某房地產(chǎn)商業(yè)公寓營銷策劃方案

1、康橋水郡,商業(yè)&公寓2010年營銷策劃全案,博策地產(chǎn)經(jīng)紀,,,第一章 康橋水郡商業(yè)2010年營銷策劃全案,目錄,第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹,一、本案地理位置分析,項目地址：興慶區(qū)清和南街與寶湖東路交匯處（銀川市車輛管理所對面）,坐擁城市東南角，中心商業(yè)的輻射補給區(qū)，后備發(fā)展空間巨大！ 區(qū)域交通便利，車流旺盛，周邊機電產(chǎn)業(yè)日漸成熟！,第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹,二、項目總體情況分析,C字型社區(qū)商業(yè)街，水景與商機輝

2、映而出，人流與財富同步涌進！,三、項目經(jīng)濟指標分析,第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹,項目整體商業(yè)建筑體量為1.33萬㎡，其中臨街商鋪面積為8551.7㎡，共計約64間；公寓裙樓商業(yè)面積為4723㎡，共計三層。獨立式可拆分商鋪外加水景式商業(yè)街成為區(qū)域投資升值，休閑購物的首選之地。,四、項目SWOT分析,第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹,區(qū)位優(yōu)勢：位于銀川市老城區(qū)東南，附近的居民眾多，在建和已建的安居項目如寶慶家園規(guī)模比較大，居住氛圍、生

3、活配套已經(jīng)成熟。項目周邊已形成家居、裝飾材料、機電、防水等傳統(tǒng)專業(yè)市場，人氣和商機都很可觀。交通便捷：項目坐落于銀川市主街道清和街、寶湖路交叉路口，銀川市多條公交線路繁忙通過，交通出行方便快捷。文化氛圍濃郁：十九小、十二小、一幼、一中、項目周邊有滿足各學齡段學校，教育資源得天獨厚。居住條件成熟：金融服務商業(yè)設施、通訊交通等配套齊全。景觀環(huán)境成熟：銀川市政府斥巨資對項目西側二支排溝進行改造，打造貫穿銀川城東的水景街。,項目優(yōu)勢分析

4、（Strength）,項目劣勢分析（Weakness）,周邊環(huán)境不理想：二支排溝尚未進行改造，正臨本項目商業(yè)部分，嚴重影響了環(huán)境的美觀和空氣質量。周邊商業(yè)類型大多數(shù)為五金、機電，加上大型批發(fā)市場、車管所的臨近，大型機動車輛往來期間，環(huán)境凌亂?？蛻羧毫闵ⅲ褐苓吘用翊蠖鄶?shù)為之前“上前城村”村民，由于拆遷再建，新建了很多商業(yè)部門，遷來很多商戶等等，因此本項目客戶群，就此區(qū)域較零散。項目所在地缺乏高檔居住氛圍：項目周圍除原上前城村拆遷再建的

5、商業(yè)鋪面之外，麗錦苑和正在建設中的寶慶嘉園都是普通住宅小區(qū)，并無高檔住宅氛圍。,四、項目SWOT分析,第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹,在同等條件下，本項目推出時間相對晚，處于相對劣勢，可能　造成部分潛在客戶已經(jīng)流失。區(qū)域內(nèi)潛在供應量大，住宅及商業(yè)均有較大體量供給，將面臨品牌開發(fā)商強勢競爭。將面臨高品質大盤競爭時代及區(qū)域產(chǎn)品同質化威脅。,市場存在空缺點：本項目附近成規(guī)模的中高檔商業(yè)體不多,主題式商業(yè)街更是稀缺，這片市場空白將是本項目

6、一個良好的切入點。目標客戶購買能力較強：雖然本項目地段為前“上前城村”，但由于拆遷后再建商業(yè)占用村民土地，因此村民享用的商業(yè)用地租金相當優(yōu)厚，加之目前的住戶相當一部分又面臨拆遷問題，因此這部分客戶應有著很強的購買能力。,項目機會分析（Opportunity）,項目威脅分析（Threats）,四、項目SWOT分析,第一部分：本案商業(yè)街基本情況介紹,——2010年宏觀政策“定了調(diào)”：保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，轉變經(jīng)濟發(fā)展方式已刻不容緩

