當(dāng)陽(yáng)中央街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位及其營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃

1、,武漢至彤聯(lián)行 WuHan.7.2013,當(dāng)陽(yáng)中央街區(qū)項(xiàng)目商業(yè)定位及其營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃,目錄,,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從宏觀(guān)商業(yè)發(fā)展看待本案從道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)

2、銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,項(xiàng)目基本屬性界定項(xiàng)目核心問(wèn)題分析,項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定,Part 1,項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題思考,基本條件：毗鄰城市中心的老城區(qū)位三面臨街總體近6萬(wàn)方，B區(qū)8000余平米商業(yè)體量?jī)蓪訛橹?局部四層的社區(qū)商業(yè),項(xiàng)目基本屬性,項(xiàng)目理解及核心問(wèn)題界定,項(xiàng)目核心問(wèn)題思考,發(fā)展方向問(wèn)題：做什么類(lèi)型的商業(yè)？解決內(nèi)需型OR對(duì)外輻射型？業(yè)態(tài)方向問(wèn)題：項(xiàng)目適合做什么業(yè)態(tài)？傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)OR

3、特色風(fēng)情商業(yè)業(yè)態(tài)？營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題：如何在較短的時(shí)間取得較佳的開(kāi)發(fā)效果？項(xiàng)目采取何種運(yùn)營(yíng)模式和銷(xiāo)售模式？,項(xiàng)目性質(zhì)及其關(guān)聯(lián)因素分析,Part 2,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析,項(xiàng)目素質(zhì)分析,項(xiàng)目概況,本案地處老城區(qū)邊緣地帶，位于廣家洲路與南正街交匯處西南，商業(yè)建筑面積約8000余平米。項(xiàng)目三面臨街，臨街面較長(zhǎng)，其

4、中廣家洲路臨街面約185余米。,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析,項(xiàng)目四至,北：接廣家洲路,西：至北正街,東：臨南正街,南：鄰城中村住區(qū),項(xiàng)目三面臨街，其中南正街（雙向四車(chē)道）臨街面長(zhǎng)約50米，北正街（單行車(chē)道）臨街面約70米，廣家洲路（雙向二車(chē)道）臨街面約185米。,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析,項(xiàng)目周邊環(huán)境,項(xiàng)目周邊屬于老城生活區(qū)，區(qū)域整體環(huán)境較為破舊，建筑多以低層私房為主，年代普遍較為久遠(yuǎn)。,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析,項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品條件分析,商鋪基本特點(diǎn)： 80

5、00平米1層層高4.22層層高3.6柱網(wǎng)間距：4.4-5M商鋪進(jìn)深：16.15-24.45M鋪均面積：86平米,總體評(píng)述：本案商業(yè)存在商鋪異形、進(jìn)深較大、柱網(wǎng)大而多、單個(gè)商鋪面積過(guò)大等弊點(diǎn)，商鋪整體弊端較多而優(yōu)點(diǎn)較少，商鋪柱網(wǎng)密集導(dǎo)致商鋪難以有效利用，進(jìn)深較大，這些因素都將對(duì)本案今后的出售形成較大阻礙。,16.15M,24.45M,,,本案B地塊商業(yè)體量較小，無(wú)法打造規(guī)模業(yè)態(tài)，無(wú)法對(duì)區(qū)域外消費(fèi)者形成有效吸引。,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分

6、析,本案優(yōu)劣勢(shì)歸納,優(yōu)勢(shì)：,1、項(xiàng)目商業(yè)三面臨街，昭示性相對(duì)較佳。2、項(xiàng)目地處老城區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)齊全，周邊居住氛圍濃厚，有穩(wěn)定的消費(fèi)客源。3、區(qū)域整體商業(yè)環(huán)境破舊，建筑年代久遠(yuǎn)，本案對(duì)于區(qū)域商業(yè)形象將形成較大提升。,1、本案所在區(qū)域不屬于城市主流商圈，距離城市核心商圈較遠(yuǎn)，難以分流主流商圈客源。2、本案周邊商業(yè)環(huán)境一般，整體租金水平較低。3、本案商業(yè)產(chǎn)品存在柱網(wǎng)密集、進(jìn)深大、異形等弊端，總體利用率不高，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力處于弱勢(shì)。,劣

7、勢(shì)：,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,從城市發(fā)展規(guī)劃的角度看待本案,,,,從城市發(fā)展規(guī)劃角度看待本案,2011-2030當(dāng)陽(yáng)總體規(guī)劃確定了城市向西的發(fā)展方向，環(huán)城西路以西主要發(fā)展行政、經(jīng)貿(mào)、居住功能，城市職能機(jī)構(gòu)也將逐漸西遷，隨著城市職能機(jī)構(gòu)的西遷，城市經(jīng)濟(jì)、人口、資金也將隨之向西部區(qū)域轉(zhuǎn)移。本案不屬于未來(lái)城市發(fā)展的主流方向，

8、本案所在區(qū)域由于開(kāi)發(fā)成本較高，短期內(nèi)不在城市規(guī)劃的范圍內(nèi)。,城市發(fā)展規(guī)劃將對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)格局形成沖擊，老城區(qū)商業(yè)影響力將逐漸被削弱,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,從宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境發(fā)展看待本案,從宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案,城市核心商圈業(yè)態(tài)業(yè)種十分豐富，是商家必爭(zhēng)之地，商業(yè)設(shè)施較為齊全，租金和售價(jià)高昂，代表商業(yè)設(shè)施有步行街、萬(wàn)象城、東方

9、購(gòu)物廣場(chǎng)等。汽車(chē)站商圈包括家居市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，屬于商業(yè)價(jià)值空間有限的商圈。沿河商圈主要以香榭水岸和上上城商業(yè)為依托，業(yè)態(tài)主要以餐飲及娛樂(lè)等目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，就目前而言，該區(qū)域商業(yè)氛圍一般。盛泰商圈主要以盛泰華庭商業(yè)街為依托向周邊輻射，主要商業(yè)設(shè)施有蘇寧電器、中百倉(cāng)儲(chǔ)、雙虎家私等，業(yè)態(tài)主要以電器、家居、餐飲為主，整體商業(yè)氛圍較佳。,從宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境發(fā)展看待本案,當(dāng)陽(yáng)市核心商圈是由子龍路、長(zhǎng)坂路、玉陽(yáng)路及南正街四條道路形成的環(huán)

10、形街道組成。南正街及玉陽(yáng)路商業(yè)功能主要以服裝零售為主；長(zhǎng)坂路主要以綜合商品零售為主；子龍路以?shī)蕵?lè)消費(fèi)和電子產(chǎn)品零售為主。,本案所在不屬于城市主流商圈，且與城市核心商圈距離較遠(yuǎn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?從項(xiàng)目宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,從道路交通條件看待本案,1、本案商業(yè)三面臨街，北、南、東三面分別臨北正街（

