并購人力資源風險防范——長城物業(yè)并購名城物業(yè)的案例分析

1、|FOCUS~掘輔并購開啟發(fā)展新模式一一長城物業(yè)并購名城物業(yè)的案例分析I~年來在叫業(yè)的努力下公司最初的收購目即實川城附有的項附平穩(wěn)，長城物業(yè)的服務品質和項目的業(yè)主滿意度一直保持在較高的水平。06年11月101TFF劑州名城物業(yè)竹王I~有限公叫(以下簡稱“名城物業(yè)..)并購jT件的謎底終于揭曉。名城地產(chǎn)(福jJ!)有限公司與深圳市長城物、11_管理股份有限公司(以下簡稱“1乏城物業(yè)..)聯(lián)合舉行新聞發(fā)f會，J1二在會上斗簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議

2、，)(.J剖州名城物I~管理有限公司進行資產(chǎn)重組。w:組后，名城物It將由原來的一方控股變成兩方控股，長城物業(yè)取得對名城物業(yè)的控股權，并將在未來幾個)J內(nèi)全面接管名城物業(yè)及其|團隊成熟，管理思路清晰，奉行“更1企業(yè)中11主為成功的氣It伐“企業(yè)。同所付項目。I標準、更專業(yè)、更完善、更貼心“的|時，長城物、I~述與綠地集川、」七點夭當時，名城物業(yè)依托實力雄厚1企業(yè)精神及專業(yè)服務.建立了完善的|鴻集兇、北京Fr創(chuàng)~lt.業(yè)、北京嚀代集的品牌

3、地產(chǎn)企業(yè)一一1號械地產(chǎn)，:J1fjI質母管理體系，所管理的項目業(yè)主|網(wǎng)、天沖泰達集|在|、上海世戊集|刻有“大名城“、“時代名城名城.“利偉R商可匾“、和“名城港|級地產(chǎn)公司源源不斷地提供2卻新9聽i斤發(fā)|氏朋穩(wěn)定的戰(zhàn)田賂僑合作伙f伴、豐卡工關系發(fā)灣“等多個]瑣F頁l日的物、業(yè)l陀u斗竹衛(wèi)到礎I!權，管灑理樓l盤注!!，內(nèi)部自身岱管二E班理2盟!也頗具具，1水k準這I)殷喪成為布j問司余|兇到的i集良團化物業(yè)JJ服l以M務麗積超過10∞

4、0萬平方米。悵城物業(yè)在|樣的物I~服務企業(yè)是大有可為的。I企業(yè)。這也正是在i城地產(chǎn)肯|誅L，:城名城物業(yè)進行資產(chǎn)重組l之際，)1阪勢|為何名城地產(chǎn)1)巫山讓下屬的子公|物業(yè)的原因。月二購該公司.成為名城地產(chǎn)的戰(zhàn)賂|司一一名城物業(yè)二是n中長城物業(yè)的專業(yè)運自合作)Jo一是看中l(wèi)夭城物業(yè)的品牌優(yōu)|優(yōu)勢c在1世!有淌，丘吉企宮“核心價勢。根據(jù)業(yè)內(nèi)及第三方中介機構的|伯觀的指:11下，氏城物業(yè)也立f內(nèi)并購動因分析I!lJW數(shù)據(jù)顯示，長城物業(yè)的公眾

5、知|含四個子體系jf相嘆作用的運作棋~城物收受字城地產(chǎn)委托為其|名度、公眾美譽度1.位于深圳前|式。l夭城物業(yè)的運刊是以公葉JIII念管貝HJ1JJF發(fā)(IP頁日，在福州已頗具規(guī)l刑。而rl1場熱效更彰顯出長城物業(yè)l為指導，市ilJ~T公司發(fā)展規(guī)劃以公司艘。其管理的樓放在福州千f較高|的品牌優(yōu)勢.在北京成功地創(chuàng)遠了|規(guī)島IJ為L，水，驅功公司行動以公的知名度，樓商品質較高內(nèi)部管理深圳速度成為深圳物業(yè)服務|司行功結果，體現(xiàn)!公司JJll念

6、K城文金i皮圖1長城物業(yè)擴張版圖ELU「業(yè)『狀況L名械地產(chǎn)福建有限公司錮州東錮實業(yè)發(fā)展有限公司哥細撞，庭財團圈2并購后的名城物業(yè)名城物業(yè)t是罐輸業(yè)占70%股權名罐地產(chǎn)占30%臟釵運作成熟后%∞般主蛐物城長申回抽血管理I~~2011.tJIPROPERTYIIA陽AGE翩ENTI~黯囂mFZ云之道物業(yè)通過Jt運岱模式在氣級組織架實現(xiàn)，名城物業(yè)原有的項H運作平響?；谏鲜鲈?，在物業(yè)管理并購構七的向效運11，其J顧客、股東、職穩(wěn)，民城物業(yè)的

7、服務品質和項目的業(yè)交易定價過程中，并購雙方將需要更員、社會以反Jt他相關方實現(xiàn)價值主滿意度一直保持在較高的水平。多的協(xié)商。的持續(xù)提升、但是，通過7年的運營，我們也發(fā)現(xiàn)二是人)J資源與企業(yè)文化整合長城物業(yè)在業(yè)內(nèi)率先導人卓越了物業(yè)服務企業(yè)并購過程中可能存難。對并購J來講，在并購完成后.績費生價理候式，以GBTl9580卓越在的一些難點問題，主要包括以下將首先面臨人力資源整合和企業(yè)文績放評價準則為依據(jù)，融入了平衡JLJ點:化整合的問題，而:i

