【房地產(chǎn)上半年報】龍巖樓市2019年中報｜易居

1、,,市場開發(fā)中心 市場部,,,龍巖市區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告易居中國丨易居營銷丨龍巖2019年07月,,,,,,,,政策資訊土地市場 商品房市場 住宅市場,,,,目 錄,,Part 1,,Part 2,,Part 3,,Part 4,市場總結(jié)及研判,,Part 5,,,,PART1,政策資訊,,,,,,,,,,,全國資訊政策篇,,中央始終堅持“房住不炒”的定位，將更多的政策自主權(quán)賦予地方政府；住建部明確將房地產(chǎn)長效機制考核目標落

2、實到年度、季度甚至月度，并對房價、地價波動幅度較大的城市進行預(yù)警提示；住建部連續(xù)兩月預(yù)警提示說明決策層調(diào)控房地產(chǎn)的決心已定，房價仍是不能碰的紅線。,維穩(wěn)控房價基調(diào)不變,央行兩次降準，利率回落,,央行接連兩次降準，累計釋放長期資金約1.08萬億元；貨幣政策中性偏積極，銀行間市場流動性合理充裕，寬貨幣至寬信用的傳導(dǎo)鏈條漸顯成效；房地產(chǎn)信貸政策相較寬松，房貸利率連續(xù)6個月逐級回落。,,,,,,,,,,,全國資訊政策篇,,棚改計劃開工量

3、腰斬，貴州、黑龍江降幅超8成，部分省市貨幣安置淡出；棚改貨幣化安置將以專項債券為主，政府購買棚改服務(wù)模式將被取消；同時地方政府也紛紛提出棚改將以實物安置為主，貨幣化安置比例也將降低。,棚改腰斬，貨幣安置淡出,,,,,,,,,,全國資訊政策篇,,二三線城市加入搶人大戰(zhàn)，紛紛調(diào)降人才落戶門檻；部分城市相繼落地購房補貼、生活補貼、個稅減免等一系列優(yōu)惠措施；核心一二線城市具有不可比擬的發(fā)展優(yōu)勢，人口虹吸效應(yīng)顯著；三四線城市經(jīng)濟發(fā)展仍

4、存短板，唯有產(chǎn)業(yè)留人才是發(fā)展根本之策；,搶人大戰(zhàn)持續(xù)上演,,,,,,,,,,全國資訊行業(yè)篇,投資額提高，土地流拍改善,,1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為46075億元，連續(xù)5個月保持兩位數(shù)高增長；5月單月開發(fā)投資額達11858億元，環(huán)比大漲13.87%，投資熱情可見一般；長三角、粵港澳城市高總價、高單價地塊頻頻成交，土地流拍情況也持續(xù)改善。,,銷售額增速回調(diào),,銷售面積、金額累計增速雙雙回調(diào)，中西部為主要銷售支撐；1-5月，全國

5、商品房銷售面積55518萬平方米，累計同比下降1.6%，降幅較1-4月擴大了1.3個百分點；銷售金額為51773億元，累計同比增長6.1%，增速回落2個百分點。,,,,,,,,,,,全國資訊行業(yè)篇,新開工震蕩上行，增長后勁略不足,去庫存成效大,,1-5月累計房屋新開工面積為79784萬平方米，累計增速在4月沖高至13.1%后回落至10.5%；2019年上半年，月度新開工面積波動上行，至5月已達21232萬平方米，環(huán)比上漲7.1%，

6、創(chuàng)近半年新高；但同比增速僅4.02%,較4月增速大幅下降了11.48個百分點，增長后勁略有不足。,,,住宅待售面積減少413萬平方米，辦公樓待售面積減少22萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少；28萬平方米，待售面積繼續(xù)保持下滑趨勢，庫存量仍處在下降通道；各類物業(yè)類型庫存均在下降，其中住宅庫存下降最快，較2018年初減少21%。,,,,,,,,,,,全國資訊企業(yè)篇,業(yè)績增速放緩，房企指標壓力大,,1-6月，TOP100房企累計權(quán)益