11、單行車(chē)道）、南正街（雙向四車(chē)道）和廣家洲路（雙向兩車(chē)道），臨街面總長(zhǎng)度約200余米。2、北正街、南正街分別與廣家洲路形成夾角之勢(shì)。,,地塊道路交通條件較佳，昭示性佳，交通出行便利，對(duì)項(xiàng)目出售較為有利。,從項(xiàng)目道路交通條件看待本案,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,從周邊環(huán)境狀況看待本案,從周邊環(huán)境看待本案1——商業(yè)環(huán)境,本案所在

12、區(qū)域城市功能主要為居住片區(qū)，項(xiàng)目周邊聚集著2萬(wàn)余住民，項(xiàng)目周邊多為城中村，房屋多以私房為主，商業(yè)主要以住宅底層商業(yè)為主，建筑年代普遍較為久遠(yuǎn)，商鋪品質(zhì)較差，購(gòu)物體驗(yàn)較差，區(qū)域商業(yè)設(shè)施面臨升級(jí)換代需求。,穩(wěn)定的消費(fèi)群體和商業(yè)設(shè)施升級(jí)換代需求對(duì)本案商業(yè)而言是利好,從周邊環(huán)境狀況看待本案,從周邊環(huán)境看待本案2——業(yè)態(tài)環(huán)境,周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲業(yè)和零售業(yè)為主，服務(wù)型業(yè)態(tài)較為欠缺。零售業(yè)主要以專(zhuān)業(yè)店為主，建材家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)店在區(qū)域內(nèi)商家較多，但零散

13、分布，未形成集中經(jīng)營(yíng)，服務(wù)業(yè)以基本生活服務(wù)為主，缺乏金融服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。,周邊業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)較為落后，存在空白點(diǎn)，本案商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展可從補(bǔ)充型業(yè)態(tài)或整合現(xiàn)有業(yè)態(tài)資源兩方面著手。,從周邊環(huán)境狀況看待本案,從周邊環(huán)境看待本案3——市場(chǎng)租金水平,店名：福興超市地段：廣家洲路東段店鋪面積：65 ㎡年租金：12000元/年合每平米：15.38元/ ㎡/月,店名：阿玉家常菜館地段：廣家洲路東段店鋪面積：90㎡年租金：20000元/年合每平米

14、：18.52元/ ㎡/月,店名：阿玉家常菜館地段：廣家洲路西段店鋪面積：55㎡年租金：14400元/年合每平米：21.82元/ ㎡/月,租金收益在較大程度上反映了區(qū)域商業(yè)價(jià)值，本案區(qū)域商業(yè)價(jià)值較低。,項(xiàng)目綜合素質(zhì)分析從城市規(guī)劃角度看待本案從項(xiàng)目宏觀(guān)商業(yè)環(huán)境看待本案從項(xiàng)目道路交通條件看待本案從周邊環(huán)境看待本案從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案1——區(qū)位,當(dāng)陽(yáng)在售和待售商業(yè)供應(yīng)量已達(dá)25

15、萬(wàn)平米，市場(chǎng)漸趨供大于求之態(tài)勢(shì)；眾項(xiàng)目由于區(qū)位差異化不大，客戶(hù)選擇性較多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)去化速度較慢。,眾項(xiàng)目區(qū)位條件差異不大，本案在未來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)中并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。,從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,凱旋名邸,上上城,盛泰華庭,香榭水岸,中央街區(qū),本案產(chǎn)品劣勢(shì)頗多，在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)地位。,從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案2——產(chǎn)品,本案商鋪設(shè)計(jì)不規(guī)則導(dǎo)致商鋪通透性和采光效果較差，利用率相對(duì)較低。,從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看待本案,從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)

16、境看待本案3——商業(yè)基礎(chǔ)支撐條件,,環(huán)城東路,盛泰華庭,,長(zhǎng)坂路,雅思國(guó)際,車(chē)站路,人流量和車(chē)流量是商業(yè)繁榮程度的強(qiáng)力支撐，本案不臨交通性主干道，人、車(chē)流量相比其他競(jìng)案存在不足。,本案周邊商業(yè)基礎(chǔ)條件較為薄弱，繁榮度較低,小結(jié),1．本案商鋪分布零散，無(wú)法形成集中型商業(yè)，因而本案商業(yè)的市場(chǎng)影響力有限。2．地塊位于老城區(qū)邊緣，距離核心商圈較遠(yuǎn)，區(qū)域價(jià)值潛力不足。3．周邊業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)落后，商業(yè)氛圍較差，總體商業(yè)價(jià)值不高。

17、4．競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本案區(qū)位差別不大，本案無(wú)突出特點(diǎn)，未來(lái)將形成互為競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)。5．未來(lái)市場(chǎng)呈供大于求之勢(shì)，而本案產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)，產(chǎn)品硬傷將為本案銷(xiāo)售增加阻力。,綜上所述，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯而劣勢(shì)較為突出。因此，本項(xiàng)目將面臨著如何規(guī)避和弱化劣勢(shì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目個(gè)性化優(yōu)勢(shì)的嚴(yán)峻考驗(yàn)。,小 結(jié),項(xiàng)目定位建議,Part 3,本案商業(yè)屬性界定,外向型,中間型,內(nèi)向型,外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在10%——20%之間，商業(yè)體量較大，

18、依靠本社區(qū)居民的消費(fèi)不足以支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群來(lái)支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，這對(duì)周邊商業(yè)環(huán)境要求較高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流。,偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在5%——10%之間，這一類(lèi)別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營(yíng)主要依賴(lài)于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場(chǎng)難以消化。,內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積之比在5%以下，社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時(shí)基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴(lài)本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)小區(qū)

19、人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。,社區(qū)商業(yè)的類(lèi)型,從項(xiàng)目整體的角度來(lái)看，本案6萬(wàn)方的商業(yè)體量，住宅建筑面積約為34萬(wàn)平米，商業(yè)與住宅體量之比約為17%，結(jié)合上述特征，本案應(yīng)屬于外向型社區(qū)底商。,本案商業(yè)屬性界定,項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位,項(xiàng)目定位思考,商業(yè)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略的高低，很大程度上決定其最終的開(kāi)發(fā)成敗，定位太高則與項(xiàng)目所處的環(huán)境脫節(jié)甚至?xí)c城市脫節(jié)，難以說(shuō)服市場(chǎng)，太低

