主題發(fā)言中國房地產(chǎn)市場上業(yè)主組織對物權(quán)進(jìn)步的影響

1、主題發(fā)言：中國房地產(chǎn)市場上業(yè)主組織對物權(quán)進(jìn)步的影響鄧永衡(美國南加州大學(xué)政策、規(guī)劃與發(fā)展學(xué)院教授、博士項(xiàng)目主任，美國房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的董事成員，美國房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)導(dǎo)小組成員)我們在研究當(dāng)中主要想解決的問題就是業(yè)主委員會(huì)對業(yè)主物權(quán)的保護(hù)有沒有證明的作用業(yè)委會(huì)幫助業(yè)主維權(quán)的時(shí)候會(huì)遇到什么樣的問題這個(gè)研究其實(shí)是很簡單的一個(gè)研究我們希望能夠通過博弈理論來設(shè)計(jì)一個(gè)模型或者做一個(gè)非常漂亮的數(shù)學(xué)模型來驗(yàn)證這個(gè)理論。中國業(yè)委會(huì)只在2000年的時(shí)

2、候才被引起注意。1994年出來一個(gè)在那之后2003年又出來一個(gè)(物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中規(guī)定同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2007年又出來一個(gè)(物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)。有時(shí)候開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位他們更了解內(nèi)部情況包括信息優(yōu)勢、組織優(yōu)勢利益優(yōu)勢、財(cái)力優(yōu)勢所以開發(fā)商和物業(yè)公司處于強(qiáng)勢的地位有可能出現(xiàn)侵犯業(yè)主物權(quán)的情況。另外我們還會(huì)研究一下案例

3、我的兩個(gè)博士生一共收集了來自全國12個(gè)省市的50個(gè)案例分析了業(yè)主委員會(huì)及其物權(quán)保護(hù)的作用希望把這些案件進(jìn)行分解和分析看看從中能找到什么樣的規(guī)律。我們發(fā)現(xiàn)：第一這個(gè)業(yè)委會(huì)對維權(quán)有沒有幫助我們發(fā)現(xiàn)通過研究案件最后的結(jié)果如果說單個(gè)業(yè)主去起訴他的勝訴幾率25％如果由業(yè)委會(huì)起訴的話勝訴幾率75％當(dāng)然這里也有其他因素在起作用所以說我們也把樣本通過不同時(shí)間階段以及地區(qū)進(jìn)行了分類比如說廣東省它的1150房產(chǎn)市場發(fā)育比較早，因此我們說廣東的市場是不是有一

4、些特性呢7然后把廣東的案例拿出來同時(shí)我們也是根據(jù)不同的時(shí)間來算一下。因?yàn)?003年出臺(tái)的那一年我們說會(huì)不會(huì)對結(jié)果有影響呢7我們把2003年之后的案例單獨(dú)拿出來。我們說2003年、2004年屬于條例出臺(tái)之后產(chǎn)生的效果比較大那么把這兩年的案例專門提出來。我們也分析了一下如果我們?nèi)パ芯克械陌咐褪亲罱K上訴的這些案件也是一樣公益性差不多單個(gè)業(yè)主上訴16％業(yè)委會(huì)33％的幾率能夠上訴這是在上訴階段。所以總的來講業(yè)委會(huì)的效果是非常好的。如果再訴開發(fā)

5、商的話業(yè)委會(huì)跟單個(gè)業(yè)主單獨(dú)起訴相對比起來有利得多。業(yè)委會(huì)是100％的勝訴而單個(gè)業(yè)主勝訴率為零。另外我們?nèi)绻床煌牡貐^(qū)、時(shí)間段規(guī)律也是一樣的如果去訴政府也叫行政訴訟的時(shí)候勝訴率的差別是22％業(yè)委會(huì)是72％的勝訴率。因此這個(gè)規(guī)律性非常明顯就是業(yè)委會(huì)在維權(quán)的過程當(dāng)中確實(shí)是有效果的能夠幫助業(yè)主更好地進(jìn)行維權(quán)來解決法律糾紛那么在業(yè)委會(huì)維權(quán)的時(shí)候經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)什么樣的問題呢7如果說只有少部分的業(yè)主他的權(quán)益被侵犯的時(shí)候如何去保護(hù)這小部分業(yè)主呢7第一個(gè)是

