金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域

1、金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域金融與地產(chǎn)結(jié)合的最大領(lǐng)域國內(nèi)房地產(chǎn)基金在短短4年內(nèi)從100億的規(guī)模躥升至4000億以上，量級已難以讓人忽視；另一方面則在于當前房地產(chǎn)市場流動性環(huán)境變化，所對應的房地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新對于行業(yè)層面的影響將更為深遠。我們一直認為房地產(chǎn)私募基金才是金融與地產(chǎn)結(jié)合最大領(lǐng)域，也是市場已不能忽略的重要力量，這股力量也許將重構(gòu)中國地產(chǎn)格局，也許是未來中國房地產(chǎn)市場的重要組成部分。坦誠來講，我國房地產(chǎn)基金當前依然處于政策真空、打擦邊

2、球的蠻荒時代，與國際大型房地產(chǎn)基金的專業(yè)運作和規(guī)模影響力仍有不少差距。但是積極的因素在于，在近短短四年中，我國地產(chǎn)基金已經(jīng)開始自我反省、學習和變革，發(fā)展的模式也開始百花齊放，在這樣的基礎(chǔ)上，我們認為，在中期內(nèi)，我國私募房地產(chǎn)基金存在著樂觀的變因，而這些變化將引領(lǐng)我國房地產(chǎn)行業(yè)進入新的周期。緣起——房地產(chǎn)私募基金概述何為私募地產(chǎn)基金？私募房地產(chǎn)投資基金是房地產(chǎn)投資基金的一個種類，與公募房地產(chǎn)投資基金的苛刻準入條件、高透明度、嚴監(jiān)管、高運營

3、費用不同，私募房地產(chǎn)投資基金主要是指通過非公開方式，面向少數(shù)個人或機構(gòu)投資者募集資金而設立，以房地產(chǎn)為投資對象的投資基金，其與公募房地產(chǎn)投資基金的最大不同在于不得通過媒體披露信息發(fā)售基金單位，只能以電話、信函、面談等私下方式征詢特定的投資者，且各國的法律法規(guī)都明確限定了私募基金持有人的最高人數(shù)和投（Opptunistic）。由于投資標的的差異，4種基金投資回報率各有不同，其中核心型主要投資于繁華地段的物業(yè)例如辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、

4、住宅等，風險相對分散，所以回報相對較低，約79%；核心增益型投資的地產(chǎn)類別與核心型相似但其中部分地產(chǎn)可能需要改進或增值，回報約為912%，增值型投資于需要經(jīng)營改善、翻修、再造的地產(chǎn)項目，風險回報相對更高，達1216%，而機會型私募房地產(chǎn)基金投資于需要重整的、無管理的、閑置的、新開發(fā)、或待改造的地產(chǎn)項目，并且關(guān)注新興市場的地產(chǎn)開發(fā)機會，追求高風險高回報，一般大于16％。當前國際上最大的私募房地產(chǎn)基金黑石集團正是機會型投資策略的典型，其擅長

5、以低于重置成本的價格收購相對高質(zhì)量、且能夠創(chuàng)收的問題資產(chǎn)，通過解決資產(chǎn)內(nèi)部問題及管理之后溢價出售，而全美最大開發(fā)商之一鐵獅門私募地產(chǎn)基金則偏向于增值型策略，其主要通過高杠桿收購物業(yè)，提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務，追求的是規(guī)模擴張和租金收益及資產(chǎn)升值收益所帶來的高杠桿收益，核心型和核心進取型策略的代表則是新加坡凱德置地旗下地產(chǎn)基金，其通過收購擁有核心區(qū)域資產(chǎn)的地產(chǎn)公司，分階段對資產(chǎn)進行打包最后REITs上市，強調(diào)的是租金收益的分享和管理費的提成，追求