20、則不利于形象樹(shù)立，易與同類(lèi)產(chǎn)品同質(zhì)化，難以突圍。 在戰(zhàn)略形象定位上，我們從項(xiàng)目自身、市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)基面進(jìn)行研判！,定位視角：項(xiàng)目基本層面+市場(chǎng)層面+競(jìng)爭(zhēng)層面,定位思路,項(xiàng)目定位思考,視角一：就項(xiàng)目總體而言，商業(yè)分布零散，缺乏做大型商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)；視角二：區(qū)位商業(yè)價(jià)值不突出，人流不充足；視角三：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)落后，不利于商業(yè)形象的提升。,思路：為項(xiàng)目住戶(hù)、周邊居民提供生活配套的消費(fèi)和服務(wù)功能。,項(xiàng)目基本層面,項(xiàng)目定位思考,市

21、場(chǎng)層面,視角一：當(dāng)陽(yáng)市中心商業(yè)集中度較高，本項(xiàng)目地處核心商業(yè)外圍，難以形成商業(yè)聚集效應(yīng)；視角二：其他商業(yè)項(xiàng)目眾多，不少外地及本地大中型零售商已進(jìn)駐當(dāng)陽(yáng)市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的招商及后期經(jīng)營(yíng)而言將造成直接威脅。,思路：小空間、全功能社區(qū)生活配套型商業(yè)。,項(xiàng)目定位思考,競(jìng)爭(zhēng)層面,視角一：項(xiàng)目區(qū)域是當(dāng)陽(yáng)城中村改造核心區(qū)域，附近及周邊的拆遷改造勢(shì)必將涌現(xiàn)更多的商業(yè)，必然形成大量底商；視角二：眾多大中型零售商（如蘇寧、工貿(mào)、中百倉(cāng)儲(chǔ)等）進(jìn)駐當(dāng)陽(yáng)，帶動(dòng)商

22、業(yè)物業(yè)租售水平提升的同時(shí)，分流了大部分實(shí)力牌商業(yè)物業(yè)投資者。,思路：結(jié)合項(xiàng)目自身及區(qū)位現(xiàn)狀，塑造適合市場(chǎng)的商業(yè)。,項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位,項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位,項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位,集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、服務(wù)于一體的外向型社區(qū)商業(yè),規(guī)模上，我們沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，區(qū)位上，我們只是城市商圈次級(jí)輻射區(qū)，因此我們只有結(jié)合實(shí)際，適度創(chuàng)新，謀求突圍。,項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位,總體戰(zhàn)略形象定位依據(jù),依據(jù)1：項(xiàng)目距城市核心商圈具

23、有一定距離，不在城市核心商圈之內(nèi)；依據(jù)2：周邊商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，商業(yè)業(yè)態(tài)落后，區(qū)位商業(yè)氛圍不突出；依據(jù)3：區(qū)位商業(yè)價(jià)值不高，無(wú)法分流現(xiàn)有城市商圈人流；依據(jù)4：項(xiàng)目不具備跨區(qū)域商業(yè)輻射能力基礎(chǔ)，缺乏做大型一站式商業(yè)的條件；依據(jù)5：以滿(mǎn)足住戶(hù)、周邊居民生活購(gòu)物需求及周邊小區(qū)購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、生活服務(wù)等消費(fèi)需求；依據(jù)6：利于引起市場(chǎng)的關(guān)注及后期營(yíng)銷(xiāo)推廣主題的營(yíng)造。,項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位,當(dāng)陽(yáng)老城核心·社區(qū)型商業(yè)中心,項(xiàng)目

24、推廣語(yǔ),副推廣語(yǔ)：,集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲休閑、生活服務(wù)于一體的外向型社區(qū)商業(yè),主推廣語(yǔ)：,項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位價(jià)格定位,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,功能定位,功能決定業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)決定經(jīng)營(yíng)成?。№?xiàng)目功能定位，必須從實(shí)際出發(fā)，做到精準(zhǔn)定位。,生活休閑服務(wù)：休閑功能、娛樂(lè)功能、餐飲功能；,生活配套服務(wù)：購(gòu)物功能、生活務(wù)服功能；,項(xiàng)目商業(yè)功能定位，遵循“小空間、全功能”的規(guī)劃思路,本項(xiàng)目的商業(yè)功能定位是：,集“休閑、娛樂(lè)、餐

25、飲、購(gòu)物、生活服務(wù)”五大功能于一體的社區(qū)商業(yè),項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)功能劃分：,購(gòu)物,以中型購(gòu)物中心和超市為主力店，結(jié)合富于現(xiàn)代的獨(dú)立店面裝修贏(yíng)得穩(wěn)定的消費(fèi)群體。,休閑,美容美體、健身中心等休閑業(yè)態(tài)，配合綠化組團(tuán)、精致小品，時(shí)尚立面設(shè)計(jì)，營(yíng)造現(xiàn)代、舒適的休閑氣氛，可設(shè)置休憩長(zhǎng)椅等位消費(fèi)者提供一個(gè)休閑、輕松的駐足之處，延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間。,餐飲,可引進(jìn)多種中西飲食、特色餐飲。包括咖啡廳、西餐廳、主題餐廳、酒水吧、茶館、蛋糕房等

26、。,娛樂(lè),引進(jìn)KTV歌舞廳、足浴、洗浴中心、網(wǎng)吧、電玩等。,生活服務(wù),引進(jìn)多種生活配套業(yè)態(tài)，如賓館、銀行、干洗店、美容美發(fā)、音像店、、汽車(chē)美容、家居裝飾、通訊服務(wù)等，為社區(qū)居民提供便捷生活服務(wù)。,通過(guò)功能定位，確定項(xiàng)目精致社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，將成為當(dāng)陽(yáng)老城精致時(shí)尚、娛樂(lè)休閑的社區(qū)商業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者。由此吸納精英型消費(fèi)群體，培養(yǎng)固定消費(fèi)客群，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值，提高項(xiàng)目特色附加值，體現(xiàn)投資前景和經(jīng)營(yíng)前景。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,整體商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議,休閑

27、、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物、生活服務(wù),生活服務(wù)為主，娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物為輔,具體業(yè)態(tài)配比，今后將結(jié)合客戶(hù)摸底情況和實(shí)際招商、銷(xiāo)售進(jìn)展情況進(jìn)行配置。,,,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,B區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向,B區(qū)業(yè)態(tài)定位考慮因素：1、考慮B區(qū)住戶(hù)的基本商業(yè)需求；2、結(jié)合B區(qū)周邊業(yè)態(tài)環(huán)境特點(diǎn)；3、尋找業(yè)態(tài)空白點(diǎn)；4、結(jié)合銷(xiāo)售難易度考慮。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,B區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向,方向1：專(zhuān)業(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)。充分整合周邊現(xiàn)有30余家建材家居經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，以專(zhuān)業(yè)

