城市更新、舊改項(xiàng)目并購方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃

1、城市更新、舊改項(xiàng)目并購方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃城市更新、舊改項(xiàng)目并購方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃目錄一、城市更新舊改項(xiàng)目并購的套路型方案設(shè)計(jì)二、交易方案設(shè)計(jì)及稅籌分析（一）方案一：拆遷搬遷安置補(bǔ)償（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓（三）方案三：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（四）方案四：以不動(dòng)產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（五）方案五：企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（六）方案六：企業(yè)合并（合并目標(biāo)企業(yè)）（七）方案七：境外股權(quán)轉(zhuǎn)讓三、操作模式及稅費(fèi)對比筆者按筆者按為響應(yīng)小伙伴們的呼聲，西政房地產(chǎn)人俱樂部專家人

2、才庫第七期的培訓(xùn)專題將暫定為《深圳城市更新項(xiàng)目并購稅務(wù)籌劃及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程的核心稅籌要點(diǎn)》（分享課程時(shí)間為2017年10月份，具體時(shí)間請關(guān)注本公眾號(hào)后續(xù)通知），以呼應(yīng)上月《廣東省“三舊”改造稅收指引》（粵地稅發(fā)〔2017〕68號(hào)）的出臺(tái)（注：該文件不適用于深圳地區(qū)）。根據(jù)小伙伴的提議，筆者特在課前就本公眾號(hào)“西政資本”有關(guān)城市更新項(xiàng)目的交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃進(jìn)行整體總結(jié)，以期為讀者提供實(shí)操參考。一、城市更新一、城市更新舊改項(xiàng)目并購的

3、套路型方案設(shè)計(jì)舊改項(xiàng)目并購的套路型方案設(shè)計(jì)城市更新或舊改屬于政策性搬遷的范疇，除增值稅的繳納存在地方差異外，被拆遷方在滿足政策性搬遷的前提下需繳納的稅費(fèi)最少，也即稅收優(yōu)惠最多，因此拆遷安置補(bǔ)償一般都會(huì)成為獲取更新項(xiàng)目的首選方式。盡管如此，因拆補(bǔ)方式無法直接對房地產(chǎn)權(quán)取得控制權(quán)，因此產(chǎn)證的抵押、注銷或公章、證照、產(chǎn)證的監(jiān)管自然就成為了必要的風(fēng)控措施。與被拆遷方在滿足政策性搬遷的情況下可直接免繳土地增值稅不同，其他的交易方式一般都需考慮通過

4、交易方式的調(diào)整或者操作模式的變通進(jìn)行合理籌劃。實(shí)務(wù)中，如轉(zhuǎn)讓方的配合意向較高，則以企業(yè)分立的方式剝離資產(chǎn)至新分立的公司后轉(zhuǎn)讓股權(quán)可成為首選，以避開增值稅、土地增值稅和契稅的繳納。除此之外，以土地或房產(chǎn)出資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)業(yè)可以避開土地增值稅的繳納，因此在交易模式方面也可以成為不錯(cuò)的備選。（3）對于開發(fā)商而言，貨幣補(bǔ)償和提供返遷物業(yè)到底孰優(yōu)孰劣，從土地增值稅匯算清繳等方面的處理來看，貨幣補(bǔ)償?shù)牟僮骺臻g更為靈活，對于開發(fā)商而言會(huì)更為有利一些，

5、但開發(fā)商前期要承擔(dān)較大的資金壓力。（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓（二）方案二：股權(quán)轉(zhuǎn)讓1.稅費(fèi)分析（1）轉(zhuǎn)讓方需繳納的稅費(fèi)a）增值稅及附加：無b）土地增值稅：無（國稅函【2000】687號(hào)與國稅函[2011]415號(hào)均屬個(gè)案批復(fù)，一般來說股權(quán)轉(zhuǎn)讓無需繳納土地增值稅）c）企業(yè)所得稅：按25%繳納d）個(gè)人所得稅：按20%繳納d）印花稅：按萬分之五繳納（2）受讓方需繳納的稅費(fèi)印花稅：按萬分之五繳納。2.核心操作要點(diǎn)及注意事項(xiàng)（1）股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及高額的溢

6、價(jià)問題，在城市更新項(xiàng)目的并購實(shí)踐中，一般都會(huì)將交易價(jià)款拆分為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和包干的拆遷清場費(fèi)用，具體請參見筆者2017年4月17日于本公眾號(hào)“西政資本”發(fā)布之推文《深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列（七）——交易方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃》。（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的難點(diǎn)在于除目標(biāo)資產(chǎn)以外的債權(quán)債務(wù)的清理，其中債權(quán)或其他資產(chǎn)的清理存在視同銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，潛在負(fù)債和或有負(fù)債的問題需設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)控措施（如設(shè)置尾款、保證金等）。（3）標(biāo)的公司的盡調(diào)需充分，收購方各專業(yè)線（