7、銷售規(guī)模近3.9萬億元，同比僅微增4%，與4、5兩月的累計業(yè)績同比增速基本持平同時在行業(yè)增速放緩的背景下，部分房企全年業(yè)績目標的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市,,,,,,,,,,,,全國資訊企業(yè)篇,上榜門檻略有提升，但增速放緩,行業(yè)集中度加劇,,2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加?。籘OP3房企權(quán)益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展； 

8、16; TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權(quán)益金額集中度較去年均有一定幅度提升，規(guī)模房企 競爭優(yōu)勢進一步深化。,,2019年上半年，除TOP20房企外，百強房企各梯隊權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升；TOP50房企權(quán)益金額門檻217.8億元，門檻增幅最高達6%。TOP30房企和TOP100房企的權(quán)益金額門檻 分別為350.3；億元和85.5億元，門檻增幅分別為2.8%和5%；而TOP20房企權(quán)益金額

9、門檻為489.4億元，較去年同期略 有降低。,,,,,,,,,,,,,,,樓市政策龍巖政策,龍巖中心城區(qū)主城區(qū)公共租賃住房租賃補貼實施細則,,進一步健全完善住房保障政策與供應(yīng)體系，提高住房保障效率，建立健全實物配租和租賃補貼相結(jié)合，并逐步轉(zhuǎn)向以租賃補貼為主的住房保障機制，深化住房制度改革， 加快實施公共租賃住房貨幣化保障，采取市場提供房源、ZF發(fā)放補貼的方式，鼓勵和支持符合保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題。,,“一市兩區(qū)三組團

10、”學(xué)校布局規(guī)劃計劃實施81個教育項目，其中：市屬學(xué)校11個，新羅區(qū)36個、永定區(qū)6個，龍雁組團11個，高坎組團6個，古蛟組團11個。,未來3年，龍巖將安排實施81個教育項目,,龍巖中心城區(qū)主城區(qū)北部，包含龍州、城北兩個單元（東至蜈蚣山，南至工業(yè)路，西至莆永高速，北至公王山），規(guī)劃區(qū)總用地面積約為24.59平方公里。以大城北視角，從區(qū)域用地整合、交通構(gòu)架、公服設(shè)施、交通及公用設(shè)施等方面，統(tǒng)籌安排，合理選址配套設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)，形成設(shè)施

11、配套層級完善、功能互補的“一心三組團” 大城北片區(qū)格局。,龍巖中心城區(qū)主城區(qū)北部概念規(guī)劃公布,,龍巖市住房公積金最高月繳存基數(shù)標準：2019年7月至2020年6月龍巖市所有單位及其職工住房公積金最 高月繳存基數(shù)為17524元（2018年龍巖市在崗職工平均工資70094元×3倍÷12個月≈17524元，以四舍五入計算），最高繳存比例為12%，最高月繳存額=最高月繳存工資基數(shù)17524元×最高繳存比例

12、12％≈2103元，單位 和個人月繳存額合計不得超過4206元。,6月公布，7月1日起龍巖公積金繳存基數(shù)將調(diào)整，最高月繳存額為4206元,,,,PART2,土地市場,,,,,,,,,,,,,,土地市場供求走勢,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供

13、應(yīng)面積 成交面積,,,,,,0,500,1,000,1,500,2,000,2,500,3,000,3,500,4,5004,000,10,20,30,40,50,60,70,80,2011-2013年綜合體地塊出讓體量大，龍巖市區(qū)商品房開發(fā)迎來品牌開發(fā)時代；同時，爆發(fā)式的供地導(dǎo)致樓市存量暴增； 樓市在2013-2014年遭遇困難時期，2014-2016年，龍巖以去庫存為主，土地供應(yīng)量減少；2017年市場回暖，樓面均價 達4040元

