《中糧集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理與成本控制ppt》(201頁)

1、中糧集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理與成本控制,主 講：陳志強(qiáng)北京威寧謝工程咨詢有限公司 董事兼總經(jīng)理,香港大學(xué)建筑策劃管理學(xué)碩士 香港工料測量師學(xué)會(huì)會(huì)員? 英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)會(huì)員? 加拿大全國建筑估算師學(xué)會(huì)專業(yè)估算師? 加拿大安大略省建筑估算師學(xué)會(huì)專業(yè)估算師? 美國成本估值工程師,一、 威寧謝簡介,歐洲 ─ DAVIS LANGDON & EVEREST 澳洲 ─ DAVIS LANGDON A

2、USTRALIA 亞洲 ─ DAVIS LANGDON & SEAH 美洲 ─ DAVIS LANGDON & ADAMSON 非洲 ─ DAVIS LANGDON FARROW LAING 共 102個(gè)辦事處及超過 5,500 名職工,全世界最大的工料測量專業(yè)集團(tuán),,在12個(gè)亞洲國家共設(shè)34個(gè)辦事處?？偣灿袉T工近3,600人。,辦事處 職工數(shù)目

3、 成立年份,在中國的威寧謝DAVIS LANGDON AND SEAH CHINA,香港 350名 1949 上海 172名 1993 北京 175名 1994 廣州 84名 1995 深圳 66名

4、 2001 重慶 30名 2005 武漢 25名 2005 天津 35名 2007 沈陽 36名 2007 佛山 14名 2008 成都 21名 2008

5、 總計(jì)人數(shù) 1,008名,,,威寧謝主要項(xiàng)目清單,管理資源網(wǎng),管理資源網(wǎng),管理資源網(wǎng),管理資源網(wǎng),管理資源網(wǎng),管理資源網(wǎng),本資料來自www.m448.com,管理資源網(wǎng),本資料來自www.m448.com,管理資源網(wǎng),本資料來自www.m448.com,管理資源網(wǎng),本資料來自www.m448.com,管理資

6、源網(wǎng),本資料來自www.m448.com,管理資源網(wǎng),本資料來自www.m448.com,管理資源網(wǎng),本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www.m448.co

7、m,本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www

8、.m448.com,本資料來自www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,www.m448.com,銀泰中心(含柏悅酒店)(350,000m2),北京財(cái)富中心 – 千禧大酒店項(xiàng)目 (80,032 m2),北京市新三里屯時(shí)尚文化區(qū)項(xiàng)目(含瑜舍酒店) (190,000 m2),,中央電視臺(tái)新臺(tái)址建設(shè)工程(含文華東方酒店)(600,000m2),,北京首都國際機(jī)場3號航站樓(1,200,000m

9、2),,中國工商銀行總行大廈(80,000m2),天津津塔寫字樓(310,000m2),天津嘉里中心(729,980m2),中鋼天津響螺灣項(xiàng)目(含美高梅酒店)(358,000m2),沈陽恒隆市府廣場(1,000,000m2),,成都來福士廣場 (含威斯汀酒店)(267,251m2),二、 項(xiàng)目合同管理與成本控制,,,,建筑工程管理架構(gòu),,建筑工程合約安排,,建筑工程承包方式,,,,,分包合約安排,,,造價(jià)成本控制,,1,2,

10、3,4,5,8’,7’,25’,30’,30’,,100’,,設(shè)備材料采購模式的規(guī)則,,,洽商變更管理,,,,,合同爭議的解決,,,,6,7,8,9,索賠審核,10,對造價(jià)成本控制部門的工作建議,25’,20’,20’,10’,,95’,20’,,1,建筑工程管理架構(gòu),1. 建筑工程管理架構(gòu),,2,建筑工程合約安排,2. 建筑工程合約安排,,3,建筑工程承包方式,,,,,,,按固定總價(jià)包干合同承包,按成本加酬金合同承包,3.1,3.

