不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀 ppt

1、不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范解讀,,,《物權(quán)法》（2007年）：第10條第2款：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 第246條：法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,《不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等,,法律,法規(guī),規(guī)章,規(guī)范性文件,《不動(dòng)產(chǎn)登記操

2、作規(guī)范》等,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》等,技術(shù)規(guī)范,,制度頂層設(shè)計(jì),2,《不動(dòng)產(chǎn)登記法》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利法》《民法典》（2017）《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法》（2016）,《不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)與爭(zhēng)議調(diào)處辦法》？,,1 一般規(guī)定2 申請(qǐng)3 受理4 審核5 登簿6 核發(fā)證書(shū)或者證明,總 則,7 集體土地所有權(quán)登記 8 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記 9 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記10 宅基地使用權(quán)及房屋所

3、有權(quán)登記11 集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、 構(gòu)筑物所有權(quán)登記12 海域使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記13 地役權(quán)登記14 抵押權(quán)登記15 預(yù)告登記16 更正登記17 異議登記18 查封登記19 登記資料管理20 登記資料查詢(xún),分 則,附 錄,A.1 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)A.2 通知書(shū)、決定書(shū)、告知書(shū)A.3 公告文書(shū)A.4 不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地查看記錄表A.5 詢(xún)問(wèn)記錄A.6 不動(dòng)產(chǎn)登

4、記資料查詢(xún)文書(shū)A.7 授權(quán)委托書(shū)A.8 承諾書(shū)A.9 具結(jié)書(shū),條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,6,登記機(jī)構(gòu)和人員,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記,其他登記,+,,,功 能 定 位,1,不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)：行政行為說(shuō)？民事行為說(shuō)？雙重屬性說(shuō)？ 不動(dòng)產(chǎn)登記是重要的物權(quán)公示方式，貫徹物權(quán)的公示公信原則，不創(chuàng)設(shè)新權(quán)利義務(wù)關(guān)系（意思自治），屬于程序性行政行為。 不動(dòng)產(chǎn)登記在法律屬性上有雙重性，它既是登記機(jī)構(gòu)實(shí)施的公法行為，也是對(duì)民事主體的物權(quán)歸

5、屬產(chǎn)生重要影響的私法行為。針對(duì)前一屬性，本條例側(cè)重于規(guī)范，以促進(jìn)登記機(jī)構(gòu)依法行為；針對(duì)后一屬性，本條例側(cè)重于保護(hù)，維護(hù)合法權(quán)益。 科學(xué)把握：調(diào)查—確權(quán)—登記—調(diào)處工作邊界,,,功 能 定 位,1,新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)登記復(fù)議、訴訟的重點(diǎn)領(lǐng)域： 職責(zé)整合時(shí)點(diǎn)前后登記錯(cuò)誤的責(zé)任分配 信息公開(kāi)查詢(xún)與資料查詢(xún) 信訪與法定途徑 登記與審批交易職責(zé)的厘定 行政與民事交錯(cuò)對(duì)應(yīng),條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,,,,法 定 原 則,2,

6、1、工作原則保護(hù)權(quán)益（第1條）嚴(yán)格管理（第4條第2款）方便群眾（第4條第2款）,2、法律原則統(tǒng)一登記原則（第4條第1款）合法登記原則（第2條第1款）申請(qǐng)登記原則（第14條）屬地登記原則（第7條）穩(wěn)定連續(xù)原則（第4條第2款、第3款）,,,法 定 原 則,2,一體登記原則《細(xì)則》： 房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致?！兑?guī)范》： 房屋等

7、建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)與其所附著的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。 土地使用權(quán)、海域使用權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該土地、海域范圍內(nèi)符合登記條件的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。（合法登記原則） 房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)和森林、林木等定著物所有權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、查封登記的，該房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林

8、木等定著物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、海域使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并登記。,,,法 定 原 則,2,依申請(qǐng)登記原則《細(xì)則》： 不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。《規(guī)范》： 不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但下列情形除外： 1 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院、人民檢察院等國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)依法作出的囑托文件直接辦理登記的；（依囑托登記） 2 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依

9、據(jù)法律、行政法規(guī)或者《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定依職權(quán)直接登記的。（依職權(quán)登記）,,,法 定 原 則,2,連續(xù)登記原則： 未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類(lèi)型登記，但下列情形除外： 1 預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記的； 2 在建建筑物抵押權(quán)登記的；3 預(yù)查封登記的；4 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。,屬地登記原則： 不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。（

10、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)用島用海和國(guó)有重點(diǎn)林區(qū)等例外）,條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,,—— 《規(guī)范》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)單元的細(xì)化 不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。獨(dú)立使用價(jià)值的空間應(yīng)當(dāng)足以實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的用途，并可以獨(dú)立利用。 1.沒(méi)有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。 2.有房屋等建筑物以及森林、

