廣州舊改方案匯報(bào)

1、廣州市九區(qū)城中村整合規(guī)劃 ——方案設(shè)計(jì),廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院廣東工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院,（方案篇）,現(xiàn)狀基本情況,城中村是城市化進(jìn)程中的遺留問題。一直與廣州這個城市相生相伴的城中村正在制約著城市的和諧發(fā)展，并加速了與廣州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的脫節(jié)。 近年來隨著城市化的推進(jìn)，廣州市規(guī)劃發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)的行政區(qū)劃的變更，“城中村”規(guī)劃管理和建設(shè)實(shí)施矛盾的日益突出，原組織編制的中心村規(guī)劃已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前建設(shè)發(fā)展的需求

2、。為進(jìn)一步加大“城中村”的規(guī)劃管理力度，完善原有中心村規(guī)劃，需要對“城中村”的規(guī)劃進(jìn)行整合。由于各村的區(qū)位不同、上層次規(guī)劃的控制以及各村的改造意愿不同，各舊村面臨不同的選擇。,背景,工作目標(biāo),通過對七區(qū)九村現(xiàn)狀調(diào)研以及和股份公司的座談，找出各村目前存在的突出問題；結(jié)合區(qū)域影響因素、上層次規(guī)劃以及公司意愿，以五年為時限提出解決問題的思路建議，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。為了實(shí)現(xiàn)廣州城市面貌“20l 0年一大變”工作的推進(jìn)

3、，對“城中村”的改造建設(shè)的關(guān)鍵問題進(jìn)行探索，注重舊村改造的方式、方法，為廣州市138個城中村的全面整治和建設(shè)提供借鑒與參考。,規(guī)劃合理性原則（研究過程中重點(diǎn)堅(jiān)持的原則）；操作可行性原則（決策過程中重點(diǎn)考慮的原則）；經(jīng)營城市的原則；社會節(jié)約性原則；社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益協(xié)調(diào)發(fā)展原則；遵循上層次規(guī)劃原則；符合村民意愿原則。,工作原則,工作方法與手段,區(qū)位示意,（一）荔灣區(qū)：河沙村、東漖村（二）越秀區(qū)：寺右村、楊箕村（三

4、）海珠區(qū)：琶洲村（四）白云區(qū)：同和村（五）黃埔區(qū)：橫沙村（六）番禺區(qū)：石樓鎮(zhèn)赤山東村（七）花都區(qū)：雅瑤鎮(zhèn)岑境村注：因行政區(qū)劃調(diào)整，該項(xiàng)目現(xiàn)為七區(qū)九村。,區(qū)域劃分,現(xiàn)狀數(shù)據(jù)匯總分析,分紅收入占村民收入的10％－20％，房屋出租收入占50％－80％，有少量村民在外務(wù)工。,各類建筑面積比較,可見，各村整體拆建,全面改造的難度較大，可能性較小。,整體建設(shè)年代較近，現(xiàn)存建筑質(zhì)量 較好，只有少部分四類建筑，占總 量的1

5、％。,整體建筑質(zhì)量比較,1、城中村的空間環(huán)境狀況建筑密度高，建筑密集、擁擠, 采光、通風(fēng)極差。配套設(shè)施不足,與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不同步,排水、消防、抗震、抗臺風(fēng)等防災(zāi)減災(zāi)方面存在重大隱患。同時由于布局雜亂,交通、出行十分不便并影響救災(zāi)應(yīng)急。衛(wèi)生環(huán)境極差,成為城市衛(wèi)生死角,極易滋生公共衛(wèi)生突發(fā)事件。人口稠密, 缺少公共綠地、體育活動場地，使居住空間顯得更加擁擠散亂。,現(xiàn)狀普遍存在的問題,2、城中村的社會狀況社區(qū)管理問題。土地

6、、戶籍制度以及行政管理上的城鄉(xiāng)二元性使城中村發(fā)展未納入城市統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，其發(fā)展具有很大的自發(fā)性、盲目性，集中體現(xiàn)在“出租屋經(jīng)濟(jì)”的畸形發(fā)展。治安問題。出租屋的低租金使城中村成為外來人口居住的首選場所。多元文化與生活方式在此交流、沖突、融合，管理滯后使城中村成為城市社會治安問題的“重災(zāi)區(qū)”。外來人口問題。外來人口的高流動性造成社區(qū)歸屬感淡漠，而防范式（非服務(wù)式）的管理，使外來人口對社區(qū)更加缺乏責(zé)任感和歸屬感。,現(xiàn)狀普遍存在的問

7、題,3、城中村的經(jīng)濟(jì)狀況由于城中村地理區(qū)位的原因，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)地位已不再重要，第二、三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)比重越來越大，處于城市中心的村，沒有了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。在城中村，房產(chǎn)出租、分紅，經(jīng)營性勞動成為村民的主要經(jīng)濟(jì)來源。對于村集體，有大量的廠房，房產(chǎn)的出租金收入穩(wěn)定。城中村出現(xiàn)了一個十分明顯的食利階層,并且整個村落的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出一種濃厚的寄生經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。,現(xiàn)狀普遍存在的問題,方 案 設(shè) 計(jì),改造目標(biāo),結(jié)合前期研究成果，通過方案研究探討――推動舊改的有效

8、方法，解決城中村存在的急迫性問題和上層次規(guī)劃難以落實(shí)的問題，推動新型社區(qū)的建設(shè)，創(chuàng)建和諧社區(qū)、和諧社會。,改造實(shí)施原則,整體性原則針對性原則經(jīng)濟(jì)性原則溝通性原則有效性原則,策略分區(qū)的制定,規(guī)劃針對城中村現(xiàn)狀建設(shè)情況，針對不同片區(qū)制定不同的改造策略，具體如下：保留完善區(qū)特征：建筑質(zhì)量較好，建筑空間秩序較好。措施：對重點(diǎn)地段進(jìn)行穿衣帶帽的環(huán)境整治，同時配建停車場庫，解決片區(qū)停車問題。綜合整治區(qū)特征：建筑質(zhì)量較好，但建