11、2,3.3,按單價(jià)合同承包,,,按固定總價(jià)包干合同承包,3.1,3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干3.1.2 按工程量清單包干,3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干,3.1 按固定總價(jià)包干合同承包 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干 a. 按圖紙及規(guī)范包干合同金額是以合同 圖紙、施

12、工規(guī)范為依據(jù)，單價(jià)為包干 單價(jià)。 b. 在招標(biāo)時(shí)，業(yè)主委托專業(yè)造價(jià)咨詢單 位提供工程量清單，列出分部分項(xiàng)工 程量，由投標(biāo)單位填報(bào)單價(jià)及總價(jià)。,3.1 按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)) 3.1.1 按圖紙

13、及規(guī)范包干(續(xù)) c. 在投標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位應(yīng)對估算師提供之 工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以合同圖紙 及規(guī)范所述內(nèi)容進(jìn)行施工，但并不以工 程量

14、清單所述之子目及工程量作為施工 及最終結(jié)算依據(jù)。,3.1 按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)) 3.1.1 按圖紙及規(guī)范包干(續(xù)) e. 不論工程量清單出現(xiàn)比圖紙及規(guī)范所述較 多或較少工作子目或工程量時(shí)，該等子目

15、 或工程量及合同金額將不作任何調(diào)整。 f. 最終結(jié)算金額將按設(shè)計(jì)指示或變更洽商以 增減帳形式或合同內(nèi)規(guī)定之其他方式進(jìn)行 調(diào)整。,3.1.2 按工程量清單包干,3.1 按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)) 3.1.2 按

16、工程量清單包干 a. 固定總價(jià)按造價(jià)咨詢單位提供的工程量清 單所示的工程量為依據(jù)。 b. 在招標(biāo)時(shí)，業(yè)主委托專業(yè)造價(jià)咨詢單位提 供工程量清單，列出分部分項(xiàng)工程量， 由投標(biāo)單位填報(bào)單價(jià)及總價(jià)。,3.1

17、 按固定總價(jià)包干合同承包(續(xù)) 3.1.2 按工程量清單包干(續(xù)) c. 在投標(biāo)時(shí)，投標(biāo)單位不需對估算師提供之 工程量清單子目及工程量進(jìn)行復(fù)核。 d. 在簽訂合同后，施工單位需以工程量清單

18、 所述之子目及工程量作為施工依據(jù)。 e. 如工程量清單所示工程量出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，該 等錯(cuò)誤將以變更指示作出修正。,,,3.2,按單價(jià)合同承包,3.2 按單價(jià)合同承包 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50500-2008建設(shè)工程 工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范4.1.

19、3條：,3.2 按單價(jià)合同承包(續(xù)) 招標(biāo)文件中的工程量清單標(biāo)明的工程量是投標(biāo)人 投標(biāo)報(bào)價(jià)的費(fèi)用基礎(chǔ)，竣工結(jié)算的工程量按發(fā)、 承包雙方在合同中約定應(yīng)予計(jì)算且實(shí)際完成的工 程量確定。,3.2 按單價(jià)合同承包(續(xù)) a. 承包商承接施工任務(wù)時(shí)，業(yè)主方面常常不能提

20、 供全部報(bào)價(jià)所需的圖紙和資料，因而無法計(jì)算 確切的工程量。承發(fā)包雙方只能先商定單價(jià)， 以此為基礎(chǔ)簽定合同，待工程實(shí)施后，按雙方 商定的單價(jià)乘以實(shí)際完成的工程量，從而計(jì)算 出工程承包總價(jià)。 b. 對于三邊工程，總承包合同會(huì)采用按單價(jià)合同 承包方式。,,,按成本加酬金合同承包,

21、3.3,3.3 按成本加酬金合同承包 a. 成本加固定百分比酬金 這種辦法是由雙方確定一個(gè)固定的百分比，根 據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本求出酬金額。 b. 成本加固定酬金 這種辦法是成本按實(shí)報(bào)銷，酬金固定不變。,3.3 按成本加酬金合同承包(續(xù))

22、 c. 成本加浮動(dòng)酬金 這種方式要求事先商定工程的預(yù)期成本和酬金。 工程完工后，若成本比預(yù)期的降低了，則酬金 向上??；若成本超出預(yù)期數(shù)，則酬金下浮。 d. 對于設(shè)計(jì) + 施工合同，總承包合同將采用按成 本加酬金合同承包方式。,,4,分包合約安排,,,,,分包合同模式分類,4.1,4.2,分包合同

23、模式的比較,,,4.3,分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn),,,分包合同模式分類,4.1,分包合同體系模式一般分為下列二類模式A 總承包+指定專業(yè)分包商模式B 總承包+直接承包商,4.1 分包合同模式分類模式A 總承包+指定專業(yè)分包商,4.1 分包合同模式分類 (續(xù))模式B 總承包+直接承包商,,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.1 分包合同模式

