房地產(chǎn)項目全部工作流程

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程第一章：項目決策階段產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進行可行性研究。1、可行性研究的內(nèi)容可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯康闹饕獌?nèi)容有：(1)項目概況(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定(4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(5)資源供給及資本運作方案(

2、6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點計劃(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析(10)結(jié)論及建議。2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。3、可行性研究的工作階段1）投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有

3、利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場

4、，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料

5、：1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6）地上附著物權(quán)屬證明；7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明；9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權(quán)出讓地管理部門負責辦理土地使用權(quán)出讓和