9、筑空間布局無序；缺少公共空間；可能涉及到部分道路的拆遷。措施：拆建還綠，積極主動擴(kuò)大綠地，改善人居環(huán)境；在節(jié)約社會成本的前提下，開通必要的消防通道，解決消防問題；結(jié)合路網(wǎng)的開通和片區(qū)改造，對重點(diǎn)地段進(jìn)行穿衣帶帽的環(huán)境整治，同時配建停車場庫，解決片區(qū)停車難問題。,策略分區(qū)的制定,全面改造區(qū)特征：部分區(qū)域占用市政道路用地；拆遷改造難度相對較小。措施：結(jié)合區(qū)域影響因素，合理確定片區(qū)改造方向、定位；結(jié)合改造，開通市政道路，

10、解決上層次規(guī)劃難以落實(shí)問題；結(jié)合改造，解決村民的安置問題和片區(qū)配套問題?？刂埔龑?dǎo)發(fā)展區(qū)特征：建設(shè)密度和強(qiáng)度過高，建筑空間布局無序，近5年內(nèi)沒有改造的可能性；現(xiàn)狀為大面積未建設(shè)用地，但周邊配套尚不成熟或不很成熟，需等待時機(jī)尚能發(fā)揮最大效益。措施：現(xiàn)狀為建成區(qū)的，主要是控制其建設(shè)，防止違建搶建，等待何時的改造時機(jī)；現(xiàn)狀為未建設(shè)用地的，禁止零星開發(fā)，嚴(yán)格進(jìn)行重大項(xiàng)目的審批、評估，保證項(xiàng)目進(jìn)駐的拉動性。,建設(shè)時序的原則,由城中村

11、改造涉及到大量的拆遷安置工作，必須進(jìn)行分步建設(shè)。在分步或分期建設(shè)上按照以下原則進(jìn)行分期實(shí)施：解決急迫性問題原則 涉及到重大市政項(xiàng)目或重大項(xiàng)目引進(jìn)的舊村和地塊應(yīng)優(yōu)先考慮，優(yōu)先解決。建設(shè)條件成熟優(yōu)先原則 設(shè)施、交通條件好，房地產(chǎn)市場相對成熟的地塊優(yōu)先建設(shè)，便于提高改造的經(jīng)濟(jì)可性。便于用地騰挪原則 采取安置用地建設(shè)——

12、搬遷——原用地拆建的用地騰挪方式。,全面改造區(qū)強(qiáng)度的判定,本開發(fā)強(qiáng)度判定過程中建議補(bǔ)償原則為：工業(yè)補(bǔ)償按照一次性補(bǔ)償原則1000元/㎡;住宅補(bǔ)償15元/㎡，周期為三年；商住補(bǔ)償按照住宅補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；建安工程費(fèi)1500元/㎡。注：1. 本判定僅針對全面改造區(qū)； 2. 拆賠補(bǔ)償依據(jù)文本建議拆賠補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)； 3. 道路拆遷問題結(jié)合全面改造區(qū)一并解決，市政道路建設(shè)部分由政府出資，拆遷部分由各村自行解決（具體執(zhí)行由各村和當(dāng)

13、地政府雙方具體協(xié)商）； 4. 建筑銷售單價以區(qū)域調(diào)查樓盤售價為參考； 5.地價以政府公布價格為準(zhǔn)； 6.為便于開發(fā)強(qiáng)度判定，本次判定商業(yè)部分按照住宅性質(zhì)處理。 本次開發(fā)強(qiáng)度判定為全面改造區(qū)域測算，根據(jù)全面改造用地面積、、拆遷建筑面積以及區(qū)域地價、工程建設(shè)費(fèi)用、拆遷成本，在控制利潤率在10%既有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，又能保障具有可操作性的情況下，計(jì)算出容積率即為全面改造區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度。,越秀區(qū)——楊箕村

14、,,天河商業(yè)圈,東山口商業(yè)圈,五羊新城,珠江新城,越秀區(qū)作為廣州傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，城區(qū)綜合競爭力強(qiáng)勁。廣州市城區(qū)的東拓，周邊商業(yè)區(qū)和CBD的發(fā)展，使得楊箕村的地理位置顯得十分優(yōu)越。根據(jù)廣州市分區(qū)規(guī)劃，楊箕村大部分用地為商業(yè)金融業(yè)用地。,分析篇,區(qū)位發(fā)展與上層次規(guī)劃綜述：,調(diào)查范圍,楊箕村面臨的突出問題：上層次規(guī)劃道路難以開通；消防通道難以貫穿；缺少與廣州大道中路和中山一路 商業(yè)特色街銜接的界面；舊村嚴(yán)重

15、影響城市形象。對突出問題的解決思路與對策：結(jié)合股份公司意見，對村自行的 改造規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，提出更為切 合實(shí)際的方案；結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢－－地處商業(yè)金融 中心，改造舊村成為城市化、 社會化配套服務(wù)的社區(qū)。,村域范圍,,分析篇,建議改造范圍（11.55ha）,建議改造模式: 全面改造政府需要解決的問題： 制定適應(yīng)現(xiàn)階段對城中村改造的相關(guān)政策； 制定拆賠方案，明確異地安置選址。股

16、份公司改造意愿： 盡快明確分區(qū)規(guī)劃路的拆賠方案； 全部拆建，建一部分樓房安置拆遷居民，一部分留做集體發(fā)展， 一部分作為商品房出售，籌集舊改資金； 對城中村的改造要有政策傾斜，具體為： 1）地塊的高容積率； 2）開發(fā)商介入或允許背后融資； 3）允許多建的物業(yè)在市場流通； 4）城建稅費(fèi)的優(yōu)惠。,分析篇,一、改造策略分區(qū)圖,保留完善0.81ha,分區(qū)依據(jù)： 建設(shè)現(xiàn)