11、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。 3.有地下車(chē)庫(kù)、商鋪等具有獨(dú)立使用價(jià)值的特定空間或者碼頭、油庫(kù)、隧道、橋梁等構(gòu)筑物的，以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動(dòng)產(chǎn)單元。,,基 本 概 念,3,,1.3.2 不動(dòng)產(chǎn)單元編碼 不動(dòng)產(chǎn)單元應(yīng)當(dāng)按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（試行）的規(guī)定進(jìn)行設(shè)定與編碼。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（國(guó)土資源主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本

12、轄區(qū)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制、變更與管理工作，確保不動(dòng)產(chǎn)單元編碼代碼的唯一性。,,基 本 概 念,3,不動(dòng)產(chǎn)單元代碼由宗地（宗海）代碼加上定著物代碼構(gòu)成，采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)。具有定位作用和關(guān)聯(lián)作用。,,1.4.1： 不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)前，需要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相關(guān)技術(shù)規(guī)定開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。,1.申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，應(yīng)當(dāng)以宗地、宗海為基礎(chǔ)，以不動(dòng)產(chǎn)單元

13、為基本單位，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。其中，政府組織開(kāi)展的集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次登記所需的權(quán)籍調(diào)查成果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，由人民政府有關(guān)部門(mén)組織獲取。 2.申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移等登記，不動(dòng)產(chǎn)界址未發(fā)生變化的，可以沿用原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果；不動(dòng)產(chǎn)界址發(fā)生變化，或界址無(wú)變化但未進(jìn)行過(guò)權(quán)籍調(diào)查或無(wú)法提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充或重新開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。 3.前期行

14、業(yè)管理中已經(jīng)產(chǎn)生或部分產(chǎn)生，并經(jīng)行業(yè)主管部門(mén)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的，符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，可繼續(xù)沿用。,,權(quán) 籍 調(diào) 查,4,,1.4.2： 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)（國(guó)土資源主管部門(mén)）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的審核確認(rèn)，結(jié)合日常登記實(shí)時(shí)更新權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)、有效和安全。,目前,針對(duì)登記與權(quán)籍調(diào)查的銜接缺乏明確規(guī)定，導(dǎo)致存在“兩張皮”現(xiàn)象，權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)可能不符合登記要求，權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)也沒(méi)有根據(jù)登記的

15、最新成果及時(shí)更新。為此，《規(guī)范》專(zhuān)門(mén)規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，實(shí)行權(quán)籍調(diào)查前置。,,權(quán) 籍 調(diào) 查,4,條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,,,登 記 類(lèi) 型,4,——變更登記界定與適用 指因權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)、身份證類(lèi)型或身份證明號(hào)碼發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)的所在街道或門(mén)牌號(hào)等坐落、名稱(chēng)、用途、面積等自然狀況發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等權(quán)利狀況發(fā)生變化等不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。,（一）權(quán)利人的姓名、名稱(chēng)、身份證明類(lèi)型或

16、者身份證明號(hào)碼發(fā)生變更的；（二）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等狀況變更的；（三）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來(lái)源等狀況發(fā)生變化的；（四）同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的；（五）抵押擔(dān)保的范圍、主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的；（六）最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的；（七）地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的；（八）共有性質(zhì)發(fā)生變更的；（九）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情

17、形。,下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記：,不動(dòng)產(chǎn)設(shè)有抵押權(quán)、地役權(quán)或被查封的，因權(quán)利人名稱(chēng)、身份證明類(lèi)型及號(hào)碼，不動(dòng)產(chǎn)坐落發(fā)生變化或自然災(zāi)害導(dǎo)致部分不動(dòng)產(chǎn)滅失的情形而申請(qǐng)的變更登記，可以辦理。因通過(guò)協(xié)議改變不動(dòng)產(chǎn)的面積、用途、期限等內(nèi)容申請(qǐng)變更登記，對(duì)抵押權(quán)人、地役權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，應(yīng)當(dāng)出具抵押權(quán)人、地役權(quán)人同意變更的書(shū)面材料。,,,登 記 類(lèi) 型,4,——注銷(xiāo)登記界定及情形適用 指因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅而

18、進(jìn)行的登記。,（一）不動(dòng)產(chǎn)滅失的；（二）權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 注意：不動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者已經(jīng)辦理預(yù)告登記，所有權(quán)人、使用權(quán)人因放棄權(quán)利申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供抵押權(quán)人、地役權(quán)人、預(yù)告登記權(quán)利人同意的書(shū)面材料。 【注意】《規(guī)范》在具體各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利注銷(xiāo)登記

19、審查要點(diǎn)中有具體銜接，并補(bǔ)充完善了查封登記情形。,有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷(xiāo)登記：,條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,,登記機(jī)構(gòu)和人員,6,,規(guī)范關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防控管理的要求：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立與不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)相適宜的內(nèi)部管理機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記程序和管理需要合理設(shè)置登記崗位。 1.不動(dòng)產(chǎn)登記的審核、登簿應(yīng)當(dāng)由與其崗位相適應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員負(fù)責(zé)。 2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜建立不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)