6、因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候業(yè)委會(huì)代表不了少數(shù)業(yè)主第二個(gè)就是說業(yè)委會(huì)可能內(nèi)部也有不團(tuán)結(jié)、不一致的時(shí)候這是導(dǎo)致敗訴的一個(gè)重要原因第三個(gè)就是物權(quán)不清導(dǎo)致敗訴。另外就是開發(fā)商前期指定的物業(yè)公司也是導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)的一個(gè)主要的來源。最后我們也發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)具有訴訟主體的資格已經(jīng)毋庸置疑了在9個(gè)案件當(dāng)中被告他會(huì)挑戰(zhàn)業(yè)委會(huì)的訴訟資格每一次都是法院支持業(yè)委會(huì)一方最后結(jié)論業(yè)委會(huì)對業(yè)主維權(quán)是不是有正面的作用我們的答案是肯定的而且統(tǒng)計(jì)數(shù)字能夠給我們證明這個(gè)結(jié)論目前的問題是什么

7、呢如果小部分業(yè)主被侵權(quán)的話怎么樣保護(hù)這是需要思考的問題萬方數(shù)據(jù)150主題發(fā)言:中國房地產(chǎn)市場上業(yè)主組織對物權(quán)進(jìn)步的影晌鄧永衡(美國南加州大學(xué)政策、規(guī)劃與發(fā)展學(xué)院教授、博士項(xiàng)目主任，美國房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的董事成員，美國房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)導(dǎo)小組成員〉房產(chǎn)市場發(fā)育比較早，因此我們說廣東的市場是不是有一些特性呢然后把廣東的案例拿出來，同時(shí)我們也是根據(jù)不同的時(shí)間來算一下.因?yàn)?003年〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉出臺(tái)的那一年，我們說會(huì)不會(huì)對結(jié)果有影響呢我

8、們把2003年之后的案例單獨(dú)拿出來.我們說2003年、2004年屬于條例出臺(tái)之后產(chǎn)生的效果比較大.那么把這兩年的我們在研究當(dāng)中主要想解決的問題就是a業(yè)|案例專門提出來.主委員會(huì)對業(yè)主物權(quán)的保護(hù).有沒有證明的作用我們也分析了一下.如果我們?nèi)パ芯克械臉I(yè)委會(huì)幫助業(yè)主維權(quán)的時(shí)候會(huì)遇到什么樣的問|案例，就是最終上訴的這些案件也是一樣.公益題這個(gè)研究其實(shí)是很簡單的一個(gè)研究，我們希|性差不多.單個(gè)業(yè)主上訴16%.業(yè)委會(huì)33%的望能夠通過博弈理論來設(shè)

9、計(jì)一個(gè)模型或者做一個(gè)|幾率能夠上訴，這是在上訴階段.所以總的來講，非常漂亮的數(shù)學(xué)模型來驗(yàn)證這個(gè)理論業(yè)委會(huì)的效果是非常好的.如果再訴開發(fā)商的話，中國業(yè)委會(huì)只在2000年的時(shí)候才被引起注|業(yè)委會(huì)跟單個(gè)業(yè)主單獨(dú)起訴相對比起來有利得多.意.1994年出來一個(gè)〈城市新建住宅小區(qū)管理辦|業(yè)委會(huì)是100%的勝訴.而單個(gè)業(yè)主勝訴率為零.法在那之后2003年又出來一個(gè)〈物業(yè)管理?xiàng)l|另外我們?nèi)绻床煌牡貐^(qū)、時(shí)間段規(guī)律也是一例上〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉當(dāng)中規(guī)定同一

10、個(gè)物業(yè)管理|樣的.如果去訴政府，也叫行政訴訟的時(shí)候，勝區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)，縣人民|訴率的差別是22%.業(yè)委會(huì)是72%的勝訴率.政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì).I因此這個(gè)規(guī)律性非常明顯，就是業(yè)委會(huì)在維權(quán)的并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì).2007年又出來一個(gè)〈物|過程當(dāng)中，確實(shí)是有效果的.能夠幫助業(yè)主更好權(quán)法規(guī)定了業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主|地進(jìn)行維權(quán)，來解決法律糾紛.委員會(huì).那么在業(yè)委會(huì)維權(quán)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)什么樣有

