英國的住房政策和住房金融

1、英國住房問題及其化解之道,,,一、英國住房的基本情況 在英國，居民住房一般分為三大類：住私有房；住公房；住私人出租的房。關(guān)于私有房，以英格蘭為例，在 1914 年一戰(zhàn)爆發(fā)之前，私有房的比例是 10%，也就是說有 90%的人租房子用，而且租的都是私房，因?yàn)椋菚r候沒有公房。到了 2004 年，住自己的房--不管是自己建的，繼承的，還是貸款買的--達(dá)到了 71%，住公房的是 18%，住私人出租房的是 11%?？梢钥闯?，經(jīng)過將近

2、一個世紀(jì)，英格蘭住房私有化的速度非?？臁Ｄ敲?，房價如何？,,1985 年，英國居住房的平均房價是：新房大概在 37000 英鎊一套，舊房要低一點(diǎn)，全國所有房子的平均房價是每套 31000 英鎊。到了 1998 年保守黨下臺的時候，新房大概在 10 萬英鎊一套，全部新舊房加在一起大概是 8.8 萬英鎊一套。到 2005 年和2006 年，均價上漲到 18 萬到 22 萬英鎊?？梢?，在這 20 年里英國的房價漲幅巨大。具體的單價，倫敦北

3、岸(類似北京城區(qū)北部)的房子均價在 2 萬多人民幣/平米以上，南岸(類似北京城區(qū)南部)的房子均價則在 1 萬多人民幣/平米。,,二、英國住房問題化解之道 1、成長的四個階段 第一階段，就是 1900 年以前，稱之為“自由放任制度”。在這個階段，英國政府認(rèn)為住房是個人的，不是國家或者社會的，因此，國家應(yīng)少管或干脆不應(yīng)管。到了后來，新自由主義者們開始稍作管理，這個階段主要的工作是拆貧民窟，甚至是強(qiáng)行拆；還有，就是搞好衛(wèi)生--

4、給居民修排水道，鼓勵慈善住房，等等。但是在這個階段，政府對策的效益不大。,,第二個階段，始于 1900 年。在這一年，獲得執(zhí)政的工黨在其提出的自己的第一個競選綱領(lǐng)中，第二條就是講住房問題，第一條是窮人的養(yǎng)老問題，第三條是失業(yè)問題。第二階段到 1945 年二戰(zhàn)結(jié)束為止。這是一個半信半疑的階段，即對于國家到底該不該管住房存在著爭論。同時，國家開始修建公房來解決住房問題。不過，正因?yàn)閷φ槿氲陌胄虐胍桑云湫Ч惶谩?,第三個階段，是

5、 1945 年以后。英國開始建立福利國家，政府承擔(dān)起更多的責(zé)任，大量建房。而且，無論是工黨還是保守黨誰執(zhí)政，兩黨競相比誰修的房更多。在這個階段，英國的住房問題基本解決。,,第四個階段，始于 1979 年撒切爾夫人上臺，政府對住房政策進(jìn)行調(diào)整，主要內(nèi)容就是推行私有化，降低了國家承擔(dān)的責(zé)任。這一政策傾向沿襲至 1997 年工黨上臺。新上臺的工黨政府對前任保守黨的政策繼承了一部分，改革了一部分，開始混合使用國家和市場兩種手段。綜上，英國的住

6、房問題在本世紀(jì)基本上經(jīng)歷了四個階段。從總的效果來看，英國的住房問題基本得到了解決。,,2、社會、經(jīng)濟(jì)、政治三大問題 從英國解決住房問題的實(shí)踐來看，所謂的住房問題從來不僅僅涉及住房。自從工業(yè)化和城市化以來，住房逐步變成社會問題、經(jīng)濟(jì)問題和政治問題。在 19 世紀(jì)，住房是個人責(zé)任和個人問題，但到了后來，在貧民窟里出現(xiàn)大面積的犯罪和疾病流行，遂使得住房問題漸漸轉(zhuǎn)化為社會問題。對此，政府開始著手社會治理，比如，多派一些警察，修點(diǎn)下水道