14、/㎡，2018年樓面均價3709元/㎡；2019年上半年龍巖市區(qū)樓市趨理性，房企拿地謹慎，土地市場表現(xiàn)一般；上半年住宅用地供應(yīng)成交47.5萬㎡，樓面均價3291元/㎡，與2018年相比略微下滑。近年龍巖市區(qū)土地供銷統(tǒng)計圖,,,,,,,,,,,土地市場,,,,出讓明細,西南部是供應(yīng)重心，5月22日供應(yīng)的四幅地塊，均位于龍巖中心城區(qū)的西南部；2019年1-6月龍巖出讓4宗商住用地，其中3塊以起始價成交，僅海倫堡地產(chǎn)競得的2019拍

15、-2地塊，樓面 價達7504/㎡，溢價率15.05%。,,,,,,,,,,4幅地塊分別被紫金山、海倫堡、土發(fā)、碧 桂園斬獲，總成交價達15.6億元。,,,,土地市場土拍分析,興業(yè)小區(qū)二期地塊競爭極為搶眼，吸引了5 家房企大咖競拍，最終海倫堡拿下該地塊， 最終成交價63700萬元，樓面價7732.97元/㎡（去安置建面），溢價率15.05%,西安金融小區(qū)地塊吸引了2家房企大咖競拍， 最終土發(fā)79170萬元底價收入囊中，樓面價64

16、73.29元/㎡（去安置建面）,5月22日龍巖地市共出讓4宗住宅用地，總建面約47.5萬㎡，共吸金15.6億，4幅地塊分別分布在紫金山體育 公園、東肖、龍巖大道及北二環(huán)處，由土發(fā)、海倫堡、紫金山、碧桂園競得,,龍門,城北,小洋,,,紅炭山,,行政 中心,蓮,東,曹溪,東 山,東肖,紅坊,,2019拍-4占地：2.2萬㎡ 總建：4.7萬㎡樓面價：2567元/㎡ 成交價：12200萬元 競得公司：碧桂園,,2019拍-1占地：0.6萬

17、㎡ 總建：0.6萬㎡樓面價：2500元/㎡ 成交價：1442萬元 競得公司：紫金山,,2019拍-2占地：2.0萬㎡ 總建：4.8萬㎡樓面價：7504元/㎡ 成交價：63700萬元 競得公司：海倫堡,,2019拍-3占地：9.0萬㎡ 總建：33.7萬㎡樓面價：6473 元/㎡ 成交價：79170萬元 競得公司：土發(fā),,,,,,,,PART4,商品房市場分析,,,,,,,,,,,,,,供求走勢,2019年上半年龍巖商品房總簽約

18、10476套，同比上漲54.9%；總簽約93.02萬㎡，同比上漲23.7%；,u2019年上半年龍巖中心城區(qū)商品房總簽約10476套，其中住宅上半年總簽約6861套，其他上半年總簽約3615套，總簽約面積93.02萬㎡;u同比于2018年上半年龍巖樓市，2019年上半年龍巖樓市的商品房總簽約套數(shù)、商品住宅簽約套數(shù)和商品房總簽約面積均呈現(xiàn)同比上漲， 其中商品房總簽約套數(shù)同比略微上漲約54.9%，商品住宅簽約套數(shù)同比上漲約4.7%。,

19、商品房市場,,,,,,,,,,,,,市區(qū)供求走勢,2019年上半年共發(fā)放了39個預(yù)售證，其中住宅新增供應(yīng)7191套，新增供應(yīng)面積77.83萬㎡；商業(yè)新增供應(yīng)185套， 新增供應(yīng)面積2.01萬㎡；車庫車位新增供應(yīng)11601個，新增供應(yīng)面積31.91萬㎡；其他用房新增供應(yīng)27套，新增供應(yīng)面積0.57萬㎡。,商品房市場,,,,,,,,,,房企商品房排行,商品房市場,u世茂房地產(chǎn)以成交15.28萬㎡，13.83億元，獲得2019上半年漳州

20、市區(qū)房企商品房銷售面積金額排行雙冠；成交面積占市場份額18.0%，成交金額占市場份額 18.4%；u融僑集團以成交8.01萬㎡，13.83億元，獲得2019上半年漳州市區(qū)房企商品房銷售面積金額排行亞軍，成交面積占市場份額9.4%，成交金額占市場份額10.7%。,2019上半年龍巖市區(qū)房企商品房銷售面積TOP10合計成交面積63.63萬㎡，占市場份額75.0%；房企商品房銷售金額TOP10，合計成交58.91億元，占市場份額78.