28、化、集約化、規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和項(xiàng)目商業(yè)對(duì)周邊市場(chǎng)的輻射能力。方向2：補(bǔ)充型商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)周邊業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)情況，項(xiàng)目500米半徑內(nèi)缺乏規(guī)模超市、銀行、酒店、娛樂(lè)商業(yè)。項(xiàng)目可由此入手對(duì)周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，將此類(lèi)消費(fèi)客群留在本地。,建議方向——專(zhuān)業(yè)型商業(yè)業(yè)態(tài)與補(bǔ)充型業(yè)態(tài)相結(jié)合,以特色商業(yè)為噱頭，利用現(xiàn)成建材商家資源，可以在解決B區(qū)商業(yè)滿(mǎn)鋪經(jīng)營(yíng)的同時(shí)起到擴(kuò)大項(xiàng)目知名度和輻射能力的效果，同時(shí)以補(bǔ)充型業(yè)態(tài)滿(mǎn)足社區(qū)及周邊居民的生活需求。,項(xiàng)

29、目業(yè)態(tài)功能定位,B區(qū)商業(yè)分層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,1F：主要以建材家居類(lèi)業(yè)態(tài)為主，以超市、餐飲銀行等為輔,2F：以家居賣(mài)場(chǎng)為主、以網(wǎng)吧、少兒培優(yōu)等為輔,考慮到2層商業(yè)與1層商業(yè)分拆銷(xiāo)售，可能會(huì)造成1層旺銷(xiāo)而2層滯銷(xiāo)的風(fēng)險(xiǎn)，以及2層租金回報(bào)率較低的情況，同時(shí)項(xiàng)目商業(yè)面臨著諸多不利條件，因此，我公司建議采用特色專(zhuān)業(yè)店（建材街）+目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)的組合方式，以家居賣(mài)場(chǎng)的穩(wěn)定回報(bào)降低客戶(hù)對(duì)二層的抗性，提升投資客對(duì)二層的興趣。,特色專(zhuān)業(yè)店+目的性消費(fèi)業(yè)態(tài),

30、項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,通過(guò)對(duì)周邊建材類(lèi)關(guān)聯(lián)商戶(hù)進(jìn)行采訪(fǎng)，可以了解商戶(hù)對(duì)本案關(guān)于打造建材專(zhuān)業(yè)街的初衷是否認(rèn)可，本次采訪(fǎng)的商戶(hù)共計(jì)34家商戶(hù)，其中建材家居類(lèi)關(guān)聯(lián)商戶(hù)約30家，其他類(lèi)別商戶(hù)共計(jì)4家。通過(guò)采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，94.1%的商戶(hù)目前店面為租賃經(jīng)營(yíng)，僅有2家（5.9%）的商戶(hù)經(jīng)營(yíng)店面屬于自有。,建材專(zhuān)業(yè)店可行度市場(chǎng)分析——商戶(hù)調(diào)研,商戶(hù)大多以租賃門(mén)店經(jīng)營(yíng)為主，說(shuō)明本案存在著吸納此類(lèi)客戶(hù)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,建材專(zhuān)業(yè)店可行分析——建材類(lèi)商

31、戶(hù)意向統(tǒng)計(jì),94%（32組）的受訪(fǎng)商戶(hù)表示愿意在條件合適的情況下購(gòu)買(mǎi)或租賃本案商鋪；價(jià)格（租售價(jià)格水平）是阻礙眾商戶(hù)入駐本案的最大抗性。,本案具備打造的建材類(lèi)特色街區(qū)的商戶(hù)基礎(chǔ),項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,建材類(lèi)商戶(hù)意向統(tǒng)計(jì)——面積需求,32組意向客戶(hù)共計(jì)需求面積為4540 ㎡，戶(hù)均面積需求為142 ㎡84%的客戶(hù)面積需求主要集中在100平米以下。,建材類(lèi)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)面積總需求基本可以實(shí)現(xiàn)B區(qū)一層商業(yè)的滿(mǎn)鋪經(jīng)營(yíng)。,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,B區(qū)各樓棟商業(yè)

32、業(yè)態(tài)規(guī)劃,副食101-103面積：131.47 ㎡,家裝建材104-122號(hào)鋪面積：1596.61 ㎡,1號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,1號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,家居賣(mài)場(chǎng)201-224號(hào)鋪面積：2024.81 ㎡,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,2號(hào)樓1F面積：417.62 ㎡,2號(hào)樓3F面積：417.62 ㎡,超市,網(wǎng)吧,2號(hào)樓商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,銀 行110-114號(hào)鋪面積：487.47 ㎡

33、,餐 飲115-116面積：334.17 ㎡,家裝建材101-109號(hào)鋪678.06 ㎡,3號(hào)樓1層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,家居賣(mài)場(chǎng)201-215號(hào)鋪面積：1577.48 ㎡,3號(hào)樓2層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,少兒藝術(shù)培訓(xùn)301-302鋪面積：341.68㎡,少兒藝術(shù)培訓(xùn)401-402鋪面積：341.68㎡,3號(hào)樓3、4層業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位,業(yè)態(tài)構(gòu)成情況,A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議,A區(qū)

34、廣家洲路段商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,,前面章節(jié)對(duì)廣家洲路段的商業(yè)氛圍及業(yè)態(tài)情況進(jìn)行了系統(tǒng)分析，得出了本案B區(qū)商業(yè)關(guān)于建材主題的發(fā)展方向，由于A(yíng)區(qū)北片商業(yè)與B區(qū)同臨廣家洲路并練成一線(xiàn)，區(qū)位及環(huán)境條件大體一致，若B區(qū)建材類(lèi)業(yè)態(tài)招商若獲得成功，則A區(qū)北片底商亦可借勢(shì)延伸，邀請(qǐng)更多的建材商家進(jìn)駐，將本案廣家洲路段底商打造成為廣家洲路建材專(zhuān)業(yè)店一條街。,將項(xiàng)目的廣家洲路段商業(yè)連成一片，打造廣家洲路建材專(zhuān)業(yè)店一條街,廣家洲路建材家裝一條街,A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)

35、發(fā)展建議,廣家洲路建材街可行性依據(jù),1、周邊有一定建材商戶(hù)基礎(chǔ)，具備整合的基礎(chǔ)條件；2、當(dāng)陽(yáng)建材市場(chǎng)距離城區(qū)較遠(yuǎn)，購(gòu)物便利性較差，本案所在區(qū)域地處老城區(qū)，更接近消費(fèi)市場(chǎng)；3、本案及周邊共四個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新房扎堆，超過(guò)10000套房源，存在著巨大的建材家裝消費(fèi)需求；4、根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)就近原則，若本地存在建材市場(chǎng)，則本區(qū)域內(nèi)建材家裝需求將首選本地市場(chǎng)；5、建材類(lèi)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)模式并非傳統(tǒng)坐銷(xiāo)，一般以熟人介紹和工程單為主，門(mén)店僅作

