龍湖項目成本管理與控制()

1、龍湖項目成本管理與控制,主講：周世艾2012年2月2日,,講師介紹 高級工程師；一級建造師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會。,,,,,,,,內(nèi)容,龍湖的項目成本管理,,,龍湖的項目成本控制,,,,,,,,內(nèi)容,龍湖的項目成本管理,,,龍湖的項目成本控制,龍湖成本管理的目標(biāo),成本,經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo),,項目策劃銷

2、售定位,項目設(shè)計/部品定位,,,,,政策與市場環(huán)境,,,,影響房地產(chǎn)成本的因素,自身管理能力,項目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工,,龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 ----提升價值 以經(jīng)濟合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。,,價值工程,,數(shù)據(jù)分析與儲存,,,,成本管理工作的重心提前,準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結(jié)算,龍湖成本管理體系思

3、路,龍湖成本管理的目標(biāo),龍湖成本管理的基本內(nèi)容 ----合理確定成本與有效控制成本 目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系,目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算”,目標(biāo)成本管理內(nèi)容,編制目標(biāo)成本 分階段對目標(biāo)成本進行檢查、修正 目標(biāo)成本與實際成本進行比較，對目標(biāo)成本進行后評估,目標(biāo)成本管理原則,不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)

4、注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo),成本管理未來的發(fā)展方向,,,管理重心前移,方案優(yōu)化管理創(chuàng)新,,龍湖的項目成本管理,成本管理的管理體系,龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書）,,,,,,成本管理部分制度流程體系,成本模塊：制度流程與管理工具,龍湖項目主要成本費項,主要

5、費項科目：,一、土地費用二、前期費用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）四、開發(fā)間接費五、營銷費用六、公司管理費七、財務(wù)費用,建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 第四章第24條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用

6、、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用等?！?成本測算費項表比較,討論： 你所在企業(yè)有無成本費項表，表格形式和費項順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同,結(jié)論： 各表形式和費項順序不同，但費項的內(nèi)容大致相同,以項目為管理對象項目的完全直接成本測算分解間接成本測算分攤,龍湖項目成本管理的內(nèi)容,龍湖項目制管理組織形式,營銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計研發(fā)部,計劃財務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項目負責(zé)人,項目研發(fā)經(jīng)理,項

7、目工程經(jīng)理,項目成本經(jīng)理,項目營銷經(jīng)理,項目財務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營銷顧問,財務(wù)專員,,,,,,,,,,,,,公司運營總監(jiān),,龍湖項目部主要職能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證,實行項目管理后公司和部門職能公司土地競拍、資金保障、人力資源部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識沉淀；集公司資源協(xié)助支持項目

8、工作，檢查監(jiān)督項目工作培訓(xùn)項目需要的合格的經(jīng)理和專員,,龍湖目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫,,龍湖項目目標(biāo)成本測算和分解,目標(biāo)成本測算的條件和方法,經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計圖（規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 相應(yīng)項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 市場價格及其走勢的準(zhǔn)確把握 參照本企業(yè)類似產(chǎn)品歷史成本、在建項目成本、市場同類產(chǎn)品測算成本,,正向測算：測算依據(jù)

9、 （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫）測算方式 （估算、概算、預(yù)算）團隊工作反向倒逼：確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本,目標(biāo)成本測算的方法,目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價和期望利潤，結(jié)合目前市場價格情況，參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，并同時預(yù)測未來價格走向，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟和

10、管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線,龍湖目標(biāo)成本管理的階段,土地投資論證階段,目標(biāo)成本(土地版),,項目啟動階段,目標(biāo)成本(啟動版),,方案設(shè)計階段,目標(biāo)成本(方案版),,初步設(shè)計階段,目標(biāo)成本(執(zhí)行版),,工程實施階段,目標(biāo)成本(調(diào)整版),,竣工階段,項目竣工成本,,目標(biāo)成本形成,動態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行,土地投資論證階段成本測算,,責(zé)任部門,工作成果,發(fā)展部,項目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價采購部,

11、主持、確定,項目預(yù)案,,,目標(biāo)成本測算,通過,滿足拿地成本要求,,,未通過,審定,存檔,投資分析模型,總經(jīng)理重新給定成本值,土地階段成本測算方法：成本經(jīng)驗值估算法參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)，用表格組合來完成土地投資論證階段成本測算,,,,,,,,,,,,,,,,,,《項目目標(biāo)成本測算（土地版）》只是土地投資論證的一部分；把《項目目標(biāo)成本測算（土地版）》與項目其他預(yù)設(shè)模塊進入《項目投資經(jīng)濟分析模型》進行指標(biāo)分析，為土地投資提供決策；審定的《