7、，通過保障和改善民生促進經(jīng)濟結構優(yōu)化、增強經(jīng)濟發(fā)展拉動力。,第二部分：市場環(huán)境分析,一、投資環(huán)境——宏觀環(huán)境分析,信號一：重點轉變發(fā)展方式 信號二：雙政策不變背后有深意信號三：增加普通商品房供給增強居民消費能力信號四：放寬中小城市戶籍限制推動城鎮(zhèn)化,宏觀經(jīng)濟政策的基調(diào)，對房地產(chǎn)業(yè)的影響屬于中性偏多，總體上有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售。 政策依然鼓勵合理的自住需求。 沒有明確提出抑制投機和穩(wěn)定房價。對于房地產(chǎn)市場來說，“沒

8、有此條利空，就意味著是利好”。至少明年上半年，不必太擔心國家會出臺嚴厲的打壓房價、以及投資投機需求的文件。 住房保障依然還是重頭戲。 放寬中小城市戶口限制，推進城鎮(zhèn)化，這對于房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展是比較大的利好，大量農(nóng)民成為中小城市和城鎮(zhèn)的新居民，必然帶來巨量的住房需求，以及商業(yè)用房需求等。,宏觀政策釋放出來的四大信號：,四大信號探析：,第二部分：市場環(huán)境分析,一、投資環(huán)境——經(jīng)濟環(huán)境分析,數(shù)據(jù)來源：銀川市統(tǒng)計信息網(wǎng),我市GDP增長分

9、析,,我市04-08固定資產(chǎn)投資分析,從02年至今年10月份，銀川市的GDP保持以2位數(shù)的增幅迅猛發(fā)展，其速度遠遠超過全國GDP的平均增幅。08年我市GDP總額為514.11億元，較前年增長13.3%，09年前三季度的GDP總額已超四百億元，以同等增幅計算，今年的GDP總額約為540億元。 經(jīng)濟的快速發(fā)展為一方面促使政府大額投資基礎建設，美化市容市貌，另一方面也為城市的發(fā)展帶來巨大的商機也投資空間。 銀川市的經(jīng)濟環(huán)境正逐步走向西北區(qū)

10、域經(jīng)法發(fā)展的核心，未來商機將大幅增加。,從固定資產(chǎn)投資表中可以看出銀川市自04年至08年的固定資產(chǎn)都是逐漸遞增的狀態(tài)，其中07年以25.7%的比例大幅增長，08年也以24.9%的比率穩(wěn)步上移。 財政收入的大幅增加直接拉伸了城市固定資產(chǎn)投資的增幅，城市改造換面的力度逐步增強，多方面因素促使了銀川市房地產(chǎn)市場的火爆以及未來升值潛力的拉升。,一、投資環(huán)境——商業(yè)環(huán)境分析,第二部分：市場環(huán)境分析,銀川商業(yè)發(fā)達，現(xiàn)有商業(yè)、服務業(yè)網(wǎng)點近2萬家，集

11、市批零交易市場和大型貿(mào)易市場56個，今日銀川已成為寧夏及毗鄰地區(qū)的商貿(mào)中心城市。,2008年實現(xiàn)社會消費品零售總額155.77億元，比上年增長21.6％。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)零售額132.03億元，增長22.4％；住宿餐飲業(yè)零售額23.18億元，增長18.0％；其他行業(yè)零售額0.56億元，增長0.4％。 在社會消費品中餐飲業(yè)所占比例相當小，市內(nèi)目前餐飲業(yè)較為分散，且經(jīng)營規(guī)模較小，難以形成主題鮮明的特色商業(yè)餐飲娛樂街，商業(yè)環(huán)境貧乏。,

12、一、投資環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)分析,第二部分：市場環(huán)境分析,本市商業(yè)地產(chǎn)幾大特點：,（1）商業(yè)物業(yè)面積逐漸增大；（2）商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；（3）舊城區(qū)社區(qū)商業(yè)規(guī)模小，投資升值空間小；（4）商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；（5）本地投資商業(yè)物業(yè)力度較弱；（6）產(chǎn)品本身檔次較低；（7）產(chǎn)品的規(guī)劃設計相對落后；（8）地方招商力度較弱；（9）主題式商業(yè)較為欠缺；（10）未來商業(yè)供給量增強。,二、區(qū)域環(huán)境——區(qū)域商圈分析,第二部分：市場環(huán)境分