36、展示功能，因此門(mén)店設(shè)置在哪里與其生意的好壞并不構(gòu)成絕對(duì)直接關(guān)系。,A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議,廣家洲路建材主題街的操作難點(diǎn),本地建材類(lèi)商戶(hù)僅30余家，即使全部整合也僅可實(shí)現(xiàn)B區(qū)商業(yè)的滿(mǎn)鋪經(jīng)營(yíng)，若A區(qū)廣家洲路段的底商也以建材業(yè)態(tài)為主，僅僅依靠本地現(xiàn)有的商戶(hù)資源，就不足以支撐建設(shè)廣家洲路建材專(zhuān)業(yè)店一條街的規(guī)劃，說(shuō)白了就是缺乏支撐“建材一條街”的商戶(hù)基礎(chǔ)。因此本建材街需要從外部拓展建材商戶(hù)資源（如當(dāng)陽(yáng)建材市場(chǎng)等地），若吸引區(qū)域外的建材經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，

37、則本案又缺乏對(duì)區(qū)域外商戶(hù)的有效吸引力。,本案關(guān)于建材主題的最大操作難點(diǎn)是：如何吸引區(qū)域外商戶(hù)進(jìn)駐？,A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議,解決辦法,——讓商戶(hù)留在本地的最好辦法就是讓其有錢(qián)可賺！方法1：通過(guò)向住宅客戶(hù)贈(zèng)送裝修代金券的方式吸引建材商戶(hù)租賃或購(gòu)買(mǎi)商鋪凡是購(gòu)買(mǎi)本案住宅的客戶(hù)均可獲贈(zèng)一張價(jià)值5000元（或10000元）的裝修代金券，客戶(hù)可憑此代金券，在中央街區(qū)建材街內(nèi)購(gòu)買(mǎi)如家具、瓷磚、衛(wèi)浴、門(mén)窗等裝修所需物品。該裝修代金券僅限于在本市

38、場(chǎng)建材商戶(hù)消費(fèi)。商戶(hù)收到裝修代金券后可憑代金券和銷(xiāo)貨單到開(kāi)發(fā)商處兌現(xiàn)。（注：5000元裝修代金券金額可在住宅面價(jià)中體現(xiàn)。）,對(duì)住宅客戶(hù)而言：,對(duì)建材商戶(hù)而言：,對(duì)開(kāi)發(fā)商而言：,一方面讓購(gòu)買(mǎi)住宅的客戶(hù)感覺(jué)得到真實(shí)惠，又能避免降價(jià)帶來(lái)的負(fù)面影響，對(duì)住宅可以起到促進(jìn)銷(xiāo)售的作用；另一方面則讓建材經(jīng)營(yíng)戶(hù)感覺(jué)到開(kāi)發(fā)商是在設(shè)身處地的為商戶(hù)著想，最終促成他們?nèi)腭v建材街，進(jìn)而對(duì)商鋪的銷(xiāo)售起到促進(jìn)作用。,裝修代金券可以給本建材街的商戶(hù)帶來(lái)直接的生意。,客戶(hù)

39、買(mǎi)房必然需要裝修，裝修代金券這種實(shí)物比打折扣要實(shí)在。,裝修代金券既能促進(jìn)住宅銷(xiāo)售，又能促進(jìn)商鋪的招商和銷(xiāo)售，可謂一舉兩得。,A區(qū)北片商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展建議,解決辦法,——讓商戶(hù)留在本地的最好辦法就是讓其有錢(qián)可賺！方法2：通過(guò)建筑裝飾材料內(nèi)部招標(biāo)的方式吸引區(qū)域外建材商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪為了吸引區(qū)域外的建材經(jīng)營(yíng)商戶(hù)到本區(qū)域經(jīng)營(yíng)，可以通過(guò)材料招標(biāo)的方式吸引商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本案商鋪，凡是購(gòu)買(mǎi)本案商鋪的建材經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，均可獲得邀請(qǐng)參與本案建筑材料（如墻面磚、管材、石

40、材、線(xiàn)材、鋼材、門(mén)窗型材、地磚等）招標(biāo)的資格，若商戶(hù)所提供的的各項(xiàng)產(chǎn)品指標(biāo)符合要求，則考慮予以?xún)?yōu)先采用。（注：招標(biāo)資格僅限購(gòu)買(mǎi)商鋪的建材商戶(hù)。）,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,A區(qū)業(yè)態(tài)定位出發(fā)點(diǎn),1、如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中建立自身特色及優(yōu)勢(shì)2、考慮到本社區(qū)及周邊居民生活基本需求3、如何擴(kuò)大本項(xiàng)目的輻射范圍和影響力4、整合利用周邊相關(guān)資源條件5、要結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)分布特點(diǎn),A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,本案A區(qū)位于當(dāng)陽(yáng)老中心核心商圈邊緣，子龍路與北

41、正街之間，子龍路為城市交通性主干道，雙向4車(chē)道，路段人、車(chē)流量較大。北正街為非機(jī)動(dòng)車(chē)道路，屬于社區(qū)居民通道，路寬5米。,A區(qū)商業(yè)概況,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,一、從本案周邊業(yè)態(tài)環(huán)境分析,本案所在區(qū)域不屬于傳統(tǒng)商街，周邊商業(yè)氛圍較淡，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以五金電料及農(nóng)機(jī)為主，周邊租金水平普遍較低，一般在20—25元/ ㎡/月，若發(fā)展傳統(tǒng)零售業(yè)存在較大難度，若要提升本案商業(yè)的影響力和價(jià)值，則需跳出現(xiàn)有業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，以主題商業(yè)為突破點(diǎn)。項(xiàng)目南臨東門(mén)小

42、學(xué)，學(xué)生1500余人，是當(dāng)陽(yáng)最大的小學(xué)，本案可利用學(xué)校資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)。,本案可以主題商業(yè)為突破口，同時(shí)借助周邊相關(guān)獨(dú)特資源條件，打造優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)。,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,本案雖距離城市核心商圈僅300米，但經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展仍未形成成熟發(fā)達(dá)的零售商業(yè)街區(qū)，與之相比無(wú)論商業(yè)氛圍乃至租金水平，均是天壤之別；本案距核心商圈較近，有較佳的地緣優(yōu)勢(shì)，本案可考慮以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)與核心商圈零售業(yè)態(tài)形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)和差異化經(jīng)營(yíng)，便可輕松分享核心商圈