20、險(xiǎn)管理制度，設(shè)置登記質(zhì)量管理崗位負(fù)責(zé)登記質(zhì)量檢查、監(jiān)督和登記風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制工作。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以建立不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)審制度，會(huì)審管轄范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記重大疑難事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，通過(guò)信息化手段對(duì)相互沖突的業(yè)務(wù)進(jìn)行限制或者提醒，以降低登記風(fēng)險(xiǎn)。 【具體要求】不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)宜通過(guò)以下方式對(duì)登記業(yè)務(wù)中發(fā)現(xiàn)的已失效的查封登記和異議登記進(jìn)行有效管理：1.采用電子登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在信息系統(tǒng)中及時(shí)解除

21、相應(yīng)的控制或者提醒，注明相應(yīng)的法律依據(jù)；2.采用紙質(zhì)登記簿的，查封登記或者異議登記失效后，宜在不動(dòng)產(chǎn)登記簿附記中注明相應(yīng)的法律依據(jù)。,,條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,,登 記 管 轄,7,《規(guī)范》的細(xì)化： 跨行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。 不動(dòng)產(chǎn)登記單元跨行政區(qū)域且無(wú)法分別辦理的，由所跨行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由先受理登記申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向

22、共同的上一級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)提出指定辦理申請(qǐng)。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商確定或者依指定辦理跨行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記的登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在登記完畢后將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)坐落、界址、總面積、跨區(qū)域面積、用途、權(quán)利類(lèi)型等登記結(jié)果書(shū)面告知不動(dòng)產(chǎn)所跨區(qū)域的其他不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；,條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,,不動(dòng)產(chǎn)登記簿,8,統(tǒng)一體現(xiàn)物的編成原則。對(duì)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取人的編成原則的做法進(jìn)行技術(shù)銜接處理

23、。以宗地和宗海為單位編成，彰顯以土地和海域?yàn)榛A(chǔ)的原則，可以實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接和本底全覆蓋。,登記簿編成,,不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海范圍內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。宗地或宗海權(quán)屬界線發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)重新建簿，并實(shí)現(xiàn)與原登記簿不動(dòng)產(chǎn)登記簿關(guān)聯(lián)。,條例的基本制度構(gòu)架,核心制度內(nèi)容,,三,,,登記一般程序,9,1.依申請(qǐng)的程序：申請(qǐng)→受理→審核→登簿,2.依囑托的程序：囑托→接受?chē)谕小鷮徍恕遣?

24、3.依職權(quán)的程序：?jiǎn)?dòng)→審核→登簿,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)效力，具有公示性和公信力，登記程序的合法性和規(guī)范性，將為登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和真實(shí)性提供保障。,,1.1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實(shí)《物權(quán)法》《條例》及《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，依法確定申請(qǐng)人申請(qǐng)登記所需材料的種類(lèi)和范圍，并將所需材料目錄在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所和門(mén)戶網(wǎng)站公布。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請(qǐng)材料的種類(lèi)和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒(méi)有規(guī)定的材料，不得作

25、為登記申請(qǐng)材料。,【規(guī)范】重申：登記申請(qǐng)材料的種類(lèi)和范圍確定必須堅(jiān)持法定化，以充分彰顯便民利民之立法精神！,,登記一般程序,9,——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求,,1.1.4：不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)要求，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、受理、審核、登簿、發(fā)證等環(huán)節(jié)，嚴(yán)禁隨意拆分登記職責(zé)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記流程和登記職責(zé)的完整性。 沒(méi)有法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》依據(jù)而設(shè)置的前置條件，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得將其納入不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)流程。,

26、【規(guī)范】重申：除法律法規(guī)與《實(shí)施細(xì)則》外，不得非法額外設(shè)置登記前置條件，強(qiáng)調(diào)依法行政、規(guī)范登記。,,登記一般程序,9,——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求,,1.1.5 不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部會(huì)同國(guó)土資源部等部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一登記工作，按照農(nóng)業(yè)部有關(guān)規(guī)定辦理耕地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。耕地以外的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、國(guó)有農(nóng)用地的使用權(quán)登記和森林、林木所有權(quán)登記，按照《條例》《實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定辦理。本規(guī)范不再另行規(guī)定。,【規(guī)范】補(bǔ)充：

27、過(guò)渡時(shí)期，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記特殊對(duì)待，本在進(jìn)行專(zhuān)門(mén)細(xì)化。,,登記一般程序,9,——《規(guī)范》規(guī)定的總體要求,,登記一般程序,9,依申請(qǐng)登記辦理,,登記一般程序,9,申請(qǐng),受理,審核,登簿,發(fā)證,登記已經(jīng)完成 (《物權(quán)法》第14條),,,,,,登記一般程序,9,登記申請(qǐng),,,2.1.3 共同申請(qǐng)共有不動(dòng)產(chǎn)的登記，應(yīng)當(dāng)由全體共有人共同申請(qǐng)。按份共有人轉(zhuǎn)讓、抵押其享有的不動(dòng)產(chǎn)份額，應(yīng)當(dāng)與受讓人或者抵押權(quán)人共同申請(qǐng)。受讓人是共有人以外的人