13、析,,南門廣場商圈,,新華街沿線時尚服飾商圈,湖濱休閑運動娛樂餐飲商圈,北京路沿線新興辦公、金融商貿(mào)區(qū),,,,,,,,火車站商圈,,市區(qū)目前已形成及待形成的商圈共有6個，多數(shù)是以老城區(qū)原有街道應運而生。 現(xiàn)有商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一尚未形成規(guī)模型的商業(yè)綜合商圈、 現(xiàn)有商圈以弧形的走勢分布，由南門廣場逐漸向西北方向發(fā)展。 對于城市東南方向，南門廣場的商圈配給早已不能滿足消費者的需求，未來城市東南方將會以新南門汽車站為基點向城市

14、方向擴張城新的商圈,,新汽車站商圈,本案,商圈特點分析,本案處于南門廣場商圈與新南門汽車站商圈的交界過渡處，區(qū)域商圈賦予本案的不僅僅是商圈的過渡，更重要的是今后來自物流、人流方面的巨大商機！,二、區(qū)域環(huán)境——區(qū)域商圈分析,第二部分：市場環(huán)境分析,二、區(qū)域環(huán)境——競爭格局及供需狀況,第二部分：市場環(huán)境分析,,,,,寶湖東路,清河南街,寶慶家園沿街商鋪,車管所周邊商鋪,麗景苑商鋪,友愛三區(qū)商鋪,,,,,區(qū)域商業(yè)暫無剩余供給，商鋪面積在

15、130—150㎡左右，售價在9000—11000元左右。 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為機電、車修，商業(yè)鋪面較為低檔。,二、區(qū)域環(huán)境——區(qū)域商業(yè)人流車流量,第二部分：市場環(huán)境分析,項目位于兩大交通樞紐連接的黃金軌道上。一方面承載著由火車站經(jīng)南門廣場至新汽車南站發(fā)往青銅峽、吳忠、中寧等區(qū)域的物資貨物，另一方面也成為這些區(qū)域農(nóng)產(chǎn)品等物資外銷的中轉站，故車流較為旺盛。 項目所處區(qū)域內(nèi)除汽車站的樞紐車流外，寧夏五金產(chǎn)品買賣較為集中的立達五金

16、機電城及昆侖建材基地也為區(qū)域的行業(yè)發(fā)展帶來了充足的客戶流。,區(qū)域商業(yè)具備充足的人流及車流，為后期商業(yè)的快速發(fā)展帶來了潛在的力量。,三、人文環(huán)境分析,第二部分：市場環(huán)境分析,居民消費習慣研究,“美食“ 銀川市地處我國大西北腹地,人口相對稀少,全市共有人口117 余萬人, 經(jīng)濟發(fā)展相對滯后,居民購買力相對較低,消費習慣偏于保守,然而由于銀川市素有“塞上江南，美食故鄉(xiāng)”的美譽，致使銀川市市民對于美食的追捧可謂超高，寧夏區(qū)

17、域的傳統(tǒng)特色小吃品類眾多，在省內(nèi)外也是頗具盛名。,居民餐飲習慣研究,“清真”、“麻辣”：對于回鄉(xiāng)寧夏來講就像美食的logo一樣，而特色風味清真美食更是回漢百姓的上等之選。 “麻辣”是寧夏菜系的主要風味，也正因此，四川麻辣火鍋在寧夏可謂火爆之極，而寧夏人自創(chuàng)的麻辣燙可也在全國享有較高的盛名。 “便捷時尚”隨著城市的發(fā)展，銀川市市民的那種安逸緩慢的生活節(jié)奏也在逐步變化著，當KFC等知名快餐進入銀川后，都市時尚之風也在隨即流入百姓的消費意識

18、中。 “面子消費” 銀川市市民請客吃飯好面子的消費習慣也在促使著中高檔餐飲的發(fā)展，,四、市場環(huán)境總結,第二部分：市場環(huán)境分析,宏觀經(jīng)濟向好，大勢所趨，穩(wěn)增長政策力保V字型復蘇，市場形勢看好，投資升值潛力巨大； 區(qū)域發(fā)展核心地帶，初級市場的產(chǎn)品填補增長，區(qū)域發(fā)展的標桿作用； 人文環(huán)境的向心所依。,第三部分：定位分析,一、項目定位前準備,項目整體定位思路,,,第三部分：定位分析,一、項目定位前準備,項目整體定位原則,關聯(lián)性：項目所處

