濱海市政置業(yè)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制講義

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目 成本控制,濱海市政置業(yè)公司運(yùn)營(yíng)部2008年4月,目錄,序言房地產(chǎn)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的必要性房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的宗旨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn)從立項(xiàng)到工程決算各環(huán)節(jié)的成本控制等歸納結(jié)束語(yǔ),序 言,隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐步規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須加強(qiáng)銷售外,還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本,嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。“利潤(rùn)＝銷售收入－成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡(jiǎn)單公式，充分反

2、映了成本管理的重要性。,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性,1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與別的行業(yè)不一樣的地方是：不是所有的成本都發(fā)生了才能進(jìn)行銷售并制定售價(jià)，而是預(yù)估成本并控制住成本，在大部分成本還未確定的情況下就要銷售，因此將成本控制住，才能確保利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)；,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性,2、市場(chǎng)的利潤(rùn)空間已經(jīng)越來(lái)越小，消費(fèi)者越來(lái)越理性，成本一旦失控，則可能達(dá)不到原定的利潤(rùn)要求；,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性,3、拿地主要通

3、過(guò)公開(kāi)拍賣取得，只有出價(jià)最高才能拿到土地，因此土地成本已成為一種劣勢(shì)；,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性,4、成本控制水平是企業(yè)管理的內(nèi)功；5、是企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的保證；,房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的必要性,6、企業(yè)所有的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)所面臨的壓力實(shí)際上都包含成本的壓力，成本管理水平會(huì)成為企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力之一。,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的宗旨,在適銷和保質(zhì)的前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理性最大，即最大限度地降低產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的成本（成本最小化），獲取最大利潤(rùn)（

4、利潤(rùn)最大化），同時(shí)使用戶的價(jià)值最大化和用戶成本最小化，從而使得企業(yè)獲得市場(chǎng)美譽(yù)度，獲得可持續(xù)發(fā)展。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),1、成本管理的過(guò)程缺乏科學(xué)性和全面性。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),2、不確定性成本管理或風(fēng)險(xiǎn)成本管理是成本管理中的弱項(xiàng)。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),3、內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),4、由于建筑市場(chǎng)材料和設(shè)備價(jià)格的波動(dòng)，以及銀行利率調(diào)整等，增加了不確定性成

5、本管理的難度。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),5、由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資金回收壓力大，需要加快項(xiàng)目進(jìn)度。但是往往是：設(shè)計(jì)未完善就招標(biāo)、施工階段邊設(shè)計(jì)邊施工。施工圖設(shè)計(jì)未能在招標(biāo)、施工之前完成，造成在項(xiàng)目前期無(wú)法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算；同時(shí)由于設(shè)計(jì)不完善，造成設(shè)計(jì)變更多，返工多，直接增加施工成本。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),6、由于各種原因，監(jiān)控不力等，造成工期拖延，將間接增加資金成本、管理成本、減少經(jīng)營(yíng)效益等。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成

6、本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),7、成本管理的現(xiàn)金流分析采用的數(shù)據(jù)大都來(lái)自估算和預(yù)測(cè)，企業(yè)制定的資金使用計(jì)劃具有一定的不確定性，可能造成項(xiàng)目的現(xiàn)金流入減少或現(xiàn)金流出增加，直接影響資金使用率，增加企業(yè)的資金成本。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),8、單純從省錢的角度出發(fā)，影響品質(zhì)，客戶投拆多。,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的現(xiàn)狀和難點(diǎn),9、在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)成本的跟蹤控制力度不夠，預(yù)控效果差，直接喪失許多節(jié)省投資的機(jī)會(huì)。,立項(xiàng)或投資決策環(huán)節(jié)的成本控制,由

7、于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。主要控制：征地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、大市政費(fèi)用、規(guī)劃條件等。,規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制,該階段所占權(quán)重最大；具有“一錘定音”的地位和作用，是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本；基本原則：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。,規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制,主要包括規(guī)劃方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、銷售包裝設(shè)計(jì)、裝修方案設(shè)

8、計(jì)、功能設(shè)計(jì)（小區(qū)建筑物功能、市政配套方案、環(huán)境方案、智能化）、設(shè)計(jì)變更、材料設(shè)備，所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜；,招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制,這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。投標(biāo)單位實(shí)力：1）資質(zhì)；（2）管理水平；（3）技術(shù)力量；（4）歷史記錄；（5）資金實(shí)力；（6）合作經(jīng)歷 招投標(biāo)書內(nèi)容,施工環(huán)節(jié)成本控制,應(yīng)注意兩大方面：一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付；由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，

