深圳城市更新項(xiàng)目初步篩選指引

1、1深圳城市更新項(xiàng)目排雷指引深圳城市更新項(xiàng)目排雷指引引言引言拿地，就是投資，就會(huì)存在投資失誤的風(fēng)險(xiǎn)！我們土地拓展的人要做的，就是提前排查這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，提前做好布局，準(zhǔn)備好化解風(fēng)險(xiǎn)的路徑，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。因此，拿地之前，首要任務(wù)就是先摸查項(xiàng)目基本情況，研判項(xiàng)目可行性，排查各種雷。有的雷暴露在外面，易于發(fā)現(xiàn)排查。而有的雷卻埋藏在深處，難以察覺；有的雷，能提前引爆，誤踩最多會(huì)讓你折騰半天，延誤你進(jìn)攻的時(shí)間。而有的雷，弄不好會(huì)讓你付出沉重代價(jià)，

2、得不償失！一、核查權(quán)利人（業(yè)主）一、核查權(quán)利人（業(yè)主）核查權(quán)利人，就跟買二手房是一樣的，得先要搞清楚房子是誰的！拿地也是一個(gè)理，你連真正的業(yè)主是誰都沒整明白，更別談跟業(yè)主接洽談合作了。二、核查五類用地二、核查五類用地按照城市更新政策規(guī)定，申請拆除重建的，拆除范圍內(nèi)，合法權(quán)屬用地占比不低于60%。1、國有已出讓用地。、國有已出讓用地。2、城中村用地。、城中村用地。城中村用地，原特區(qū)內(nèi)的幾乎都好說，原特區(qū)外的也幾乎好說。就是項(xiàng)目在出現(xiàn)五類用

3、地占比不夠的情況下，需要增加合法用地面積解決（例如調(diào)入非農(nóng)、兩規(guī)用地確權(quán)、房地產(chǎn)登記歷史遺留問（例如調(diào)入非農(nóng)、兩規(guī)用地確權(quán)、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理等）題處理等），但原特區(qū)外各區(qū)都制定了各自的非農(nóng)管理辦法，對非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目，大家規(guī)定但原特區(qū)外各區(qū)都制定了各自的非農(nóng)管理辦法，對非農(nóng)建設(shè)用地調(diào)入城市更新項(xiàng)目，大家規(guī)定各不相同。各不相同。盡管有的社區(qū)，非農(nóng)臺(tái)賬上仍然有很多未使用的非農(nóng)指標(biāo)，但要按照所在區(qū)的非農(nóng)辦法，能調(diào)用的非農(nóng)

4、用地就沒那么多了。所以在城市更新拿地時(shí)，要提前做好工作還是蠻多的，否則將會(huì)拖長項(xiàng)目納入計(jì)劃、規(guī)劃的時(shí)間。3、舊屋村。、舊屋村。在判斷項(xiàng)目可行性時(shí)，有的區(qū)已提前盤查了各街道的舊屋村的體量，可直接用于合法權(quán)屬五類用地中舊屋村用地面積的計(jì)算。38號文將舊屋村的范圍擴(kuò)大至原特區(qū)內(nèi)，原特區(qū)內(nèi)的幾個(gè)區(qū)，幾乎都沒有這樣的數(shù)據(jù)，那么就只能去項(xiàng)目現(xiàn)場走訪一下，結(jié)合衛(wèi)星圖及地形圖根據(jù)舊屋村認(rèn)定辦法來估算一下舊屋村用地的面積了。4、兩規(guī)用地。、兩規(guī)用地。好像

5、有些人對兩規(guī)用地是什么及為什么叫兩規(guī)用地不是很明白。所謂“兩規(guī)用地”，只是個(gè)簡稱，是根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房實(shí)施辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑實(shí)施辦法》處理的用地，因?yàn)槭莾蓚€(gè)規(guī)定，所以簡稱“兩規(guī)用地”，再分為兩規(guī)私房及兩規(guī)廠房再分為兩規(guī)私房及兩規(guī)廠房。這部分要注意權(quán)利人是否確認(rèn)給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其繼受單位的且權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的，根據(jù)38號文地價(jià)有所不同。另外特別說明一下，另外特別說明一下，3838號文提

6、到合法權(quán)屬不足號文提到合法權(quán)屬不足60%60%但大于但大于50%50%時(shí)可進(jìn)行簡易處理，簡易處理實(shí)則是對符時(shí)可進(jìn)行簡易處理，簡易處理實(shí)則是對符合兩規(guī)處理?xiàng)l件的用地的一個(gè)處理，必須是原已申報(bào)過兩規(guī)處理且有申報(bào)編號的用地，其它的情況不在簡易合兩規(guī)處理?xiàng)l件的用地的一個(gè)處理，必須是原已申報(bào)過兩規(guī)處理且有申報(bào)編號的用地，其它的情況不在簡易處理范圍里，其它的就等處理范圍里，其它的就等“三規(guī)三規(guī)”實(shí)施辦法出臺(tái)再說了。實(shí)施辦法出臺(tái)再說了。關(guān)于兩規(guī)用地，