19、的區(qū)位主要是城市東南角，南門廣場與汽車南站之間的黃金軌道穿越而行，周邊商業(yè)環(huán)境較為單一，檔次低下，主要業(yè)態(tài)以經(jīng)營機電五金、建材及汽車機修行業(yè)為主，為與周邊業(yè)態(tài)之間和諧統(tǒng)一，共生共榮，本案建議在商鋪業(yè)態(tài)功能劃區(qū)式部分的體現(xiàn)區(qū)域業(yè)態(tài)。,差異性：項目目前是兩大商圈的中轉站，但經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，難以滿足周邊居住人群及路經(jīng)客戶的基本消費需求，我們的商業(yè)要做到特色經(jīng)營，不僅滿足人們中高檔次的消費需求，更要形成自己的特色經(jīng)營業(yè)態(tài)，同時以景色優(yōu)美的水景

20、商業(yè)街作為襯托，打造城東主題式特色商業(yè)街。,震撼性：針對市內(nèi)中高檔特色餐飲娛樂業(yè)較為貧乏的現(xiàn)狀，建議本案以“中高檔水景餐飲娛樂”為主題，打造城東水景商業(yè)街，主題式經(jīng)營，鑄造城市商業(yè)消費的標桿，對城市造成震撼性的影響，提升項目品質及形象，為公司后期開發(fā)商業(yè)奠定良好的口碑。,第三部分：定位分析,一、項目定位前準備,項目整體定位依據(jù),第三部分：定位分析,二、項目整體定位,由定位的整體思路出發(fā)，嚴格遵循定位原則，在充足的定位依據(jù)上我們力圖將康橋

21、水郡水景商業(yè)街打造成：,塞上湖城獨一無二，獨具規(guī)模的中高端“歐式& 水景” 餐飲娛樂主題街,第三部分：定位分析,三、項目形象定位,湖城、水景、歐陸風情 成就康橋水郡的尊貴與浪漫！,銀川市中心城區(qū)的風貌特色定位為“塞上湖城、回鄉(xiāng)風情、西夏古都”。,,,銀川市政府斥巨資對項目西側二支排溝進行改造，打造銀川城東水景商業(yè)街。 項目獨特歐式風情設計，外檐華麗浪漫，高貴大方。,第三部分：定位分析,四、項目客戶群定位,按照客戶性質可

22、將客戶分成三類：投資者、經(jīng)營者和消費者；,項目投資者定位：,因社區(qū)商業(yè)的單價和總價都較高，可將具有豐富經(jīng)驗及資金實力雄厚的投資客作為主要的客戶群體，分類及比例如下：,本市企事業(yè)單位高層領導、私企負責人、具有較強投資實力的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村名作為主要投資群體，預計占35%； 自治區(qū)周邊地級市及內(nèi)蒙、甘肅、陜西、山西等省市客戶看好本市投資市場的人士30%； 自治區(qū)煤炭、化工、石油、電力等企業(yè)中高層管理人士，預計占15%; 本市及周邊公務員，預計占

23、10%; 本項目及周邊居住區(qū)的高薪階層，預計占10%,他們的消費行為表現(xiàn)為：希望物有所值，購買較為理性，通?；ㄥX有計劃，較為謹慎，注重產(chǎn)品升值潛力。,投資者年齡見下表：,投資者區(qū)域來源見下表：,第三部分：定位分析,四、項目客戶群定位,項目經(jīng)營者定位：,本案商業(yè)街的經(jīng)營者可分為兩類，一是通過自購商鋪來進行經(jīng)營，另一種是通過租賃商鋪進行經(jīng)營。根據(jù)分析項目經(jīng)營者的定位如下：,客戶特征如下：,在本市內(nèi)及下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)或鄰近、周邊區(qū)域做餐飲生意，并

24、有意擴大經(jīng)營規(guī)?；蚋鼡Q經(jīng)營地點者。 品牌餐飲娛樂連鎖的經(jīng)營者或品牌加盟店經(jīng)營者。 看重本項目區(qū)域地段、交通及水景優(yōu)勢資源，擬開餐飲酒吧的初次創(chuàng)業(yè)者。 周邊區(qū)域從事機電、五金、機修等行業(yè)且具有較強資金實力，欲在本區(qū)域內(nèi)開設新店鋪的經(jīng)營者。 看重區(qū)域內(nèi)成熟的居住氛圍及巨大的人流、車流優(yōu)勢，擬開設生活配套店鋪的經(jīng)營者。,經(jīng)營者年齡分析：,經(jīng)營者們關注地段是否優(yōu)越、交通是否便利、人氣是否旺盛以及周邊居民的消費實力等，他們自信，理智，不懷

