論國(guó)有土地資產(chǎn)管理問(wèn)題

1、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息論國(guó)有土地資產(chǎn)管理問(wèn)題田坤阜新市國(guó)土資源局摘要：土地是社會(huì)存在的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，土地既是一種重要的自然資源，也是極具價(jià)值的資產(chǎn)。切實(shí)加強(qiáng)和完善土地資產(chǎn)的管理，特別是加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)的管理。對(duì)深化我國(guó)土地使用制度改革，盤(pán)活存量土地資產(chǎn)。優(yōu)化配置土地資源發(fā)揮土地資產(chǎn)效益推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展具有重要競(jìng)義。關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；資產(chǎn)管理；問(wèn)題；對(duì)策中圖分類(lèi)號(hào)：F3012文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001

2、828X(2011)07—0034—02一、加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)符理是深化改革的必然要求我國(guó)的土地使用制度實(shí)行的是社會(huì)主義公有制，即社會(huì)豐義全民所有制和社會(huì)主義群眾集體所有制。其中，全民所有制是以社會(huì)主義國(guó)家所有制形式體現(xiàn)的，即國(guó)家擁有土地的所有權(quán)，土地使用者只擁有所使用土地的使用權(quán)。改革開(kāi)放以前，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下土地的供應(yīng)和使用一直實(shí)行無(wú)限期、無(wú)償、無(wú)流動(dòng)的使用制度。國(guó)有土地使用權(quán)的取得豐要是政府以行政劃撥的方式配投的，這樣一方lf【i造

3、成我國(guó)的土地使用制度只有單一的計(jì)劃供給體制，土地資源得不到有效的利用；另一方面造成土地資產(chǎn)的閑置浪費(fèi)。隨著社會(huì)豐義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的形成。我國(guó)加入WTO后成為世界經(jīng)濟(jì)共同體成員國(guó)土地的使用和管理要與國(guó)際接軌。因此。切實(shí)加強(qiáng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)的管理，是深化土地使用制度改革的要求。也是我時(shí)融入世界經(jīng)濟(jì)的需要。土地使用制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分培育土地市場(chǎng)是建立社會(huì)宅義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制一項(xiàng)基礎(chǔ)T作。通過(guò)深化土地使用制度改革，變無(wú)限期、無(wú)償、無(wú)

4、流動(dòng)的使用制度為有償、有限期、可流動(dòng)的使用制度，可有效地實(shí)現(xiàn)圍家土地所有權(quán)和使用權(quán)分離。從法律稃序上明確土地所有者和使用者的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系可有效地保護(hù)土地所有者的權(quán)益和土地使用者的效益創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。土地依法投人經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，方可充分發(fā)揮其資產(chǎn)效益。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立土地的經(jīng)濟(jì)特性即資產(chǎn)性日益明顯。土地資產(chǎn)是對(duì)土地視為資源的升華。是利用保護(hù)土地到優(yōu)化配置土地的進(jìn)步土地已成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)財(cái)富或財(cái)產(chǎn)的一部分。我們發(fā)展社會(huì)豐義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，必

5、須重視土地資產(chǎn)的作用，必須明確包括土地在內(nèi)的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系。通過(guò)明晰土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地資產(chǎn)在流動(dòng)巾增值，而作為土地所有者的因家必須在經(jīng)濟(jì)上得以回報(bào)。也就是說(shuō)土地使片j者在使朋國(guó)有土地時(shí)必須堅(jiān)持有償使用的原則。二、城鎮(zhèn)聞?dòng)型恋赜袃斒褂玫倪\(yùn)作形式(一)出讓方式國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式即是闌家以土地所有者身份，將同有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者并Fh土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓可采用協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓

6、、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓等形式。(1)協(xié)議山tj讓’：是指政府與選定的土地使片者商議土地使用權(quán)出讓金和用地條件，達(dá)成協(xié)議后簽定土地使用權(quán)出讓合同。(2)招標(biāo)出讓?zhuān)菏侵冈谥付ǚ秶鷥?nèi)由符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面招標(biāo)形式。競(jìng)招某一土地的使用權(quán)土地招標(biāo)小組擇優(yōu)而取。(3)拍賣(mài)出讓?zhuān)菏侵冈谥付ǖ臅r(shí)間內(nèi)、公共場(chǎng)合競(jìng)爭(zhēng)某一地的土地使用權(quán)。(4)掛牌出讓?zhuān)簢?guó)有土地使用權(quán)出讓主要適應(yīng)于商業(yè)、金融、房地產(chǎn)、旅游以及部分“二資”企業(yè)等高盈利或經(jīng)濟(jì)效益好的項(xiàng)目用地

