星河酒店項目建議書

1、星河酒店項目建議書（寫字樓、商業(yè)）深圳市同致行物業(yè)顧問有限公司二00三年八月二十八日,第一篇 寫字樓篇,第一部分 市場調(diào)查與分析,一、  經(jīng)濟(jì)政策與環(huán)境分析（一）政府政策導(dǎo)向 政府六大措施：1、大力發(fā)展金融、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、對外貿(mào)易和現(xiàn)代物流 產(chǎn)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；2、建設(shè)生態(tài)型產(chǎn)業(yè)鏈和循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式；,3、 全面迎合珠三角經(jīng)濟(jì)帶和深港一體化的新趨勢；4、

2、 降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境成本與環(huán)境代價，實現(xiàn)資源與環(huán) 境的永續(xù)利用；5、 加強(qiáng)人才的培養(yǎng)與引納；6、 加大力度扶持民營企業(yè)，放寬與國外企業(yè)的戰(zhàn)略聯(lián)盟 政策。,小 結(jié)政府將要把深圳建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利用自身的投資環(huán)境優(yōu)勢、管理和創(chuàng)新優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、科技與第三產(chǎn)業(yè)，以及外向型經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，力爭成為珠三角經(jīng)濟(jì)帶的國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心。,（二）目前經(jīng)濟(jì)形勢,1、中央政

3、府與香港特區(qū)政府關(guān)于CEPA(協(xié)議的簽署；2、目前深圳“總部經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略收到實效。3、 2003年上半年新注冊的外資企業(yè)達(dá)793家，外資進(jìn) 入深圳的勢頭持續(xù)迅猛。,小 結(jié),◆ 加入WTO兩年，深圳已明顯凸現(xiàn)WTO效應(yīng)，外 商投資力度逐年加大，出口勢頭依然迅猛?！?CEPA給深圳帶來實質(zhì)性利好。,二、  深圳寫字樓市場供求趨勢分析（一）銷售及租賃情況,歷年辦公樓銷售面

4、積,截至2003年6月,（二）空置情況,主要原因：,1）今年上半年寫字樓同期推出供應(yīng)量比較集中；2）寫字樓的銷售旺季是在第四季度前后；3）SARS對寫字樓市場造成一定的負(fù)面影響。,（三）上半年寫字樓銷售價格,今年1—6月份全市寫字樓銷售單價約為9861.96元中心區(qū)的寫字樓均價約為11500元/平方米，上漲5%；車公廟片區(qū)寫字樓均價約為8200元/平方米，下降3%；,三、深圳寫字樓供求情況及后市預(yù)測（一）全市目前供求情況,1

5、、 今年全年的供應(yīng)量約為37萬左右，而今年全市寫字樓銷售面積應(yīng)不低于30萬平方米，下半年寫字樓銷售面積將突破22萬m2；2、 今年寫字樓供應(yīng)量集中在中心區(qū)，約有數(shù)十個樓 盤同期銷售。3、 羅湖由于兩個甲級寫字樓在招租，現(xiàn)在和未來兩 三年內(nèi)基本沒有銷售盤；4、 車公廟片區(qū)今年上半年寫字樓供應(yīng)量約為6萬多平米,（二）對未來寫字樓市場預(yù)測,1、2、 2004年將有超過50萬m2的中高檔寫字樓推出，其

6、 中前三季度前約有15萬平米，第四季度約有35萬 平米的供應(yīng)量。2004年深圳全年寫字樓的銷售量 約為35—40萬平方米，將會出現(xiàn)較大的空置率；,3、 2005年全年寫字樓新增供應(yīng)量僅為35—40萬平方米， 消化量將達(dá)40萬平方米，供應(yīng)量減少一方面是因為中 心區(qū)和車公廟寫字樓密集開發(fā)的高潮已過，其二，深 圳市政府嚴(yán)限高檔寫字樓的開發(fā)；4、 2004年后泰然工