28、的，還應(yīng)當(dāng)提交其他共有人同意的書(shū)面材料。屬于下列情形之一的，可以由部分共有人申請(qǐng)： 1.共有的不動(dòng)產(chǎn)因共有人姓名、名稱(chēng)發(fā)生變化申請(qǐng)變更登記的，可以由姓名、名稱(chēng)發(fā)生變化的權(quán)利人申請(qǐng)； 2.不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、用途、面積等自然狀況發(fā)生變化的，可以由共有人中的一人或多人申請(qǐng)。,《規(guī)范》關(guān)于共有不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的特殊規(guī)定,,登記一般程序,9,登記申請(qǐng),,第15條： “當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不

29、動(dòng)產(chǎn)登記?！?《規(guī)范》細(xì)化： 申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，申請(qǐng)人本人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所提交申請(qǐng)材料并接受不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的詢(xún)問(wèn)。 具備技術(shù)條件的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)留存當(dāng)事人到場(chǎng)申請(qǐng)的照片；具備條件的，也可以按照當(dāng)事人申請(qǐng)留存當(dāng)事人指紋或設(shè)定密碼。 【注意】代理包括法定代理與委托代理。代理人可以是普通的民事主體，也可以是專(zhuān)業(yè)從事不動(dòng)產(chǎn)代理的機(jī)構(gòu)和人員。 【注意】到場(chǎng)申請(qǐng)與網(wǎng)絡(luò)申請(qǐng)？網(wǎng)上預(yù)約與申請(qǐng)受理的關(guān)系？

30、,,登記一般程序,9,——關(guān)于監(jiān)護(hù)人的代為申請(qǐng)考慮,登記申請(qǐng)的代理,,《細(xì)則》規(guī)定：?。?）無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)?！。?）監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料；因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證?！。?）父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系材料可以是人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書(shū)、經(jīng)過(guò)公證的對(duì)

31、被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。《規(guī)范》細(xì)化： 監(jiān)護(hù)關(guān)系證明材料可以是戶口簿、監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書(shū)、出生醫(yī)學(xué)證明，或所在單位、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或人民法院指定監(jiān)護(hù)人的證明材料。還明確需提交“被監(jiān)護(hù)人為無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的證明材料”,,登記一般程序,9,——委托代理,登記申請(qǐng)的代理,,當(dāng)事人可以委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托

32、書(shū)。自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)與代理人共同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)，但授權(quán)委托書(shū)經(jīng)公證的除外。境外申請(qǐng)人委托他人辦理處分不動(dòng)產(chǎn)登記的，其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理認(rèn)證或者公證。,【規(guī)范要求】：代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動(dòng)產(chǎn)的，全部代理人應(yīng)當(dāng)共同代為申請(qǐng)，但授權(quán)委托書(shū)另有規(guī)定的除外。,,登記一般程序,9,符合以下情形之一的，申請(qǐng)人可以一并申請(qǐng)。申請(qǐng)人一并申請(qǐng)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)一并受理，

33、就不同的登記事項(xiàng)依次分別記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的相應(yīng)簿頁(yè)。 1.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記； 2.預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)抵押權(quán)登記； 3.建筑物所有權(quán)首次登記與在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)建筑物抵押權(quán)登記； 4.不動(dòng)產(chǎn)變更登記導(dǎo)致抵押權(quán)變更的，不動(dòng)產(chǎn)變更登記與抵押權(quán)變更登記； 5.不動(dòng)產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記致使地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)移的，不動(dòng)產(chǎn)變更登記、轉(zhuǎn)移登記與地役

34、權(quán)變更、轉(zhuǎn)移登記； 6.不動(dòng)產(chǎn)坐落位置等自然狀況發(fā)生變化的，可以與前述情形發(fā)生后申請(qǐng)辦理的登記一并辦理； 7.本規(guī)范規(guī)定以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為可以合并辦理的其他情形。,《規(guī)范》關(guān)于一并申請(qǐng)情形的補(bǔ)充規(guī)定,,登記一般程序,9,,申請(qǐng)材料,,1.8.4.1：申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，提交下列相應(yīng)的身份證明材料：境內(nèi)自然人：提交居民身份證或軍官證、士官證；身份證遺失的，應(yīng)提交臨時(shí)身份證。未成年人可以提交居民身份證或戶口簿；香

35、港、澳門(mén)特別行政區(qū)自然人：提交香港、澳門(mén)特別行政區(qū)居民身份證、護(hù)照，或者來(lái)往內(nèi)地通行證； 臺(tái)灣地區(qū)自然人：提交臺(tái)灣居民來(lái)往大陸通行證，或者臺(tái)胞證； 華僑：提交中華人民共和國(guó)護(hù)照和國(guó)外長(zhǎng)期居留身份證件； 外籍自然人：中國(guó)政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件，或者其所在國(guó)護(hù)照； 境內(nèi)法人或其他組織：營(yíng)業(yè)執(zhí)照，或者組織機(jī)構(gòu)代碼證，或者其他身份登記證明；香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)