7、。出讓對(duì)國(guó)家土地所有者來(lái)說(shuō)?？梢淮位虻猛恋貦?quán)屬收益給政府會(huì)帶來(lái)巨大的財(cái)政收人。國(guó)家或政府可利用這筆資金進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和土地開(kāi)發(fā)等項(xiàng)口建設(shè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展。土地出讓金是整個(gè)出讓期內(nèi)各年地租貼現(xiàn)值的總和。因此。制定土地使用權(quán)出讓方案和出讓金標(biāo)準(zhǔn)既有經(jīng)濟(jì)因素又有政策問(wèn)題。市、縣國(guó)土資收稿日期：201l塒ol‘源管理部門(mén)或固有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等集體決策、綜合確定土地出讓金額；其

8、次，對(duì)土地使用者來(lái)說(shuō)，因擁有完整的土地使用權(quán)，可以依法進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，并從中獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益。但是土地使用者以出讓方式獲得土地使用權(quán)，需要有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，否則難以承受一次性交納巨額出讓金的負(fù)擔(dān)。在實(shí)際操作中，有的單位因經(jīng)濟(jì)效益不好，只能交納部分出讓金，為了防止國(guó)有資產(chǎn)流失。可分期交納土地出讓金。《二)年租方式年租方式即困家以土地所有者身份將土地使用權(quán)租賃給土地使用者并按年向土地使用者收取地租。這種方式與出讓

9、方式的最根本區(qū)別在于年租制一改由出讓方式一次性收幾十年的地租改為按年收取。實(shí)行年租方式對(duì)于全面啟動(dòng)國(guó)有土地有償使用，促進(jìn)土地fh無(wú)償使用向有償使用的順利進(jìn)行起著積極推進(jìn)作用。國(guó)家把土地使用權(quán)租賃給企業(yè)國(guó)家以土地所有者身份。按年租形式收取租金這種“化整為零”的方式，便于企業(yè)承受。國(guó)家以租賃方式向土地使用者收取地租，雖不能像出讓方式一次性獲得大量的土地收益但能保證每年都有穩(wěn)定的土地收益，保證國(guó)有土地資產(chǎn)的保值和增值。年租方式應(yīng)注意的問(wèn)題：出

10、讓方式由于土地使用權(quán)是在土地使用者一次性支付土地出讓金后而獲得幾十年的土地使用權(quán)其權(quán)利是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利?？梢砸婪ㄞD(zhuǎn)讓、出租、抵押。通過(guò)年租制而獲得的土地使用權(quán)，土地使用者是按年交納地租，它是一種債權(quán)。在實(shí)際操作過(guò)程中應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：(1)關(guān)于轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原用地者(原承租人)與國(guó)家簽定的土地租賃合同可以由新用地者(新承租人)繼承，新用地者繼續(xù)按原租賃合同規(guī)定交納地租或與國(guó)家重新簽定土地出讓合同支付剩余土地使用權(quán)出讓金。

11、(2)關(guān)于轉(zhuǎn)租。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租是原土地使用者將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)手出租給新用地者。由于轉(zhuǎn)租不改變?cè)恋厥褂谜叩淖赓U關(guān)系租賃合同仍f|l原使用者履行。只要原用地者按期向國(guó)家交納地租并按規(guī)定用途使jH土地在租賃期內(nèi)應(yīng)允許土地使Hj者轉(zhuǎn)租租金增值部分應(yīng)按國(guó)家稅收政策繳納土地增值稅。(3)關(guān)于抵押。在年租制下土地使用者取得土地使用權(quán)是以逐年交納地租為前提條件的。因此取得的土地使用權(quán)不是一個(gè)完整的權(quán)利土地使用權(quán)是不能抵押的。但在實(shí)際工作中。多數(shù)企業(yè)都是

12、以房地產(chǎn)整體為抵押擔(dān)保物向金融機(jī)構(gòu)抵押的。在這種情況下。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒軆斶€債務(wù)時(shí)抵押權(quán)人應(yīng)依法從拍賣(mài)房地產(chǎn)得到的價(jià)款中補(bǔ)繳土地出讓金后，方可優(yōu)先受償。(三)作價(jià)入股方式作價(jià)人股方式即國(guó)家以一定時(shí)期的國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)評(píng)估作價(jià)后界定為周家股股權(quán)委托國(guó)有股持股單位統(tǒng)一摘有土地股與其他股權(quán)一樣參與按股分紅。土地作價(jià)人股是新設(shè)企業(yè)或股份制企業(yè)有償使用國(guó)有土地的一種方式。企業(yè)不必以貸幣方式一次性交付大致一34—萬(wàn)方數(shù)據(jù)經(jīng)管視線額出讓金，解決了企業(yè)經(jīng)濟(jì)