7、貿(mào)園將在8—10年內(nèi)推出300多萬平方 米寫字樓，并將會逐步以5000—6000元/平方米超低價 格推出，平均每年推出20—30萬平方米，將導(dǎo)致大量 創(chuàng)業(yè)成長型公司和部分大型企業(yè)的后勤、服務(wù)和結(jié)算 中心流向該區(qū)域,四、中心區(qū)寫字樓未來發(fā)展趨勢,1、 中心區(qū)仍是深圳市寫字樓市場的主戰(zhàn)場，2004和 2005年中心區(qū)的寫字樓開發(fā)將達(dá)到最高潮，供應(yīng) 量將會超

8、過全市的70%。2、 由于中心區(qū)在未來幾年內(nèi)推出的絕大部分是超高 層項目，中心區(qū)寫字樓價格將會全面拔高； 推出的中心區(qū)寫字樓在產(chǎn)品設(shè)計將會有重大突破， 第四代寫字樓將會全面得以體現(xiàn)。,部分在建項目一覽表,五、中心區(qū)部分在售寫字樓項目調(diào)查,第二部分 寫字樓項目定位,一、項目基礎(chǔ)資料分析項目位置：深圳市中心區(qū)17-1號地塊建設(shè)用地面積：9813.9M2總建筑面積：100000M2其中

9、，五星期酒店部分50000M2，商務(wù)部分30000M2，商業(yè)20000M2（地下室1層、2層，與地鐵連通）建筑高度：>85M，<100M,,二、項目整合分析（一）區(qū)位概況分析,位于中心區(qū)南區(qū)CBD中心軸線東面，本項目位于福田中心區(qū)17—1地塊，東靠兩棟超高層寫字樓，南臨會展中心，北臨大中華，西臨中心綠化廣場，地下與地鐵和地下商業(yè)街相連，地理位置優(yōu)越。,（二）交通概況分析東側(cè)：中心六路，路寬9.5米，為小區(qū)次干道；南

10、側(cè)：福華三路，路寬32米，為城市主干道；西側(cè)：中心五路，路寬16米，為城市次干道；北側(cè)：福華路，路寬32米，為城市主干道；,地段的西側(cè)及北側(cè)分別留有地鐵出入口,同時距城市主軸線深南大道、城市快速干道濱河路只有幾十秒的車程。交通路網(wǎng)極為便利。未來，地鐵一號線和四號線的交匯處的會展中心站以每天大于70萬人次的集散數(shù)量。19號地塊的公交樞紐總站20條公交線路與地鐵形成直接換乘。,,（三）周邊配套分析 公共設(shè)施22萬平

11、方的會展中心、高交會館、水晶島、市民廣場、市民中心、電視中心、少年宮、音樂廳、圖書館、中軸線45萬平方綠地公園廣場、兒童醫(yī)院、科技書城、崗廈中學(xué)，以及大量高尚住宅區(qū)。 酒店香格里拉酒店、祈年酒店、以及本項目的星河酒店等,商業(yè)設(shè)施購物公園、18萬平方的新城SHOPPINGMALL、福華地下商城、世紀(jì)中心家居廣場等 住宅港麗豪園、星河國際、城中雅苑、如詩美地、中海華庭、風(fēng)華盛世、辛城花園、黃埔雅苑、天鍵世

12、紀(jì)花園、中銀花園、深業(yè)花園、雅誦居等 寫字樓江蘇大廈、中鐵建大廈、安聯(lián)大廈、江勝大廈、航天大廈、禮頓大廈、興業(yè)銀行大廈、聯(lián)通大廈、時代金融中心、投資大廈、國際商會大廈、特美詩大廈、免稅大廈、信息樞紐大廈、豐立大廈、大中華廣場、國際商會中心、新星大廈、新世界中心、捷美大廈等,（四）景觀資源分析,東面：高樓林立的現(xiàn)代大都市繁華景象；南面：會展中心；西面：中軸線綠化帶、繁華大都市景象；西北：中軸線綠化帶、市民廣場、水晶島

