房產(chǎn)測量及其質(zhì)量檢查

1、房產(chǎn)測量及其質(zhì)量檢查文／張勇袁中才摘要：本文通過對房產(chǎn)測量工作流程及工作內(nèi)容的介紹，提出房產(chǎn)測量工作中質(zhì)量檢查的重點，并介紹了質(zhì)量檢查的方法。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查建筑面積一、引I舌房產(chǎn)測量作為一種法定測量，它的測量成果經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審核后，用于房屋的產(chǎn)權(quán)登記，從而具有法律效力。在當(dāng)前的房地產(chǎn)銷售模式下，多數(shù)開發(fā)商以房屋的建筑面積作為計價依據(jù)，房產(chǎn)測量的房屋面積計算結(jié)果與開發(fā)商、廣大購房戶的切身利益密切相關(guān)，因此，房產(chǎn)測量的結(jié)果，直

2、接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)登記質(zhì)量，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)各方的利益。質(zhì)量檢查是房產(chǎn)測量工作中的一個重要環(huán)節(jié)，質(zhì)量檢查工作的好壞，直接關(guān)系到最終房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。2000年2月，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督檢驗檢疫局發(fā)布了《房產(chǎn)測量規(guī)范》(17986—2000)(以下簡稱《規(guī)范》)。在《規(guī)范》中，提出了質(zhì)量檢查的基本要求，規(guī)定了檢查驗收的項目及內(nèi)容。本文結(jié)合實際工作經(jīng)驗，提出房產(chǎn)測量中質(zhì)量檢查的重點及方法，供同行借二、房產(chǎn)測量的基本工作流程1、接受房產(chǎn)測量案件的申請，并對

3、申請方提供的資料進行審查。2、測量前的準(zhǔn)備工作。通過閱讀分析申請方提供的資料，了解作業(yè)項目的基本位置和基本情況，制定測量計劃，檢查儀器設(shè)備。同時，與申請方預(yù)約測量時問，通知申請方做好各項準(zhǔn)備工作。3、外業(yè)測量。利用GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設(shè)備完成房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的數(shù)據(jù)采集。4、進行內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖，完成有關(guān)的面積計算。5、進行質(zhì)量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。6、出具房產(chǎn)測量報

4、告，供申請方辦理房屋所有權(quán)證使用。三、房產(chǎn)測量的工作內(nèi)容在實際T作中，房產(chǎn)測量主要包括以下三項工作內(nèi)容：1、房產(chǎn)分丘圖測量與制圖房產(chǎn)分丘圖測量首先利用電子全站儀布設(shè)導(dǎo)線或采用GPSRTK技術(shù)，在測區(qū)內(nèi)布設(shè)圖根控制點，測定圖根控制點的坐標(biāo)；然后利用電子全站儀測設(shè)界址點、房角點及碎部點坐標(biāo)，并繪制測量草圖。內(nèi)業(yè)采用CASS等專用繪圖軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標(biāo)，展點后，繪制出房產(chǎn)分丘圖，并在圖上注記各種房屋權(quán)屬信息。2、房產(chǎn)調(diào)查及房產(chǎn)

5、分戶圖測量與制圖房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量一般同時進行。房產(chǎn)調(diào)查主要調(diào)查房屋的產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在層、設(shè)計用途、建筑年代、門牌樓號等內(nèi)容，填寫房產(chǎn)調(diào)查表。房產(chǎn)分戶圖測量一般利用手持激光測距儀對房屋逐層逐間實測，繪制出房屋測量草圖并記錄測量數(shù)據(jù)。內(nèi)業(yè)根據(jù)測量草圖和測量數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)分戶圖。3、房屋建筑面積的計算及公用面積的分?jǐn)倢τ谒椒亢凸I(yè)用房，一般僅需要計算出房屋的總建筑面積而對于開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的商品房，除了計算出房屋總建筑面

6、積外，還要進行公用面積的分?jǐn)傆嬎悖嬎愠龈鞴δ軈^(qū)的公用面積分?jǐn)傁禂?shù)以及房屋內(nèi)各戶室的建筑面積，供各購房戶辦理分戶房屋所有權(quán)證時使用。四、房產(chǎn)測量質(zhì)量檢查的重點及方法房產(chǎn)測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。無論是一級驗收還是二級檢查，都應(yīng)對各項工作質(zhì)量檢查的重點進行詳細(xì)檢查，以保證房產(chǎn)測量成果的質(zhì)量。1、房產(chǎn)分丘圖測量房產(chǎn)分丘圖作為房產(chǎn)管理用圖，主要表示房地產(chǎn)要素和房地產(chǎn)編號，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對