17、狀； 改造條件的成熟性。改造策略：全面拆除、保留完善.其中： 全面改造:占地10.10ha,占87.45%； 保留完善:總占地1.45ha,占12.55%。,,學(xué)校,,二類居住建筑,,,,全面改造10.10ha,保留完善0.64ha,規(guī)劃篇,二、土地利用對比,,上層次規(guī)劃,土地利用現(xiàn)狀,土地利用規(guī)劃,,,,,部分文物古跡用地整體遷移于教育設(shè)施用地,商業(yè)用地沿街規(guī)劃,提升居住區(qū)活力,工業(yè)用地進(jìn)行功能置換.,

18、改造范圍---11.55ha，規(guī)劃結(jié)構(gòu)---“點(diǎn)、線、面”；以二類居住為主，用地5.16ha,占44.7%；商業(yè)金融業(yè)用地1.83ha,占15.8%。,規(guī)劃篇,,三、建筑拆遷示意圖,全面改造拆除16.3萬㎡,道路開通拆除7.5萬㎡,規(guī)劃篇,總拆遷量：23.8萬㎡。其中：道路開通拆遷量:7.5萬㎡，占31.5%；居住建筑拆遷22.58萬㎡，商業(yè)建筑拆遷2932㎡，工業(yè)建筑拆遷4787㎡。,3.結(jié)論分析 驗(yàn)證所得利潤率

19、高于估算假定利潤率原因在于商業(yè)建筑面積單獨(dú)核算,其地價和售價均高于居住.為保證正常利潤率的情況下降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),土地集約化開發(fā),開發(fā)強(qiáng)度判定為不小于4.6,取4.7,2.開發(fā)強(qiáng)度驗(yàn)證設(shè)：在開發(fā)強(qiáng)度控制在4.6情況下,全面改造地塊利潤率為 X根據(jù)公式：銷售總額-成本總額=利潤率×成本總額銷售總額 =（S居新- S居拆）M居 +（S商新-S商拆）×M商成本總額 = R×S占×1500+S居拆&#

20、215;15×36+S工拆×1000+ (S工拆+S居拆+S商拆)×100 + S居新×D居+S商新×D商其中, S占 = 10.10公頃;S居拆 = 225780㎡；S商新 = 2932 ㎡； S工拆= 4787㎡；M居= 9000元/㎡;M商= 16000元/㎡;D居= 2332元/㎡；D商= 4547元/㎡；得: 全面改造地塊利潤率X為16%,1.開發(fā)強(qiáng)度判定

21、設(shè)：在利潤率控制在10%情況下,全面改造地塊開發(fā)容積率為R根據(jù)公式：銷售總額-成本總額=利潤率×成本總額銷售總額= (R×S占-S拆)×M居成本總額=R×S占×1500+S居×15×36+S工拆×1000+ (S工+S居)×100 + R×S占×D其中, S占=10.10公頃;S拆= 228712㎡；S工拆= 47

22、87㎡；M居= 9000元/㎡;D= 2332元/㎡；得: 全面改造地塊開發(fā)容積率R=4.6,開發(fā)強(qiáng)度判定,一、城市設(shè)計(jì)總平面,占地10.10ha,總建筑面積46.5萬㎡，容積率4.6,建 筑密度31.1%。其中，居住面積為43.4萬㎡。配套設(shè)施：體育健身中心、會所、幼兒園、社區(qū)中心等。,,設(shè)計(jì)篇,二、建設(shè)時序圖,建設(shè)時序原則：建設(shè)的緊迫性；改造地塊開發(fā)的成熟性；改造時序的均衡性；有利于滾動開發(fā)推動性。建

23、設(shè)分為三期:一期主要解決村民回遷以及部分規(guī)劃道路開通；二期利用周邊有力自然環(huán)境----臨近河流優(yōu)勢進(jìn)行開發(fā)積累資金，同時完善路網(wǎng)。三期的建設(shè)則可順利實(shí)施。三期占地2.59公頃，占全面改造總用地的25.7%。,,,,二期建設(shè)3.74ha,,三期建設(shè)2.59ha,一期建設(shè)3.77ha,設(shè)計(jì)篇,,一期開通道路,三、城市設(shè)計(jì)模型(一),,,,一期建設(shè),三期建設(shè),二期建設(shè),設(shè)計(jì)篇,城市設(shè)計(jì)模型(二),設(shè)計(jì)篇,四、啟動區(qū)——總平面圖,啟

24、動區(qū)位于廣州大道中路，中山一路半圍合區(qū)域，北緊鄰規(guī)劃范圍內(nèi)的教育設(shè)施用地；占地3.77ha，總建筑面積18.3萬㎡，容積率4.9。 其中， 居住建筑面積為17.5萬㎡， 主要解決全部道路開通拆遷7.5萬㎡問題的基礎(chǔ)上，解決部分村民回遷問題；配套設(shè)施：會所、幼兒園。,設(shè)計(jì)篇,啟動區(qū)——分析圖,道路系統(tǒng)：以通而不暢為原則，鏈接景觀節(jié)點(diǎn)的軸線，打造景觀步行系統(tǒng)。,綠化景觀系統(tǒng)：采用核心綠化,綠化均質(zhì)化結(jié)構(gòu). 相互滲

25、透，實(shí)現(xiàn)視線廊道的延伸。,功能結(jié)構(gòu)系統(tǒng)：采用組團(tuán)式布置，結(jié)構(gòu)為“一線、兩片、三組團(tuán)”。即：一條景觀軸線、兩片商業(yè)帶、三個組團(tuán)半圍合的結(jié)構(gòu)。,,,,功能結(jié)構(gòu)分析圖,綠地景觀分析圖,道路交通分析圖,設(shè)計(jì)篇,白云區(qū)——同和村,,廣州“北優(yōu)”戰(zhàn)略實(shí)施，白云區(qū)制定了創(chuàng)建現(xiàn)代化生態(tài)型山水城區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)想。作為廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能的延伸、舊城功能的補(bǔ)充，將發(fā)展全市性的商貿(mào)物流業(yè)，開發(fā)低密度的居住區(qū)。同和村包括在白云山東麓居住發(fā)展區(qū)內(nèi)，屬于廣

