濰坊影院投資分析報(bào)告資料

1、2,,,期影院投資分析報(bào)告,,目 錄 1 項(xiàng)目介紹 2 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析3 項(xiàng)目周邊影院調(diào)查4 項(xiàng)目周邊人群分析 5 自投影院分析6、影院租賃分析7、總結(jié),,1、項(xiàng)目介紹,1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介,規(guī)劃,項(xiàng)目位密水大街與健康路交匯西北處，銀座西臨，南湖植物園東50米路北，本項(xiàng)目位于高密城南核心區(qū)域，周?chē)y行、學(xué)校、醫(yī)院密集，交通極為便利。,1.2 商業(yè)分布,商業(yè)布局為：地上4層為商

2、業(yè)，地下1層為停車(chē)場(chǎng)；地上5層的面積為14400平米，地下1層面積為4000平米。,商業(yè)初步定位為社區(qū)配套商業(yè)綜合體，與銀座商城互補(bǔ)業(yè)態(tài)成為掎角之勢(shì)，還要輻射項(xiàng)目周邊，打造高密城南獨(dú)特的商業(yè)綜合體。,1.3 初步業(yè)態(tài)規(guī)劃如下,業(yè)態(tài)定位原則：立足高密當(dāng)?shù)氐膴蕵?lè)市場(chǎng)一樓商業(yè)區(qū)：沿街配套品牌連鎖店二樓商業(yè)區(qū)：品牌餐飲店中店、特色餐飲店三樓商業(yè)區(qū)：KTV、大型成人電玩娛樂(lè)四樓商業(yè)區(qū)：電影院負(fù)一層：停車(chē)場(chǎng)打造高密首席吃喝玩樂(lè)休閑娛樂(lè)

3、中心,,2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析,2.1 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì),第一、規(guī)模升級(jí)：新生代8萬(wàn)平米商業(yè)，打造高密首家一站式城市樂(lè)活商業(yè)街區(qū)。第二、硬件升級(jí)：現(xiàn)代化商場(chǎng)銀座商城MALL引領(lǐng)，精品商業(yè)街區(qū)，相互輔助輝映。第三、配套升級(jí)：超大停車(chē)場(chǎng)、金融商務(wù)、美食購(gòu)物、兒童教育街區(qū)配套為項(xiàng)目長(zhǎng)久發(fā)展提供保障。第四、規(guī)劃升級(jí)：科學(xué)的業(yè)態(tài)配比及招商定位，采用新型商業(yè)模式，打造高密現(xiàn)代化一站式商業(yè)休閑街區(qū)。第五、管理升級(jí)：組建專(zhuān)業(yè)商業(yè)招商管理團(tuán)隊(duì)，引

4、進(jìn)具有成熟商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的管理人才，為項(xiàng)目提供全方位的招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)。第六、招商升級(jí)：全面引進(jìn)統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商的模式，為項(xiàng)目引入優(yōu)秀品牌商家和資源，并提供招商養(yǎng)商慧商留商的培育機(jī)制和環(huán)境。,2.2 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì),1、項(xiàng)目距離高密汽車(chē)站5分鐘車(chē)程，距離植物園50米，距離高密火車(chē)站10分鐘車(chē)程，距離高密高鐵北站20分鐘車(chē)程。2、項(xiàng)目距離濰坊50分鐘車(chē)程，距離青島1個(gè)小時(shí)車(chē)程，距離膠東國(guó)際機(jī)場(chǎng)40分鐘的車(chē)程。3、高密是國(guó)家一帶一路的

5、必經(jīng)之地，后期發(fā)展?jié)摿薮螅峭顿Y者的首選之地。,,3、項(xiàng)目周邊影院調(diào)查,3.1 中百大地影院,1、大地影院，座落于高密市中心中百大廈四樓，是區(qū)域內(nèi)的最好的4K五星級(jí)電影城，全新頂尖設(shè)備、3D震撼視覺(jué)沖擊。影城營(yíng)業(yè)面積約1500多平方米，全部按照國(guó)際上最先進(jìn)的視聽(tīng)技術(shù)和裝璜設(shè)計(jì)，共設(shè)五個(gè)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)放映廳，可同時(shí)容納觀眾近600人。,2、大地影院高密中百店2017年的票房營(yíng)業(yè)額為650萬(wàn)，租賃費(fèi)為0.6元/天/㎡，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好。,2

6、、大地影院在開(kāi)發(fā)區(qū)還有一家店（悅影惠），目前正在裝修當(dāng)中。合作條件是：年票房500萬(wàn)以下租金是50萬(wàn)，500—800萬(wàn)租金是60萬(wàn)，800—1000萬(wàn)租金是80萬(wàn)，1000萬(wàn)以上租金是100萬(wàn)。,3.2 惠影數(shù)字影院,1、惠影數(shù)字影城車(chē)站店位于高密市火車(chē)站廣場(chǎng)，總面積約500平米，擁有4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字影廳。影廳采用比利時(shí)BARCO放映設(shè)備、音效采用惠聲高保真立體環(huán)音系統(tǒng)，旨為展現(xiàn)震撼的視聽(tīng)新感受。影城全力打造3D影廳，帶您踏上奇幻的3D視