13、、深南大道， 以及西面繁華大都市景象；,三、項目SWOT分析,優(yōu)勢（S）1. 地處CBD核心區(qū)域，中心區(qū)中軸沿線，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越；2. 超五星酒店及管理可有效提升物業(yè)檔次及產(chǎn)品差異化；3. 雙地鐵出口直入地下商業(yè)，公共交通便利；4. 毗鄰地標(biāo)性建筑會展中心，易于識別及傳播；5. 西面有較好的景觀優(yōu)勢，與城市景觀中心綠化帶毗鄰， 南面和西北面也有較佳景觀；,劣勢（W）,1．目前交通較為不便；2．地

14、鐵出口與地下商業(yè)相連，造成人流過于集中繁雜， 影響項目的高檔形象，同時存在一定的安全隱患；3．開發(fā)商缺乏辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗；4．綜合性物業(yè)，有利有弊，就寫字樓部分而言，與純 寫字樓相比，競爭優(yōu)勢并不明顯；5、不同功能的各部分規(guī)模均不大；,機(jī)會（O）,1. WTO帶來大量境外企業(yè)進(jìn)駐；2. CEPA的實施；3. 珠三角自由貿(mào)易區(qū)的建立；4. 星級酒店匯聚區(qū)，區(qū)域標(biāo)識性強(qiáng)； 5. 中心區(qū)已成氣候；6.

15、項目定位的提煉與升華，將有可能使項目成為深圳 乃至全國的創(chuàng)舉。,威脅（T）,1. 同期市場有多個商務(wù)項目推出，市場競爭壓力大；2. 深圳城市競爭力減弱，將對經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成一定影響；3. 人民銀行嚴(yán)格要求各銀行控制高檔物業(yè)貸款及按揭 成數(shù)；4. 項目為復(fù)合型產(chǎn)品，在營銷推廣上可能存在市場認(rèn) 識的模糊性；5. 歐美經(jīng)濟(jì)不明朗、國際政治局勢動蕩不安。,四、項目定位,（一）產(chǎn)品定位思考屬性特征一：集商業(yè)、酒店、寫

16、字樓于一體的綜合項目屬性特征二：超五星酒店規(guī)劃屬性特征三：地鐵出口接入地下商場屬性特征四：CBD中軸線核心地帶，毗鄰會展中心結(jié)論：超前規(guī)劃、高檔次、高配套的綜合型商務(wù)物業(yè)其中：酒店——超五星酒店寫字樓——與酒店服務(wù)相匹配的高檔寫字樓商業(yè)——與片區(qū)形象相匹配的高檔商業(yè)街,定位思考一：寫字樓規(guī)模不大，與其他寫字樓相比競爭 優(yōu)勢不強(qiáng)，如何在競爭中制造差異性？定位思考二：如何

17、利用星級酒店資源來提升項目的附加值？定位思考三：如何在短期內(nèi)迅速收回投資，但同時引進(jìn)境外 大型企業(yè)？定位思考四：如何在本項目中打造星河地產(chǎn)的品牌？,思考：1、要塑造項目品牌，必須引入大型國際知名企業(yè)進(jìn)駐，從而以進(jìn)駐企業(yè)的品牌提升項目品質(zhì)，樹立項目的高檔形象；矛盾點：跨國企業(yè)對寫字樓的使用多以租賃為主，從而不利于資金的迅速回收。2、要想盡快收回資金，必須迅速實現(xiàn)銷售，即要將寫字樓

18、迅速賣出去；矛盾點：有購買寫字樓習(xí)慣的客戶多為國內(nèi)企業(yè)或投資者，不利于項目品牌的提升，同時，寫字樓部分規(guī)模小、產(chǎn)品差異性不明晰，競爭壓力大，銷售實現(xiàn)難度大。,（二）產(chǎn)品定位1、可供本項目選擇的銷售方式l 傳統(tǒng)綜合性甲級寫字樓l 主題式寫字樓l 產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)型寫字樓,2、對以上三種方式的比較分析（1）傳統(tǒng)的綜合性超甲級寫字樓 優(yōu)勢：1）開發(fā)手法較成熟，一般不會出現(xiàn)較大的定位上

