東莞錦龍鳳崗項前期定位報告

1、東莞錦龍又一城前期策劃報告深圳中原事業(yè)六部,前 言,錦龍又一城是錦龍房地產(chǎn)公司在鳳崗開發(fā)的繼藍山錦灣后的又一大型項目；它標(biāo)志著繼三正、佳兆業(yè)后，又一品牌開發(fā)商進駐鳳崗參與城市化建設(shè)。該項目商業(yè)體量大，并將與三正財富新地一起形成鳳崗商業(yè)核心區(qū)域，進一步改善鳳崗的商業(yè)及生活配套。中原地產(chǎn)期望以深莞合作的形式，幫助開發(fā)商實現(xiàn)項目的成功銷售。,報告思路,,項目研判——經(jīng)濟指標(biāo),位置：東莞鳳崗鎮(zhèn)鳳深大道旁占地面積：50819㎡

2、建筑面積：約148812㎡（其中商業(yè)面積：約3.2萬㎡）幼兒園：約1000㎡左右容積率：3.5/2.8規(guī)劃：70％的90平米以下地塊：金鳳路以西——第一批單位（建面32586.6㎡） 金鳳路以東——第二批單位（建面116225.2㎡）,項目研判——項目四至,地塊內(nèi)部,鳳深路,東深河,南塘村,東深河,東遠山景,鳳深路,三正財富,三正工地,周邊視野開闊，地勢平坦，東南面遠山景觀，東面東深水渠有待改造。,沿路有噪

3、音影響＋景觀資源缺乏＋不規(guī)則長方地形,交通通達性好＋地理位置具有一定優(yōu)勢,處于鳳崗鎮(zhèn)中心區(qū)域，距龍崗僅15分鐘車程，周邊配套規(guī)劃正逐漸完善,項目印象,與深圳中心區(qū)的心理距離大于實際距離，有賴于城市概念的引導(dǎo),核心問題,,,,市場分析,鳳崗房地產(chǎn)市場,客戶分析,地處東莞市東南端，呈倒三角形插入深圳，東靠深圳龍崗區(qū)北鄰東莞塘廈鎮(zhèn)，西臨深圳觀瀾、平湖。,,,鳳崗區(qū)位——區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通極為便利,三正半山豪苑,臥龍山別墅,佳兆業(yè)水岸山

4、城,翡翠山湖,藍山錦灣,銀湖山莊,,,,,,,鳳崗區(qū)位——龍平路，東深路連接深莞紐帶,觀瀾、平湖,龍崗中心城,鳳崗距深圳福田中心區(qū)僅30分鐘車程，與龍崗區(qū)平湖、中心城形成接壤的三角形地帶，三個區(qū)域文化、經(jīng)濟交流互動頻繁。,全鎮(zhèn)面積82.5平方公里,鎮(zhèn)轄11個行政村、1個居委會戶籍人口約2萬人，外來人口22萬人廣東省的著名僑鄉(xiāng)，近2萬名華僑現(xiàn)有外向型企業(yè)1139家，全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值19.1億元 鳳崗鎮(zhèn)經(jīng)濟綜合實力排名全市第10,

5、宏觀環(huán)境,,宏觀經(jīng)濟趨好，具有一定購買潛力,規(guī)劃：未來土地的規(guī)劃建設(shè)將以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主。,性質(zhì)：外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)的加工業(yè)區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美的山水型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。,以外向型經(jīng)濟為主，工業(yè)用地為主，居住氛圍較弱，居住消費潛力有待引導(dǎo),規(guī)劃概況——雙中心組團，交通發(fā)達,三縱四橫的交通路網(wǎng),,兩個中心,鳳崗行政中心雁田中心,,鳳平路 東深路 外環(huán)路,永盛大街碧湖大道龍平路龍平二路,住宅發(fā)展主要沿東深路