9、施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的；這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。,材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制,核心要素是計(jì)劃和信息；通過(guò)明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。,銷售環(huán)節(jié)成本控制,一般是按比例控制；一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制： 1）銷售費(fèi)用的支出和銷售部的利益掛鉤，能夠很大

10、程度上激發(fā)銷售團(tuán)隊(duì)自身的費(fèi)用控制意識(shí)，在源頭上得以控制；2）嚴(yán)格按照銷售回款的比例制定詳細(xì)的銷售費(fèi)用預(yù)算，成本和財(cái)務(wù)在合同審核及付款審核過(guò)程中杜絕計(jì)劃外的費(fèi)用發(fā)生；,銷售環(huán)節(jié)成本控制,由于銷售涉及的項(xiàng)目比較多，價(jià)格隨市場(chǎng)變化靈活度較大，所以總經(jīng)理需要加強(qiáng)負(fù)責(zé)這部分的控制職能；此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。,工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制,難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性

11、；這些信息可以來(lái)自合作方、第三方和自己的調(diào)研；不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走（尤其是索賠事項(xiàng)：工期、質(zhì)量 、配合管理 、停工、窩工 ），防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。,期間費(fèi)用的成本控制,期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成；由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制；,期間費(fèi)用的成本控制,財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。管理費(fèi)用

12、控制：1）制定各部門年度費(fèi)用預(yù)算，嚴(yán)格與各部門每月的薪酬考核掛鉤；2）強(qiáng)調(diào)全員的節(jié)約意識(shí)，大到辦公場(chǎng)所的租賃費(fèi)用，小到每天紙張的用量，從每個(gè)員工做起，人治輔以法治最大程度的降低費(fèi)用。,物業(yè)管理成本控制,需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面；控制原則：以明文的法律合同形式界定與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額外成本； 未銷售的商品房；物業(yè)管理費(fèi)虧損；環(huán)境維護(hù)費(fèi) ；取暖費(fèi)虧損 ；水電費(fèi)虧損 …

13、,歸 納,1、加強(qiáng)事前控制,歸 納,1）加強(qiáng)方案和施工圖設(shè)計(jì)階段的成本限額；,歸 納,2）招標(biāo)之前的審圖、技術(shù)要求等工作進(jìn)行充分準(zhǔn)備；,歸 納,3）招標(biāo)時(shí)將門窗、涂料、面磚等甲控項(xiàng)目全部納入總包合同中，開(kāi)展甲控項(xiàng)目以及公共部位做法等標(biāo)準(zhǔn)化的工作，從圖紙到選材、供應(yīng)商以及造價(jià)方面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化工作；4）不斷完善合同文本的標(biāo)準(zhǔn)化。,歸 納,2、效果和成本的平衡,歸 納,保證產(chǎn)品的效果以提高產(chǎn)品競(jìng)

14、爭(zhēng)力必須要結(jié)合成本，要平衡其增加的成本對(duì)售價(jià)的支持。亦即考慮投入產(chǎn)出比，提高產(chǎn)品附加值必然成本要付出一定的代價(jià)，但售價(jià)在市場(chǎng)的影響下應(yīng)該也相應(yīng)的提升，才能保持利潤(rùn)率不變。,歸 納,對(duì)于客戶關(guān)注及直接感受的部位注重效果，增加設(shè)計(jì)含量，粗糧細(xì)做，對(duì)支持項(xiàng)目定位的部分在成本分配上重點(diǎn)支持，對(duì)于一般性部位堅(jiān)決控制標(biāo)準(zhǔn)，降低成本。,歸 納,3、合理的控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏和提高思考問(wèn)題的全面性、整體性對(duì)成本控制的支持。,歸 納,1）

15、合理的控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，比如在開(kāi)發(fā)節(jié)奏的制定之前如果能夠有經(jīng)過(guò)審核后比較詳細(xì)、嚴(yán)密的圖紙，則在招標(biāo)過(guò)程中可以采取清單招標(biāo)進(jìn)行總價(jià)包干，能夠有效地控制成本。,歸 納,2）提高思考問(wèn)題的整體性和全面性，避免重復(fù)返工的費(fèi)用。,歸 納,4、嚴(yán)格執(zhí)行公司的流程制度 流程與高效是對(duì)立的，但流程的制定目的是使操作規(guī)范化，公正化。我們各部門制定的一系列管理辦法均應(yīng)該嚴(yán)格遵守執(zhí)行。尤其是變更簽證流程，對(duì)不應(yīng)該簽證的項(xiàng)目不應(yīng)盲目簽證，確保