7、、噴些藥，或者干脆把貧民窟強(qiáng)行拆掉。,,再到后來，住房問題又演化成一個經(jīng)濟(jì)問題。因?yàn)椋康禺a(chǎn)的好或壞，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好或壞深切相關(guān)。到 21 世紀(jì)初，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)已經(jīng)占到英國GDP的 19.2%，即將近 1/5。在這些數(shù)字的背后，涉及到就業(yè)問題、房屋貸款問題等十分重大的經(jīng)濟(jì)問題。,,在這里，還要提到撒切爾夫人保守新政的一個重大失誤。當(dāng)英國住房政策更多地轉(zhuǎn)向私有化導(dǎo)向后，房價開始迅速上漲，但漲到 1989 年和 1991 年時，發(fā)生了

8、金融危機(jī)，很多購私房的人還不起房貸。1991 年，因?yàn)檫€不起房貸而被沒收房子的人達(dá)到了高峰，共將近 8萬戶，前后總計(jì)約有幾十萬戶失去了自己的房子，而這幾十萬戶在英國人口總數(shù)中占了很大的比重。顯然，住房問題已經(jīng)超越了經(jīng)濟(jì)而成了一個政治問題。,,其實(shí)，在英國，住房問題從來都是朝野兩黨競爭中的重要政治議題，而且總是在關(guān)鍵時刻凸現(xiàn)出來。在 1945 年的戰(zhàn)后英國首次大選中，工黨取得歷史性勝利。但到 1951 年，保守黨重新掌權(quán)。在 1950

9、 年的選戰(zhàn)中，保守黨為了打敗工黨，就把住房問題列為僅次于國防的第二大問題。,,3、兩只手：市場，政府 在住房問題上，英國政府從 19 世紀(jì)的不管，到二戰(zhàn)后的大管――每年都以幾十萬套的速度蓋房子。在深系公共福利的蓋公房問題上，即使是宣稱市場經(jīng)濟(jì)的保守黨比起工黨來也毫不遜色。比如，工黨開始的時候一年只蓋十幾萬套，而保守黨上臺后，增加為一年蓋 30 萬套。可以說，不是單單依靠工黨，或單單依靠保守黨，而是由兩個黨一起解決了英國的住房

10、問題。,,到 1979 年和 1980 年英國開始賣公房的時候，其住房的總套數(shù)和總戶數(shù)已經(jīng)持平，即一戶一房。換句話說，英國是在工業(yè)化和城市化已經(jīng)完成的基礎(chǔ)上、在總供應(yīng)量已經(jīng)穩(wěn)定的情況下才開始實(shí)施私有化的。反之，如果在城市化還沒有完成，在房屋供應(yīng)還有很大缺口的情況下，政府若把大量的住房推向市場，但是市場又不靈，那會怎么樣？,,從對兩只手的分析展開來，我們還可以看到世界上最可怕的一件事，那就是雙失靈――市場失靈和調(diào)控失靈。如果僅僅只有調(diào)

11、控失靈，而市場還管用，則這個社會還可以維持。同理，如果只是市場失靈，而國家出手調(diào)控并有效，那這個社會也可以渡過危機(jī)。但是一旦出現(xiàn)市場和國家雙雙失靈，真正的大危機(jī)就出現(xiàn)了。1929 年爆發(fā)的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，就是典型的雙失靈雙失控，面對市場的崩潰，胡佛政府的調(diào)控根本不管用，完全不知道該怎么辦，結(jié)果危機(jī)迅速從美國可怕地蔓延到整個世界。,,,,三、英國住房政策的特點(diǎn)1、政府干預(yù) 總的來看，英國的住房政策的演變大致可分為兩個階段：在