25、疑自己的經(jīng)營眼光及經(jīng)營實力。,第三部分：定位分析,四、項目客戶群定位,項目消費者定位：,因本案定位為水景餐飲娛樂商業(yè)街，未來目標消費群體的培育方向為：,時尚青年：尋求個性化的表現(xiàn)，對于消費過程有較高的體驗過程，對于特色消費情有獨鐘，個性化需求最為崇尚；白領階層：講究生活的便捷與品質。公共社交人士：因工作或其他需求，經(jīng)常應付各種社交場合，對于社交的私密性、檔次性以及舒適特色性要求較高。有為人士：在城市已有自己的事業(yè)根基，追求不斷擴大

26、的生活空間，尋求安逸的購物消費環(huán)境。品牌追求者：對于都市中時尚品牌的咖啡廳、品牌餐飲店較為忠實，喜歡有檔次、有品位、便捷舒適的消費環(huán)境。尋求方便的人士：就近消費，方便實惠成為其首要考慮的因素。崇尚特色美食及餐飲娛樂場所的各類人群。,第三部分：定位分析,五、商鋪主題定位,本項目的主題定位為：塞上湖城，獨一無二、獨具規(guī)模的歐陸、水景 餐飲娛樂美食街,主題闡述：,塞上湖城：銀川市自古就有“72連湖”塞上湖城的美譽！獨一無二：鑄造市

27、內(nèi)首個具有鮮明特色的主題式商業(yè)街，在市內(nèi)尚屬首例！獨具規(guī)模：主題美食街建筑面積約5500㎡，共有近44間商鋪的規(guī)模性主題特色商業(yè)街！歐陸：項目主題建筑風格以“歐式古典主義”為原型，將建筑的奢華與浪漫盡顯其中；水景 ：借助銀川市重點打造的景觀水系，形成自己獨具特色的主題水景商業(yè)街；餐飲娛樂美食街：填補城市主題商業(yè)街的空白，引領城市發(fā)展的方向。,第三部分：定位分析,六、業(yè)態(tài)定位,以特色餐飲娛樂為主、機電類為輔、其他經(jīng)營業(yè)態(tài)有力補充！

28、,根據(jù)本市周邊業(yè)態(tài)的分布情況、發(fā)展情況、飽和程度尋找市場空白點！ 根據(jù)產(chǎn)品特征，確定與產(chǎn)品匹配的業(yè)態(tài)；根據(jù)項目所處區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)在或未來的意向客戶群的消費力及特征定位本案的業(yè)態(tài)。,業(yè)態(tài)定位原則：,業(yè)態(tài)分布比例如下：,第三部分：定位分析,七、商鋪價格定位,項目價格定位考慮因素：,因目前區(qū)域競品暫無新增供給，且區(qū)域地段上未來只有本項目的近8550㎡的中型商業(yè)供給，故商業(yè)的稀缺性成為本項目價格定位的主要考慮因素；本項目規(guī)劃中的大型綜合超市增

29、大了未來周邊商業(yè)的發(fā)展空間及升值潛力，致使優(yōu)越的投資價值因素成為本項目價格加分的因素；定位為特色主題式水景餐飲娛樂商業(yè)街，因其獨一無二且中高檔次的定位，致使本項目的商業(yè)價格定位再上新高度；城市發(fā)展的速度及固定資產(chǎn)的增長幅度，成為修訂本項目價格的必備因素。,項目價格定位參考競品：,第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃,一、業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)類型,突出區(qū)域的產(chǎn)業(yè)性及項目的生活便利性，在滿足社區(qū)人群基本的生活配套基礎上，倡導高端消費的合理規(guī)劃。

30、,延續(xù)周邊機電五金行業(yè)的同時，引進經(jīng)營能力比較強的商業(yè)業(yè)態(tài)，以提高裙樓主體商場整體的經(jīng)營能力，減少開發(fā)商自身經(jīng)營的難度。,有效控制品牌店鋪和非品牌店鋪比例，爭取項目利潤最優(yōu)組合。,業(yè)態(tài)組合原則,第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃,一、業(yè)態(tài)組合,業(yè)態(tài)組合策略,,,,,,主力商家構想及引入理由,特色生活消費，提升項目檔次,高級社區(qū)生活配套聚集人氣,延續(xù)寶湖東路周邊的機電行業(yè)一條街的產(chǎn)業(yè)形勢,拉升項目形象，填充區(qū)域娛樂業(yè)空白，