13、承受力不足的問(wèn)題。由于土地資產(chǎn)屬?lài)?guó)家股有利于圈家對(duì)土地資源和資產(chǎn)進(jìn)行宏脫調(diào)控。三、建立城鎮(zhèn)lq有I：地資產(chǎn)管理新機(jī)制城鎮(zhèn)網(wǎng)有土地是閑家一項(xiàng)重要資源和資產(chǎn)：隨著圍有土地使用制度改革的深人城鎮(zhèn)困有土地如何適應(yīng)社會(huì)豐義市場(chǎng)機(jī)制，建立起公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)體系發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，減少?lài)?guó)有資產(chǎn)流失，理順國(guó)家和土地使用者之間的收益分配關(guān)系將是擺在我們面前亟待解決的問(wèn)題。在城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)管理中應(yīng)注意做好以下幾方而的工作：1強(qiáng)化土地登記。對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的土地分等

14、定級(jí)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一發(fā)證、統(tǒng)一評(píng)估認(rèn)證。實(shí)行依法磴記持證用地憑證交易，驗(yàn)證管理。從法律程序上完善土地資產(chǎn)管理的法律權(quán)威性。嚴(yán)格實(shí)施土地用途管理制度，認(rèn)真按土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)利用土地。對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的土地有一個(gè)全面詳實(shí)的利用資料，科學(xué)合理地規(guī)劃各行業(yè)用地。2關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的管理問(wèn)題。劃撥土地使用權(quán)是政府授予的，由于長(zhǎng)期存在的劃撥供地方式，使有的業(yè)主單位承擔(dān)了土地的成本、征地補(bǔ)償贊、市政配套贊等。由于業(yè)宅單位的中、長(zhǎng)期投入和使用，

15、而使所用土地的藎礎(chǔ)設(shè)施得以完善間接地促進(jìn)了土地增值。就這種歷史上形成的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)承認(rèn)其財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。在劃撥土地使用權(quán)的處置上，對(duì)業(yè)主所使用的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。(上接第22頁(yè))的堅(jiān)強(qiáng)藎石，是整合人力資源配置、提升高?？蒲许?xiàng)目績(jī)效水平的有效方法。針對(duì)高校科研項(xiàng)日業(yè)績(jī)特點(diǎn)及其績(jī)效管理的有關(guān)要求，筆者提出了以卜幾點(diǎn)對(duì)策與建議。1加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)績(jī)效管理的認(rèn)識(shí)重視宣傳工作高校領(lǐng)導(dǎo)特別是一把手對(duì)科研項(xiàng)口績(jī)效管理的高度重視、有效支持和積

16、極參與，是績(jī)效管理制度有效導(dǎo)入和切實(shí)執(zhí)行的關(guān)鍵。高校領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)積極參與績(jī)效管理的全過(guò)程，作為高校戰(zhàn)略日標(biāo)的宣傳者、績(jī)效管理制度的推動(dòng)者和模范執(zhí)行者。同時(shí)構(gòu)建科研人員績(jī)效管理體系時(shí)，必須大力宣傳績(jī)效管理的內(nèi)容、目的、意義和作用等讓科研人員明白績(jī)效管理對(duì)他們的好處使他們樂(lè)意接受并配合做好績(jī)效T作。2堅(jiān)持科研項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)制度與原始性創(chuàng)新相融臺(tái)當(dāng)今科研項(xiàng)日評(píng)市中“凡遇風(fēng)險(xiǎn)一槳否決”的做法，不但扼殺了創(chuàng)新，而且容易導(dǎo)致學(xué)術(shù)研究單純跟蹤發(fā)展潮流的傾向。

17、因此，科研評(píng)價(jià)在制度上不但要關(guān)注基嵇|研究和重大戰(zhàn)略商科技研究更要注重由科學(xué)家或研究者自由選題的探索性研究高度關(guān)注創(chuàng)新性強(qiáng)的小項(xiàng)目、非共識(shí)項(xiàng)口以及學(xué)科交義項(xiàng)口。對(duì)于探索性較強(qiáng)的項(xiàng)目，不但要建，啦風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制而且應(yīng)當(dāng)從科學(xué)和創(chuàng)新的規(guī)律iJj發(fā)。減少科研評(píng)價(jià)的環(huán)節(jié)減少數(shù)最和形式的硬性要求適當(dāng)延長(zhǎng)評(píng)價(jià)周期使評(píng)價(jià)T作與科研本身的規(guī)律和特點(diǎn)棚適應(yīng)給研究者營(yíng)造自由寬松、樂(lè)于探索的研究氛圍。這類(lèi)項(xiàng)目的研究一旦失敗。應(yīng)當(dāng)給予更多的寬容—且刪盔心給予更多