43、的客流。,本案可充分借勢(shì)城市核心商圈，以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)與核心商圈形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商圈客流形成分流,二、從本案與核心商圈關(guān)聯(lián)度分析,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,香榭水岸業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)主要以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，沿河一帶主要以餐飲、娛樂(lè)及休閑業(yè)態(tài)為主，但未形成同類(lèi)業(yè)態(tài)商家聚集的效應(yīng)，所以難以改變消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，另外其業(yè)態(tài)檔次、消費(fèi)水平相對(duì)較高。本案與香榭水岸僅一路之隔，可充分借勢(shì)與香榭水岸共同打造餐飲娛樂(lè)特色街區(qū)，打造當(dāng)陽(yáng)城市客廳，但業(yè)態(tài)檔次要與

44、之形成差異化經(jīng)營(yíng)，本著本案小空間全功能的規(guī)劃，消費(fèi)檔次及規(guī)模建議以中檔為主。打造多樣化，扎堆經(jīng)營(yíng)的效應(yīng)，讓大眾休閑娛樂(lè)消費(fèi)有更多的選擇，打造經(jīng)常性消費(fèi)。,當(dāng)陽(yáng)最大的高端足浴品牌——豪爵足道當(dāng)陽(yáng)最大的高端餐飲品牌——聚義大酒店當(dāng)陽(yáng)最大的量販KTV——嘜霸,借勢(shì)香榭水岸商業(yè)，共營(yíng)餐娛規(guī)模化發(fā)展，并與之形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，打造經(jīng)常性消費(fèi)業(yè)態(tài),三、從本案與周邊商業(yè)關(guān)聯(lián)度分析,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析,①：金陽(yáng)大酒店 ②：簡(jiǎn)樸寨

45、 ③：梁記粥鋪 ④：元 尚品 ⑤：聚義大酒店 ⑥：當(dāng)陽(yáng)賓館⑦：名典咖啡,當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)仍處在粗放發(fā)展階段，分布范圍廣而散，且呈低端和中高端兩級(jí)分化發(fā)展的態(tài)勢(shì)，中檔餐館較少，餐飲業(yè)尚未形成較為集中的餐飲消費(fèi)聚集區(qū)（如武漢漢口的北湖、武昌的洪山廣場(chǎng)片），低端餐館店面形象較小，環(huán)境差、存在占道經(jīng)營(yíng)，有損城市形象。,當(dāng)陽(yáng)中高檔餐館分布情況,餐飲業(yè)總體以低端為主，中檔餐館發(fā)展欠缺，缺乏聚集效應(yīng),四、從城市

46、休閑業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀分析—餐飲業(yè),⑦,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,當(dāng)陽(yáng)休閑娛樂(lè)地圖,五、從城市休閑業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀分析—娛樂(lè)業(yè),當(dāng)陽(yáng)娛樂(lè)休閑項(xiàng)目較為簡(jiǎn)單，相關(guān)設(shè)施有限，消費(fèi)者額選擇不多，且分布不夠集中，消費(fèi)體驗(yàn)較差，當(dāng)陽(yáng)目前缺乏一個(gè)集中型的娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所。,①月伴灣KTV ②銀興影院③9頻道酒吧 ④千百度洗浴中心⑤東方國(guó)際健身會(huì)⑥爵色酒吧 ⑦麥霸KTV⑧豪爵足道 ⑨鉆石音樂(lè)會(huì)所,城市娛樂(lè)

47、消費(fèi)業(yè)態(tài)規(guī)模較小，設(shè)施有限，行業(yè)集中度低，面臨整合需要。,⑨,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,當(dāng)陽(yáng)餐飲業(yè)及娛樂(lè)業(yè)行業(yè)分布過(guò)于分散，眾商家各自為戰(zhàn)且互為競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而將消費(fèi)者分流至各處，地段的差異造成眾商家生意層參差不齊，難以有效刺激消費(fèi)者產(chǎn)生額外消費(fèi)。因此，對(duì)本案而言，若僅僅在業(yè)態(tài)方面做到種類(lèi)豐富，則亦無(wú)法改變當(dāng)前行業(yè)布局零散，客戶(hù)分流的局面，因此，本案不僅要做到業(yè)態(tài)種類(lèi)豐富，而且還應(yīng)做到單一業(yè)態(tài)的扎堆經(jīng)營(yíng)，打造一個(gè)集吃喝玩樂(lè)游購(gòu)?qiáng)视谝惑w的一站式

48、消費(fèi)場(chǎng)所，讓消費(fèi)者有更多的選擇余地，才能夠讓消費(fèi)者在此停留更長(zhǎng)的時(shí)間，衍生更多的消費(fèi)需求。,在注重業(yè)態(tài)豐富度的同時(shí)還要形成單一業(yè)態(tài)扎堆經(jīng)營(yíng),啟示：,總結(jié),A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)適應(yīng)性分析,六、從周邊居民消費(fèi)需求角度分析,本案所在區(qū)域?qū)儆诶铣侵行膮^(qū)，人口較為密集，本案3000余套房源，僅萬(wàn)居民，加上周邊約20000居民，共計(jì)30000居民，存在著較大的消費(fèi)品和生活服務(wù)消費(fèi)需求。,,適宜發(fā)展一定體量的，服務(wù)本社區(qū)及周邊居民的零售和生活服務(wù)型業(yè)態(tài),A區(qū)

49、商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,從項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)環(huán)境來(lái)看,從本案與核心商圈關(guān)聯(lián)度來(lái)看,從本案與周邊商業(yè)關(guān)聯(lián)度來(lái)看,從城市業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看,,,,,主題商業(yè)模式,目的性消費(fèi)業(yè)態(tài),大眾化經(jīng)常性消費(fèi)水平,規(guī)?；l(fā)展,總結(jié),從項(xiàng)目區(qū)位條件來(lái)看,,老城中心區(qū),集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、旅游于一體的大眾休閑商業(yè)中心,業(yè)態(tài)發(fā)展啟示：,從本案及周邊居民日常需求來(lái)看,,配合一定體量的零售業(yè)態(tài),A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向思辨,當(dāng)陽(yáng)市民娛樂(lè)休閑中心當(dāng)陽(yáng)城市對(duì)外交流中心當(dāng)陽(yáng)特色風(fēng)