12、 19 世紀(jì)以前，政府不管，完全是個人的責(zé)任；進(jìn)入 20 世紀(jì)以來，特別是二戰(zhàn)以后，轉(zhuǎn)變成政府必須管，成了政府的責(zé)任。而且，英國憲法規(guī)定，居住權(quán)是公民權(quán)利的一部分，這是英國政府一系列住房政策出臺背后的理念，它是政府在具體建房過程中保持干預(yù)的法理和責(zé)任依據(jù)。即使在撒切爾夫人賣公房的這段時間，也可以通過下面的數(shù)字看到政府未放棄干預(yù)市場的影子。,,1981 年，在開始賣公房前后，英國居民自有住房的比例是 57%，達(dá)到 986 萬戶。到了 19

13、97 年，即保守黨下臺前，英國居民自有住房的比例是 69%。也就是說，在長達(dá) 18 年的時間內(nèi)，自有住房、或私房的比例只增加了 12%，總共為 1300 多萬戶。顯然，名震全球、表面上轟轟烈烈的英國在撒切爾的私有化導(dǎo)向時代，英國的公有住房是不是消失了呢？不是！自 1981－1997 年，英國的公有住房比重從 32%降到 21%，也就是說，還有 21%的人仍然住在公房里面。而且，在 1997 年工黨上臺以后，又有兩次大建公房。,,2、對

14、低收入者優(yōu)惠 英國住房政策的另一個特點(diǎn)，就是面向中低收入者，而且特別優(yōu)惠那些低收入者。凡是建公房，一定要照顧教師、警察、護(hù)士這些低收入者，這種照顧主要體現(xiàn)在退稅和貸款條件的優(yōu)惠上。顯然，政府干預(yù)政策主要不依靠行政手段，而是漸進(jìn)式地利用市場經(jīng)濟(jì)手段。,,3、房價變動比較緩慢 從房價的變化上來看，英國的房價相對于中國、比如北京和上海來說，顯得比較緩慢。而且，因?yàn)樵谟?71%的人已經(jīng)擁有了自己的住房，這就意味著一旦房價

15、上漲，有 71%的人的財(cái)富在增加。當(dāng)然，即使在今天的英國仍然存在著住房困難的人，但畢竟只占其人口的一小部分，其比例遠(yuǎn)比中國低很多。 總的來說，從 19 世紀(jì)以來，主要是在 20 世紀(jì)中，英國的住房制度、或英國對住房問題的化解的經(jīng)驗(yàn)在于：一方面利用了市場經(jīng)濟(jì)的好處，同時也相當(dāng)程度上回避了市場經(jīng)濟(jì)的壞處。,英國住房,Terrace,,Terrace: 一般都沒有后花園，只有一個稱之為Yard的后院，前花園一般也不大，有的甚至沒有

16、。這種Terrace建得都比較密集，一排接著一排，Terrace分為two double bed room或者three bed room，two living room的也有，不少Terrace感覺就是外面看起來小，里面可是別有洞天。,,Cottage:,,Cottage: 樣子很象Terrace，但是價錢貴很多，都是大塊的石頭砌成的,價格非常昂貴。通常為具有歷史意義的老房。,,Town House:,,Town House: 排房，

17、一般就只有五家或七家一排，多為Council House。一般這種樓宇結(jié)構(gòu)都很結(jié)實(shí)，出名就出名在well built,不象現(xiàn)在新開發(fā)的房子都是木頭板搭蓋起來的，另外就是房大，three bed room的基本上Master room 和 Second bed room 都是差不多大，有的小房還可以放double bed。,,Council House：類似香港‘公屋’，大部分為政府救濟(jì)房，窮人們通過向local council申請然后安

18、排入住，月租都是形式一下，大概1百多磅一個月左右。,,Ex-council house: 政府允許居住council house的居民在居住超過一定時間后用低價買下來，房子從Council變成Private，這樣的房子俗稱ex-Council.,,Semi-Detached：,,Semi-Detached：半獨(dú)立式房屋，最主要是前后都有自己的花園，空間比較大，沒有排房那種很壓抑的感覺。注意：Semi-Detach 的Council ho