24、分類 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.1 分包合同模式分類 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.1 分包合同模式分類 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.1 分包合同模式分類 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式

25、B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.1 分包合同模式分類 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.1 分包合同模式分類 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.1 分包合同模式分類 (續(xù)),,,4.2,分包合同模式的比較,,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi)

26、 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.2 分包合同模式的比較,,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),

27、,序號,4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.2 分包合同模式的比較

28、(續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.2 分包合同模式的比較 (續(xù)),,,4.3,分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)),

29、,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B

30、),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)),,總承包+直接承包商 (模式B),,內(nèi) 容,,總承包+指定專業(yè)分包商 (模式A),,序號,4.3 分包合同模式的優(yōu)缺點(diǎn) (續(xù)),,5,造價(jià)成本控制,常見誤區(qū),小張，找× × 一局三公司的李總、× × 五建的張總及× × 建筑總公司的黃總來投標(biāo)。,咱們都是好朋友，肯定

31、能給一個(gè)最低價(jià)，造價(jià)成本控制肯定沒問題。,主管,常見誤區(qū),小張，你們跟選定中標(biāo)那家談到差不多后找我，我再砍它捌佰萬！要什么造價(jià)成本控制都能達(dá)到。,還不成我再砍它多一點(diǎn)……,主管,,,,,,,設(shè)計(jì)階段成本控制,施工及結(jié)算階段成本控制,5.1,5.2,5.3,招投標(biāo)階段成本控制,,,設(shè)計(jì)階段成本控制,5.1,,5.1.1 方案設(shè)計(jì)階段5.1.2 初步設(shè)計(jì)階段5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段,,5.1.1 方案設(shè)計(jì)階段,5

32、.1 設(shè)計(jì)階段成本控制 5.1.1 方案設(shè)計(jì)階段 在方案設(shè)計(jì)階段中，對不同類型的設(shè)計(jì)方案 進(jìn)行投資估算分析；以選擇最佳設(shè)計(jì)方案,,5.1.2 初步設(shè)計(jì)階段,5.1 設(shè)計(jì)階段成本控制(續(xù)) 5.1.2 初步設(shè)計(jì)階段 確定單項(xiàng)工

33、程造價(jià)及編制資金動(dòng)態(tài)表對不同 之單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)方案，如外立面、空調(diào)、采 暖等進(jìn)行造價(jià)分析比較。,,5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段,5.1 設(shè)計(jì)階段成本控制 (續(xù)) 5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段 以工程量清單的方式編制完整的初步設(shè)計(jì)預(yù) 算。

34、 如擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)預(yù)算超出總預(yù)算時(shí)，需進(jìn)行 方案優(yōu)化及建議造價(jià)減省方案，經(jīng)籌建處及 各顧問單位討論確認(rèn)后，提供修改意見予設(shè) 計(jì)單位進(jìn)行圖紙修改，修改后設(shè)計(jì)造價(jià)能在 總預(yù)算范圍內(nèi)。,5.1 設(shè)計(jì)階段成本控制 (續(xù)) 5.1.3 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段(續(xù))

35、 當(dāng)設(shè)計(jì)單位完成此階段的圖紙后，擴(kuò)大初步 設(shè)計(jì)預(yù)算將重新編制，如造價(jià)仍超出總預(yù)算 時(shí)，各方需復(fù)重此項(xiàng)工作，直至修改圖紙后 之設(shè)計(jì)造價(jià)在總預(yù)算范圍內(nèi)。,,,5.2,招投標(biāo)階段成本控制,,5.2.1 合約安排策劃5.2.2 專業(yè)分包劃分5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審5.2.4 招標(biāo)文件

36、5.2.5 標(biāo)底編制5.2.6 招標(biāo)答疑5.2.7 評標(biāo)報(bào)告5.2.8 議標(biāo)5.2.9 談判5.2.10 合同文件,,5.2.1 合約安排策劃,,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 5.2.1 合約安排策劃 按過往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，及根據(jù)項(xiàng)目之特殊要求， 擬定總承包及各專業(yè)分包之整體合約安排

