江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告

1、1江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究報(bào)告內(nèi)容提要江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國(guó)有拍賣地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑

2、面積11.72萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。[關(guān)鍵字]后湖花園項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)ABSTRACTTheHouhucountryinJiang’anareabelongstooneofthethreenewresidentialdistrictswhichconfirmedbythe“FifteenthPlan”ofWuhan

3、.AftergivingamarketresearchanalysistothedevelopmentmanagementenvironmentofoneauctionareawhichisonehundredtwentyfivepointfivenineMuownedtoNationcomparingtothemostlysimilarcompetitiveresidentialdistrictsnearby.Accdingtothe

4、presentstateofthemarketfecastofthefuturethenthisarticlegivestheprojectHouhuGardenananalysisofinvestmentanappraisingoffinanceananalysisofrisksindertodiscusstheprobabilitytodevelopmanage.Inlightoftheprogramplanedinthisarti

5、cletheprojectwillbeonehundredseventytwothousarchitectureacreagesquaremetersthetotalinvestmentwillbeonehundredfiftyfivemillionninehundredftyeightthousfivehundredYuan.Aftercalculatingtheprojectwillprofitthirtysixmilliontwo

6、hundredonethousonehundredYuaninfinancetheinternalrateofreturnis27.1%.Sotheprojectisprobabilityadaptivetodevelopmanage.[keywd]HouhuGardenprojectinvestmentdevelopmanage目錄第一章前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及

7、房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、后湖地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)3三、項(xiàng)目概況該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于

8、新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過(guò)20%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高

9、層40%并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。②容積率：1.4③總建筑面積：11.72萬(wàn)M2其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2公建面積：0.5萬(wàn)M2④建筑密度：22.5%⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作

10、為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整

11、穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5）同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商

12、品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》ChinaStatistics2001’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況表2000年實(shí)際比上年同期%住宅投資（億元）3318.725