、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 22,,,,,,,,,2017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019

49、年1月2月3月4月5月6月,樓市構(gòu)面-來訪&成交,,,,,,,,0,200,400,600,1000 800,2017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2019年1月2月3月4月5月6月,,,,,5,000 4,500 4,000

50、3,500 上半年短期回暖3,000但仍處于底端2,5002,0001,5001,000500 0,圖：貴陽市2017年1月-2019年6月項(xiàng)目來訪變化情況組,圖：貴陽市2017年1月-2019年6月項(xiàng)目成交變化情況套1200,,,上半年短期回暖但仍處于底端,來源：數(shù)據(jù)來源于正合線下對各區(qū)域典型項(xiàng)目來訪及去化統(tǒng)計(jì)。,第一季度受年后小陽春影響，市場來訪及成交量出現(xiàn)短時(shí)回暖，但又快速跌落，整體仍處底部波

51、動(dòng)，預(yù)判回暖仍需一定周期。來訪及成交：2017年3月受投資及洼地效應(yīng)影響，市場溫度快速上升，來訪及去化均大幅上漲，18年上半年受熱度帶動(dòng)整體來訪及去化仍處高位，下半年市場下行，來訪 及去化均大幅下滑，年底將至最低值，下滑約80%，19年上半年雖小幅回暖，但仍處于低位。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所

52、有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 23,樓市構(gòu)面-價(jià)格&優(yōu)惠,,,,,,,,,,,,,,,,,-10%,0%,10%,30%20%,40%,9-10月,019年1-6,,,,,2017年下半年2018年上半年7-8月11-12月2月 城市發(fā)展新區(qū)主城區(qū)資源價(jià)值區(qū)近郊區(qū),,,,,,,價(jià)格平穩(wěn),個(gè)別項(xiàng)目小幅下滑,,,正增長范圍,負(fù)增長范圍,

53、,,,,,圖：貴陽市2017年1月-2019年6月區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格情況,來源：數(shù)據(jù)來源于正合線下對各區(qū)域典型項(xiàng)目市調(diào)統(tǒng)計(jì)，資源價(jià)值區(qū)-花溪區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)-觀山湖區(qū)、近郊區(qū)-白云區(qū)及雙龍新區(qū)、主城區(qū)-云巖區(qū)及南明區(qū)；每一階段變化率均為環(huán)比上一階段變化 。,表：貴陽市2019年上半年項(xiàng)目優(yōu)惠政策方式梳理,市場下行周期，整體價(jià)格低位波動(dòng)，個(gè)例項(xiàng)目通過首付分期、附加值贈(zèng)送以降低購房壓力及抗性，從而實(shí)現(xiàn)走量回現(xiàn)的開發(fā)要求。成交價(jià)格：在經(jīng)過17年

54、價(jià)格快速上漲后，18年價(jià)格整體高位企穩(wěn)，19年上半年處于市場下行周期，價(jià)格整體平穩(wěn)，個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)小幅下滑；優(yōu)惠政策：19年上半年更多樓盤通過首付分期，附加值贈(zèng)送等方式達(dá)到降價(jià)效果。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved

55、,Page 24,「結(jié)構(gòu)現(xiàn)象」物業(yè)結(jié)構(gòu)性分化凸顯，主流相對存活且仍為市場主力，改善需求收窄并呈頭部效應(yīng)。,行業(yè)動(dòng)態(tài)（1/2）-樓市構(gòu)面,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 25,正合股份 · Sinc

56、e 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,,,,樓市構(gòu)面-成交結(jié)構(gòu),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,云巖區(qū),花溪區(qū),雙龍區(qū),合計(jì),產(chǎn)品類加推 型（套）,去化率,加推（套）,去化率,加

57、推（套）,去化率,加推（套）,去化率,加推（套）,去化率,加推（套）,去化率,加推（套）,去化率,90㎡以下,3462%24100%,68347%,90-110㎡,47863%57542%31259%19247%,11892%24475%191957%,110-130㎡,52636%,16054%,10562%3148%14865%85272%118256%,130-

58、150㎡,43738%7411%4010%--------284,150㎡以上,19%83528%--16927%,47848%,表：2019年上半年貴陽各區(qū)高層、洋房開盤去化情況分析區(qū)域觀山湖區(qū)白云區(qū)南明區(qū),,,合計(jì)169243%118245%64157%29042%30075%140462%整體開盤去化慘淡，南明、花溪供應(yīng)轉(zhuǎn)向首改及以下產(chǎn)品控總價(jià)保去化，雙

59、龍低價(jià)滿足城市外溢客群，去化良好,,,,,16633%20842%18463%6727%剛需+主流需求穩(wěn)定,首改呈現(xiàn)區(qū)域分化，觀山湖為去化重災(zāi)區(qū)，雙龍依托低價(jià)處去化高位，白,云去化集中于資源型項(xiàng)目，主城由于供應(yīng)較少，故略好于觀山湖,,品質(zhì)改善各區(qū)去化慘淡，城市地緣客戶支付力支撐不足8520%8433%0------------,,現(xiàn)象2：首改競爭相對集中且區(qū)域分化,面積段在110-130㎡的首改產(chǎn)品

60、，整體競爭相對集中但存在市場機(jī)會(huì)；,區(qū)域分化上，觀山湖為重災(zāi)區(qū)，其他區(qū)域或因資源、供應(yīng)相對略好。,,現(xiàn)象1：主流需求仍是基調(diào),面積段在90㎡以下及90-110㎡的剛需+主流產(chǎn)品整體開盤去化穩(wěn)定，,需求比例占比最大。,現(xiàn)象3：改善需求短期收窄明顯面積在130㎡以上的改善需求有所下滑，供應(yīng)端余貨量不足+需求端 乏力均可造成此現(xiàn)象，具體原因有待進(jìn)一步查證。,來源：數(shù)據(jù)來源于正合線下對各區(qū)域典型項(xiàng)目市調(diào)統(tǒng)計(jì)；備注別墅市場不具代表性故剔除。,周