26、州市中心城區(qū)的城市建設(shè)發(fā)展區(qū)，是綜合發(fā)展區(qū)。,分析篇,區(qū)位發(fā)展政策：,同和村面臨的突出問題：用地十分零散；規(guī)劃路網(wǎng)的貫通。上層次規(guī)劃路 網(wǎng)涉及建筑拆遷量26.3萬㎡ ， 占地5.9ha。 對突出問題的解決思路與對策：明確用地范圍、用地權(quán)屬，對村 用地進(jìn)行整合；結(jié)合南方醫(yī)科大 學(xué)、廣東省機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院對 產(chǎn)業(yè)功能進(jìn)行轉(zhuǎn)換升級，做到 產(chǎn)學(xué)結(jié)合、功能互補(bǔ)。使其成為 高等院校的

27、配套組團(tuán)，提供學(xué)生、 教師公寓及其它后勤服務(wù)設(shè)施。,,廣東省機(jī)電職業(yè)技術(shù)學(xué)院,南方醫(yī)科大學(xué),分析篇,村域范圍,,建議改造范圍（66.78公頃）,建議改造區(qū)：,分析篇,建議改造模式: 綜合整治、局部拆建。政府需要解決的問題： 制定符合城中村改造的政策。股份公司改造意愿： 綜合整治,分析篇,,,,,,,,,局部拆除37.89ha,全面拆除18.92ha,保留完善9.97ha,,總拆遷量:41.6萬㎡；

28、全面改造拆遷量:12.4萬㎡,占29.9%；道路開通拆遷量:29萬㎡,占69.8%；其中居住（包括商業(yè)）建筑拆遷40.76萬㎡ 。,全面拆除占地18.92ha，占36.7%；判定開發(fā)強(qiáng)度為3.2，取3.5。,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)拆遷示意圖,改造范圍---66.78ha ；以村鎮(zhèn)居住用地為主，用地24.57ha，占36.8%；另外，二類居住用地有11.34 ha，占17%。,上層次規(guī)劃,三、土地利用對比,,,,

29、用地功能升級成二類居住,用地功能升級成二類居住,用地整合，形成綜合功能片區(qū),土地利用規(guī)劃,規(guī)劃篇,一期啟動區(qū)占地5.82ha； 緊鄰地鐵站點(diǎn)和廣州大道； 現(xiàn)狀建設(shè)少。,,建議啟動區(qū)（5.82ha）,一、啟動區(qū)區(qū)位,設(shè)計(jì)篇,建設(shè)分為四期：一期現(xiàn)狀建設(shè)量小，且交通優(yōu)勢明顯，開發(fā)條件最為成熟；二期針對其景觀優(yōu)勢以及交通優(yōu)勢進(jìn)行開發(fā)；三、四期建設(shè)主要是環(huán)境的整治 ，一、二期的開發(fā)為其積累資金 。,二期建設(shè),三期建設(shè),四期建設(shè),一期建設(shè),設(shè)

30、計(jì)篇,二、建設(shè)時序圖,三、啟動區(qū)總平圖,啟動區(qū)占地5.82ha ,總建筑面積19.2萬㎡,容積率3.3 。其中，住宅建筑面積為17.4萬㎡，商業(yè)建筑面積為1.3萬㎡。主要解決主要道路開通拆遷和部分村民回遷問題。,,一期開通道路,荔灣區(qū)——東漖村,,芳村區(qū)并入荔灣區(qū)，是“西聯(lián)戰(zhàn)略”的進(jìn)一步深化落實(shí)，形成“廣佛都市圈”強(qiáng)勁的核心發(fā)展磁場；根據(jù)廣州市分區(qū)規(guī)劃，該地區(qū)作為珠三角黃金樞紐和廣州市三大物流中心之一，在花博園展銷、拍賣、生態(tài)休

31、閑、商務(wù)物流四大功能區(qū)的發(fā)展方向下，東漖村勢要進(jìn)行較大的發(fā)展。,分析篇,區(qū)位發(fā)展綜述：,東漖村面臨的突出問題：上層次規(guī)劃道路開通問題。上層次規(guī)劃路網(wǎng)涉及建筑拆遷量20.5萬㎡，占地6.8ha；河涌環(huán)境惡劣；村內(nèi)環(huán)境問題較差。對突出問題的解決思路與對策：地處物流中心，結(jié)合廣佛都市圈進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，發(fā)展經(jīng)濟(jì)；結(jié)合河涌整治，拆建還綠，美化環(huán)境。,調(diào)查范圍,規(guī)劃道路,村域范圍,建議改造范圍（63.99ha）,分析篇,,建議改造模式:

32、 綜合整治、局部拆建。政府需要解決的問題： 制定拆賠方案，明確異地安置選址； 制定符合城中村改造的政策。股份公司改造意愿： 局部拆建； 對城中村的改造要有政策傾斜；1）地塊的高容積率；2）土地開發(fā)的啟動資金（開發(fā)商介入或允許背后融資）；3）允許多建的物業(yè)在市場流通； 4）城建稅費(fèi)的優(yōu)惠。,分析篇,全面拆除 17.03ha,局部拆除41.56ha,保留完善5.4ha,總拆遷量:11.5

33、5萬㎡；全面改造拆遷量:2.22萬㎡,占19.2%；道路開通拆遷量8.98萬㎡,占77.8%； 其中居住建筑拆遷6.98萬㎡ 。,全面拆除占地17.03ha，占26.6%；判定開發(fā)強(qiáng)度為2.5，取3.0。,,,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)拆遷示意圖,改造范圍---63.99ha;以村鎮(zhèn)居住用地為主，24.85ha,占38.8%； 另外，二類居住用地6.23ha,占9.7%;,上層次規(guī)劃,土地利用現(xiàn)狀,土