12、項目目標(biāo)成本測算（土地版）》將作為項目啟動階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。,項目啟動階段成本測算,項目團隊,確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）,,造價采購部,項目目標(biāo)成本測算,,計劃財務(wù)部,根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務(wù)指標(biāo)計算,,拿地以后項目團隊對擬建項目進行詳細策劃，設(shè)定項目市場定位、產(chǎn)品定位，明確項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備

13、的檔次或品牌、施工安排、工程進度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進度等項目啟動階段成本測算是對土地投資論證階段目標(biāo)成本測算的細化項目啟動階段成本測算帶入經(jīng)濟模型后應(yīng)達到或超過土地版的收益指標(biāo)；,目的 對項目進行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營銷方案、實施計劃，成本控制，測算財務(wù) 指標(biāo)，識別項目風(fēng)險，提出預(yù)案。 項目團隊明確項目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達成共識、 做出承諾,項目啟動階段的成功標(biāo)志

14、 項目啟動會,,主要內(nèi)容（成果）《項目定位》《項目建造標(biāo)準(zhǔn)》《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》《項目一二級計劃》 《項目分期、材料供應(yīng)方式范圍》《項目目標(biāo)成本（啟動）》 《項目合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動）》《方案設(shè)計任務(wù)書》《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》《精裝房定位、限價及建設(shè)實施

15、方案》（如有）《項目的物業(yè)、商運的運營人力資源配置及運營成本分析》,項目投資經(jīng)濟分析模型,,模型是什么 模型就是模擬項目整個運作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運算，得出項目的評價指標(biāo)，從而衡量項目的優(yōu)劣 通過模型進行項目的實時跟蹤，從而了解項目收益的動態(tài)變化情況。,模型的基本結(jié)構(gòu) 模型由以下幾個模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項目分期情況、成本測算、項目進度及付款計劃、銷售及回款計劃、資金來源及運用表和現(xiàn)金流出表。,,,

16、模型中基本財務(wù)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 指在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個絕對指標(biāo)，項目的凈現(xiàn)值越大越好。 內(nèi)部收益率 是指項目投資實際可望達到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個相對指標(biāo)，項目的內(nèi)部收益率越高越好。,,現(xiàn)金成本收益率 指投入1元的成本項目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項目收益高低的指標(biāo)，

17、而是衡量項目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù) 指項目的權(quán)益資本與項目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。,,項目指標(biāo)的衡量體系 影響模型的主要因素有三個指標(biāo)：項目的內(nèi)部收益率；項目的現(xiàn)金成本收益率；項目的權(quán)益資本乘數(shù) 分別從三個主要的方面衡量項目的優(yōu)劣： 項目的內(nèi)部收益率：從項目動態(tài)收益的角度； 項目的現(xiàn)金成本收益率：從項目

18、現(xiàn)金流的角度； 項目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度,,編制模型的意義 （通過模型財務(wù)指標(biāo)的計算） 為土地投資決策提供依據(jù)； 通過對項目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項目實際運作過程中的風(fēng)險； 通過模型可以實現(xiàn)對項目收益情況的實時跟蹤，從而為項目運作過程中的決策提供依據(jù)； 將公司所有項目的模型進行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。,設(shè)計階段成本分解,工程部,提供現(xiàn)場布置方案提供施

19、工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比,,提供方案、初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比,,造價采購部,目標(biāo)成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標(biāo)計算,,設(shè)計階段成本分解主要是方案設(shè)計、初步設(shè)計階段的成本測算和分解方案設(shè)計、初步設(shè)計階段是設(shè)計階段成本控制的重點初步設(shè)計階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項目的執(zhí)行目標(biāo)成本,案例： 方案設(shè)計階段成本測算分解,,方式之二，按項目實

20、體分解,方式之一，按合同計劃分解,方式之三，按考核責(zé)任分解,三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián),目標(biāo)成本的分解,,分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個合同項的目標(biāo),方式之一：按合同計劃分解：,目的將各費項成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同和合同造價,,分解依據(jù)：項目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項工程的劃分

21、），可細到分棟分層分構(gòu)件；,方式之二：按工程實體分解,,,方式之三：按考核責(zé)任分解,分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求,項目實施階段成本管理,工程部,現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃,,提供施工圖設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化,,造價采購部,簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整,,研

