房地產公司成本控制體系

1、1置業(yè)成本控制體系置業(yè)成本控制體系隨著房地產行業(yè)高度的成熟化，再加上市場和政策促使這個行業(yè)沿著規(guī)范化的路線發(fā)展，供需關系由原來的賣方市場轉化為買方市場，競爭激烈，銷售壓力增大，產出與投入比例不斷減小，使這個行業(yè)的利潤率不斷降低，基本上進入微利時代，這樣使得在保證品質和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要，針對我們公司的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進的成本控制體系：一、一、房地產企業(yè)的成本概念，房地產企業(yè)

2、成本的構成：房地產企業(yè)的成本概念，房地產企業(yè)成本的構成：房地產企業(yè)成本概念：房地產企業(yè)成本概念：是指企業(yè)從立項到房屋交付維保全過程發(fā)生的為取得銷售收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費；房地產企業(yè)的全費用成本構成（完全成本法）：房地產企業(yè)的全費用成本構成（完全成本法）：土地獲得價款、開發(fā)前期準備費、工程費（主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區(qū)園林與配套工程費、配套設施費）、開發(fā)間接費、期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、開發(fā)期稅

3、費。（詳細構成見附件1）二、成本控制的目的：二、成本控制的目的：進行合理的成本控制（避免省錢就是成本控制的誤解），提高價值來實現(xiàn)企業(yè)利潤收益（分四種情況：減低成本，功能品質不變，提高價值；成本不變，功能品質提高，提高價值；成本降低，功能品質提高，提高價值；成本適當增加，功能和品質得到很大提高，提高價值。）三、成本控制應遵循的原則：三、成本控制應遵循的原則：1、全過程控制原則（從項目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設計階段、施工圖設計階段、招投

4、標及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、產品交付維保階段全過程的成本控制）；2、全員參與原則；3、提高性價比原則（可通過價值工程V=F（可用單位平米售價或總預期收入代替）C（可用單位平米投入或總投入代替），在產品定位方案初選階段設定合理的總目標成本）；4、目標成本控制原則（根據(jù)設定的總目標成本，進行分解，制定項目目標成本及控制責任書并實時進行控制）；5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開控制原則；6、以項目為單位進行考核原則；7、信息

5、化管理原則（最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)）。四、總目標成本設定：四、總目標成本設定：方法一：根據(jù)預期的售價和預期利潤率反推出總目標成本：（適用于前期決策階段粗略估算）每平米總目標成本=銷售預期價格（1預期利潤率）；方法二：利用《項目成本測算表》（見附件2），測算出總目標成本；（適用于規(guī)劃設計階段較為準確的概算，需要經驗數(shù)據(jù)支撐）方法三：利用《投報分析模板》（見附件3），通過調整相應的售價和成本投入達到3戶型、功能、環(huán)境配套、結構、內外

6、裝修設計優(yōu)選對比，修訂和調整總目標成本，使之達到最優(yōu)；5、在符合各項規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積，根據(jù)建筑密度和綠地率，合理分配地下車位和地上車位的比例；6、充分熟悉利用地形地貌、市政設施、人文景觀資源，減少成本重復支出；7、產品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析，從單體形態(tài)、標準層布局、層高、立面風格、規(guī)范外面積（入戶花園、陽臺、內庭院、飄窗、落地窗、挑空空間、露臺等）、景觀綠化、公共空間標準等各個方面提出詳細

7、建議，預估可實現(xiàn)的銷售價格，選擇性價比最佳方案；8、加強方案評審，增加頻次和深度，避免草草了事。（三）、施工圖設計階段：1、施工圖設計費用控制措施：通過招投標選擇價低、質優(yōu)的施工圖設計單位，主要通過對報價和設計經驗和能力進比較控，通過了解業(yè)績，選擇設計負責任、設計細節(jié)和深度到位的設計單位為中標單位。2、施工圖設計階段成本控制措施：（1）建筑基礎及結構盡量采用低成本結構形式；合理控制建筑開間、進深、層高，降低單位平米的成本投入；（2）控制

8、主體配筋量及砼標號；（3）選擇低成本效果好的外立面造型，在不影響產品品質的情況下，盡量選擇性價比高的部品材料，并形成部品材料清單，以供實施階段更好的做到有效控制；(4)控制合理窗地（墻）比；（5）提前設定合理的交房標準，要求設計標準與交房標準基本一致；（6）加強對施工圖的過程跟蹤審查，并增加評審頻次和深度，同時設定專人負責全局把控，統(tǒng)籌協(xié)調各設計專業(yè)間的對接，減少施工期間設計變更的出現(xiàn)；(7)材料、設備、構配件的選擇：結合產品特點選擇性

9、價比高的材料、設備、構配件，并形成清單，作為招標階段的參考依據(jù)；（8）對地下管網材料的選擇應盡量選擇經久耐用、不易損壞的材料，避免交叉施工對其破壞，造成重復維修而增加成本。（四）、工程招投標及合同簽訂階段成本控制措施：1、通過《合作供方篩選、評價、使用管理辦法》（見成本控制配套制度文件夾）進行篩選評價，選擇優(yōu)質合作供方入圍，不斷更新供應商信息庫；2、加強招標文件編制的細節(jié)，詳盡描述技術質量標準、安全文明要求標準、付款方式、質保金等內容，