37、 策劃。,,5.2.2 專業(yè)分包劃分,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.2 專業(yè)分包劃分 除定義清楚總承包工程范圍外，需進(jìn)一步將 提供專業(yè)分包劃分清單及各專業(yè)分包內(nèi)的工 程范圍，及落實(shí)對選用指定分包、直接分包、

38、 指定材料供應(yīng)商等合約安排。,,5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.3 投標(biāo)單位資格預(yù)審 發(fā)布招標(biāo)通知，邀請并向投標(biāo)人發(fā)放資格預(yù) 審表及工程項(xiàng)目說明，審查投標(biāo)人的市場準(zhǔn) 入資格、資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)、同類 工程經(jīng)驗(yàn)、地區(qū)施工經(jīng)驗(yàn)、可利

39、用于本項(xiàng)工 程的資源(管理能力、技術(shù)人員和施工裝備 等)、需分包的范圍、完成項(xiàng)目的資金穩(wěn)定性 和來源、保函(或保證金)提供和履約能力， 以分析其綜合投標(biāo)實(shí)力和選擇，建議最適合 投標(biāo)人。,,5.2.4 招標(biāo)文件,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù))

40、 5.2.4 招標(biāo)文件 編制工程承包施工等的招標(biāo)文件。包括招標(biāo) 邀請函、投標(biāo)人須知、招標(biāo)文件、合同協(xié)議 書、合同條件、工程規(guī)范和技術(shù)說明、合同 圖紙目錄、工程量清單以及附件等。 組織投標(biāo)人答疑及考察現(xiàn)場等工作。,,5.2.5 標(biāo)底編制,5.2 招投標(biāo)階

41、段成本控制 (續(xù)) 5.2.5 標(biāo)底編制 按施工圖紙編制之回標(biāo)金額預(yù)算。,,5.2.6 招標(biāo)答疑,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.6 招標(biāo)答疑 在招標(biāo)期間處理投標(biāo)單位提出的疑問，包 括技術(shù)、合約及經(jīng)濟(jì)上的問題，全部疑問

42、 及回復(fù)將統(tǒng)一發(fā)放給各投標(biāo)單位。,,5.2.7 評標(biāo)報(bào)告,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.7 評標(biāo)報(bào)告 對投標(biāo)書進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)的分析比較，通過 分析比較以發(fā)現(xiàn)有關(guān)技術(shù)及經(jīng)濟(jì)疑問，及進(jìn) 一步與各單位澄清，疑問包括：,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù))

43、 5.2.7 評標(biāo)報(bào)告(續(xù)) 1. 技術(shù)方案之可行性及合理性 2. 算術(shù)誤差 3. 單價(jià)偏高 4. 單價(jià)偏低 5. 措施項(xiàng)目異常偏高/偏低報(bào)價(jià) 6. 未符合招標(biāo)文件要求部分

44、 7. 投標(biāo)單位自擬商務(wù)條款 8. 投標(biāo)單價(jià)建議選擇方案,,5.2.8 議標(biāo),5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.8 議標(biāo) 議標(biāo)主要目的為澄清投標(biāo)單位報(bào)價(jià)中的疑問 及錯(cuò)誤的地方，以供投標(biāo)單位澄清該等問題 后再提交書面確認(rèn)。此外，技

45、術(shù)方案和合同 條款方面也屬于與投標(biāo)單位討論之內(nèi)容。 通過議標(biāo)對各問題的討論、澄清和確認(rèn)，可 避免日后合約上產(chǎn)生不必要的爭議。,,5.2.9 談判,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.9 談判 與中標(biāo)單位作最終合同談判、商議承包合約

46、及草擬工程合同文件。,,5.2.10 合同文件,5.2 招投標(biāo)階段成本控制 (續(xù)) 5.2.10 合同文件 根據(jù)回標(biāo)文件及議標(biāo)期間之會(huì)議和疑問卷 回復(fù)確認(rèn)結(jié)果，編制合同文件。,,,施工及結(jié)算階段成本控制,5.3,,5.3.1 財(cái)務(wù)報(bào)告5.3.2 中期付款5.3.3 變更洽商5.3.4

47、 合同管理5.3.5 索賠處理5.3.6 最終結(jié)算,,5.3.1 財(cái)務(wù)報(bào)告,5.3 施工及結(jié)算階段成本控制 5.3.1 財(cái)務(wù)報(bào)告 根據(jù)最新各專業(yè)分包合同之中標(biāo)金額，發(fā)生 之變更洽商及預(yù)計(jì)將來的變更費(fèi)用，每季度 編制本工程的財(cái)務(wù)報(bào)告。,,5.3.2 中期付款,5.3 施工階段及結(jié)算