21、5%，世茂地產(chǎn)摘得金額、面積雙冠王；,,,,PART3,商品住宅市場分析,,,,,,,,,,,商品住宅市場,量價走勢,u 供求走勢：17年下半年之前，市場主要表現(xiàn)為供不應(yīng)求；17年下半年開始，市場供過于求，成交均價上漲；18年下半年開始，各大樓盤集 中入市，供過于求；19年開始市場供應(yīng)縮減，表現(xiàn)供不應(yīng)求;u 價格走勢：18年下半年之前，整體表現(xiàn)為緩增，18年上半年達到最高點，10555元/㎡；18年下半年，受東山板塊海倫堡東山府、龍

22、津?大時 代集中簽約拉低整體價格，成交均價9881元/㎡上下；19年上半年市場較為穩(wěn)定，住宅成交76.2萬㎡，均價有所回升。,環(huán)比：-30.7%同比：-9.2%,成交量：76.19萬㎡,成交均價：10111元/㎡,供應(yīng)量：77.83萬㎡,環(huán)比：-8.5%同比：1.4%,環(huán)比：2.3%同比：-4.2%,2019年上半年龍巖住宅供應(yīng)77.83萬㎡，環(huán)比下跌30.7%，同比下跌9.2%；成交76.19萬㎡，環(huán)比下跌8.5%，同比上 漲1

23、.4%；成交均價10111元/㎡，環(huán)比上漲2.3%，同比下跌4.2%；,2019年上半年：,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)面積,313700,525068,422200,846700,8

24、56700,1123100,778300,成交面積,607400,730500,755700,721900,751700,832600,761852,成交均價,9631,9992,10555,9881,10111,16年上,16年下,17年上,17年下,18年上,18年下,19年上,,,,,108001060010400102001000098009600940092009000,0,200000,400000,600

25、000,800000,1000000,1200000,龍巖商品住宅供求量價走勢,,,,,,,,,,,,,商品住宅市場,量價走勢,u 供求走勢：2019年上半年龍巖住宅成交76.2萬㎡，月均成交12.7萬㎡，住宅市場表現(xiàn)相對理性；u 價格走勢：近一年商品住宅市場整體均價趨于平穩(wěn)，成交均價在10000元/㎡左右波動。,環(huán)比：-76.1%同比：-94.4%,成交量：13萬㎡,成交均價：10111元/㎡,供應(yīng)量：1.8萬㎡,環(huán)比：-4.8%

26、同比：-19.6%,環(huán)比：9.2%同比：-6.8%,2019年上半年龍巖住宅市場趨于理性，月均成交12.7萬㎡，環(huán)比2018年下半年月均成交13.9萬㎡，下跌9個百分點；,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

27、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,供應(yīng)面積,10.18,32.22,6.97,19.67,34.17,14.1,19.44,17.96,17.36,4.35,12.66,15.13,8.62,1.8,成交面積,22.28,16.29,17.37,15.99,17.69,15.54,7.26,9

28、.48,6.18,8.35,11.96,17.51,14,13,成交均價,10866,10852,9,887,9,274,9,920,9632,9038,9879,9388,9299,9971,10392,9261,10,111,201805201806201807201808201809201810201811201812201901201902201903201904201905201906,,,,,,,,

29、,,,,,,,1086610852,9,887,9,274,9,920,9632,9038,9879,9388,9299,9971,10392,9261,10,111,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,0,5,10,15,20,25,30,35,40,近一年龍巖商品住宅供求量價,,,,2019年6月：,,,,,,,,,,,,,商品住宅市場項目榜單,價格低、品牌剛需盤受市場青睞，房企集中度加劇，TOP