36、的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明；境外法人或其他組織：提交其在境內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)文件和注冊(cè)證明。 已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)，因其權(quán)利人的姓名、身份證明類(lèi)型或者身份證明號(hào)碼等內(nèi)容發(fā)生變更的，申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理該不動(dòng)產(chǎn)的登記事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供能夠證實(shí)其身份變更的材料。,,登記一般程序,9,——關(guān)于申請(qǐng)材料的具體要求,申請(qǐng)材料,,《細(xì)則》：申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)登記申請(qǐng)書(shū)，并提交身份證明以及相關(guān)申請(qǐng)材料。申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)提供原件。因特

37、殊情況不能提供原件的，可以提供復(fù)印件，復(fù)印件應(yīng)當(dāng)與原件保持一致。《規(guī)范》： 1.1.3：申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料應(yīng)當(dāng)依法提供原件，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行核對(duì)。能夠通過(guò)部門(mén)間實(shí)時(shí)共享取得相關(guān)材料原件的，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交。,,登記一般程序,9,,申請(qǐng)材料,,《規(guī)范》關(guān)于五大類(lèi)法律文書(shū)的特殊規(guī)定：申請(qǐng)人提交的人民法院裁判文書(shū)、仲裁委員會(huì)裁決書(shū)應(yīng)當(dāng)為已生效的法律文書(shū)。提交一審法院裁判文書(shū)的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提

38、交法院出具的裁判文書(shū)已經(jīng)生效的證明文件等相關(guān)材料，即時(shí)生效的裁定書(shū)、經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字的調(diào)解書(shū)除外。香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)形成的司法文書(shū)，應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院裁定予以承認(rèn)或執(zhí)行。香港特別行政區(qū)形成的具有債權(quán)款項(xiàng)支付的民商事案件除外。外國(guó)司法文書(shū)應(yīng)經(jīng)境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院按國(guó)際司法協(xié)助的方式裁定予以承認(rèn)或執(zhí)行。需要協(xié)助執(zhí)行的生效法律文書(shū)應(yīng)當(dāng)由該法律文書(shū)作出機(jī)關(guān)的工作人員送達(dá)，送達(dá)時(shí)應(yīng)當(dāng)提供工作證件和

39、執(zhí)行公務(wù)的證明文件。人民法院直接送達(dá)法律文書(shū)有困難的，可以委托其他法院代為送達(dá)。香港特別行政區(qū)、澳門(mén)特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的公證文書(shū)及與我國(guó)有外交關(guān)系的國(guó)家出具的公證文書(shū)按照司法部等國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)證與轉(zhuǎn)遞。,,登記一般程序,9,——登記原因證明材料,申請(qǐng)材料,,《細(xì)則》：因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料

40、或者生效的法律文書(shū)?！兑?guī)范》的銜接：1.8.6. 因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)，按《條例》《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定辦理登記。,,登記一般程序,9,——關(guān)于公證的問(wèn)題：操作需求、制度供給與司法實(shí)踐三者的協(xié)調(diào)。,申請(qǐng)材料,,1991年《司法部、建設(shè)部關(guān)于房屋登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定：用于申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的下列材料應(yīng)經(jīng)公證：1.因繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)申請(qǐng)相關(guān)房地產(chǎn)

41、登記的繼承文書(shū)、受遺贈(zèng)文書(shū)，但人民法院的生效法律文書(shū)確認(rèn)相關(guān)房地產(chǎn)的繼承、受遺贈(zèng)事實(shí)的除外；2.境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書(shū)；3.父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，應(yīng)提供對(duì)未成年人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明，但人民法院指定監(jiān)護(hù)除外。《公證法》第十一條：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公證的事項(xiàng)，有關(guān)自然人、法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證?！敝饕紤]：缺乏依據(jù)，違背自愿申請(qǐng)?jiān)瓌t，增加負(fù)擔(dān)。比較法上德國(guó)、法國(guó)的公證前

42、置做法；《物權(quán)法》背景；職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)與賠償基金；《公正程序規(guī)則》（2006）,申請(qǐng)人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書(shū)，可以按照下列程序辦理：1.8.6.1 申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料包括： 所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其它身份證明；被繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷(xiāo)戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書(shū)；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等；

43、 　 所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明 ，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料等；放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)人員的見(jiàn)證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明；繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供；被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料；被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全

44、部遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議；被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有財(cái)產(chǎn)約定的，提交書(shū)面約定協(xié)議。,,登記一般程序,9,《規(guī)范》關(guān)于繼承、受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)登記的細(xì)化設(shè)計(jì),1.8.6.2 受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈(zèng)人共同到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行繼承材料查驗(yàn)。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)、當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人有無(wú)其他繼承人、被繼承人或遺贈(zèng)人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈(zèng)人的死