8、f:購后涉反大量~~7t卡的管理思想，構建了B版管理一是并購交易定價難。目前，在員工的企業(yè)架構、職位安排、薪資體系(CCPMi三營體系)，包括行政國內(nèi)其他行業(yè)絕大多數(shù)并購(特別待遇調整等，會對雙方人力資源體系資源、人力資源、流程資源、客戶資是國有企業(yè)并購)案例中，或持以凈產(chǎn)生一定的沖擊同時.由于民期處源、財務資源等h個維度的立體式資產(chǎn)作為并購交易定價的依據(jù)，或于不同背景的企業(yè)所形成的企業(yè)理II(JCCPM運ff體系文件框架。者以上市公司

9、比較法進行定價。物業(yè)念、價值觀、員工行為準則等企業(yè)長城物業(yè)負J形成行業(yè)專業(yè)競爭管理為服務行業(yè)，資本并非物業(yè)管文化的差異.要實現(xiàn)贊合更需要優(yōu)勢.利用資游、罄合的方式，注入理的核心使產(chǎn)要素，也不是收益的個漫長的過程，所有這些，均可能對r更多的物業(yè)管理服務集成商元主要來源，以凈資產(chǎn)作為并購交易并購后企收行政放率、閉隊建設直親在全I嗎業(yè)務范圍內(nèi).以統(tǒng)標定價顯然欠妥同時.截止目前國內(nèi)至服務品質、經(jīng)背績效產(chǎn)生直接影識、統(tǒng)一服務流程、統(tǒng)一服務標準尚無

10、物業(yè)服務企業(yè)單獨上巾，缺乏響。因此，人力資源與企業(yè)文化能否并通過“客戶服務巾心“集成所有有效的比較參照企業(yè)，因此，上述兩有效整合不僅是實現(xiàn)成功并購的關服務項目.省1:.紛繁克雜的中間環(huán)種常用的并購交易定價方法都無法鍵，也是并購操作的難點在這方ii，為業(yè)主提供..一站式“服務，成在物業(yè)管理并購中運用。從已有的面，行業(yè)內(nèi)失敗的案例也不鮮見。為性主排憂解難的終點站和品牌服物.!lt管理并購案例來看，并購雙方二是業(yè)務勺品牌整合難n多數(shù)務的連鎖店

11、。因關注的焦點不同，在并購交易價企業(yè)并購，尤其是知名品牌并購不過，長城物業(yè)之所以選擇并恪的制定與評估t往往采用不同的~~知名品牌的過程巾.實現(xiàn)品牌統(tǒng)購名城物業(yè)也是街原因的，主要包方法。一將是并購的基本訴求之一。根據(jù)括:櫥州是福建的省會城市，符合作為“目標公司“的原投資主《物業(yè)管理條例.物業(yè)服務企業(yè)L~城物業(yè)既定的市場發(fā)展策略一體，關注資產(chǎn)的保值增值以及物業(yè)服通過與項目開發(fā)商或Ir主大會答訂L足省會城市，做強做大.不斷切務品牌對主業(yè)的支持

12、作用，因此，在物業(yè)管理合同來確立物業(yè)管理業(yè)務人周邊市場福州的地產(chǎn)市場處于并購交易價格制定上應采用評估后委托關系，而物業(yè)管理合同具有明大幅增最發(fā)展階段唱為物業(yè)服務企凈資產(chǎn)值外加適當?shù)臒o形資產(chǎn)的方顯的時效性。!也可說，從法律關系業(yè)的規(guī)模化發(fā)展提供了市場基礎式進行定價，但是目前物業(yè)管理無形層麗講，企業(yè)并購、不會影響已在名城地產(chǎn)實)J強勁.并乎H乏遠發(fā)展資產(chǎn)的評估尚沒有非?？茖W的方法，物業(yè)管理合同的有效性但是，在的戰(zhàn)略眼克.這是長城物業(yè)并購名形

13、資產(chǎn)更多作為對原投資主體喪jf購后的品牌整合中，由于Ah牌認城物業(yè)最毒耍的因素名城地產(chǎn)在失物業(yè)服務AII牌對主業(yè)支持所做出同差異的問題.尤且是物業(yè)管理群福建的知名度非常肉，走高檔開發(fā)的一種補償，因此無形資產(chǎn)價倪制定體消費的特性反消費意愿的差異路線，此外名城地產(chǎn)的計劃開發(fā)撾具有一定的隨意性。而作為jf購方，性，將增加業(yè)務(物業(yè)管理合同續(xù)非常大而且也在具:土地儲備量11:關注并購所能帶來的收梭，間此.在:簽與否)的不確定性.使物業(yè)管理常nf

14、~見，JI員口的年開發(fā)量在福建穩(wěn)交易價格合理性評估中多采用收益并購后的業(yè)務與品牌曹雪含而l臨一定屑τ1前列c坯原法，由于物業(yè)管理收益來源于以的市場風險n網(wǎng)此，物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理項目形式體現(xiàn)的客戶資源，也要加強兩個企業(yè)的業(yè)務與品牌整并購難點分析并日.這一資源依托于已經(jīng)簽訂的物合力度，保持收購后所管項目的穩(wěn)K城物業(yè)收購福州名城物業(yè)已業(yè)管理合同，因此帶街明顯的時效定件。。約街7年的時間。7年來，在長城物業(yè)性，對物業(yè)管理合同期滿后續(xù)簽叮否作者