34、地利用規(guī)劃,,,調(diào)整用地功能—道路，二類居住,結(jié)合地鐵站點(diǎn)形成綜合功能區(qū),三、土地利用對比,規(guī)劃篇,,建議啟動區(qū)（7.86ha）,設(shè)計(jì)篇,一、啟動區(qū)區(qū)位,占地面積：7.86ha;緊鄰地鐵站點(diǎn)和花地大道，交通條件便利且現(xiàn)狀建設(shè) 較少。,二期建設(shè)1.80ha,三期建設(shè)46.97ha,一期建設(shè)7.86ha,四期建設(shè)3.19ha,建設(shè)分為四期：一期解決拆遷賠償；二期全面改造，完善路網(wǎng)；三期綜合整治，解決舊村內(nèi)環(huán)境和道路問

35、題；四期完善片區(qū)公共服務(wù)系統(tǒng)。,,啟動區(qū)占地7.86ha ,總建筑面積23.6萬㎡,容積率3.0 ； 其中，住宅建筑面積18.65萬㎡,商業(yè)建筑面積3.22萬㎡； 主要解決道路開通的拆遷賠償問題。,設(shè)計(jì)篇,二、建設(shè)時序圖,三、啟動區(qū)總平圖,荔灣區(qū)——河沙村,,珠江大橋是廣州市西部的重要門戶，廣佛公路、廣湛鐵路跨島而過，地理優(yōu)勢明顯；根據(jù)廣州市分區(qū)規(guī)劃，河沙村定位為具有良好的居住環(huán)境及商業(yè)氛圍的新型現(xiàn)代化城區(qū)，成為代表

36、羊城門戶、獨(dú)具西關(guān)風(fēng)情、擁有現(xiàn)代建筑群的“休閑綠島”。,分析篇,區(qū)位發(fā)展綜述：,河沙村面臨的突出問題：廠房較多，出租率低，大量閑置；污水排放的問題；村內(nèi)用地基本被廣州市土地開發(fā) 中心征用。對突出問題的解決思路與對策：對上層次規(guī)劃的土地利用規(guī)劃進(jìn)行檢討；對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換或適當(dāng)升級。,,建議改造范圍（95.04ha）,分析篇,調(diào)查范圍,村域范圍,建議改造模式: 綜合整治、局部拆建。政府需要解決的問題：

37、 制定符合城中村改造的政策。股份公司改造意愿： 局部拆建，環(huán)境整治； 對城中村的改造要有政策傾斜。,分析篇,控制發(fā)展46.63ha,局部拆除38.02ha,全面拆除10.39ha,全面拆除占地10.39ha，占10.9%；判定開發(fā)強(qiáng)度為2.9，取3.2。,總拆遷量:24.6萬㎡；其中：全面改造拆遷量:1.3萬㎡,占5.3%；道路開通拆遷量:21.6萬㎡,占87.9%；其中居?。òㄉ虡I(yè)）建筑拆遷12.33

38、萬㎡ 。,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)拆遷示意圖,改造范圍---6.8ha；其中，村鎮(zhèn)居住用地15.6ha， 占16.4%；二類居住用地10.2ha， 占10.7%；一類工業(yè)用地12.96ha， 占13.6%。,,新增中學(xué)完善周邊居住配套,拆遷難度太大，五年內(nèi)難以開通,土地利用規(guī)劃,土地利用現(xiàn)狀,上層次規(guī)劃,,,以拆遷量最小為原則對上層次道路做少許調(diào)整,,,工業(yè)用地進(jìn)行置換,三、土地利用對比,規(guī)劃篇,,

39、,建議啟動區(qū)（7.23ha）,設(shè)計(jì)篇,一、啟動區(qū)區(qū)位,改造范圍占地---7.23ha ；現(xiàn)狀建設(shè)質(zhì)量較差；良好的自然環(huán)境條件。,一期解決村民回遷以及部分主要道路開通問題；二期解決舊村內(nèi)環(huán)境問題，同時完善路網(wǎng)；一二期建設(shè)提升了三期濱江岸線的價值，推動三期開發(fā)進(jìn)行 規(guī)劃地鐵輕軌線兩側(cè)區(qū)域，近期控制建設(shè)。,二、建設(shè)時序圖,三、啟動區(qū)總平圖,啟動區(qū)建設(shè)占地7.23ha。總建筑面積23萬㎡，容積率3.2；其中，住宅建筑面積20.7萬

40、㎡,商業(yè)建筑面積1.8萬㎡；主要解決村民回遷和部分道路開通拆遷問題。,設(shè)計(jì)篇,,,一期開通道路,海珠區(qū)——琶洲村,,琶洲村位于海珠區(qū)廣州會展中心旁；根據(jù)廣州市分區(qū)規(guī)劃，琶洲功能定位為會展及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、基于知識經(jīng)濟(jì)的信息產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)；上層次規(guī)劃中，琶洲村被定位為具有良好商業(yè)氛圍兼具高品質(zhì)居住生活功能的現(xiàn)代化綜合社區(qū)。,分析篇,區(qū)位發(fā)展綜述：,琶洲村面臨的突出問題：建筑布局十分混亂，搶建現(xiàn)象嚴(yán)重；城市消防通道難以貫穿；房屋

41、租賃業(yè)發(fā)展失控，社區(qū)治安復(fù)雜；嚴(yán)重影響城市的對外形象。對突出問題的解決思路與對策：區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處廣州會展中心、 商業(yè)金融中心，改造舊村成為社會 化配套服務(wù)的社區(qū)。,建議改造范圍(61.49ha),分析篇,建議改造模式: 綜合整治、局部拆建。政府需要解決的問題： 制定符合城中村改造的政策。股份公司改造意愿： 給出發(fā)展方向，規(guī)劃方案； 希望政府解決前期安置工作或返還用地， 解決

42、村民生活和民生問題。,分析篇,全面拆除占地6.57ha，占10.7%；判定開發(fā)強(qiáng)度為2.0，取2.4。,總拆遷量:15.8萬㎡；全面改造拆遷量:3.5萬㎡,占22%；道路開通拆遷量:12萬㎡,占75.6%；其中,居住(包括商業(yè))建筑15.8萬㎡ 。,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)拆遷示意圖,,改造范圍---61.49ha ；以村鎮(zhèn)居住用地為主，23.78ha,占38.7%；另外商住混合用地5.34ha，占8.7%；公共設(shè)