6、規(guī)劃,鳳崗樓盤分布圖,,分布特點:,1、主要集中在東深公路兩旁,交通非常便利;,2、形成了以雁田、鎮(zhèn)中心兩大板塊；,3、大規(guī)模地塊占據(jù)優(yōu)越的山水資源。如翡翠山湖，臥龍山莊、藍山錦灣等。,樓盤特征,中、大規(guī)模樓盤逐漸占據(jù)了市場供應(yīng)的主導(dǎo)地位，別墅占有率高，山水資源豐富。,主力戶型及特點,05-06年樓盤：早期樓盤市場主力戶型以大三房為主，面積區(qū)間在110-150平米。,07年戶型：以二、三、四房為主，面積區(qū)間彈性增大，在85-15

7、0平米，小戶型供應(yīng)量少。,戶型面積的演變,,,07年,06,05,140及以上,130,120,110,100,90,80,70,60,50,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,㎡,翡翠山湖三期,嘉輝豪庭三期,龍?；▓@,鳳天閣,翡翠山湖,永江大廈,水岸山城,嘉輝豪庭,翠湖豪苑,藍山錦灣,戶型面積有向兩極擴大的趨勢。從05、06年的

8、以100~140平米的三房為主，07年100平米以下的戶型增多，且140平米以上的大戶型也呈增大趨勢。,主力面積分布圖,銷售狀況,項目不多，銷售狀況良好，小戶型最先消化，后期市場看漲。,客戶構(gòu)成,1、客戶構(gòu)成以本地人、私營企業(yè)主及中高管為主要客戶群體，投資比例增大；2、深圳客戶正進駐鳳崗市場，他們以投資而“聞名”珠三角。,供需與價格,整體供需狀況：從歷年竣工面積與開發(fā)面積增長水平來看大致相當(dāng)，市場供需基本保持平衡，莞深兩地的價格洼地

9、現(xiàn)象對本地需求有拉升作用，而商品房供應(yīng)也在穩(wěn)步增長。價格走勢： 鳳崗鎮(zhèn)2007年5月成交均價相比07年1月增長14.14%。,,鳳崗2007年每月價格走勢,水岸山城,占 地：鳳崗鎮(zhèn)東深公路旁總戶數(shù)：634戶車 位：508個銷售率：100%實現(xiàn)均價：5600元/ ㎡戶型比例：二房80-91 ㎡，占17% 三房111-153 ㎡，占49% 四房140-

10、170 ㎡，占19% 其它 占15%,客戶構(gòu)成:深圳：東莞=80%：20%企業(yè)高管私營業(yè)主、公務(wù)員、投資客占80%以上,個盤分析,翡翠山湖,位置：鳳清路清溪路口建面：38萬㎡物業(yè)類型：別墅、高層住宅定位：鳳崗首席大型人文山水城配套：會所、學(xué)校、商業(yè)街、酒 店、高爾夫練習(xí)場總戶數(shù)：別墅92棟、洋房1000戶物管：

11、深圳長城均價：洋3300元/㎡、別5800元/㎡銷售率：在售4期，前3期售完 83--86㎡二房二廳約占10％115-145㎡三房二廳約占65%153㎡四房二廳約25%,客戶構(gòu)成別墅多為本地人換房以及鳳崗、清溪廠商，洋房主要客戶為附近企業(yè)技術(shù)人員及高管，深圳龍崗、平湖等約占15%。,,個盤分析,嘉輝豪庭,主要賣點：大社區(qū)配套、度假概念戶型配比：一房：61-63㎡ 占28%二房：61－107㎡占36%,三房：101-

12、120 ㎡ 占21%,四房：124-160 占11%五房及以上： 4%,客戶構(gòu)成：港臺人士、本地居民、工廠高管人員、私營業(yè)主、深圳投資客,位置：平龍公路占地：20萬㎡物業(yè)類型：酒店公寓、高層洋房配套：會所、商業(yè)街、酒店、商務(wù)娛樂均價：4000元/ ㎡（洋房）,個盤分析,龍?；▓@,地點：塘瀝村（東深公路旁）占地：52702㎡總建面：99666.6㎡，容積率1.9配套：園林、背靠園龍山公園戶數(shù)：586