50、情展示中心當(dāng)陽(yáng)城市會(huì)客廳,將本案商業(yè)打造成為：,建設(shè)目標(biāo)：,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,A區(qū)塊沿子龍路分布，子龍路路是城市交通性主干道，人車(chē)流量較大，具備較高的商業(yè)價(jià)值，適宜發(fā)展承租能力較高的業(yè)態(tài)；B板塊所沿道路為規(guī)劃路，但不屬于城市主要交通通道，商業(yè)價(jià)值一般，今后該路將與北正街及南正街拉通，拉通后將對(duì)本案B區(qū)有一定利好，該區(qū)域適宜發(fā)展對(duì)昭示性要求不高的業(yè)態(tài)，如餐飲業(yè)。C區(qū)塊沿北正街分布，北正街道路較窄，不屬于車(chē)行道，為社區(qū)居民通道，人

51、車(chē)流量十分有限，該區(qū)商業(yè)對(duì)外輻射能力較弱，僅可輻射周邊居民，適合設(shè)置生活服務(wù)類(lèi)及少量零售業(yè)態(tài)。,A：高價(jià)值區(qū),B：中價(jià)值區(qū),C：低價(jià)值區(qū),A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布置思考,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,地下一層業(yè)態(tài)布局建議,健身館：1093.09平米,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,地上一層業(yè)態(tài)布局建議,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,地上二層業(yè)態(tài)布局建議,A區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議,地上三層業(yè)態(tài)布局建議,項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能定位商業(yè)價(jià)格定位,商業(yè)價(jià)格定位

52、,B區(qū)商業(yè)價(jià)格定位,通過(guò)市場(chǎng)比較法對(duì)類(lèi)比項(xiàng)目的如下各類(lèi)關(guān)聯(lián)因素進(jìn)行打分比較，綜合比較得出各項(xiàng)目的評(píng)估值，如下表：,商業(yè)價(jià)格定位,根據(jù)可比銷(xiāo)售項(xiàng)目，通過(guò)市場(chǎng)比較法，得出本案一層的參考價(jià)格，如下表：,注：盛泰華庭表面均價(jià)20000元/平米，三年投資回報(bào)20%，一次性再9.7折,商業(yè)價(jià)格定位,通過(guò)收益還原法驗(yàn)證,當(dāng)前項(xiàng)目周邊廣家洲路沿線(xiàn)商鋪?zhàn)饨鹚揭话阍?5—20元/平米左右，在此取高值計(jì)算，按照目前通行的3%的投資回報(bào)率計(jì)算，廣家洲路沿線(xiàn)商

53、鋪現(xiàn)時(shí)價(jià)值為：,20元/平米×12個(gè)月,3%,=,8000元/平米,每平米月租金×12個(gè)月,年回報(bào)率,=,商鋪現(xiàn)時(shí)價(jià)值,=,考慮到周邊商鋪品質(zhì)較低，商鋪折舊等因素，同時(shí)考慮到本案商鋪整體形象較佳，租金水平不可同比，假定本案租金在周邊商業(yè)租金基礎(chǔ)上上浮50%，即每平米每月租金為30元/平米，本案一層商鋪現(xiàn)時(shí)均價(jià)應(yīng)為：,30元/平米×12個(gè)月,3%,=,12000元/平米,商業(yè)價(jià)格定位,為了避免單一定價(jià)方法可能

54、存在誤差的風(fēng)險(xiǎn)，本案采用市場(chǎng)比較法與收益還原法相結(jié)合的方法定價(jià)，采取兩者均值作為本案銷(xiāo)售均價(jià)，本案B區(qū)一層商業(yè)實(shí)收均價(jià)即為：,（13078元+12000元）/2=12539元/平米,修正之后價(jià)格為：12500元/平米,B區(qū)一層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià),商業(yè)價(jià)格定位,B區(qū)2層銷(xiāo)售均價(jià),香榭水岸沿街商業(yè)二層均價(jià)為4500元/ ㎡ ，約為一層19000元/ ㎡的24%；盛泰華庭沿街部分二層商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為4500元/ ㎡,約為其一層15520元/ ㎡的2

55、9%;根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目操作的慣例以及商業(yè)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)值的把握，一般擬訂的原則是： 1F：2F=1：0.3—0.4；(該原則為指導(dǎo)定價(jià)原則，并不作為適用于任何項(xiàng)目的“萬(wàn)能膠”。而應(yīng)結(jié)合片區(qū)的價(jià)格現(xiàn)狀和接受程度做調(diào)整。)由于市場(chǎng)類(lèi)比售項(xiàng)目一、二樓價(jià)格比差距較大，因此本案取商業(yè)操作通行價(jià)格比中間值，即二樓價(jià)格為一樓價(jià)格的35%。,二層均價(jià)為：,12500元/ ㎡ ×35%=4375元/ ㎡,修正之后的銷(xiāo)售均價(jià)為：4400元/ ㎡,項(xiàng)目運(yùn)

56、營(yíng)思路,Part 4,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理,項(xiàng)目梳理——商業(yè)分布概況,樓棟,房源,層別,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理,,項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值劃分,根據(jù)項(xiàng)目昭示性特點(diǎn)，人、車(chē)流線(xiàn)特點(diǎn)以及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣等特點(diǎn)，我們將本案價(jià)值進(jìn)行了劃分，分成了四個(gè)檔次的價(jià)值：,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路,租售并舉，以售為主,本案的最終目的是將商鋪有效去化

57、，并在保證回款的前提下盡可能實(shí)現(xiàn)滿(mǎn)鋪經(jīng)營(yíng)。因此，建議本案采取租售并舉的模式，招商階段以租為主，建議以三年為期進(jìn)行培育期，進(jìn)入銷(xiāo)售階段租戶(hù)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若租戶(hù)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利，則租約到期后，新的租賃關(guān)系決定權(quán)在于商鋪所有權(quán)人。,營(yíng)銷(xiāo)模式建議,項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路,促銷(xiāo)策略,客戶(hù)在購(gòu)鋪后，將商鋪前三年的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，獲得三年內(nèi)每年7%的回報(bào)，三年總計(jì)21%的租金回報(bào)，租金每年返還，首年7%的投資回報(bào)可直接沖抵相應(yīng)的購(gòu)房款。這種方式既可

58、以降低購(gòu)鋪門(mén)檻，又可以避免開(kāi)發(fā)商的一次性返租壓力。,帶租約銷(xiāo)售+三年返租計(jì)劃,項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路,營(yíng)銷(xiāo)折扣體系,項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路,項(xiàng)目入市初期銷(xiāo)售表面均價(jià)預(yù)估,本案一層可售商鋪整體實(shí)收均價(jià)為：12500元/㎡,項(xiàng)目一層入市初期對(duì)外均價(jià)約為：12500÷（1－15%）+116 =14822元/㎡,本案二層可售商鋪整體實(shí)收均價(jià)為：4400