30、10流量較穩(wěn)定，金額TOP10門檻2.6億，面積TOP10門檻3.5萬㎡；世茂德興·璀璨天城以6.5億、7.6萬㎡奪得龍巖住宅成交金額、面積榜單首位；,u 從成交金額排名來看，TOP10門檻為2.6億元；前十市場份額占比為58%，集中度一般；u 從成交面積來看，TOP10門檻為3.5萬㎡；前十市場份額占比為62%，集中度加大；u 從樓盤成交上看，世茂德興·璀璨天城以4億、4.8萬㎡奪得金額榜、面積榜雙榜榜首。,

31、,,,,,,,,,商品住宅市場,開盤監(jiān)測,6月共有5個項目817套房源入市，整體去化44.8%，整體市場偏理性，地段好價格合理的項目市場接受程度較高，去化較好。,,,,,,,,,,商品住宅市場,開盤監(jiān)測,印象繽江2019年6月22日推出1#高層，共104套，折后均價9600元/㎡，截至當(dāng)天12：00，去化約89套，去化率86%；,,,,,,,,,,,,,商品住宅市場,開盤監(jiān)測,陽光城檀悅2019年6月22日2#1、3單元，共計52套，整

32、體成交均價11900元/㎡，現(xiàn)場到訪客戶40組客戶左右,截止12：00去化約8套，去化率約15%；,,,,,,,,,,,,,商品住宅市場,開盤監(jiān)測,美倫東錦緣2019年6月22日推出23#，共計156套，99㎡三房52套,112㎡三房52套，133㎡四房52套，整體成交均價8300元/㎡左右；截止12：00去化約16套，去化率約10%。,,,,,,,,,,,,,商品住宅市場,開盤監(jiān)測,龍地錦園2019年6月22日推出6#/7#高層住

33、宅，共313套房源，折后均價7469元/㎡；截至當(dāng)天12：00，去化約65套， 去化率21%。,,,132㎡四房,,86㎡三房,,,,,,,,,,商品住宅市場,開盤監(jiān)測,印象繽江2019年6月16日推出3#、5#高層住宅，共192套房源，折后均價9411元/㎡；截至當(dāng)天12：00，去化約188 套，去化率約98%。,132㎡四房,86㎡三房,,,,,,,PART5,總結(jié)與判研,,總結(jié)與判研,,當(dāng)前政策環(huán)境形勢依然嚴峻，展望未 來，

34、短期內(nèi)調(diào)控政策難有實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房住 不炒、因城施策的政策主基調(diào)未變，三四線 城市去庫存仍是主旋律；因此，房企未來面 臨更加激烈的客戶爭奪戰(zhàn)，或?qū)⒂幸粓銎串a(chǎn) 品力，拼營銷，拼綜合實力的“硬仗”要打。,,土地,政策,,,,,房企,市場,,2019年度新羅區(qū)鼓勵和引導(dǎo)利用存量政 策指導(dǎo)下；將嚴格控制增量，積極盤活存量，2019年龍巖的一級土地市場，“現(xiàn)房”拍賣將 占據(jù)主流，這是政府積極盤活存量的一個重要體 現(xiàn)；西南部是供應(yīng)重心，最近兩年來，

35、龍巖西部 區(qū)域的龍門板塊，土拍熱度有所上升，這是政府 實施城市“西擴南移”戰(zhàn)略的一個舉措；,,未來龍巖市場聚焦行政中心、東肖、 東山板塊，將成為龍巖主戰(zhàn)場，新盤扎堆入 市，庫存壓力下，供過于求，市場偏理性， 銷售增速放緩，下半年市場量價企穩(wěn)；,,下半年龍巖新盤扎堆入市，競爭格局加 劇，從樓盤成交表現(xiàn)上看，品牌樓盤、低價高 性價比樓盤成交較好，表現(xiàn)搶眼，在競爭紅海 環(huán)境下，為促進更好銷售，未來龍巖樓市房企 強強聯(lián)合趨勢更為顯著。,預(yù)判篇,