61、期對比下，主流需求作為基調(diào)依舊穩(wěn)定，首改競爭相對集中且觀山湖為重災(zāi)區(qū)，130㎡以上品改需求出現(xiàn)收窄。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,樓市構(gòu)面-改善特征,來源：數(shù)據(jù)來源于正合線下對各區(qū)域典型項(xiàng)目市調(diào)統(tǒng)計(jì)。,,,,,,,,,,,,,,同為品改樓盤，市場下行周期中，以品質(zhì)搶占市場、引領(lǐng)高端的項(xiàng)目去化依舊強(qiáng)勢，成為同層級中明星 項(xiàng)目。通過資源附加類型的品改樓盤，在售產(chǎn)品資源及地,段優(yōu)勢

62、相對弱化后，無法拉動(dòng)并刺激改善客戶，故,去化下滑。品質(zhì)引領(lǐng)型項(xiàng)目，高層成交主要集中于主流改善和品質(zhì)改善為主的產(chǎn)品層級，需求依舊穩(wěn)定，逆勢生長，存在空間潛力。,核心特征：改善需求收窄，頭部效應(yīng)明顯。,表：典型項(xiàng)目近半年高層成交套數(shù)對比,表：品質(zhì)改善項(xiàng)目近三月高層成交面積結(jié)構(gòu),觀山湖作為改善重災(zāi)區(qū)，整體需求雖收窄但頭部效應(yīng)顯著，品質(zhì)改善產(chǎn)品仍存空間潛力，但需依托競爭力刺激并拉動(dòng)客群。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

63、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 27,「政策現(xiàn)象」政府高度依托土地稅收，招拍掛市場初現(xiàn)多樣條款，整體政策穩(wěn)中有松。,行業(yè)動(dòng)態(tài)（2/2）-土地構(gòu)面,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 ·

64、; Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 28,土地構(gòu)面-政策背景,來源：土地?cái)?shù)據(jù)來自CREIS全國300城土地監(jiān)控，成交面積為占地面積。其中財(cái)政負(fù)債率=（財(cái)政支出-財(cái)政收入）/GDP*100%,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0

65、.00,0.20,0.40,0.60,0.80,0,20,40,60,80,100,120,1.00,圖：2017-2019年第一季度貴陽土地出讓金及財(cái)政收入比例1401.20,2016年Q1,,土地出讓金（億元）,,,,2017年Q12018年Q12019年Q1財(cái)政收入（億元）貴陽比例全國比例,表：2018年貴陽及周邊城市財(cái)政負(fù)債率指標(biāo),政府債務(wù)率處周邊省會(huì)高位，土地稅收承擔(dān)主要財(cái)政使命，短期內(nèi)土地量價(jià)政策受限于高負(fù)

66、債率，呈現(xiàn)相對平穩(wěn)態(tài)勢。出讓金及財(cái)政收入比例：2019年第一季度貴陽市土地出讓金106億元，財(cái)政收入104.95億元，財(cái)政收入主要依靠土地稅收；城市負(fù)債指標(biāo)：17年貴陽市政府在顯性及隱性端口債務(wù)均處周邊省會(huì)城市首位，短期內(nèi)土地開發(fā)建設(shè)受限。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright &

67、#169; 2019 All Rights Reserved,Page 29,土地構(gòu)面-行業(yè)政策,圖：2019上半年貴陽土地相關(guān)事件,,,,,,,土地條款,,土地自持,,熔斷暫停,,設(shè)保留價(jià),,,,穩(wěn)定市場熱度，政府兜底防范土地賤賣等風(fēng)險(xiǎn)4月10日，修文縣XW〔19〕005-007號地塊設(shè)保留價(jià)，最高有效 報(bào)價(jià)不低于保留價(jià)，則拍賣成交，但保留價(jià)政策呈現(xiàn)較少。,政府預(yù)期提高，行政管控緩和，市場化交易兌現(xiàn)土地價(jià)值4月10日，烏當(dāng)區(qū)G〔

68、19〕023-028號地塊，首次暫?！叭蹟唷闭?，不設(shè)最高價(jià)，后續(xù)掛牌中“熔斷”政策也未被啟用。,一定程度提高拿地門檻，利好未來租賃市場的改革4月3日，烏當(dāng)區(qū)G〔19〕018號地塊要求競得人需將15%的建筑面 積留存為自持房產(chǎn)且10年（不對市場銷售產(chǎn)權(quán)）。,新玩法1、土拍條件多樣化,,2、土地價(jià)值市場化3、土地競拍兜底化,政府在拿地自持、成交熔斷、保留地價(jià)等多方面的新玩法，反應(yīng)出政策大勢的穩(wěn)中有松，但新條款目前普及有限，未來長周

69、期下 或?qū)⑦M(jìn)一步應(yīng)用。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,正合股份 · Since 1998,成都正合地產(chǎn)顧問股份有限公司 版權(quán)所有 Copyright © 2019 All Rights Reserved,Page 30,土地構(gòu)面-基準(zhǔn)調(diào)整,計(jì)算細(xì)則：宗地價(jià)格＝對應(yīng)級別基準(zhǔn)地價(jià)×[1＋（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）]×土地用途修正×土地利用