48、階段成本控制 (續(xù)) 5.3.2 中期付款 各顧問單位、總承包及各專業(yè)分包到工 地視察當(dāng)月累計(jì)已完成的工程進(jìn)度，審 批各單位之中期付款申請。,,5.3.3 變更洽商,5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.3 變更洽商

49、 在重大變更簽發(fā)時(shí)，項(xiàng)目部將對其作出造價(jià) 評估，以供管理層參考及決定是否最后仍進(jìn) 行該項(xiàng)變更。此外，項(xiàng)目部亦每月提交一份 變更洽商及其估值，向管理層方匯報(bào)其累計(jì) 之變更洽商的經(jīng)濟(jì)影響。,,5.3.4 合同管理,5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.4 合同管理

50、 籌建處聯(lián)同各顧問單位對施工單位進(jìn)行合同 管理，明確總承包及各專業(yè)分包的工程范圍 及合同責(zé)任。如有違約行為時(shí)，將引用合同 條款對其不當(dāng)行為提出意見，并要求其按合 同履行有關(guān)責(zé)任。,,5.3.5 索賠處理,5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù))

51、 5.3.5 索賠處理 在合同管理過程中，當(dāng)有施工單位索賠意向 函件出現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目部將盡早解決該等問題。 施工過程中若出現(xiàn)合理的索賠，項(xiàng)目部將審 核其索賠之成立依據(jù)、造價(jià)金額及是否涉及 與其他單位之分?jǐn)偦蚩蹨p金額。,5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制

52、 (續(xù)) 5.3.5 索賠處理(續(xù)) 若該索賠為不合理時(shí)，項(xiàng)目部將根據(jù)其合同 條款，發(fā)出否定意見，如需要時(shí)，與施工單 位再專題討論考慮其不合理索賠的依據(jù)。,,5.3.6 最終結(jié)算,5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.6 最終結(jié)算 項(xiàng)目

53、部將計(jì)算變更洽商、施工圖紙與招標(biāo)圖 紙差異，和考慮暫定數(shù)量、暫定金額、暫定 單價(jià)等金額調(diào)整，編制最終結(jié)算帳目表。,5.3 施工階段及結(jié)算階段成本控制 (續(xù)) 5.3.6 最終結(jié)算(續(xù)) 在最終結(jié)算階段，建議盡量提前把最終結(jié)算 工作完成，以該結(jié)算金額作為工程款支付依

54、 據(jù)，以避免工程款超支。,時(shí)間周期與造價(jià)控制幅度之關(guān)系,,,,,,0,設(shè)計(jì)階段,招投標(biāo)階段,施工及最終結(jié)算階段,時(shí)間,時(shí)間周期與造價(jià)控制幅度之關(guān)系,造價(jià)控制幅度,,6,設(shè)備材料采購模式的規(guī)則,,,,,,,主要材料及設(shè)備采購方式,一般建筑材料之采購,6.1,6.2,6.3,各種方式及優(yōu)劣,,,機(jī)電工程一般設(shè)備及材料之采購,6.4,,,主要材料及設(shè)備采購方式,6.1,6.1 主要材料及設(shè)備采購方式

55、 一般情況下，主要材料及設(shè)備可劃分為下列幾種 方式進(jìn)行采購： a. 甲供材料項(xiàng)目(即甲供貨乙安裝) b. 承包商自行采購項(xiàng)目(即乙供貨乙安裝) c. 暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目(即甲指定乙供貨乙安裝),,,6.2,各種方式及優(yōu)劣,6.2.1 甲供材料6.2.2 乙供材料6.2.3 甲指乙供材料,6.2 各種方式之

56、優(yōu)劣 6.2.1 甲供材料 優(yōu)點(diǎn)： a. 通過雇主自行招投標(biāo)方式選擇材料供應(yīng) 商，有利于成本控制； b. 有利于雇主自行控制材料質(zhì)量及品質(zhì)。,6.2 各種方式之優(yōu)劣

57、 6.2.1 甲供材料 缺點(diǎn)： a. 甲供材料需雇主自行尋找供貨途徑，因 此會(huì)增加雇主的管理費(fèi)用； b. 由雇主與供貨商直接建立合約關(guān)系，雇