13、戶均價：3000元/㎡）銷售周期：1年,戶型特點：戶型方正、房房有飄窗，部分戶型設(shè)計弧形全落地飄窗，雙陽雙衛(wèi),客戶構(gòu)成： 企事業(yè)單位員工 、個體企業(yè)主、 企業(yè)中高 管及技術(shù)人員,個盤分析,,,鳳崗房地產(chǎn)屬封閉型市場特征，呈板塊化與規(guī)模化發(fā)展趨勢。產(chǎn)品正走向成熟，帶入戶花園設(shè)計、凸窗、主臥帶陽臺等。市場主力戶型仍為大戶型、中小戶型比較稀缺。06、07年鳳崗地產(chǎn)供需基本持平，07年價格上漲幅度1

14、4％。,市場分析小結(jié),開發(fā)規(guī)模水平：政府規(guī)劃的相對落后＋缺乏品牌開發(fā)商的進入，尚未能高品質(zhì)的住宅片區(qū)開發(fā)，開發(fā)水平相對較低。,整體居住氛圍：由于工業(yè)企業(yè)眾多以及其破壞性的開發(fā)，導(dǎo)致生活環(huán)境較差，配套設(shè)施比較欠缺，大多數(shù)樓盤的生活配套必須由自身來解決，良好居住環(huán)境的培育還需要一個較長的過程。,鳳崗并非房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，生活氛圍一般，房地產(chǎn)總體開發(fā)水平較為落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，消費潛力仍有待引導(dǎo)。當(dāng)封閉型市場的市場容量有限時，需要通過

15、市場外拓才能打破當(dāng)?shù)乩Ь帧?啟 示,市場分析,客戶分析,鳳崗房地產(chǎn)市場分析,翡翠山湖,嘉輝豪庭,龍?；▓@,鳳天閣,水岸山城,財富新地,深圳投資客,本地居民,私企業(yè)主、工廠高管,公務(wù)員、單位人士,,,,,,,,,,,,,,,本地居民由于持有自有物業(yè)，對市場上的相對高價樓盤接受度不高。周邊私企業(yè)主、工廠高管大多屬長期性投資?？鐓^(qū)域投資顯現(xiàn)，外地來莞投資現(xiàn)象逐漸凸顯。,,,鳳崗市場的客戶是哪些？,港臺人士,,在以大戶型為主，小戶型稀

16、缺且擁有2萬名僑胞的鳳崗市場上，本地普通居民和港臺人士需求未完全放量，對市場產(chǎn)品并未產(chǎn)生投資、換房的置業(yè)想法。,東莞客戶呈啞鈴型結(jié)構(gòu)，缺乏上升力量的中產(chǎn)階層，后繼乏力，高端及投資需求空間有限。,客戶置業(yè)目的,該類客戶不僅看中產(chǎn)品本身,也看中未來的溢價空間。,短線炒家,購買產(chǎn)品是短期投機行為，看中的產(chǎn)品的升值潛力，客戶比例不宜過高。,對產(chǎn)品是否升值并不關(guān)注，看中的是產(chǎn)品的某種特征，比如稀缺資源、區(qū)位等。,置業(yè)客戶群體分類已不能用簡單的自住

17、投資來進行區(qū)分，他們的置業(yè)目的及需求可以按以下方法劃分：,產(chǎn)品與客戶契合度分析,一期戶型面積小總價低，引入有助于活躍市場，吸引市場關(guān)注率。,一期和二期我們都將爭取的主力客戶，有利于實現(xiàn)最大的溢價空間，容易營造一定的居住氛圍,二期大戶型的主要客戶，也是未來我們將爭取的客戶，1期多數(shù)戶型對他們偏小。,鳳崗客戶的變化趨勢——投資客漸成主流,隨著 市場的成熟，以及與深圳周邊區(qū)域的價差拉大， 周邊投資客戶逐漸進入鳳崗市場，支撐鳳崗房價。,交通便利