18、的獎(jiǎng)勵(lì)。3建立良好的反饋和溝通機(jī)制對(duì)科研項(xiàng)目實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)后應(yīng)及時(shí)將評(píng)價(jià)結(jié)果反饋給科研人3強(qiáng)化土地資產(chǎn)意識(shí)和土地經(jīng)營(yíng)觀念，加強(qiáng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)管理防止土地資產(chǎn)流失。一是嚴(yán)格控制土地劃撥供應(yīng)堅(jiān)持土地依法有償使用，搞好城市土地經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)格按網(wǎng)家《劃撥供地目錄》供應(yīng)劃撥用地其他經(jīng)營(yíng)性用地一律并人有償使用軌道。用經(jīng)營(yíng)城市土地的收入來(lái)包裝城市、建設(shè)城市。二是全面推行地招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等出讓方式供應(yīng)土地，采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式供地是土地資源實(shí)

19、現(xiàn)市場(chǎng)基礎(chǔ)配置的重要標(biāo)志也是實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)市場(chǎng)化管理的發(fā)展方向。要不斷地提高招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的集約度實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的原則確實(shí)增加政府土地收入保護(hù)投資者的合法權(quán)益。三是政府肇?cái)嗤恋匾患?jí)市場(chǎng)，放開(kāi)搞活二級(jí)市場(chǎng)。加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，可有效地扼制土地投機(jī)和黑市買(mǎi)賣(mài)，控制土地的流向和利用。根據(jù)市場(chǎng)箍求。適度控制土地供應(yīng)懾，嚴(yán)格控制占而不用。實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，可有效地保證土地利用與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相吻合。放開(kāi)和搞活土地二級(jí)市場(chǎng)，可促進(jìn)國(guó)有

20、土地使用權(quán)的流通。國(guó)有土地使用權(quán)的流通，將促進(jìn)土地的優(yōu)化配置，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。隨著闌民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場(chǎng)體系的形成，土地資產(chǎn)的價(jià)值最得以顯化，明晰土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系?？茖W(xué)合理地評(píng)估土地資產(chǎn)。處理好國(guó)家與用地者的利益分配關(guān)系是當(dāng)前國(guó)土資源管理的重要課題。深入研究這些課題，有利于完善土地資產(chǎn)管理。我們相信。不斷完善的土地管理體系，將讓取之于土地的資產(chǎn)保值增值，為國(guó)家建設(shè)和我們的生活提供堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。：?jiǎn)T。以指導(dǎo)其進(jìn)行下一階段的研究下作。科

21、研人員的優(yōu)勢(shì)是擁有專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)和科研實(shí)踐能力，科研管理人員的優(yōu)勢(shì)是熟悉科研管理的法規(guī)條例和了解圍家的科技政策擁有豐富的科技管理經(jīng)驗(yàn)熟悉校內(nèi)各學(xué)科的科研現(xiàn)狀和優(yōu)勢(shì)。通過(guò)有效的科研項(xiàng)目溝通科研管理人員和科研人員之間能夠建立良好的溝通渠道，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同應(yīng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，做好成果的認(rèn)定、推廣和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)工作。對(duì)科研項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行績(jī)效管理。既有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施和按時(shí)按質(zhì)完成也有利于培養(yǎng)科研人員嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的科研作風(fēng)更有利于

22、多出成果。參考文獻(xiàn)i【l】徐木新基于教師勝任力的高校繢效管理策略【J】繼續(xù)教育研究20LO(07)【2】顧南寧。劉茄基于績(jī)效管理的高校二級(jí)單位評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建陰現(xiàn)代教育管理，2010(09)【3】杜蜂，韓征高校財(cái)務(wù)預(yù)算績(jī)效管理中平衡計(jì)分卡的運(yùn)用【J】商業(yè)會(huì)計(jì)。2010(21)【4】賀志強(qiáng)。張京彬教育資源建設(shè)的項(xiàng)目績(jī)效管理機(jī)制研究【J】中國(guó)電化教育，2009(11)【5】徐奕高校教師績(jī)效管理需要柔性模武【J】現(xiàn)代教育管理。2009(10)