7、覺(jué)之旅。,2、惠影數(shù)字影城在高密有兩家店，一家是火車(chē)站店，面積較小，一家是文體店。,3、惠影數(shù)字影城的租金在0.4元/天/㎡，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般。,3.3 影院租金調(diào)研分析,,4、項(xiàng)目周邊人群分析,4.1 項(xiàng)目周邊小區(qū)住戶(hù)數(shù)量調(diào)研分析,4.2 周?chē)?.5公里住戶(hù)數(shù)量情況分析,1.5公里內(nèi)主要小區(qū)戶(hù)數(shù)22000戶(hù)，按照每戶(hù)3人計(jì)算，人口數(shù)量為66000人。,,5、自投影院分析,5.1 優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析,優(yōu) 勢(shì) 分 析：1、自己的物

8、業(yè)，省房租費(fèi)用2、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，商業(yè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)管理3、院線(xiàn)檔期和片源自主把握4、自己投資運(yùn)營(yíng)的影院便于后期項(xiàng)目整體融資，減少經(jīng)濟(jì)糾紛5、投資成本回收快，利潤(rùn)可觀6、有充足的現(xiàn)金流，可以解決人力成本問(wèn)題,風(fēng) 險(xiǎn) 分 析：1、缺乏影院投資運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)2、后期的運(yùn)營(yíng)管理需要影視公司參與，抽去利潤(rùn)3、影院的前期投資和后期的管理需要大量的人力、物力、財(cái)力，公司能否跟上？4、缺乏影院后期宣傳推廣的經(jīng)驗(yàn)5

9、、片源好壞的不確定性6、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不確定性，對(duì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)有影響,5.2 項(xiàng)目投資及回報(bào)分析,（一）影院的場(chǎng)地和人員配置,影院的場(chǎng)地情況,影院的人員配置,（二）影院的前期投資,（三）影院年收入分析,（四）影院成本利潤(rùn)分析,（五）放映單位具備的條件,1、有電影放映單位的名稱(chēng)、章程； 2、有確定的業(yè)務(wù)范圍； 3、有適應(yīng)業(yè)務(wù)范圍需要的組織機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員； 4、有適應(yīng)業(yè)務(wù)范圍需要的資金、場(chǎng)所和設(shè)備； 5、法律、行政法規(guī)規(guī)

10、定的其他條件。,（六）申報(bào)人提交的材料,1、申請(qǐng)報(bào)告； 2、驗(yàn)資報(bào)告； 3、場(chǎng)所房屋使用證明； 4、設(shè)施設(shè)備資料；5、組織機(jī)構(gòu)及人員配備； 6、法定代表人資料； 7、消防安全驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)； 8、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所公示材料。,1、當(dāng)?shù)剞k理電影放映許可證（注：當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)，省里批復(fù)，約1個(gè)月左右工作時(shí)間）；2、當(dāng)?shù)剞k理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，消防證（注：設(shè)計(jì)中的消防需要注意）；3、所有證件辦下來(lái)之后，才能加入院線(xiàn)。,（七）影院圖紙及基

11、本建筑要求,層高9米；巨幕廳局部挑高13米，長(zhǎng)18米；柱距11m*16m；承重400kn/㎡,,6、影院租賃分析,6.1 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析,優(yōu) 勢(shì) 分 析：1、出租物業(yè)，減少成本投入2、省心省力，每年定期收租3、借助影院的進(jìn)駐提高項(xiàng)目附加值4、與自投相比避免后期出現(xiàn)的不穩(wěn)定性因素的發(fā)生5、提高商鋪的投資價(jià)值和商鋪的售價(jià)6、便于項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)管理,劣 勢(shì) 分 析：1、租金較低，回收成本周期相當(dāng)長(zhǎng)2、投入和產(chǎn)

12、出不成正比3、對(duì)項(xiàng)目后期的融資貸款有影響4、后期影院存在撤場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目的附加值大打折扣5、租期20年，合同期較長(zhǎng)，后期不確定因素太多,6.2 成本分析,,7、總結(jié),影院自投和租賃綜合分析,1、從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展分析公司自投影院能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定的盈利，而且在最短的時(shí)間內(nèi)收回成本。公司自投影院的前提是資金充足，并有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、從公司短期發(fā)展分析影院租賃能夠減輕公司的資金壓力，節(jié)省人力、物力、時(shí)間成本，避免風(fēng)