7、要說的太多，不在此詳述！5、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的用地、房地產(chǎn)登記歷史遺留問題處理的用地這部分地，可能很少人會(huì)關(guān)注，這也是增加五類用地合法比例的途徑之一，但該用地確權(quán)所需資料認(rèn)定要求較為嚴(yán)格，程序較為繁瑣，需要一定的時(shí)間，對急著申報(bào)城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)的公司，不太會(huì)選擇，但前提得項(xiàng)目內(nèi)是符合此情況的，具體還是視項(xiàng)目情況而定。32、規(guī)劃二類、三類用地性質(zhì)兼容情況、規(guī)劃二類、三類用地性質(zhì)兼容情況法圖對地塊規(guī)定了三類土地利用性質(zhì)（如圖），其

8、中一類是指“規(guī)劃確定的土地利用性質(zhì)”；二類是指“須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”；三類是指“須經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)方可變更的土地利用性質(zhì)”。由于強(qiáng)區(qū)放權(quán)，審批專項(xiàng)規(guī)劃的職權(quán)從市規(guī)劃國土部門，下放到各區(qū)城市更新職能部門。由于強(qiáng)區(qū)放權(quán)，審批專項(xiàng)規(guī)劃的職權(quán)從市規(guī)劃國土部門，下放到各區(qū)城市更新職能部門。各區(qū)更新局若將法定圖則二類用地性質(zhì)作為更新主導(dǎo)方向的，應(yīng)先行征求規(guī)劃主管部門意見。若將三類用地性質(zhì)作為主導(dǎo)功能，須走法定圖則個(gè)案調(diào)整程

9、序明確地塊的規(guī)劃功能導(dǎo)向。舉個(gè)例子：某項(xiàng)目現(xiàn)狀工業(yè)，規(guī)劃為一類工業(yè)用地，二類兼容商業(yè)，那則有可能工改商方向，相對比三類兼容要簡單，可通過專項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)。相關(guān)項(xiàng)目案例：沙井德普更新項(xiàng)目、沙井芙蓉工業(yè)區(qū)項(xiàng)目。兩個(gè)項(xiàng)目改造前現(xiàn)狀都為工業(yè)區(qū)，規(guī)劃為M1、二類兼容C，改造后結(jié)果為：德普項(xiàng)目改成M0C、芙蓉工業(yè)則直接改成了C。3、規(guī)劃限高、規(guī)劃限高規(guī)劃限高主要是微波通道限高和機(jī)場航空限高。建筑物限制高度，注定會(huì)影響項(xiàng)目容積率，建筑高度撥不高，設(shè)計(jì)時(shí)就

10、受到約束，從而間接影響項(xiàng)目算賬。限高是所有項(xiàng)目必須高度重視的問題，尤其是外來企業(yè)要留心。尤其是航空限高，對機(jī)場周邊影響那是一大片的項(xiàng)目！隨著飛行技術(shù)的提高，機(jī)場凈空限高可做一點(diǎn)放寬，但絕非毫無條件突破。當(dāng)年，深圳為將前海打造成與紐約等高大上的世界灣區(qū)相媲美的大灣區(qū)，高容積率出讓土地，欲打造珠三角地標(biāo)群，結(jié)果企業(yè)在拿地后的項(xiàng)目報(bào)批時(shí)，民航中南局不予審批。深圳市政府也多次出面與民航中南局溝通，結(jié)果無功而返，此事后來冷處理了。可想而知，不給批

11、的原因很簡單，屁股決定腦袋，涉及公眾生命財(cái)產(chǎn)安全！不管是對政府還是對企業(yè)，一旦批準(zhǔn)了，萬一因?yàn)榻ㄖ叨纫l(fā)了飛行事故，誰也背不起這個(gè)鍋！光明滑坡事件是深刻的教訓(xùn)！因航空限高而調(diào)整建筑設(shè)計(jì)高度的案例很多，深圳最高樓平安金融大廈同樣是因?yàn)楦叨扔绊懙胶娇瞻踩?，建筑高度硬是從原設(shè)計(jì)667米被削到600米；某禾在尖崗山高價(jià)拿的地也是因航空限高問題，導(dǎo)致網(wǎng)上流傳的“擎天柱”方案夭折，原設(shè)計(jì)方案要做重大調(diào)整，至今未見開賣。關(guān)于微波通道的規(guī)劃限高問題，