43、施用地5.91ha,占9.6%。,土地利用規(guī)劃,上層次土地規(guī)劃,土地利用現(xiàn)狀,,工業(yè)置換,三、土地利用對比,規(guī)劃篇,,新增中小學(xué),保證地塊完整性調(diào)整上層次規(guī)劃,,保留軍事用地,,,建議啟動區(qū)（7.39ha）,,,設(shè)計(jì)篇,一、啟動區(qū)區(qū)位,啟動區(qū)占地面積7.39ha；具有良好的城市景觀；現(xiàn)狀建設(shè)少。,一期解決村民回遷以及部分主要道路開通問題；二期解決舊村內(nèi)環(huán)境問題，同時完善路網(wǎng)；三期產(chǎn)業(yè)升級。,二期建設(shè)47.53ha,三期建設(shè)6

44、.57ha,,一期建設(shè)7.39ha,,一期開通道路,二、建設(shè)時序圖,三、啟動區(qū)總平圖,設(shè)計(jì)篇,啟動區(qū)占地7.39ha，總建筑面積20.6萬㎡， 容積率2.8；其中，住宅建筑面積14.2萬㎡,商業(yè)建筑 面積6萬㎡；主要解決村民回遷和部分主要道路開通拆 遷問題。,黃埔區(qū)——橫沙村,,,,地鐵輕軌站,,地鐵輕軌站,分析篇,區(qū)位發(fā)展與上層次規(guī)劃綜述：橫沙村位于黃埔區(qū)，黃埔區(qū)是 廣

45、州市“東進(jìn)”的重要功能區(qū)， 是廣州市工業(yè)、港口、倉儲、 物流基地及重要的歷史文化風(fēng) 景旅游區(qū)，同時又是廣州市東 部產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要組成部分；根據(jù)黃埔區(qū)的分區(qū)規(guī)劃當(dāng)中， 定位為“宜居住、創(chuàng)業(yè)的廣州 東部新城區(qū)”；規(guī)劃中的橫沙村將形成大沙地 中心城區(qū)。,,橫沙村面臨的突出問題：規(guī)劃路網(wǎng)難以貫通；治安較差，沿環(huán)村路興建圍 墻迫在眉睫；橫沙書香街保護(hù)建筑較多。對突出問題

46、的解決思路與對策：結(jié)合環(huán)境整治，貫通必要的 消防通道；加強(qiáng)市政和配套設(shè)施的建設(shè)；落實(shí)上層次規(guī)劃已確定的橫 沙書香保護(hù)街規(guī)劃。,調(diào)查范圍,村域范圍,建議改造范圍（56.80ha）,分析篇,建議改造模式: 綜合整治、局部拆建。政府需要解決的問題： 制定拆賠方案，明確異地安置選址； 制定符合城中村改造的政策。股份公司改造意愿： 綜合整治，改善環(huán)境，增加配套設(shè)施； 興建圍墻，以加強(qiáng)治安管

47、理。,分析篇,全面拆除占地12.99ha，占總量22.9%；書香街保護(hù)整治區(qū)占地6.67ha,占總量11.7%；判定開發(fā)強(qiáng)度為3.9，取4.0。,總拆遷量:17.1萬㎡；全面改造拆遷量6.64萬㎡，占總量24.5%；道路開通拆遷量19.5萬㎡,占總量72%；其中,居住建筑24.8萬㎡。,控制發(fā)展34.65ha,全面拆除12.99ha,保留完善2.49ha,,,書香街保護(hù)6.67ha,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)

48、拆遷示意圖,改造范圍---56.8ha ;以村鎮(zhèn)居住用為主，18.02ha， 占31.7%；另外，二類居住用地 10.81ha，占19%；,土地利用規(guī)劃,上層次土地規(guī)劃,土地利用現(xiàn)狀,,,,書香街保護(hù)措施——環(huán)路,,,沿書香街旅游開發(fā)商業(yè)配套,道路開通拆遷教育設(shè)施用地異地安置,三、土地利用對比,規(guī)劃篇,,,設(shè)計(jì)篇,一、啟動區(qū)區(qū)位,啟動區(qū)占地面積：12.61ha；現(xiàn)狀建筑密度較低；為書香街的保護(hù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。,建議啟

49、動區(qū)（12.61ha）,建設(shè)分為三期:一期解決村民回遷和主要道路開通拆遷賠償問題;二期教育、商業(yè)及保護(hù)開發(fā)；三期：商業(yè)住房。現(xiàn)狀建設(shè)較多，利用前期回收資金開發(fā)?？刂瓢l(fā)展區(qū)：采取整體控制、局部拆遷的方式。,控制發(fā)展,三期建設(shè)7.31ha,保留完善,,,一期建設(shè)3.09ha,二、建設(shè)時序圖,三、啟動區(qū)總平圖,設(shè)計(jì)篇,啟動區(qū)占地2.97ha。總建筑面積8.6萬㎡ ，容積率4.1 ；其中住宅建筑面積7.96萬㎡，商業(yè)建筑面積6706㎡

50、；主要解決村民回遷和主要道路開通拆遷賠償問題。,,,一期開通道路,二期建設(shè)9.64ha,四、保護(hù)等級與保護(hù)措施,風(fēng)貌協(xié)調(diào),核心保護(hù)區(qū)保護(hù)措施包括： （1）修繕、保養(yǎng)，不改變原貌； （2）不更改用途功能； （3）修繕、整飭或更新區(qū)內(nèi)其它建筑； （4）整體保護(hù)橫沙大街與古巷風(fēng)貌。一般保護(hù)區(qū)保護(hù)措施包括： （1）保留與之協(xié)調(diào)的建筑; （2）整飭或拆除與之不協(xié)調(diào)的建筑; （3）嚴(yán)格控制機(jī)動通車。風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)保護(hù)措施包括：