58、 主風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任相應(yīng)增大；,6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.1 甲供材料(續(xù)) 缺點(diǎn)：(續(xù)) c. 供貨商在收貨、驗(yàn)貨、保管及損壞損失 問題上容易產(chǎn)生糾紛，加大了雇主現(xiàn)場

59、 管理協(xié)調(diào)工作； d. 質(zhì)量問題不易劃清責(zé)任，承包商有可能 將責(zé)任推卸給雇主，令雇主負(fù)擔(dān)增加；,6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.1 甲供材料(續(xù)) 缺點(diǎn)：(續(xù)) e. 承包商可能會(huì)因?yàn)椴牧蠟榧坠┒芙^在

60、 竣工驗(yàn)收單上簽字，從而影響工程整體 竣工驗(yàn)收； f. 由于是雇主安排，如出現(xiàn)供貨延誤現(xiàn) 象，承包商可能會(huì)因此而提出工期索 賠；,6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.1 甲供材料(續(xù))

61、 缺點(diǎn)：(續(xù)) g. 甲供材料之損耗和結(jié)算調(diào)整方法均須與 承包商提前洽商并確定，否則，容易引 起材料施工過程中的浪費(fèi)和費(fèi)用的增加。,6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.2 乙供材料

62、 優(yōu)點(diǎn)： a. 不需雇主進(jìn)行招投標(biāo)，承包商會(huì)自行安 排供貨周期工期，風(fēng)險(xiǎn)由承包商承擔(dān)； b. 無論何時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問題，均由承包商負(fù) 責(zé)。,6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.2 乙供材料

63、 缺點(diǎn)： a. 對材料供應(yīng)價(jià)格需進(jìn)行審批，不利于雇 主成本控制； b. 不利于材料質(zhì)量和品質(zhì)控制，存在以次 充好的風(fēng)險(xiǎn)。,6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.3 甲指乙

64、供材料 優(yōu)點(diǎn)： a. 由雇主選擇材料的品牌、型號、規(guī)格和 檔次，有利于成本控制； b. 由承包商直接與供貨商簽訂供貨合同， 相應(yīng)減少了雇主此部分合約風(fēng)險(xiǎn)； c. 雇主

65、無需承擔(dān)收貨、驗(yàn)貨、保管及損壞 損失問題；,6.2 各種方式之優(yōu)劣(續(xù)) 6.2.3 甲指乙供材料(續(xù)) 優(yōu)點(diǎn)：(續(xù)) d. 供貨合同由承包商與供貨商直接簽訂， 無論何時(shí)出現(xiàn)質(zhì)量問題，均由承包商自

66、 行追溯質(zhì)量責(zé)任方； e. 材料供貨計(jì)劃與周期由承包商安排，因 此對工期造成的影響由承包商自行承擔(dān)； f. 材料損耗由承包商自己控制，有利于降 低損耗、節(jié)約材料，從而節(jié)約成本。,,,一般建筑材料之采購,6.3,6.3

67、 一般建筑材料之采購 我司建議下列材料列為暫定供應(yīng)單價(jià)項(xiàng)目形式納 入總承包合同/精裝修指定分包合同，再通過公開 招投標(biāo)選定合適之供應(yīng)商，作為總承包/指定專業(yè) 分包單位之自選供應(yīng)商： 裝飾材料(如地磚/墻磚、地毯、壁紙、石材、防 靜電地板、特別木飾面材料、吊頂面材、小五金等)。,,,機(jī)電工程一般設(shè)備及材料

68、之采購,6.4,機(jī)電工程分包商將按雇主/顧問單位/招標(biāo)文件認(rèn)可廠家采購機(jī)電設(shè)備及材料。,在編制機(jī)電工程招標(biāo)文件時(shí)，機(jī)電工程顧問將提供技術(shù)規(guī)范和設(shè)備及 材料之認(rèn)可廠家清單(通常各項(xiàng)設(shè)備及材料之認(rèn)可廠家均有三個(gè)或以上)。,經(jīng)雇主代表及機(jī)電顧問書面認(rèn)可指定范圍之品牌、廠家，由機(jī)電分包商自行報(bào)價(jià)采購供應(yīng)及安裝的項(xiàng)目包括： a. 管材類；b. 閥門類；c. 換熱器；d. 水泵類；e