59、元/㎡,項(xiàng)目二層入市初期對(duì)外均價(jià)約為：4400÷（1－15%）+116 =5292元/㎡,修正之后一、二層入市初期對(duì)外均價(jià)分別為：14850元/ ㎡和5300元/ ㎡,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,項(xiàng)目推廣思路,當(dāng)陽(yáng)人口分布特點(diǎn),當(dāng)陽(yáng)城市轄區(qū)面積2159平方公里，總?cè)丝诩s50萬(wàn)人，城區(qū)人口

60、約16萬(wàn)人，其余34萬(wàn)人口分布在縣城以外的八個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全是每平方公里人口密度為231.6人，區(qū)域人口分布廣、密度小、人口集中度低。本案商業(yè)超過(guò)6萬(wàn)方之巨，僅依縣城本地難以完全消化，需要依賴(lài)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。,推廣要點(diǎn)：,推廣力度一定要強(qiáng)，覆蓋面一定要全面，要覆蓋到周邊八鎮(zhèn)。,項(xiàng)目推廣思路,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)特點(diǎn),農(nóng)村地區(qū)信息傳播渠道較為單一，人們大多相互認(rèn)識(shí)，信息交流基本上依靠口頭傳播，所以口碑相傳是最好的廣告方式；農(nóng)村居民的收入結(jié)構(gòu)較為單一，所得收入

61、基本上是辛苦錢(qián)，所以較大開(kāi)銷(xiāo)都比較謹(jǐn)慎，而且喜歡討價(jià)還價(jià)，貪小便宜，比較看重實(shí)實(shí)在在的東西，大多數(shù)人都有從眾心理，喜歡湊熱鬧；另外許多人文化程度不高，對(duì)文字理解能力相對(duì)有限，基本上無(wú)看報(bào)紙的習(xí)慣，當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)也不是很受歡迎，所以文藝演出活動(dòng)、老客戶(hù)介紹等能產(chǎn)生小圈子議論的形式會(huì)更勝一籌。,1、打造品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)口碑相傳；2、充分迎合客戶(hù)，投其所好、注重事件營(yíng)銷(xiāo)，同時(shí)推廣要做到經(jīng)濟(jì)性與時(shí)效性兼顧。,推廣要點(diǎn)：,項(xiàng)目推廣思路,本案價(jià)值點(diǎn)以及

62、推廣注意事項(xiàng),本案位于老城核心區(qū)位，具有較佳的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值和升值前景；本案是當(dāng)前當(dāng)陽(yáng)第一大盤(pán)；本案是由宜昌市品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)；本案商業(yè)的推廣應(yīng)當(dāng)是基于全局的高度，重點(diǎn)突出商業(yè)。,突出重點(diǎn)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目的地段、品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)等優(yōu)勢(shì)。,推廣要點(diǎn)：,項(xiàng)目推廣思路,結(jié)合本項(xiàng)目的綜合情況以及市場(chǎng)特點(diǎn)，總結(jié)出了以下低成本、高效率、針對(duì)性強(qiáng)的推廣方式：,1、事件營(yíng)銷(xiāo)（事件能夠有效吸引農(nóng)村居民關(guān)注，且傳播較快，如座談會(huì)、奠基、封頂、開(kāi)盤(pán)等事

63、件。）2、大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)（通過(guò)大客戶(hù)口碑相傳，帶動(dòng)新客戶(hù)上門(mén)，具有較高的成交率?？梢酝ㄟ^(guò)獎(jiǎng)金、禮品等形式刺激老客戶(hù)參與的積極性。）3、跨街橫幅（階段性推廣手段，重要節(jié)點(diǎn)期間在8大鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要街道展開(kāi)）4、花車(chē)巡游（階段性推廣手段，主要應(yīng)用于重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)期間的活動(dòng)信息發(fā)布，范圍針對(duì)周邊8大鄉(xiāng)鎮(zhèn)。）5、SP活動(dòng)（階段性推廣手段，主要以促銷(xiāo)等活動(dòng)吸引新老客戶(hù)參與，起到逼定促成的目的）8、戶(hù)外廣告（主要在周邊8大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以墻體廣告位主要形式，價(jià)

64、格低、效果好）9、掃街派單（階段性推廣手段，用以重大節(jié)點(diǎn)信息發(fā)布，廣撒網(wǎng)、確保相關(guān)信息在有效范圍傳遞）,項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路項(xiàng)目推廣思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,重要節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì),1、7月15日前招商團(tuán)隊(duì)組建完畢，招商啟動(dòng)2、8月15日啟動(dòng)商鋪認(rèn)籌。3、9月20日（中秋節(jié)第二天）商鋪開(kāi)盤(pán)。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：目標(biāo)一：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商鋪快速銷(xiāo)售的目標(biāo)，商鋪整體營(yíng)銷(xiāo)周期9

65、個(gè)月目標(biāo)二：商鋪開(kāi)盤(pán)去化30%以上。目標(biāo)三：商鋪推廣促進(jìn)下階段商鋪的客戶(hù)積累以及住宅銷(xiāo)售與價(jià)值實(shí)現(xiàn)。,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,項(xiàng)目基本操盤(pán)步驟,招商,認(rèn)籌,開(kāi)盤(pán),開(kāi)業(yè),,,,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分,蓄客期（7月-8月14日),開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期（9月20日-11月30）,,,,持銷(xiāo)期（12月1日-14年6月）,,認(rèn)籌期（8月15-9月19日),銷(xiāo)售相關(guān)物料準(zhǔn)備，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建及培訓(xùn)；積累客戶(hù)，客戶(hù)摸底，為公開(kāi)認(rèn)籌做準(zhǔn)備。,1、

66、公開(kāi)認(rèn)籌150組,開(kāi)盤(pán)解籌20套，新增銷(xiāo)售9套，累計(jì)銷(xiāo)售,29套,商鋪銷(xiāo)售68套，項(xiàng)目商鋪實(shí)現(xiàn)清盤(pán),1、確定銷(xiāo)售模式、營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣計(jì)劃；2、銷(xiāo)售宣傳物料設(shè)計(jì)、印刷及制作；3、銷(xiāo)售法律文件的完備；4、招商啟動(dòng)；5、戶(hù)外廣告介入；6、售樓部持續(xù)蓄客7、系列推廣活動(dòng)及廣告宣傳全面展開(kāi)8、展開(kāi)認(rèn)籌前商戶(hù)意向統(tǒng)計(jì),1、招商商戶(hù)資源初步落定，重大商戶(hù)率先簽約。2、周邊建材商戶(hù)資源的全面整合。3、啟動(dòng)公開(kāi)認(rèn)籌,1、項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)活動(dòng)；