7、于房產(chǎn)分丘圖測量，首先應(yīng)通過外業(yè)檢查各圖根控制點的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查房屋等地物問的相對關(guān)系是否準(zhǔn)確，檢查各種房地產(chǎn)要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。然后內(nèi)業(yè)檢查房地產(chǎn)編號是否準(zhǔn)確，丘號幢號的編排與已有房屋是否有重復(fù)，各種注記數(shù)據(jù)的位置是否恰當(dāng)。再次將新測的房產(chǎn)分丘圖與原有的房產(chǎn)分丘圖作比較，檢查是否有已拆除房屋，以免產(chǎn)權(quán)登記時重復(fù)登記；最中華建設(shè)2008／10119科學(xué)規(guī)劃，提高市政給排水管道工程質(zhì)量摘要：提高市場給排水管道工程

8、質(zhì)量，首先要根據(jù)城市的道路形式做好科學(xué)規(guī)劃還要依據(jù)管道材料科學(xué)施工和維護，在維護工作中盡可能地采用新技術(shù)。關(guān)鍵詞：市政給排水管道工程隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展及人民生活水平的提高，城市道路下的市政管線也日益復(fù)雜。由于各市政管線未能和道路同步施工，城市道路二次開挖現(xiàn)象非常嚴(yán)重，不但影響人們的日常生活也造成了人力、物力的浪費。如何控制、管理這些市政管線一直是困擾設(shè)計單位及業(yè)主的難題。一、根據(jù)道路形式的規(guī)劃管位布置目前城市道路的寬度較典型的有3文／沈

9、寶君種(24m、42m和60m)，按《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》規(guī)定：道路紅線寬度超過30m的城市干道宜兩側(cè)布置給水配水管線和燃?xì)馀錃夤芫€；道路紅線超過50ra的道路城市干道應(yīng)在道路兩側(cè)布置排水管線。由于雨、污水管管徑較大且后將分丘界線與土地使用權(quán)證的土地權(quán)屬界線進行比對，判斷該房屋是否在土地界線內(nèi)，以保證房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人的一致。2、房產(chǎn)調(diào)查和房產(chǎn)分戶圖測量對于房產(chǎn)調(diào)查，主要檢查房產(chǎn)調(diào)查表中產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、總層數(shù)、所在層、

10、設(shè)計用途、建筑年代、門牌樓號等信息是否漏填，與現(xiàn)場狀況是否一致。對于房產(chǎn)分戶圖測量，首先應(yīng)對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始邊長測量數(shù)據(jù)是否有漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內(nèi)分段測量(含墻厚)之和的較差是否超限。其次進行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少1202008110中華建設(shè)干l0％。3、房產(chǎn)分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算

11、和公用面積分?jǐn)偡慨a(chǎn)分戶圖作為房屋所有權(quán)證的附圖，主要表示房屋權(quán)界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。目前多數(shù)房產(chǎn)測繪部門都購置了各種專用房產(chǎn)分戶圖繪圖及面積計算軟件，利用計算機繪制房產(chǎn)分戶圖并進行房屋建筑面積的計算及公用面積的分?jǐn)?。因此，首先?yīng)對繪制好的房產(chǎn)分戶圖進行檢查，檢查各邊長是否與實測邊長相符，戶室、樓梯、走廊、設(shè)備房等是否有漏繪，戶與戶之間、戶與公用部位之間的權(quán)屬界線是否正確。其次檢查功能區(qū)

12、的設(shè)置是否合理，墻厚的設(shè)置是否正確。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設(shè)備房等公用部位的分?jǐn)偠x是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、指北針等屬性是否正確。結(jié)語為了進一步加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，各地房產(chǎn)管理部門正在建立房地產(chǎn)地理信息系統(tǒng)，房產(chǎn)測量成果將是建立這一系統(tǒng)的重要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，這就要求房產(chǎn)測量部門進一步加強房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，制定出完善的內(nèi)部房產(chǎn)測量作業(yè)規(guī)程和測繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查實施細(xì)則。同時，進一步