11、時(shí)候開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位，他們更了解內(nèi)|的問題呢如果說只有少部分的業(yè)主他的權(quán)益被侵部情況.包括信息優(yōu)勢、組織優(yōu)勢.利益優(yōu)勢、|犯的時(shí)候，如何去保護(hù)這小部分業(yè)主呢第一個(gè)是財(cái)力優(yōu)勢，所以開發(fā)商和物業(yè)公司處于強(qiáng)勢的地|因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候業(yè)委會(huì)代表不了少數(shù)業(yè)主.第二個(gè)就位，有可能出現(xiàn)侵犯業(yè)主物權(quán)的情況.另外我們|是說業(yè)委會(huì)可能內(nèi)部也有不團(tuán)結(jié)、不一致的時(shí)候，還會(huì)研究一下案例.我的兩個(gè)博士生一共收集了|這是導(dǎo)致敗訴的一個(gè)重要原因.第三個(gè)就是物權(quán)不來自全國1

12、2個(gè)省市的50個(gè)案例.分析了業(yè)主委|清導(dǎo)致敗訴.另外就是開發(fā)商前期指定的物業(yè)公司員會(huì)及其物權(quán)保護(hù)的作用.希望把這些案件進(jìn)行|也是導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)的一個(gè)主要的來源.最后我分解和分析.看看從中能找到什么樣的規(guī)律.我|們也發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)具有訴訟主體的資格，已經(jīng)毋庸置們發(fā)現(xiàn)第.這個(gè)業(yè)委會(huì)對維權(quán)有沒有幫助疑了.在9個(gè)案件當(dāng)中.被告他會(huì)挑戰(zhàn)業(yè)委會(huì)的訴我們發(fā)現(xiàn)通過研究案件最后的結(jié)果.如果說單個(gè)|訟資格.每一次都是法院支持業(yè)委會(huì)一方.業(yè)主去起訴，他的勝訴幾

13、率25%.如果由業(yè)委會(huì)最后結(jié)論，業(yè)委會(huì)對業(yè)主維權(quán)是不是有正面的作起訴的話.勝訴幾率75%.當(dāng)然這里也有其他因|用我們的答案是肯定的.而且統(tǒng)計(jì)數(shù)字能夠給我們素在起作用，所以說我們也把樣本通過不同時(shí)間|證明這個(gè)結(jié)論.目前的問題是什么呢如果小部分業(yè)階段以及地區(qū)進(jìn)行了分類.比如說廣東省.它的|主被侵權(quán)的話怎么樣保護(hù)這是需要思考的問題.主題發(fā)言：中國房地產(chǎn)市場上業(yè)主組織對物權(quán)進(jìn)步的影響鄧永衡(美國南加州大學(xué)政策、規(guī)劃與發(fā)展學(xué)院教授、博士項(xiàng)目主任，

14、美國房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的董事成員，美國房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)導(dǎo)小組成員)我們在研究當(dāng)中主要想解決的問題就是業(yè)主委員會(huì)對業(yè)主物權(quán)的保護(hù)有沒有證明的作用業(yè)委會(huì)幫助業(yè)主維權(quán)的時(shí)候會(huì)遇到什么樣的問題這個(gè)研究其實(shí)是很簡單的一個(gè)研究我們希望能夠通過博弈理論來設(shè)計(jì)一個(gè)模型或者做一個(gè)非常漂亮的數(shù)學(xué)模型來驗(yàn)證這個(gè)理論。中國業(yè)委會(huì)只在2000年的時(shí)候才被引起注意。1994年出來一個(gè)在那之后2003年又出來一個(gè)(物業(yè)管理?xiàng)l例當(dāng)中規(guī)定同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)

15、當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2007年又出來一個(gè)(物權(quán)法規(guī)定了業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議選舉業(yè)主委員會(huì)。有時(shí)候開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位他們更了解內(nèi)部情況包括信息優(yōu)勢、組織優(yōu)勢利益優(yōu)勢、財(cái)力優(yōu)勢所以開發(fā)商和物業(yè)公司處于強(qiáng)勢的地位有可能出現(xiàn)侵犯業(yè)主物權(quán)的情況。另外我們還會(huì)研究一下案例我的兩個(gè)博士生一共收集了來自全國12個(gè)省市的50個(gè)案例分析了業(yè)主委員會(huì)及其物權(quán)保護(hù)的作用希望把這些案件進(jìn)行分解和