19、失誤，因 此風(fēng)險性較?。?）易于銷售執(zhí)行 劣勢：1）同類物業(yè)競爭壓力大；2）價格承受力相對較低；,3）與中心區(qū)寫字樓定位同質(zhì)化，競爭優(yōu)勢不強(qiáng)；4）與周邊超高層寫字樓項目不可避免的存在同質(zhì)化競爭， 且本項目的辦公部分在形象和規(guī)模上處于弱勢地位；5）本樓盤寫字樓部分規(guī)模不大，宣傳力度受同比率宣傳 費用限制，加上差異化不大，概念缺乏沖擊力，難以 成為市場亮點，價格難以提升；

20、6）不利于發(fā)展商品牌的再提升,（2）主題式寫字樓 優(yōu)勢：對于本項目而言，個性鮮明，有利于塑造產(chǎn)品的差異性，提升發(fā)展商的品牌劣勢：1）依靠一個行業(yè)消化一棟寫字樓尚存在一定難度，另一方面有這種消化能力的行業(yè)多為有國際影響力的跨國企業(yè)，而這種企業(yè)多選擇租用寫字樓；若租售并存，又不利于發(fā)展商迅速回收資金；2）對行業(yè)的選擇性強(qiáng)，客戶面較窄,（3）提供5星級酒店服務(wù)的產(chǎn)權(quán)式寫字樓優(yōu)點：1）  作為一種純投資物業(yè)，投資吸引力

21、較大，銷售實現(xiàn) 較容易，能迅速收回投資；2）  打造5星級酒店式寫字樓，個性化較強(qiáng)，容易打響知 名度，易于推廣；3）  售價通常比一般同性質(zhì)項目高很多（約高20—30%）；,4）由于經(jīng)營權(quán)歸發(fā)展商，發(fā)展商既能實現(xiàn)銷售，又能通 過大面積租賃的方式，吸引國內(nèi)外大型知名企業(yè)尤其 是外資跨國企業(yè)的進(jìn)駐，從而大大提升項目以及發(fā)展 商自身的品牌；5）充分

22、利用酒店資源，并提升項目的附加值，實現(xiàn)酒店 與寫字樓的聯(lián)動，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的互動與互補(bǔ)，在這 方面其它項目難以做到；6）填補(bǔ)片區(qū)市場空白點，具有明顯的差異化；7）近兩年投資類物業(yè)銷售理想，給市場及客戶充足的 信心；,劣勢：1）  項目售磬后，因需要后續(xù)經(jīng)營，發(fā)展商風(fēng)險仍將存在； 一旦長期空置或租金持續(xù)低落，則難以保證給業(yè)主的 投資回報；2） 

23、提供5星級酒店式服務(wù)會在一定程度上增加開發(fā)成本；3）  將來的管理費用較高；,3、本項目定位建議我司認(rèn)為本項目最佳定位為產(chǎn)權(quán)式5星級酒店服務(wù)式寫字樓來實現(xiàn)銷售，其次是傳統(tǒng)的綜合性超甲級寫字樓理由如下：（1）打造差異化產(chǎn)品（2）尋求市場空白點（3）充分利用酒店資源（4）極大提高項目的檔次和發(fā)展商品牌（5）市場調(diào)研論證,（三）形象定位1、綜合性超甲級寫字樓的形象定位：后WTO時代·國際型企業(yè)升級平

24、臺2、產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)型寫字樓的形象定位：后WTO時代·知性投資新方向,（四）目標(biāo)客戶群分析1、目前中心區(qū)寫字樓客戶層面分析（1）深圳中心區(qū)寫字樓目標(biāo)客戶現(xiàn)狀,（2）目前中心區(qū)寫字樓不同需求面積客戶所占比例,（3）目前中心區(qū)客戶來源統(tǒng)計,（4）中心區(qū)未來寫字樓市場的主要承接力,金融、外向型經(jīng)濟(jì)體、服務(wù)業(yè)和高科技是深圳寫字樓市場最主要承接力，而其它行業(yè)則是有力的輔助力量,2、本項目目標(biāo)客戶群定位分析,（1）綜合型寫