18、,區(qū)域價值,建筑外觀,贈送面積,保值增值,,購房考慮的第一層面考慮因素,價格,物業(yè)管理,,購房考慮的第二層面考慮因素,發(fā)展商品牌,房型,社區(qū)氛圍,,購房考慮的第三層面考慮因素,客戶購房考慮因素分析----增值性因素,置業(yè)東莞的深圳客戶關(guān)注點,數(shù)據(jù)來源于:水岸山城成交客戶364人，萬科松山湖成交客戶153人,,,客戶關(guān)注點分析,,深圳,,,鳳崗,本項目,,,,,,,,,城市/區(qū)域價值,距深圳僅30分鐘車程,規(guī)模，多期開發(fā),價格接受度較

19、高,地段，配套,二期較多贈送面積，附加值 贈送面積，附加值,價格接受度較低,社區(qū)規(guī)模，園林,80~140平米,總建面14.8萬,10余萬商業(yè)配套,在深圳推售溢價空間大,二期11萬建面，園林社區(qū),一期戶型較小，二期較大,,,,,,,小戶型和稀缺大戶型,,,關(guān)注點,關(guān)注點,,,因此，深圳客戶是撬動本項目的關(guān)鍵點。一期的目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定深圳，利用深圳客戶置業(yè)的旺銷，帶動本地市場的啟動，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向本地市場傾斜。,核心客

20、戶：深圳客戶(70%) 深圳區(qū)域如平湖、龍崗中心城以及龍崗其他區(qū)域投資兼自住客戶；福田、羅湖投資客。,二類客戶(20%) 當(dāng)?shù)丶把闾锎濉ⅧP崗鎮(zhèn)的私營企業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員。,三類客戶(5%) 周邊往來商務(wù)人士，長租鳳崗酒店的商務(wù)人士。,四類客戶(５%) 香港及臺灣僑胞，其他偶得人士。,客戶定位,項目客戶定位,項目一期客戶思考,項目一期基本情況：,占地9310.46㎡，容積率3.5，商業(yè)面積2萬平米

21、。兩面臨路，住宅以中小戶型為主。總價相對較低。推售策略以住宅先行，商業(yè)隨之啟動。,,1、低投資門檻——深圳投資客及周邊地區(qū)投資客。2、中心位置——長期居住在周邊酒店的商務(wù)往來人士。3、13.2萬商業(yè)面積——商戶及商務(wù)往來人士。,項目定位,戶型定位,項目定位及演繹,價格定位,城際運營，聚焦鳳崗,能否跨出本土界限，突破地域臨界點，逐利于千里之外？城際運營，運籌帷幄，方能決勝于千里之外！,定位原則,項目定位,深莞共融，都匯生活引領(lǐng)

22、者,鳳崗與深圳共融即將精彩呈現(xiàn)代言新鳳崗，引領(lǐng)東莞高端商住物業(yè),形象定位及演繹,融 合,,融合區(qū)域,融合深圳,融合世界,形象定位構(gòu)想,形象定位,形象定位：,案名推薦：,MIX&CITY,世界, 就是MIX&CITY,廣告語：,錦龍·國際都匯城,MIX&CITY,,是什么,MIX&CITY 概念聯(lián)想,Mix&CITY是生活與享樂,追求與擁有的融合,帶給國人以不同的居住品質(zhì)!,Mix&

23、amp;CITY也是中國傳統(tǒng)居住模式與世界潮流生活的融合,帶給國人以不同的居住文化!,MIX&CITY 概念聯(lián)想,內(nèi)斂與奔放的融合精細的建筑空間融合國際時尚的生活形態(tài),國際潮流生活,東方人居文化,MIX&CITY 概念聯(lián)想,年輕與實力的融合,創(chuàng)造無界限生活新空間,東莞生活,深圳都市,MIX&CITY 概念聯(lián)想,商業(yè)休閑和純居生活方式的融合,MIX&CITY 概念聯(lián)想,態(tài)度與思想的融合,MIX&a