16、分析看看從中能找到什么樣的規(guī)律。我們發(fā)現(xiàn)：第一這個(gè)業(yè)委會(huì)對維權(quán)有沒有幫助我們發(fā)現(xiàn)通過研究案件最后的結(jié)果如果說單個(gè)業(yè)主去起訴他的勝訴幾率25％如果由業(yè)委會(huì)起訴的話勝訴幾率75％當(dāng)然這里也有其他因素在起作用所以說我們也把樣本通過不同時(shí)間階段以及地區(qū)進(jìn)行了分類比如說廣東省它的1150房產(chǎn)市場發(fā)育比較早，因此我們說廣東的市場是不是有一些特性呢7然后把廣東的案例拿出來同時(shí)我們也是根據(jù)不同的時(shí)間來算一下。因?yàn)?003年出臺(tái)的那一年我們說會(huì)不會(huì)對結(jié)果

17、有影響呢7我們把2003年之后的案例單獨(dú)拿出來。我們說2003年、2004年屬于條例出臺(tái)之后產(chǎn)生的效果比較大那么把這兩年的案例專門提出來。我們也分析了一下如果我們?nèi)パ芯克械陌咐褪亲罱K上訴的這些案件也是一樣公益性差不多單個(gè)業(yè)主上訴16％業(yè)委會(huì)33％的幾率能夠上訴這是在上訴階段。所以總的來講業(yè)委會(huì)的效果是非常好的。如果再訴開發(fā)商的話業(yè)委會(huì)跟單個(gè)業(yè)主單獨(dú)起訴相對比起來有利得多。業(yè)委會(huì)是100％的勝訴而單個(gè)業(yè)主勝訴率為零。另外我們?nèi)绻床煌?/p>

18、的地區(qū)、時(shí)間段規(guī)律也是一樣的如果去訴政府也叫行政訴訟的時(shí)候勝訴率的差別是22％業(yè)委會(huì)是72％的勝訴率。因此這個(gè)規(guī)律性非常明顯就是業(yè)委會(huì)在維權(quán)的過程當(dāng)中確實(shí)是有效果的能夠幫助業(yè)主更好地進(jìn)行維權(quán)來解決法律糾紛那么在業(yè)委會(huì)維權(quán)的時(shí)候經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)什么樣的問題呢7如果說只有少部分的業(yè)主他的權(quán)益被侵犯的時(shí)候如何去保護(hù)這小部分業(yè)主呢7第一個(gè)是因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候業(yè)委會(huì)代表不了少數(shù)業(yè)主第二個(gè)就是說業(yè)委會(huì)可能內(nèi)部也有不團(tuán)結(jié)、不一致的時(shí)候這是導(dǎo)致敗訴的一個(gè)重要原因第

19、三個(gè)就是物權(quán)不清導(dǎo)致敗訴。另外就是開發(fā)商前期指定的物業(yè)公司也是導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)的一個(gè)主要的來源。最后我們也發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)具有訴訟主體的資格已經(jīng)毋庸置疑了在9個(gè)案件當(dāng)中被告他會(huì)挑戰(zhàn)業(yè)委會(huì)的訴訟資格每一次都是法院支持業(yè)委會(huì)一方最后結(jié)論業(yè)委會(huì)對業(yè)主維權(quán)是不是有正面的作用我們的答案是肯定的而且統(tǒng)計(jì)數(shù)字能夠給我們證明這個(gè)結(jié)論目前的問題是什么呢如果小部分業(yè)主被侵權(quán)的話怎么樣保護(hù)這是需要思考的問題萬方數(shù)據(jù)150主題發(fā)言:中國房地產(chǎn)市場上業(yè)主組織對物權(quán)進(jìn)步

20、的影晌鄧永衡(美國南加州大學(xué)政策、規(guī)劃與發(fā)展學(xué)院教授、博士項(xiàng)目主任，美國房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的董事成員，美國房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)導(dǎo)小組成員〉房產(chǎn)市場發(fā)育比較早，因此我們說廣東的市場是不是有一些特性呢然后把廣東的案例拿出來，同時(shí)我們也是根據(jù)不同的時(shí)間來算一下.因?yàn)?003年〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉出臺(tái)的那一年，我們說會(huì)不會(huì)對結(jié)果有影響呢我們把2003年之后的案例單獨(dú)拿出來.我們說2003年、2004年屬于條例出臺(tái)之后產(chǎn)生的效果比較大.那么把這兩年的