25、字樓的目標(biāo)客戶群,（2）產(chǎn)權(quán)式寫字樓的目標(biāo)客戶群,（五）寫字樓項目價格走勢建議寫字樓價格建議,依據(jù)房地產(chǎn)市場比較法估價理論和我司多年商務(wù)物業(yè)銷售經(jīng)驗，本項目寫字樓部分實收均價為：11000～11500元/M2； 若本項目定位為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)寫字樓,本項目價格可在綜合型寫字樓的價格上上浮20~30%，即實收均價為：13000~15000元/M2；,第二篇 商業(yè)篇,第一部分 市場調(diào)查與分析,一、深圳市商服物業(yè)市場分析&#

26、160;1、歷年商服用房開發(fā)投資額及施工面積,,2、2002年商服用房施工面積區(qū)域分布,,3、商業(yè)用地出讓面積 1）歷年商業(yè)用地出讓面積,,4、商服用房新開工及竣工面積1）歷年商服用房新開工及竣工面積,,2）2002年商服用房新開工面積區(qū)域分布,,3）2002年商服用房竣工面積區(qū)域分布,,4、歷年商服用房批準(zhǔn)預(yù)售面積,,5、商服用房銷售面積1）歷年商服用房銷售面積,,2）2002年商服用房銷售面積區(qū)域分布,,6、

27、空置面積及空置率1）歷年商服用房空置面積及空置率,,2）2002年商服用房空置面積區(qū)域分布,,小 結(jié),1、 深圳商服物業(yè)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的階段，這與深 圳的階段性的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整基本完成、經(jīng)濟(jì)駛?cè)肟?車道相吻合；2、 商服市場交投兩旺前景看好；3、 福田區(qū)在2004～2005年將面臨巨大的商服物業(yè)集中 供應(yīng)、集中投放市場的壓力；,二、中心區(qū)商服物業(yè)特征1、政府統(tǒng)一規(guī)劃，構(gòu)筑中心區(qū)商業(yè)

28、圈2、商服物業(yè)發(fā)揮空間大3、高檔次品牌、商家少4、商業(yè)氛圍成熟，需假以時日,小 結(jié)：高起點、高規(guī)劃、高投入的中心區(qū)將是無可爭議的深圳未來商業(yè)中心，是深圳未來最具國際性、現(xiàn)代性、最高檔的商圈，shoppingmall、高中檔百貨、高中檔餐飲、高中檔娛樂的發(fā)展空間巨大。中心區(qū)目前商業(yè)氛圍尚未形成，隨著中心區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，片區(qū)商業(yè)物業(yè)的價值須經(jīng)數(shù)年的增長，方可能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。,三、地鐵商業(yè)簡析,1、深圳地鐵規(guī)劃特點

29、 ——高起點 高規(guī)劃 高投入,2、國內(nèi)外核心城市地鐵商業(yè)經(jīng)驗的啟示,1）發(fā)展商出租，經(jīng)營者入場經(jīng)營交納租金；2）發(fā)展商自營、聯(lián)營（保底扣點方式抽取租金）；3）發(fā)展商出售給投資商或小業(yè)主，投資商或小業(yè)主對 外租賃或經(jīng)營。,地鐵商業(yè)物業(yè)特點,A、 以租賃經(jīng)營為主要方式，銷售為輔助方式，租賃 的對象為大中型商家；B、 地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)也較為復(fù)合化，市場定位較完善， 經(jīng)營業(yè)態(tài)較齊全，集超

30、市、百貨、散鋪于一體。C、 與地鐵出口連接方式多樣化，有專門通道連接方 式、融為一體式、間接連接方式D、 盡量縮短物業(yè)與地鐵空間連接的距離,結(jié) 論：1、 地鐵商服物業(yè)，利潤實現(xiàn)以租賃經(jīng)營方式為主。2、 地鐵商業(yè)的銷售與經(jīng)營比預(yù)期難度大，市場價值體現(xiàn) 需假以時日。3、 地鐵商業(yè)本身不具備支撐市場，必須憑借地面商業(yè)氣 氛共同促進(jìn)，目前因憑借地鐵直接帶來的商圈格局并 不明顯