24、mp;CITY 概念聯(lián)想,商業(yè)與主題樂園的融合,MIX&City文化的融合，使樓盤突破區(qū)域，增值至品牌符號,主流人群對時尚\(zhòng)都市有著天生的敏感與認同，MIX&City概念，對他們有著強烈的認知與吸引力！,MIX&City文化引領(lǐng)國際潮流，更易將品牌生活社區(qū)推向世界,MIX&CITY 概念價值,MIX&CITY將都匯概念演繹得更加的直白,遠離惡劣的環(huán)境,重塑區(qū)域高端形象!,外立面,強烈的國際、現(xiàn)

25、代感外墻,休閑書吧／SPA生活館／品牌健身會／瑜珈室,生活在這里，就不想生活在他處,樣板房,樣板房展示,我們代表的就是一種潮流，一種遷移墨化改變你生活的元素,,運用國際品牌裝飾品，再配搭東方傳統(tǒng)化元素，并揉入到家俱與裝飾中；,裝飾展示,,入戶大堂（通道）,有時狂野，有時安靜，低調(diào)與張揚，就是這么美！,,,入戶通道,走在這里，就走上了通往世界的舞臺,樓書,將樓書做成時尚雜志風(fēng)格,第三：目標(biāo)客戶對房型的需求,第四：區(qū)域同類產(chǎn)品戶型借鑒,第五

26、：地塊的特點和競爭策略,第二：市場化原則和抗風(fēng)險能力,第一： “9070”政策因素的影響,定位的考慮：,戶型定位思路,相對稀缺，絕對標(biāo)桿,戶型定位思路,在戶型的定位上，首期產(chǎn)品以90㎡以下的中小戶型為主，吸引深圳及當(dāng)?shù)赝顿Y、經(jīng)商客戶；二期則以90㎡以上戶型為主，針對當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厖^(qū)域自住客戶。針對目標(biāo)客戶的特點，需注重戶型設(shè)計的舒適性，注重戶型使用的附加值，并且掌握適度創(chuàng)新的原則。,一期的目標(biāo)市場應(yīng)鎖定深圳，利用深圳市場的旺銷，帶動鳳崗

27、市場的啟動，隨著后續(xù)產(chǎn)品的推出，逐漸向當(dāng)?shù)厥袌鰞A斜。,,戶型建議,項目受90/70影響，一期產(chǎn)品全部設(shè)90㎡以下小戶型，增設(shè)投資客追捧的一房，與市場供應(yīng)產(chǎn)品差異化，規(guī)避臨路的弱勢并吸引投資客戶。二期則以115㎡以上戶型為主力，設(shè)置一、兩棟純復(fù)式樓，增加產(chǎn)品創(chuàng)新和擴大客戶群體。合拼戶型設(shè)在120㎡、180㎡，利用拆分和合拼兩種方式滿足規(guī)劃要求。,各戶型針對的目標(biāo)客戶,一期客戶以投資客戶為主，以及周邊個體商戶；二期則主打本地及周邊城鎮(zhèn)的

28、自住客戶，以及高端港臺私企業(yè)主等。,價格初判——東莞價格發(fā)展歷程,,,,數(shù)據(jù)來源:東莞市建設(shè)局,,數(shù)據(jù)來源:東莞市建設(shè)局,由圖表可見，東莞近年房價呈一路上揚的趨勢，06年均價3287元/㎡，截至07年一季度，商品房成交均價迅速上漲至4500元/㎡，預(yù)計未來仍將持續(xù)上漲趨勢。 2002年到2006年4年平均每年的市場增長率為13%。,鳳崗與周邊區(qū)域的價格對比,,,,2000,4000,6000,8000,10000,12000,翡翠山湖,

29、嘉輝豪庭,永江大廈,九號院館,威鳳山莊,翠峰麗景,水岸山城,,天健現(xiàn)代城,風(fēng)臨域,公園大地,龍城華府,,,5500元/平米,鳳崗,平湖,龍崗中心城,,9000元/平米,,12000元/平米,,6000元,,3500元,1、鳳崗是周邊區(qū)域的價格洼地。2、鳳崗與平湖均價相差3500元，與龍崗中心城價格相差6500元。,市場比較法,步驟一,選取類似樓盤進行相關(guān)因素比較，計算出本項目靜態(tài)比準(zhǔn)價格,,因素修正法,步驟二,通過計算市場的自然價格增