45、亡事實(shí)是否屬實(shí)、被繼承人或遺贈(zèng)人生前有無(wú)遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議、申請(qǐng)繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈(zèng)人個(gè)人所有等，并要求申請(qǐng)人簽署繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書(shū)。1.8.6.3 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以就繼承人或受遺贈(zèng)人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動(dòng)產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實(shí)性是否有異議、所提交的資料是否真實(shí)等內(nèi)容進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。1.8.6.4 經(jīng)查驗(yàn)或詢(xún)問(wèn)，符合受理?xiàng)l件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以

46、受理。1.8.6.5 受理后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照本規(guī)范第4章的審核規(guī)則進(jìn)行審核。認(rèn)為需要進(jìn)一步核實(shí)情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈(zèng)人原所在單位或居住地的村委會(huì)、居委會(huì)核實(shí)相關(guān)情況。1.8.6.6 對(duì)擬登記的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示期不少于15個(gè)工作日。公示期滿無(wú)異議的，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 （注意：是公示，而非公告）,,登記一般程序,9,,,登記一般程序,9,繼承（

47、受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書(shū)申請(qǐng)人： 身份證明號(hào)碼: 被繼承人（遺贈(zèng)人）： 身份證明號(hào)碼 申請(qǐng)人 因繼承（受遺贈(zèng)）被繼承人（遺贈(zèng)人）的不動(dòng)產(chǎn)，于 年 月 日向（不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)）

48、 申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，并提供了 等證明材料，并保證以下事項(xiàng)的真實(shí)性： 一、被繼承人（遺贈(zèng)人） 于 年 月 日在 死亡。 二、被繼承人（遺贈(zèng)人）的不動(dòng)產(chǎn)坐落于 。 三、被繼承人（遺贈(zèng)人）的不動(dòng)產(chǎn)由

49、 繼承（受遺贈(zèng)）。 四、除第三項(xiàng)列舉的繼承人（受遺贈(zèng)人）外，無(wú)其他任何繼承人（受遺贈(zèng)人）。 以上情況如有不實(shí)，本人愿承擔(dān)一切法律責(zé)任, 特此具結(jié)。 具結(jié)人簽名（蓋章）： 年 月 日,,,,,,,

50、,,,,,,,,登記一般程序,9,部分登記申請(qǐng)人撤回登記申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)不予受理。申請(qǐng)人申請(qǐng)撤回時(shí)，應(yīng)向登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)書(shū)、身份證明材料和原申請(qǐng)受理憑證。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到撤回申請(qǐng)時(shí)，查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，當(dāng)事人申請(qǐng)撤回的登記事項(xiàng)已經(jīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的，不予撤回；未在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予撤回，原登記申請(qǐng)材料在作出準(zhǔn)予撤回的3個(gè)工作日內(nèi)通知當(dāng)事人取回申請(qǐng)材料。 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)準(zhǔn)予撤回登記申請(qǐng)的，申請(qǐng)人應(yīng)及時(shí)取回原登記申

51、請(qǐng)材料，取回材料的清單應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)人簽字確認(rèn)。登記機(jī)構(gòu)對(duì)撤回登記申請(qǐng)的材料、取回材料的清單應(yīng)一并歸檔保留。,《規(guī)范》關(guān)于申請(qǐng)撤回的規(guī)定,,登記一般程序,9,受理,審核,登簿,發(fā)證,登記已經(jīng)完成 (《物權(quán)法》第14條),,,,,申請(qǐng),,登記一般程序,9,,受理,,《規(guī)范》關(guān)于受理環(huán)節(jié)的細(xì)化,,,,,查驗(yàn)登記范圍,查驗(yàn)申請(qǐng)主體,查驗(yàn)書(shū)面材料,詢(xún) 問(wèn),出具受理結(jié)果,受理是指登記機(jī)構(gòu)依法查驗(yàn)申請(qǐng)主體、申請(qǐng)材料，詢(xún)問(wèn)登記事項(xiàng)、錄入相關(guān)信息

52、、出具受理結(jié)果等工作的過(guò)程。,,登記一般程序,9,,受理,,1 查驗(yàn)登記范圍申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否屬于本登記機(jī)構(gòu)管轄范圍；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是否屬于《條例》《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；申請(qǐng)登記的類(lèi)型是否屬于條例》《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的登記類(lèi)型。,,登記一般程序,9,,受理,,2.查驗(yàn)申請(qǐng)主體：包括查驗(yàn)單雙方申請(qǐng)的適用性、身份證明、申請(qǐng)材料形式查驗(yàn)身份證明：申請(qǐng)人與其提交的身份證明指向的主體是否一致：通過(guò)身份證識(shí)別器查驗(yàn)身份證是否真實(shí)；