31、，主要商圈仍是以原有市場格局下的輻射力影 響地鐵商業(yè)本身的發(fā)展。另一影響地鐵商業(yè)的經(jīng)營重 要因素是與地鐵的連接方式。,4、 深圳地鐵將改變深圳整個城市的城市規(guī)劃交通路網(wǎng)， 同時對居民的生活方式、購物方式產(chǎn)生沖擊，更多的 會改變或強(qiáng)化深圳商圈的競爭格局。5、 中心區(qū)將因地理位置而生，因政策規(guī)劃而強(qiáng)大，因地 鐵而形成新商業(yè)中心。6、 地鐵商業(yè)物業(yè)與非地鐵商業(yè)物業(yè)相比具

32、有與生俱來的 優(yōu)勢，但大面積的地鐵商業(yè)物業(yè)同期供應(yīng)，將使這種 優(yōu)勢弱化；同時價值的體現(xiàn)依存于原有商圈是否成熟。,四、中心區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭調(diào)查比較,第二部分 商業(yè)項目定位 一、深圳CBD可能業(yè)態(tài)定位分析 （一）現(xiàn)存業(yè)態(tài)分析深圳大型超市、大百貨、大賣場發(fā)展強(qiáng)勢大型購物中心SHOPPINGMALL更是獨領(lǐng)風(fēng)騷主題商場、專業(yè)市場發(fā)展良好品牌獨立專賣店、社區(qū)店是市場的良好補(bǔ)充

33、高檔百貨、折扣店發(fā)展空間巨大,,（二）CBD業(yè)態(tài)存在的可能CBD的地價與租金峰值規(guī)律，決定了只有承租能力較高的行業(yè)業(yè)態(tài)才能占據(jù)地租較高的CBD。承租能力最強(qiáng)的為高檔零售業(yè)、高檔餐飲業(yè)、高檔娛樂業(yè)：其次為金融信息咨詢業(yè)。如此在CBD零售業(yè)最可能生存良好的是高檔百貨業(yè)和高檔定位的SHOPPINGMALL。,（三）本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位選擇-1F 業(yè)態(tài)選擇：SHOPPPINGMALL分析：1、項目形象的要求2、項目發(fā)展的需要3

34、、經(jīng)營現(xiàn)狀的要求4、區(qū)域發(fā)展的要求,-2F 預(yù)選方案：折扣店金融超市高檔小超市獨立經(jīng)營鋪位,二、商鋪部分價格走勢建議由于目前深圳尚無地下商業(yè)物業(yè)，故本項目缺乏可參照的類比物業(yè)，其定價只能與地上商業(yè)相比，再進(jìn)行修正。 則本項目地下一層商業(yè)價格定位為：21000~28000元/M2本項目地下二層商業(yè)價格定位為：12600~15400元/M2,第三篇 規(guī)劃設(shè)計篇,,一、地下室設(shè)計建議 1、建議設(shè)

35、四層，不計入容積率，主要用途為商業(yè)、地下車 庫、設(shè)備用房，停車位不少于500個。2、建議地下一層層高在5m左右，貨流和污物的運送在本層 解決，建議在本層設(shè)立電梯等候廳，提高了大廈的服務(wù) 等級，同時解決本大廈辦公人員利用地鐵交通的問題;3、考慮到地下二層也將會與地鐵出口相連接，并有大量的 商業(yè)面積，建議地下二層層高在4.5m左右，保證凈高不 底于4m;,4、建議地下三四層層高

36、在3.8米左右，主要用途為設(shè)備用 房及底下停車;5、建議在地下一二層設(shè)立兩臺觀光電梯、一組扶手電梯 及一部裙樓獨立貨梯直通裙樓,，建議不要將以上電梯 位置設(shè)立在與地鐵出入口的直接對接的位置，以避免 西面及北面地鐵和地下商業(yè)連接口的人流直接流失到 地面,從而解決地下商業(yè)人流的引導(dǎo)和組織問題。,二、裙樓設(shè)計建議1、裙樓共分兩層，每層層高為11米；面積約3000-4000平