51、 建筑色彩采用黑、白、灰色調(diào)與保護(hù)區(qū)協(xié)調(diào)。,一般保護(hù),,核心保護(hù),設(shè)計(jì)篇,五、保護(hù)性開發(fā)意見——現(xiàn)狀分析,設(shè)計(jì)篇,1.周邊環(huán)境 書香街歷史街區(qū)所在的黃埔中心城區(qū)，周邊配套設(shè)施齊全，為其保護(hù)性開發(fā)提供了良好的大環(huán)境.2.歷史遺存 橫沙書香街作為寶貴的歷史文化遺產(chǎn)，擁有獨(dú)特的傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌、源遠(yuǎn)流長的歷史。3.現(xiàn)存問題 城中村的無序建設(shè)使書香街的歷史風(fēng)貌遭到破壞；原有的文化傳授和交流的活動幾乎消失殆盡。

52、 在規(guī)劃中尋找適當(dāng)?shù)耐緩奖Ｗo(hù)好現(xiàn)存的建筑遺存，控制其周邊環(huán)境使其不受到現(xiàn)代城市建設(shè)的侵蝕和破壞，使其重新煥發(fā)出應(yīng)有的活力。,保護(hù)性開發(fā)意見——開發(fā)原則,設(shè)計(jì)篇,1.保護(hù)文化傳統(tǒng)原則 開發(fā)的途徑必須以傳統(tǒng)文化和傳統(tǒng)生活為背景，重在形成一個形神俱備的歷史文化街區(qū)。2.利用的多元化原則 首先，經(jīng)過整治改造后的歷史街區(qū)應(yīng)該在形態(tài)上不是單一的，街區(qū)的改造應(yīng)該遵循整舊如舊、保護(hù)歷史遺存、不破壞原來風(fēng)貌的原則。

53、 其次，對街區(qū)部分建筑的功能置換也應(yīng)該是多元的，豐富的內(nèi)容才能為街區(qū)帶來活力，帶動周邊地區(qū)商業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展。,保護(hù)性開發(fā)意見——開發(fā)構(gòu)想,設(shè)計(jì)篇,開發(fā)時應(yīng)該采用多元化的途徑和近、遠(yuǎn)期開發(fā)相結(jié)合的方法，形成文化、休閑、商業(yè)游覽、居住多功能融合的特色街區(qū)。 近期：拆除與傳統(tǒng)風(fēng)貌不符的建筑；在不改變原狀的前提下，對文物建筑進(jìn)行修繕、保養(yǎng)。 1.在規(guī)劃中更新的區(qū)域復(fù)建文化活動中心和文化廣場； 2.對于街區(qū)中風(fēng)貌

54、和建筑質(zhì)量都比較好的院落，可以考慮在保護(hù)的前提下以出租的形式供人居住或用作書法、繪畫業(yè)者的工作室。 3.沿橫沙大街的其它建筑可用作商鋪，經(jīng)營字畫、裝裱、傳統(tǒng)工藝品、地方特產(chǎn)及風(fēng)味食品等。 4.其它建筑仍然作為居住之用。,越秀區(qū)——寺右村,,越秀區(qū)作為廣州傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，城區(qū)綜合競爭力強(qiáng)勁；寺右村位于廣州市越秀區(qū)，地屬廣州中心，交通便利，西臨達(dá)道路，南靠寺右新馬路，臨近繁華商業(yè)區(qū)；具有良好的商貿(mào)旅游環(huán)境

55、和生活居住環(huán)境；根據(jù)廣州市分區(qū)規(guī)劃，寺右村大部分用地為居住用地。,分析篇,區(qū)位發(fā)展綜述：,調(diào)查范圍,寺右村面臨的突出問題：產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜；上層次規(guī)劃道路難以開通；城市消防通道難以貫通；舊村嚴(yán)重影響城市形象。對突出問題的解決思路與對策：結(jié)合環(huán)境整治，貫穿必要的消 防通道；結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢，改造舊村成為 優(yōu)良的生活居住區(qū)。,調(diào)查范圍,建議改造范圍（5.07ha）,建議改造模式: 全面改造政府需要解決的

56、問題： 消防通道貫通涉及到拆遷戶的安置問題， 政府需明確安置用地選址和范圍。制定 拆賠方案；制定符合城中村改造的政策。股份公司改造意愿： 全部拆建 1）地塊的高容積率； 2）開發(fā)商介入或允許背后融資； 3）城建稅費(fèi)的優(yōu)惠。,控制發(fā)展,保留完善,全面拆除,全面拆除占地3.95ha，占總量77.8%；開發(fā)輕度判定為5.3，取5.5。,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)拆遷示

57、意圖,總拆遷量:11.86萬㎡；全面改造拆遷量6.65萬㎡，占總量56%；道路開通拆遷量5.16萬㎡,占總量43%；,,新增幼兒園用地,改造范圍---5.07ha ;以二類居住用地為主 , 2.97ha, 占58.6%。,土地利用規(guī)劃,上層次土地規(guī)劃,三、土地利用對比,規(guī)劃篇,,建設(shè)分為兩期:一期道路開通拆遷賠償和 部分村民回遷；二期村民回遷和資金積累?？刂瓢l(fā)展區(qū)；采用整體控制，局部改造的策略。保留完善區(qū)；主要

58、進(jìn)行完善環(huán)境建設(shè)。,控制發(fā)展,二期建設(shè)2.17ha,一期建設(shè)1.79ha,保留完善,二、建設(shè)時序圖,三、啟動區(qū)總平圖,設(shè)計(jì)篇,啟動區(qū)占地1.79ha,總建筑面積9.29萬㎡ ，容積率5.9 ；其中，住宅建筑面積8.84萬㎡，商業(yè)建筑面積4500㎡；主要解決全部道路開通拆遷和部分村民回遷問題。,番禺區(qū)——赤山東村,,廣州南拓戰(zhàn)略實(shí)施，處于 “沿軌道交通四號線發(fā)展軸” 之上；廣州新城重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；處于北部生態(tài)廊道；赤山

