房地產(chǎn)公司之項(xiàng)目拓展調(diào)研的工作思路及重點(diǎn)

1、14項(xiàng)目拓展調(diào)研的工作思路及重點(diǎn)項(xiàng)目拓展調(diào)研的工作思路及重點(diǎn)項(xiàng)目拓展涉及到公司的總體布局、發(fā)展方向、行業(yè)地位、規(guī)模效益。涉及到公司的可持續(xù)發(fā)展，其重要性不言而喻。項(xiàng)目拓展調(diào)研，主要是通過對城市、區(qū)域、地塊等深入細(xì)致的考察、調(diào)查、分析，最終形成建議性意見供公司領(lǐng)導(dǎo)決策。作為一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，實(shí)、準(zhǔn)、細(xì)、全將非常重要。項(xiàng)目拓展調(diào)研應(yīng)從宏觀到微觀、由面到點(diǎn)。項(xiàng)目拓展人員既要有大局觀，又要有細(xì)微觀；既要有對歷史及現(xiàn)狀的了解，又要有對未來的預(yù)估，只有

2、這樣才能不偏離總體方向目標(biāo)，才能達(dá)到預(yù)期的效果。簡要工作思路及重點(diǎn)如下：一、宏觀上：宏觀上：通過調(diào)研分析，確定公司總體思路目標(biāo)，即：①是否在該城市發(fā)展；②在該城市何區(qū)域發(fā)展；③意向投資規(guī)模。具體可從以下幾個方面開展工作：①資源分析：梳理好公司內(nèi)外的一切資源，有中集集團(tuán)的，有我們房地產(chǎn)公司自身的等。這對項(xiàng)目拓展工作非常重要，關(guān)系到將來能否享受到一些優(yōu)惠政策等；能否及時得到其他人不能獲取的信息；能否用好用足政策，打好擦邊球，并可超越市場與常

3、規(guī)因素辦一些事，從而實(shí)現(xiàn)利益最大化。②城市總體狀況：從該城市人口總數(shù)、經(jīng)濟(jì)總量、人均可支配收入、近5年的發(fā)展速度等調(diào)查分析，了解該城市的消費(fèi)水平、生活條件、發(fā)展?jié)摿Φ?。③城市發(fā)展新規(guī)劃：要了解該城市未來5年內(nèi)的發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域、發(fā)展的熱點(diǎn)及新城市中心等，確定有無重大利好，捕捉有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。34④機(jī)遇項(xiàng)目：周邊環(huán)境較差，但在老城區(qū)、人氣旺等因素，若價格合理也可考慮。在確定好意向地塊后，具體可從以下4個方面開展調(diào)研工作：①地塊現(xiàn)

4、狀：調(diào)研好地塊的地址、周邊環(huán)境、公共配套設(shè)施等，從工程開發(fā)角度分析是否有影響開工的因素。②周邊公共狀況：調(diào)研好周邊配套狀況、交通狀況、環(huán)保狀況、重點(diǎn)景觀以及相鄰地塊未來的發(fā)展規(guī)劃，從營銷角度分析未來營銷的優(yōu)劣點(diǎn)。③周邊樓盤狀況：調(diào)研好周邊樓盤的物業(yè)形態(tài)、戶型、價格及目前的供應(yīng)量，測算確定成本，為最終決策提供重要的依據(jù)。④地塊控規(guī)指標(biāo)：分析好今后開發(fā)意向性的物業(yè)形態(tài)，以及物業(yè)的擬開發(fā)面積，更精確確定商品房銷售價格，從而更精確確定好土地成本

5、。三、三、測算分析和策略測算分析和策略綜合以上調(diào)研結(jié)果，各區(qū)域項(xiàng)目拓展人員將從宏觀方面、微觀方面、優(yōu)選出兩至三塊土地（首選、次選、再選），供公司領(lǐng)導(dǎo)決策，將從定性、定量方面做好投資分析。在測算方面應(yīng)注意以下2點(diǎn)：①了解地塊周邊各樓盤價格，各物業(yè)形態(tài)價格；研究地塊控規(guī)，初步構(gòu)思好未來規(guī)劃方案和產(chǎn)品以及產(chǎn)品的開發(fā)量，較合理推算出將來的商品房銷售價格。②近期土地競爭雖較前有所降低，但總體來說，土地競爭依然激烈，因而在測算時，對各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)進(jìn)行敏