53、護(hù)照、港澳通行證、臺(tái)灣居民往來(lái)大陸通行證等其他身份證明類(lèi)型是否符合要求；非自然人申請(qǐng)材料的名稱(chēng)、印章是否與身份證明材料商的名稱(chēng)、印章一致。查驗(yàn)申請(qǐng)材料形式：查驗(yàn)申請(qǐng)人的身份證明材料規(guī)格是否本貴發(fā)第1.7節(jié)的要求【特別規(guī)定】自然人處分不動(dòng)產(chǎn)，委托代理人代為申請(qǐng)登記，其授權(quán)委托書(shū)未經(jīng)公證的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)當(dāng)按下列要求進(jìn)行見(jiàn)證：授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容是否明確，本登記事項(xiàng)是否在其委托范圍內(nèi)；按本規(guī)范3.2.2的要求核驗(yàn)當(dāng)事人雙方的

54、身份證明；由委托人在授權(quán)委托書(shū)上簽字；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員在授權(quán)委托書(shū)上簽字見(jiàn)證。具備技術(shù)條件的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)留存見(jiàn)證過(guò)程的照片。,《規(guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求,,登記一般程序,9,,受理,,3.查驗(yàn)書(shū)面申請(qǐng)材料：包括查驗(yàn)申請(qǐng)材料是否齊全和相互之間是否一致、查驗(yàn)申請(qǐng)材料是否符合法定形式，并對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行簽名或蓋章確認(rèn)。其中，受理查驗(yàn)是否符合法定形式時(shí)要求：申請(qǐng)材料規(guī)格是否符合本規(guī)范第1.8節(jié)的要求，有關(guān)材料是否由有權(quán)部

55、門(mén)出具，是否在規(guī)定的有效期限內(nèi)，簽字和蓋章是否符合規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明是否真實(shí)、有效。對(duì)提交偽造、變?cè)?、無(wú)效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)登記證明的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法予以收繳。屬于偽造、變?cè)斓模粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)及時(shí)通知公安部門(mén)。,《規(guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求,,登記一般程序,9,,受理,,4.詢(xún)問(wèn)環(huán)節(jié)：包括詢(xún)問(wèn)內(nèi)容和詢(xún)問(wèn)記錄兩部分 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)根據(jù)不同的申請(qǐng)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人以下內(nèi)容，并制作詢(xún)

56、問(wèn)記錄，以進(jìn)一步了解有關(guān)情況：申請(qǐng)登記的事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示；申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有人；存在異議登記的，申請(qǐng)人是否知悉存在異議登記的情況； 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要了解的其他與登記有關(guān)的內(nèi)容。 詢(xún)問(wèn)記錄應(yīng)當(dāng)由詢(xún)問(wèn)人、被詢(xún)問(wèn)人簽名確認(rèn)。登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)核對(duì)詢(xún)問(wèn)記錄與登記申請(qǐng)材料、申請(qǐng)登記事項(xiàng)之間是否一致。,《規(guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求,5.受理結(jié)果出具經(jīng)查驗(yàn)或詢(xún)問(wèn)，符合下列條件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受

57、理：申請(qǐng)登記事項(xiàng)在本登記機(jī)構(gòu)的登記職責(zé)范圍內(nèi)；申請(qǐng)材料形式符合要求；申請(qǐng)人與依法應(yīng)當(dāng)提交的申請(qǐng)材料記載的主體一致；申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與登記原因文件一致；申請(qǐng)內(nèi)容與詢(xún)問(wèn)記錄不沖突；法律、行政法規(guī)等規(guī)定的其他條件。符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)予以受理，并即時(shí)制作受理憑證。登記機(jī)構(gòu)對(duì)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知不予受理的理由，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記文件尚未齊全的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)書(shū)面告知申請(qǐng)人不予受理并一次

58、性告知需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。告知書(shū)一式二份，經(jīng)當(dāng)事人簽字確認(rèn)后一份交當(dāng)事人，一份由登記機(jī)構(gòu)留存。,,登記一般程序,9,受理,,《規(guī)范》關(guān)于受理查驗(yàn)的細(xì)化要求,,登記一般程序,9,審核,登簿,發(fā)證,登記已經(jīng)完成 (《物權(quán)法》第14條),,,,,申請(qǐng),受理,,登記一般程序,9,,審核,,《規(guī)范》關(guān)于審核環(huán)節(jié)的細(xì)化,審核是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)人的申請(qǐng)后，根據(jù)申請(qǐng)登記事項(xiàng)，按照有關(guān)法律、行政法規(guī)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)及申請(qǐng)材料做進(jìn)一步審查，并決定是否

59、予以登記的過(guò)程。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步審核上述受理環(huán)節(jié)是否按照本規(guī)范的要求對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了查驗(yàn)、詢(xún)問(wèn)等。對(duì)于在登記審核中發(fā)現(xiàn)需要進(jìn)一步補(bǔ)充材料的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)全材料，補(bǔ)全材料所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。,,,,,查閱登記簿,查閱原始資料,實(shí)地查看,調(diào) 查,,,公 告,審核結(jié)果,書(shū)面材料審核,第一步 書(shū)面材料審核 進(jìn)一步審核申請(qǐng)材料，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)人進(jìn)一步提交佐證材料或向有關(guān)部門(mén)核