22、發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標(biāo)的動態(tài)跟進資金計劃審核,,互動,,,,動態(tài)成本：是項目實施過程中各個單項合同（費項）的實際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果在簽訂合同時，與合約規(guī)劃對應(yīng)；結(jié)合合同或預(yù)算造價對目標(biāo)成本進行調(diào)整合同變更 ( 包括：經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時對目標(biāo)成本進行調(diào)整,動態(tài)成本管理,動態(tài)成本的組成,動態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本

23、 +非合同性成本+待發(fā)生成本,,動態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費用,未簽約合同估價,已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整(含簽證變更),合同金額,預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更),動態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實現(xiàn) 提供成本決策依據(jù),月度成本回顧,在目標(biāo)成本中對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；對未發(fā)生合同費項進行清理、預(yù)估在目標(biāo)成本中

24、按已發(fā)生、已結(jié)算的費用金額調(diào)整；對未發(fā)生費用進行清理、預(yù)估,成本動態(tài)重大事項及預(yù)警 成本管理異常事項披露 重大招標(biāo)進展 補充預(yù)算動態(tài)狀況（含設(shè)計變更及洽商） 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說明） 成本目標(biāo)評審 成本研究及其它測算,動態(tài)成本月報內(nèi)容,動態(tài)成本月度狀況表,工程竣工階段成本管理,工程部,審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進行評估對供應(yīng)商進行相關(guān)履約評估,,設(shè)計總結(jié),,造價

25、采購部,與供應(yīng)商進行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)決算核算最終的財務(wù)指標(biāo),,,項目竣工成本，是指在項目竣工驗收時點上，項目的全部成本，包括確認（結(jié)算）的已發(fā)生成本和預(yù)估（結(jié)算）的未發(fā)生成本。其費項包括開發(fā)成本、營銷費用、管理費用、財務(wù)等全部成本費用。將《項目竣工成本》與《項目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）》比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成《項目成本總結(jié)和分析》,一、基本

26、情況的概要成本目標(biāo)的下達成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對比以費項為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進行對比分析基本結(jié)論,目標(biāo)成本和實際成本的對比分析,,三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解,,龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 ……目標(biāo)成本編制的重要參考,歷史成本數(shù)據(jù)庫歷史數(shù)據(jù)的來源1、自身開發(fā)項目的積累

27、內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、同行業(yè)項目資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確,歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容,包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表總體分項工程成本指標(biāo)單位工程建安指標(biāo),,成本測算基礎(chǔ)資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目規(guī)劃指標(biāo)，已建項目概況指標(biāo)以及已建項目各單位工程經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的實際記錄 新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標(biāo),開發(fā)項目成本匯總表： 是上述歷史項目的實際成

28、本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。,各主要費項經(jīng)濟指標(biāo) 是上述歷史項目的主要費項的經(jīng)濟指標(biāo)，包括用建筑面積計算的，土地面積計算的和按實施面積計算的實際成本記錄。,單位工程建安指標(biāo)： 按項目的單位工程編制，共分為五大部分： 1）、工程概況。 2）、特征指數(shù)。 3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 4）、經(jīng)濟指標(biāo)、 5）、技術(shù)指標(biāo)。,1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層

29、高等。2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻窗面積/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長 ×總高）一般0.23～0.28 窗地比：外墻窗面積/建筑（地面）面積 體型系數(shù)：建筑物體積（標(biāo)準(zhǔn)層面積×總高）/外 表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長 ×總高）,面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積 （規(guī)劃面積/建筑面積） 造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一

30、定誤差，經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù) （系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)） 經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系,3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的 基礎(chǔ)； 結(jié)構(gòu)及粗裝修； 主體設(shè)備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶內(nèi)精裝修； 等的主要材料做法進行描述。,4）、經(jīng)濟指標(biāo)包括： 單位工程人工費和單位面積人工費指標(biāo)

31、各分部工程造價和單位面積造價指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表,如何參考歷史成本測算新項目成本,基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標(biāo)表） 確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 確定總體費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費、 規(guī)費等進行調(diào)整,基礎(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表,以下變化規(guī)律限于主體及