59、東村與石樓鎮(zhèn)中心相連， 上層次規(guī)劃將其定位為潮田工業(yè)集聚區(qū)。,分析篇,區(qū)位發(fā)展與上層次規(guī)劃綜述：,赤山東村面臨的主要問題：閑置土地的開發(fā)利用；經(jīng)濟(jì)落后，區(qū)位偏遠(yuǎn)。對突出問題的解決思路與對策：利用潮田工業(yè)集聚區(qū)的形成， 對現(xiàn)狀工業(yè)進(jìn)行升級，促進(jìn) 村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；結(jié)合蓮花山風(fēng)景區(qū)開發(fā)旅游 資源——特色民居、農(nóng)家菜、 觀光農(nóng)業(yè)、擴(kuò)展訓(xùn)練營等旅 游活動，走產(chǎn)業(yè)

60、互動、可持 續(xù)發(fā)展之路。,石樓鎮(zhèn)區(qū),赤山東村,蓮花山風(fēng)景區(qū),分析篇,,,,建議改造區(qū)（69.03ha）,建議改造模式: 綜合整治、局部拆建。政府需要解決的問題： 合理引導(dǎo)。股份公司改造意愿： 給優(yōu)惠政策；政策扶持。,分析篇,全面拆除占地17.96ha，占總量26%；判定開發(fā)強(qiáng)度取3.0。,總拆遷量:2.27萬㎡；道路開通拆遷2.19萬㎡，占總量96.8%；其中，居住建筑拆遷1.72萬㎡。

61、,控制發(fā)展8.67ha,局部拆除42.4ha,,全面拆除17.96ha,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)拆遷示意圖,,,一期開通道路,,上層次規(guī)劃,上層次土地規(guī)劃,,,市蓮路,,延續(xù)上層次規(guī)劃市蓮路路東商業(yè)，完善配套匱乏現(xiàn)狀,利用現(xiàn)狀設(shè)置公共綠地,,土地利用現(xiàn)狀,三、土地利用對比,規(guī)劃篇,,改造范圍---69.03ha ；以村鎮(zhèn)居住用地為主，30.19ha， 占43.7%；另外，二類居住用地8.34ha ,

62、占12.1%。,,建議啟動區(qū)（9.67ha）,啟動區(qū)占地面積9.67ha； 交通便捷； 周邊生態(tài)環(huán)境良好； 拆遷量小，賠償少，有利于對外展示形象。,設(shè)計(jì)篇,一、啟動區(qū)區(qū)位,建設(shè)分為四期:一期主要利用市蓮路的交通優(yōu)勢開發(fā)，積累資金；二期發(fā)揮其自然景觀優(yōu)勢開發(fā)；三、四期主要是針對現(xiàn)狀環(huán)境整治，提升居住環(huán)境。,控制發(fā)展8.67ha,三期建設(shè)13.72ha,三期建設(shè)28.68ha,二期建設(shè)8.29ha,,二、建設(shè)時序圖,三、啟動

63、區(qū)總平圖,設(shè)計(jì)篇,一期建設(shè)9.67ha,啟動區(qū)占地9.67ha,總建筑面積29.87萬㎡ ， 容積率3.1 ；其中住宅建筑面積28.75萬㎡，商業(yè)建筑 面積8141㎡；主要用來為綜合整治積累資金。,,,一期開通道路,花都區(qū)——岑境村,,岑境村地處于花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)南端, 廣花一級公路旁，花都區(qū)連接廣 州市區(qū)的南大門；花都區(qū)計(jì)劃雅瑤鎮(zhèn)將納入中心城 區(qū)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，并列為近期城 市建設(shè)的重

64、點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；上層次規(guī)劃對村的用地布局主要 是以工業(yè)和居住用地為主。,雅瑤鎮(zhèn),岑境村,分析篇,區(qū)位發(fā)展與上層次規(guī)劃綜述：,岑境村面臨的突出問題：土地利用效益較低；工業(yè)廠房與村民住宅用 地混雜， 污染較為嚴(yán)重；物流基地選址。 對突出問題的解決思路與對策：環(huán)境整改，嚴(yán)格控制建設(shè)；增加公共配套設(shè)施；對現(xiàn)有的工業(yè)進(jìn)行審核，對 于嚴(yán)重污染的工業(yè)進(jìn)行改造 或遷出。,,,村委辦公樓及運(yùn)動場所選址,物流基

65、地選址,分析篇,建議改造模式: 保留完善、控制發(fā)展政府需要解決的問題： 合理引導(dǎo)。股份公司改造意愿： 環(huán)境整治；政策扶持。,分析篇,控制發(fā)展34.76ha,保留發(fā)展36.38ha,優(yōu)先發(fā)展13.34ha,優(yōu)先發(fā)展占地13.34ha，占總量15.7%；判定開發(fā)強(qiáng)度為2.4。,總拆遷量:0.49萬㎡；均為道路開通拆遷。,,規(guī)劃篇,一、改造策略分區(qū)圖,二、建設(shè)拆遷示意圖,,一期開通道路,,遵循上層次規(guī)劃開通路網(wǎng),,改

66、造范圍---84.48ha ;以村鎮(zhèn)居住用地為主，12.85ha,占15.2%；另外，二類居住用地27.4ha,占32.4%。,土地利用現(xiàn)狀,上層次土地規(guī)劃,土地利用規(guī)劃,三、土地利用對比,規(guī)劃篇,,建議啟動區(qū)（7.27ha）,設(shè)計(jì)篇,一、啟動區(qū)區(qū)位,啟動區(qū)占地面積7.27ha；主要用來解決部分村民回遷 和部分規(guī)劃路網(wǎng)的開通問題。,二期建設(shè)（4.74ha）,,二、建設(shè)時序圖,三、啟動區(qū)總平圖,設(shè)計(jì)篇,,啟動區(qū)占地7.27h