30、長率，并且結(jié)合營銷溢價和規(guī)劃升值潛力溢價計算出本項目的最終預(yù)測價格,,最終預(yù)測價格,本項目價格制定原則,比較因素：區(qū)位前景、交通、商服配套、周邊環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、規(guī)模、物業(yè)管理、戶型、戶型附加值等。,權(quán)重設(shè)置：,,市場比較法,步驟一,比較對象：翡翠山湖、嘉輝豪庭、永江大廈、水岸山城、藍山錦灣。,本項目價格制定,項目靜態(tài)均價=5186元/平米,本項目價格制定,【市場增長率】（未計算其它動態(tài)溢價因素）,由于2007-2008年鳳崗區(qū)和鄰近的平

31、湖區(qū)規(guī)劃的不斷發(fā)展，將會提升區(qū)域整體均價；但考慮到房價調(diào)控政策，漲幅不會太大。 預(yù)計2008年初，與現(xiàn)階段相比，自然溢價率約為13%*3/4=10% 。（以東莞市場價格漲幅為準(zhǔn)）,因素修正法,步驟二,本項目價格制定,均價實現(xiàn)的前提——產(chǎn)品＋概念的成功打造營銷策劃精準(zhǔn)化政策風(fēng)險的規(guī)避,片區(qū)規(guī)劃——片區(qū)規(guī)劃價值的放大,預(yù)計2008年初項目推出市場，通過溢價整合，均價為： 5800—6300元/㎡,溢價整合,本項目價格制

32、定,物業(yè)發(fā)展建議,商業(yè)開發(fā)思路,總體開發(fā)思路,產(chǎn)品打造建議,物業(yè)發(fā)展建議——總體開發(fā)思路,短期目標(biāo)：建立熱銷效應(yīng),項目整體啟動,,,建立充分的競爭優(yōu)勢,物業(yè)發(fā)展建議——總體開發(fā)思路,,物業(yè)發(fā)展建議——分期開發(fā),物業(yè)發(fā)展建議——現(xiàn)有方案思考,一期產(chǎn)品：地塊一東西向狹長，不利于樓棟的擺布，2/3單位為東西朝向,受噪音影響；臨路產(chǎn)品因限高，覆蓋率較高；戶型單一，兩房84、三房87平米，面積差異未拉開，容易造成客戶錯位，建議拉大面積差異；

33、陽臺和餐廳面積過大，占用實用面積；兩房廚房過大，三房廚房??；兩房主臥室3米開間太?。豢罩谢▓@占用公共面積，實用性不大，建議取消。,,,地塊一,地塊二,方案修改：增設(shè)一房，填補市場空白；做兩梯九戶，其中一房2戶、二房4戶、三房3戶，增加層數(shù)不超過18層。拉大二房、三房的面積差，70-75㎡兩房、87-89㎡三房。三房小臥室可改成陽光房，作為贈送面積；一房贈送面積后可改小二房。,物業(yè)發(fā)展建議——一期方案修改,商業(yè)開發(fā)原則

34、,設(shè)人流集中的核心商業(yè)街,盡量保留沿街裙樓商業(yè),公共開放式空間,通過商業(yè)運營帶動片區(qū)升值,加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，實現(xiàn)項目滾動開發(fā)的良性循環(huán),物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)開發(fā)思路,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)開發(fā)策略,住宅先行，商業(yè)后啟動策略；一期商業(yè)面積偏大，集中商業(yè)設(shè)置可盡量減少，增加街鋪面積；與三正10萬㎡商業(yè)進行互動，差異化招商（如百安居、餐飲品牌、國美等主力店）；一、二期商業(yè)聯(lián)動，打造主題性休閑商業(yè)街CITYLOFT；利用空中連