32、粗裝修參考,,參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 47.72千克、水泥 86.69千克、預(yù)拌砼 0.33立方 B類高層（主體） 鋼筋53.79千克、水泥 75.73千克、預(yù)拌砼 0.35立方 當(dāng)窗墻比為0.28，體型系數(shù)為0.28時，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為1,,,,,,,,內(nèi)容,龍湖的項目成本管理,,,龍湖的項目成本控制,龍湖的項目成本控制 項目

33、主要成本費項構(gòu)成,,項目成本控制的要點,成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益,成本測算過程的控制分為： ·投資論證階段測算 ·設(shè)計階段控制 執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制,成本控制包括成本測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制,土地投資論證 ·根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 ·結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積

34、的合理 配置 ·結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論 證項目投資可行性 ·參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本,投資論證階段的控制,（概念設(shè)計）方案設(shè)計初步設(shè)計（擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計,項目設(shè)計階段的控制,投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計至施工

35、圖設(shè)計階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高,設(shè)計階段投資控制效果,,,,,,概念,設(shè)計,施工/安裝,使用,,,,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價值區(qū),122,方案設(shè)計控制要點,123,重點關(guān)注：產(chǎn)品定位，不同產(chǎn)品比例的搭配，產(chǎn)品功能、配置、標(biāo)準(zhǔn)，主要設(shè)計選型，建筑平面，

36、基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式…,對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。,在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。 注意設(shè)計

37、作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本,案例：某項目指標(biāo)如下，方案設(shè)計階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建8棟高層，4個18層、4個33層,高層與高層、花園洋房的成本比較,限額設(shè)計 確定限額設(shè)計控制指標(biāo) 限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性 。,

38、初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,,根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。,控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的影響。,控制建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的

39、同時成本最合理。 產(chǎn)品定位,結(jié)構(gòu)設(shè)計方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計算配置合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計荷載取值、結(jié)構(gòu)計算與構(gòu)造,強電設(shè)計方面主要電氣負荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺數(shù)合理進出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機供電范圍、

40、容量和臺數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟合理,弱電設(shè)計方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理,給排水設(shè)計方面設(shè)計參數(shù)合理、計算指標(biāo)經(jīng)濟；系統(tǒng)流程合理 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護方便 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟合理,綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。 編制概

41、算，對投資進行控制。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 確定項目骨干樹種、基調(diào)樹種,設(shè)計階段控制措施,產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計任務(wù)書模板化設(shè)計合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計審圖要點模板化專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法,90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大改,產(chǎn)品復(fù)制,,產(chǎn)品復(fù)制,90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)

42、新（1+10%）n一年一小改 三年一大改,,重慶。龍湖源著,電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟分析,,對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項目檔次定位和顧客價值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。,公攤面積的組成,垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間

43、的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積,影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)＝公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅、寫字樓＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞聯(lián)排別墅＞獨棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積,,,運用價值工程控制投資,投資測算過程中設(shè)計階段測算，這一階段運

44、用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,功能 F成本 C,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價值,表中

45、的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,,（1）推行價值工程管理，提升局部或樓盤的性價比價值工程兼顧功能、成本，力求以最低成本，實現(xiàn)必要的功能，提高產(chǎn)品價值。功能品質(zhì)（銷售價格）與成本的比值即性價比，從單個部品部件到整個樓盤可提高性價比 那些是必要功能，業(yè)主對

46、哪些更敏感，和成本及售價的關(guān)聯(lián),（2）技術(shù)經(jīng)濟比較人防工程決策土建車庫與機械車庫的技術(shù)經(jīng)濟比較電梯、空調(diào)的配置方式地下車庫最少車位、面積及收益測算基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式 ……,注：以綠化工程為例，在成本不變的情況下，改變植物的搭配和密度，可以改善綠化效果；或者在達到綠化效果的前提下，改變植物品種，可以降低成本。,工程實施階段控制要點,工程招投標(biāo)總分包合同管理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更管理材料設(shè)備采購、認價招標(biāo)及管

47、理……,施工方案的比較和成本控制,,一般施工方案中可能影響結(jié)算的內(nèi)容,施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置塔機的選型、安裝高度、安裝位置基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案鋼筋的搭接方式、角碼鐵的加工及布置對拉螺桿的設(shè)置方式（防水、不防水）止水帶的設(shè)置方案和材料選用其他可能增加費用的施工措施等,施工方案可能增加費用的審核,方案報審批時，由施工單位自己報告有無費用增加，無增加費用的方案由工程管理部審批；有增加費用的由工程管