31、聚集區(qū)域人流。,網(wǎng)羅生活的細微之處,特色餐飲/品牌快餐店,知名連鎖綜合超市,機電行業(yè),休閑娛樂業(yè),藥房、美容、美發(fā)、洗衣店、通信等,第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃,二、業(yè)態(tài)功能分區(qū)及面積確定,業(yè)態(tài)功能分區(qū),功能面積確定,第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃,三、租售模式選擇,選擇原則,依據(jù)于項目戰(zhàn)略理念及產(chǎn)品定位高度，以迅速回籠資金為本項目銷售模式的選擇基礎，同時兼顧商業(yè)街的業(yè)態(tài)完整、長期高回報目的。,銷售模式選擇,本項目以售為最終目

32、的，階段時間內(nèi)可采取“以租代售、售后返租”策略；依據(jù)項目的賣點優(yōu)勢制定客觀的售價；項目銷售方式采用直銷和坐銷兩種模式相結合；采用銷售全程控制手法，絕對防止出現(xiàn)銷售死角；營銷策劃公司負責項目的推廣活動計劃及組織實施，以及項目的銷售策略案安排；針對公寓裙樓商業(yè)的招商工作應由甲方協(xié)同營銷策劃公司共同負責。,第四部分：業(yè)態(tài)分區(qū)及租售執(zhí)行策劃,四、租售思路及租售周期,租售思路 先從公寓裙樓即大型綜合超市入手，達成 “量身定做”式招商目

33、的，同時擴大宣 傳，形成對臨街商業(yè)及公寓樓的利好。 隨后進行寶湖東路臨街商鋪的銷售工作，進行前期的商業(yè)造勢及產(chǎn)品的成功入市。待政府對二支排溝進行改造施工且商業(yè)裙樓達到所需形象進度時，推出一期營業(yè)房。,租售周期 第一階段：主力租戶招商階段（超市）， 2010/03/01之前 ； 第二階段：開盤前兩個月，開始客戶積累及內(nèi)部認購，達成50%以上的商鋪內(nèi)部認購比率后，正式開盤（開盤手續(xù)齊備），開盤后3個月應完成商鋪總銷售面積的85%。

34、（不含地下部分） 第三階段：待一期商業(yè)銷售近85%時，內(nèi)部認購二期寶湖東路與寶慶家園臨近處商業(yè)。,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,一、入市形象及廣告語提煉,湖城、水景、歐式風情、中高檔餐飲、娛樂主題街,項目入市形象,廣告語提煉,塞上湖城的榮耀，城東商業(yè)的標桿；城東商業(yè)標桿，財富增值引擎；臨橋臨水擁天下，寸土寸金攬商機；顯赫錢景，唯我獨尊；日進斗金，豐澤百世；世襲 “金礦” 印刷 “財富” 資本·運作·

35、;財富·擴張,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,二、入市銷售策略,1）商鋪銷售時機： 商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實景展示。2）先預熱先展示再認籌： 商業(yè)進行充分的市場預熱和展示后再認籌。3）入市產(chǎn)品： 以寶湖東路的機電業(yè)產(chǎn)品先期入市，隨后推出主題式商業(yè)街4）推售節(jié)奏： 多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求緊張度。5）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，

36、持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會關注度。,一期入市銷售策略,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,一期推售節(jié)奏,,,,,,,,6月上旬,中旬,5月上旬,7月上旬,推售節(jié)奏,8月,5.1推出寶湖路商鋪共7套,5.16寶湖路商鋪再推出6套,7月推售主題美食街14間同時推售其他類3間,6月推售部分主題美食街商鋪共計10間同時推出其他業(yè)態(tài)商鋪3間,價格再次拉升,價格大幅飆升，供給殆盡,推出即售馨,商鋪75％,商業(yè)89％,,限量發(fā)售，鋪位分秒遞

37、減中！,二、入市銷售策略,價格調(diào)整,基準價發(fā)售，試探市場行情,小幅上揚價格，造成市場搶購壓力,再次大幅上揚價格，打造標桿商業(yè)的入市形象，形成搶購風潮。,8月推售主題美食街10間同時推售其他類4間,以上時間節(jié)點僅供參考，須與工程進度、二支排溝改造工程進度銜接,三、營銷推廣建議,活動營銷——搭臺唱大戲,渠道營銷——直效客戶資源,體驗營銷——完全展示攻略,推廣總攻略,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷

38、推廣建議,對象：康橋水郡已成交業(yè)主及前來咨詢項目商業(yè)的來訪、來電客戶方式：短信、直郵、電話通知內(nèi)容：針對項目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項目投資前景分析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶，為后期項目銷售儲備客戶。目的：實現(xiàn)重復購買以及推薦購買,渠道營銷——直效客戶資源,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,活動營銷——搭臺唱大戲,搭臺“唱大戲”—旺場、增加人氣/配合商鋪銷售,,“搭臺唱大戲”的目的與作用：,3.在現(xiàn)階段缺乏商業(yè)氛圍的

39、時候，聚集人氣，為早期商家?guī)硐M者，保證其經(jīng)營；,4.建立市場影響力，使本項目成為銀川市市民普遍向往的休閑場所；,,促進一期產(chǎn)品銷售,1.通過活動為項目帶來直接客戶（商鋪及公寓）；,2.使商鋪購買者樹立對本項目商業(yè)前景的信心；,提升后續(xù)公寓價值,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,活動營銷——搭臺唱大戲,配合本項目商業(yè)主題餐飲＋休閑娛樂,唱大戲主線——寧夏“食文化”,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,

40、活動營銷——搭臺唱大戲,配合元素——明星/時尚/潮流,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,活動營銷——搭臺唱大戲,體驗特色美食生活,啤酒節(jié),千人盆菜宴,時尚素食節(jié),披薩競賽,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,體驗營銷——完全展示攻略,消費者能夠感知到未來的生活愿景，繼而引發(fā)買房的沖動,商業(yè)街展示餐飲、零售、文化、娛樂等為一體的歐美風格街區(qū)商業(yè)，主要突出時尚生活和體驗式消費。,櫥窗展示已確定商家業(yè)態(tài)，給

41、客戶信心,售樓處及路口交匯處,關鍵點：1、體現(xiàn)項目形象、精神堡壘及特色小品，增強項目的認知性 2、增加街邊小品，增大客戶的可參與性 3、完善導示系統(tǒng),三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,體驗營銷——完全展示攻略,水景是該項目最大的賣點，也是本項目與其他項目區(qū)別的最大特質，因此必須根據(jù)美食娛樂這種經(jīng)營業(yè)態(tài)充分打好水景這張牌，將水景變?yōu)榭衫觅Y源的一部分；為商戶經(jīng)營提供盡量方便的街內(nèi)交通

42、及足夠的停車位；由于美食娛樂業(yè)夜間經(jīng)營較多，因此在燈光設計上一定要做足文章；美食娛樂街設置標志性小品，提升產(chǎn)品品質且利于消費者記憶和傳播；5、 在開業(yè)前期設立統(tǒng)一管理服務單位，便于集中業(yè)戶力量，統(tǒng)一推廣形成規(guī)模效應。,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,體驗營銷—規(guī)劃設計方案建議,《投資手冊》、《樓書》、 《DM單張》,目的：使客戶充分了解項目的 優(yōu)勢和亮點內(nèi)容規(guī)劃： 1、片區(qū)未來規(guī)劃

43、 2、項目規(guī)劃 3、賣點提煉 4、投資案例講解,關鍵物料,另備：海報、折頁,宣傳物料,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,體驗營銷——完全展示攻略,系列影視宣傳片：見證項目成長史,目的：給到客戶最直觀的對未來生活形態(tài)感受，同時可以作為紀念品贈送給客戶規(guī)劃：新的傳播模式的應用，根據(jù)項目進展的不同階段推出不同主題的宣傳片,關鍵物料,宣傳物料——客戶體驗,三、營銷推廣建議,第五部分：入

44、市策略及營銷推廣建議,體驗營銷——完全展示攻略,綜合服務大使目的：人性化服務體系，創(chuàng)新模式，建立項目的第一形象，給與客戶專業(yè)的高品質售后服務，形成口碑傳播服務內(nèi)容：1、針對律師、保險、公正、備案、抵押 登記、催款等一系列按揭手續(xù)提供一條龍服務 2、提供代客招租等專業(yè)服務,銷售服務,三、營銷推廣建議,第五部分：入市策略及營銷推廣建議,體驗營銷——完全展示攻略,THANK YOU !,博策地產(chǎn)經(jīng)紀