35、廊連接一二期商業(yè)，引導(dǎo)人流；手扶電梯引導(dǎo)人流上二樓，雙街鋪概念的營造。,核心商業(yè)形態(tài),家庭服務(wù),家庭時尚,家庭娛樂,,輔助商業(yè)形態(tài),,品牌餐飲,主力店,家庭生活類,,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)開發(fā)策略,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)概念,新生活廣場 （Living square）,,人生無數(shù)精彩片斷在此匯聚生活百味盡在Living square,景觀街區(qū)，盡顯商業(yè)魅力,戶外戶內(nèi)空間的延伸,獨特的燈光照明主題景觀設(shè)計,動感標(biāo)識主題建筑,廣場、街

36、道打造活力公共空間,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,主力店,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)業(yè)態(tài)選擇,采用騎樓式商業(yè)街外立面以構(gòu)成游人駐足和休憩的空間?？罩羞B廊設(shè)計，商業(yè)一體化；在建筑的外部構(gòu)件上盡量以精細的劃分和小尺度構(gòu)件的應(yīng)用達到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構(gòu)架形成與人親密對話的界面。,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)規(guī)劃建議,提升商業(yè)價值的建筑規(guī)劃及外飾要求,1、綠化加休閑配套：增加高大喬木及休閑桌椅等 2、規(guī)劃商業(yè)櫥窗：零售類強制使用；

37、 3、統(tǒng)一預(yù)留內(nèi)置廣告位：拒絕零亂低檔的霓虹燈箱； 4、統(tǒng)一規(guī)劃旗桿插口：節(jié)慶時插國旗、彩旗等使用；,櫥窗展示,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)規(guī)劃建議,旗桿插口,廣告位及休閑配套,物業(yè)發(fā)展建議——商業(yè)規(guī)劃建議,氣勢磅礴的主入口,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,主題廣場/商業(yè)街,商業(yè)廣場，以城市的熱情留駐精彩   雄壯的加納利海棗、現(xiàn)代玻璃制作的航標(biāo)塔，與棕櫚樹陣一起成為城市里一道靚麗的風(fēng)景。銹石鋪就

38、的廣場顯得寬闊而熱烈，店鋪時尚而優(yōu)雅的分列兩旁。草坪、臺地、流水墻、自動扶梯讓起伏坐落的山地建筑變得活潑且有韻味。城市的元素在這里表現(xiàn)得淋漓盡致。,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,多組團、溶解式園林,多組團、溶解式園林能較好解決項目景觀均好性問題,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,注重公共交往的鄰里關(guān)系公共空間提示,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,公共空間,綠化率超過40%，選用具有防噪音、藥用、防蚊蟲、抗病毒的植物，使小區(qū)空氣更加清新。注重核心景觀、組

39、團景觀、戶內(nèi)景觀的立體綠化方式。,立體綠化,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,立體綠化打破界面、立體綠化，為社區(qū)營造一個環(huán)保的多層次空間體系,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,立體綠化,景觀軸,景觀軸除了打造重點的園林之外，能讓整個小區(qū)的園林進行有效的呼應(yīng)，更現(xiàn)園林的生命力。,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,,,通過設(shè)置綠化帶來減低公路的噪音影響，同時營造景觀。,物業(yè)發(fā)展建議——環(huán)境打造,產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則,入戶花園戶型,增加附加值,由入戶小花園將豪華

40、大客廳與睡房巧妙串聯(lián)； 功能分明,動靜有別,彰顯雍容華貴； 多個轉(zhuǎn)角飄窗。也可作組合式三房使用,靈活多變。 浪漫二房自住， 一房商務(wù)辦公、父母(孩子)用、 出租……均可。 自由自在，開心無限。,子母房(合拼),產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則,三房兩廳兩衛(wèi)：約116㎡ 雙景觀陽臺，大落地凸窗,二房兩廳一衛(wèi)：約67㎡雙陽臺，落地凸窗,產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則,大露臺戶型,躍式戶型,產(chǎn)品創(chuàng)新——適度創(chuàng)新原則,倒凸窗、弧飄窗的形式增加戶型的使用