48、理部審批后，經(jīng)造價部再對有無費用和如何計算費用審批施工單位報無增加費用的，結(jié)算時不再考慮方案增加費用；有增加費用的，按造價部審批意見結(jié)算,現(xiàn)場設(shè)計變更及技術(shù)洽商管理,設(shè)計變更的原因 由設(shè)計院提出的對原施工圖的變更修改 由建設(shè)單位提出的對原施工圖的變更修改,設(shè)計變更的類型針對施工圖設(shè)計內(nèi)容出現(xiàn)漏錯項而提出的設(shè)計理解和確認、設(shè)計補充和完善在施工圖設(shè)計基礎(chǔ)上提出的優(yōu)化設(shè)計，在原施工圖設(shè)計基礎(chǔ)上改變主要材料、作法的優(yōu)

49、化設(shè)計原施工圖基礎(chǔ)上發(fā)生的功能改變而提出的變更專業(yè)工程師管理不到位對施工圖設(shè)計漏錯項的疏忽,技術(shù)洽商 由施工單位提出，監(jiān)理、設(shè)計、建設(shè)單位審核確定 針對施工圖上出現(xiàn)的不清楚；錯漏；平、立、剖尺寸及做法要求不統(tǒng)一，致使工程無法按原設(shè)計施工而做出的技術(shù)洽商,設(shè)計變更、技術(shù)洽商單工作內(nèi)容實施完工后，建設(shè)單位現(xiàn)場工程師和監(jiān)理單位工程師必須在實施完工后5日內(nèi)對實施范圍、工作內(nèi)容、完成質(zhì)量驗收簽字確認，如屬隱蔽工程，必須在其隱

50、蔽之前簽字確認。,現(xiàn)場經(jīng)濟簽證管理,現(xiàn)場經(jīng)濟簽證原因 現(xiàn)場簽證是對施工管理中發(fā)生的零星事件的確認 由于施工條件達不到標(biāo)準(zhǔn) （現(xiàn)場工程交接未達到標(biāo)準(zhǔn)，墻 面垂直度、平整度、凈空尺寸、標(biāo)高、空間方正等） 合同外工作內(nèi)容，障礙的清除、遷移等 設(shè)計變更、材料替換引起的拆除、返工,現(xiàn)場經(jīng)濟簽證類型,設(shè)計變更原因引起的設(shè)計變更（返工）簽證主材、主要工藝變化引起的變更簽證市場價格發(fā)生無法預(yù)測的價格簽證技術(shù)措施

51、和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不清晰造成的費用簽證場地移交不清或施工條件變化引起的增加工程量簽證合同出現(xiàn)漏項或清單說明不清引起的簽證措施費簽證,經(jīng)濟簽證以技術(shù)資料為條件或以現(xiàn)場實際情況（拆除、返工）為條件協(xié)商辦理經(jīng)濟簽證：工程名稱、發(fā)生時間、部位或范圍、簽證的內(nèi)容做法及原因說明、增加減少的工程量、相關(guān)圖紙說明。 簽證記工：工作內(nèi)容及工作量、工日、工日單價（如屬綜合單價 ，是否包含稅金 ）,現(xiàn)場簽證實施完工后，建設(shè)單位現(xiàn)場工程師和監(jiān)理

52、單位工程師，必須實度實量確認完成的事實或者工程量、材料規(guī)格、材質(zhì)、工日、機械臺班等，方能辦理簽證手續(xù),因設(shè)計變更返工簽證，結(jié)算時除提交簽證單還應(yīng)附相關(guān)設(shè)計變更資料及實施完成驗收記錄,材料設(shè)備采購 施工材料設(shè)備采購，對材料要比值比價；對設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費用； 如：發(fā)電機、電梯,,,甲供設(shè)備、材料供應(yīng)集中采購,短期效益1、降低成本2、提升效率

53、3、統(tǒng)一品牌4、保證品質(zhì),長期效益 1、提升企業(yè)的品牌影響力2、實現(xiàn)內(nèi)部資源共享3、通過對產(chǎn)品、設(shè)計、施工工藝的研究，促進先進化、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化，最終實現(xiàn)規(guī)模效益；,甲供設(shè)備、材料供應(yīng)管理,甲供設(shè)備、材料是控制工程造價的重要方法之一甲供材料采購形式 集中招標(biāo)采購 (產(chǎn)品成熟,市場供應(yīng)量大) 競爭采購 (產(chǎn)品市場供應(yīng)較少) 談判采購 (產(chǎn)品較壟斷),討