21、我們在研究當(dāng)中主要想解決的問題就是a業(yè)|案例專門提出來.主委員會(huì)對業(yè)主物權(quán)的保護(hù).有沒有證明的作用我們也分析了一下.如果我們?nèi)パ芯克械臉I(yè)委會(huì)幫助業(yè)主維權(quán)的時(shí)候會(huì)遇到什么樣的問|案例，就是最終上訴的這些案件也是一樣.公益題這個(gè)研究其實(shí)是很簡單的一個(gè)研究，我們希|性差不多.單個(gè)業(yè)主上訴16%.業(yè)委會(huì)33%的望能夠通過博弈理論來設(shè)計(jì)一個(gè)模型或者做一個(gè)|幾率能夠上訴，這是在上訴階段.所以總的來講，非常漂亮的數(shù)學(xué)模型來驗(yàn)證這個(gè)理論業(yè)委會(huì)的效果是

22、非常好的.如果再訴開發(fā)商的話，中國業(yè)委會(huì)只在2000年的時(shí)候才被引起注|業(yè)委會(huì)跟單個(gè)業(yè)主單獨(dú)起訴相對比起來有利得多.意.1994年出來一個(gè)〈城市新建住宅小區(qū)管理辦|業(yè)委會(huì)是100%的勝訴.而單個(gè)業(yè)主勝訴率為零.法在那之后2003年又出來一個(gè)〈物業(yè)管理?xiàng)l|另外我們?nèi)绻床煌牡貐^(qū)、時(shí)間段規(guī)律也是一例上〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉當(dāng)中規(guī)定同一個(gè)物業(yè)管理|樣的.如果去訴政府，也叫行政訴訟的時(shí)候，勝區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)，縣人民|訴率的差別是2

23、2%.業(yè)委會(huì)是72%的勝訴率.政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì).I因此這個(gè)規(guī)律性非常明顯，就是業(yè)委會(huì)在維權(quán)的并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì).2007年又出來一個(gè)〈物|過程當(dāng)中，確實(shí)是有效果的.能夠幫助業(yè)主更好權(quán)法規(guī)定了業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主|地進(jìn)行維權(quán)，來解決法律糾紛.委員會(huì).那么在業(yè)委會(huì)維權(quán)的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)什么樣有時(shí)候開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位，他們更了解內(nèi)|的問題呢如果說只有少部分的業(yè)主他的權(quán)益被侵部情況.包括信息優(yōu)勢、組織優(yōu)勢.

24、利益優(yōu)勢、|犯的時(shí)候，如何去保護(hù)這小部分業(yè)主呢第一個(gè)是財(cái)力優(yōu)勢，所以開發(fā)商和物業(yè)公司處于強(qiáng)勢的地|因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候業(yè)委會(huì)代表不了少數(shù)業(yè)主.第二個(gè)就位，有可能出現(xiàn)侵犯業(yè)主物權(quán)的情況.另外我們|是說業(yè)委會(huì)可能內(nèi)部也有不團(tuán)結(jié)、不一致的時(shí)候，還會(huì)研究一下案例.我的兩個(gè)博士生一共收集了|這是導(dǎo)致敗訴的一個(gè)重要原因.第三個(gè)就是物權(quán)不來自全國12個(gè)省市的50個(gè)案例.分析了業(yè)主委|清導(dǎo)致敗訴.另外就是開發(fā)商前期指定的物業(yè)公司員會(huì)及其物權(quán)保護(hù)的作用.希望把這

25、些案件進(jìn)行|也是導(dǎo)致物業(yè)糾紛頻發(fā)的一個(gè)主要的來源.最后我分解和分析.看看從中能找到什么樣的規(guī)律.我|們也發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)具有訴訟主體的資格，已經(jīng)毋庸置們發(fā)現(xiàn)第.這個(gè)業(yè)委會(huì)對維權(quán)有沒有幫助疑了.在9個(gè)案件當(dāng)中.被告他會(huì)挑戰(zhàn)業(yè)委會(huì)的訴我們發(fā)現(xiàn)通過研究案件最后的結(jié)果.如果說單個(gè)|訟資格.每一次都是法院支持業(yè)委會(huì)一方.業(yè)主去起訴，他的勝訴幾率25%.如果由業(yè)委會(huì)最后結(jié)論，業(yè)委會(huì)對業(yè)主維權(quán)是不是有正面的作起訴的話.勝訴幾率75%.當(dāng)然這里也有其他因|用