60、查有關(guān)情況。申請(qǐng)人提交的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)，具備條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以通過(guò)相關(guān)技術(shù)手段查驗(yàn)法律文書(shū)編號(hào)、人民法院以及仲裁委員會(huì)的名稱(chēng)等是否一致，查詢(xún)結(jié)果需打印、簽字及存檔；不一致或無(wú)法核查的，可進(jìn)一步向出具法律文書(shū)的人民法院或者仲裁委員會(huì)進(jìn)行核實(shí)或要求申請(qǐng)人提交其他具有法定證明力的文件。對(duì)已實(shí)現(xiàn)信息共享的其他申請(qǐng)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)共享信息對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行核驗(yàn)；尚未實(shí)現(xiàn)信息共享的，應(yīng)當(dāng)審核其內(nèi)容和形式是否符合要求

61、。必要時(shí)，可進(jìn)一步向相關(guān)機(jī)關(guān)或機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí)，或要求申請(qǐng)人提交其他具有法定證明力的文件。,,登記一般程序,9,審核,,第二步 查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿 除尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)查閱登記簿記載信息，審核申請(qǐng)登記事項(xiàng)與登記簿記載的內(nèi)容是否一致。1 申請(qǐng)人與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人是否一致；2 申請(qǐng)人提交的登記原因文件是否與登記事項(xiàng)一致；3 申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載是否一致；4

62、 申請(qǐng)登記事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否一致；5 不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押、異議登記、預(yù)告登記、預(yù)查封、查封等情形。 已經(jīng)登記的登記薄采用電子介質(zhì)的，查閱登記薄以已經(jīng)形成的電子登記薄為依據(jù)。,第三步 查閱登記原始資料 經(jīng)查閱登記簿，登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為仍然需要查閱原始資料確認(rèn)申請(qǐng)登記事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，并決定是否予以繼續(xù)辦理。,,登記一般程序,9,審核,,,登記一般程序,9,,審核,,《物權(quán)法》第

63、12條第2款： 申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。,第四步 實(shí)地查看,,登記一般程序,9,,審核,,《條例》第19條第1款： “屬于下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記；（四）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實(shí)地查看的其

64、他情形?！?【注意】登記機(jī)構(gòu)“可以”實(shí)地查看，而非“應(yīng)當(dāng)”(如以囑托登記則不需要)。登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況和需要，進(jìn)行實(shí)地查看，形成查看的記錄和照片影像等，避免“無(wú)中生有”、與事實(shí)不符現(xiàn)象的發(fā)生。例如，在建工程抵押時(shí)，如果對(duì)已經(jīng)建成部分是否有申請(qǐng)人描述的那么多產(chǎn)生懷疑時(shí)，就可以進(jìn)行。,,登記一般程序,9,,審核,,細(xì)則關(guān)于實(shí)地查看的內(nèi)容要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看，重點(diǎn)查看下列情況：（一）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次

65、登記，查看房屋坐落及其建造完成等情況；（二）在建建筑物抵押權(quán)登記，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況；（三）因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記，查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況。,,登記一般程序,9,,審核,,《條例》第19條第2款：“對(duì)可能存在權(quán)屬爭(zhēng)議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請(qǐng)人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查?！?【注意】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議類(lèi)型眾多，尤其房屋權(quán)屬爭(zhēng)議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的調(diào)查是為進(jìn)一步核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)是否存

66、在權(quán)屬爭(zhēng)議這種客觀事實(shí)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確。 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)查不意味著登記機(jī)構(gòu)要過(guò)多的介入不動(dòng)產(chǎn)的民事糾紛。如果存在權(quán)屬爭(zhēng)議，則不予登記，屬于《條例》第22條的調(diào)整范圍。對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)的調(diào)查和對(duì)爭(zhēng)議的處理屬于兩個(gè)工作層面的內(nèi)容，不屬于《條例》規(guī)范的內(nèi)容。 查看和調(diào)查不同，第二款與第一款之間沒(méi)有必然聯(lián)系，并不是只有第一款的四種查看情形才可以調(diào)查。,第五步 調(diào)查,,登記一般程序,9,,審核,,第六步 公告

67、 有下列情形之一的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國(guó)家秘密的除外：（一）政府組織的集體土地所有權(quán)登記；（二）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的首次登記；（三）依職權(quán)更正登記；（四）依職權(quán)注銷(xiāo)登記；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 公告應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶網(wǎng)站以及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行，公告期不少于15個(gè)工作日。公

68、告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。 說(shuō)明：1.公告并非登記必需法定程序，視情形而定。2.公告內(nèi)容包括擬予登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者名稱(chēng)；不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類(lèi)型等；提出異議的期限、方式和受理機(jī)構(gòu)等。,4.7.1.3 公告期滿無(wú)異議的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記事項(xiàng)及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。公告期間，當(dāng)事人對(duì)公告有異議的，應(yīng)當(dāng)在提出異議的期限內(nèi)以書(shū)面方式到登記