37、方米；2、第一層臨街，作為商業(yè)用途，可適當(dāng)以銀行營業(yè)廳、 名牌專賣店、知名中西快餐、郵局為主，借此提高整 體裙樓的檔次,為了充分利用一層的黃金商業(yè)價值,建議 不在一樓設(shè)大堂,將辦公大堂設(shè)為二層,以自動扶梯的形 式通向二層,可以使商業(yè)與辦公的人流進(jìn)行明確的區(qū)分, 使辦公人員有較獨立的等候空間,提升項目的辦公檔次；,3、第二層建議作大堂以及綜合性商業(yè)使用，如:銀行、證

38、 券辦公區(qū)、西餐廳、少量服裝、皮具、精品等品牌商場；4、裙樓應(yīng)考慮預(yù)留分體空調(diào)主機(jī)位,以滿足銀行、證券及 餐飲業(yè)長時間的供應(yīng)冷氣的需求 ；5、裙樓內(nèi)部設(shè)兩組扶手電梯及兩臺觀光電梯，并考慮地下 商業(yè)人流的動向和便捷度；,6、裙樓外立面的設(shè)計要充分考慮到商業(yè)廣告牌的設(shè)立；7、裙樓要設(shè)置煙道，滿足將來引進(jìn)餐飲業(yè)的需要；8、大堂面積不應(yīng)低于200平米，可設(shè)立體綠化、壁式或平 面式立體生態(tài)水族系統(tǒng)。,（

39、陽光大堂提示圖）,三、塔樓全部規(guī)劃為大開間寫字樓，可以靈活分割。?寫字樓層高：3.7M ?標(biāo)準(zhǔn)層面積為> 1400平米左右?戶型以100—200平方米為主?通道凈寬不應(yīng)少于1.6米； ?頂層設(shè)10米高玻璃頂，以便于大廈標(biāo)志的展示,,（剖面示意圖）,四、綠色生態(tài)環(huán)境建議,1、每2—4層設(shè)一個30㎡左右的兩層連通開放式小中庭花 園，以增加內(nèi)部景觀資源和共享交流空間，同時體現(xiàn) 人性化綠色環(huán)保概念。 2

40、、空中花園立面形成的巨大陰影，使房間內(nèi)部更加涼爽 通風(fēng)，面積適中，將綠化引入高層建筑中，加速了空 氣的流動，帶來健康、衛(wèi)生的辦公環(huán)境。,(開放式共享花園示意圖),（中庭示意圖）,,,,景觀示意圖,五、會所設(shè)置建議在第三層設(shè)置會所，使之與第四層樓頂花園相結(jié)合，會所基本設(shè)置建議：多功能會議室、接待洽談室、健身房、桑拿、西餐廳、咖啡吧、員工餐廳等；,六、室外公共部分1、寫字樓主入口應(yīng)設(shè)在進(jìn)出較方便、空間較開闊的西面

41、；2、廣場設(shè)在本地塊的西面，同時作為商業(yè)的主入口。室 外廣場應(yīng)設(shè)置花園、噴泉、雕塑等景觀；為路人設(shè)置 休息座椅、直飲水等設(shè)施；廣場外墻設(shè)大屏幕電視；3、在西廣場設(shè)扶手電梯直上裙樓二樓；4、車流出入口分流，入口設(shè)在人流量較少的北面，出口 則設(shè)在西面；5、設(shè)置部分地面臨時停車位，以滿足銀行停運鈔車，以 及酒樓停車等需要。,七、外立面建議 

42、 經(jīng)濟(jì)、美觀、實用為主旨1、建議造型新穎，現(xiàn)代感強(qiáng)，力爭成為中心區(qū)首屈一指 標(biāo)志性建筑。2、減小內(nèi)凹或外凸，用線條、機(jī)理的變化打破整體的僵 硬和呆板，從而使內(nèi)部平面更具實用性。,,,八、硬件配置建議,1、電梯配置按國際中檔商務(wù)物業(yè)每5000平方米至少一部電梯標(biāo)準(zhǔn)塔樓總共6部電梯其中4部客梯 1部貨梯 1部消防電梯；,2、空調(diào)的配置,建議裙樓配置普通中央空調(diào)，并預(yù)